Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2007 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Бирченко А.Н., Тимаева Ф.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колчиной С.И.,
при участии в заседании от Общества с ограниченной ответственностью "Универсал-Авто" - Корсакова А.В. (доверенность от 20.07.2006 г.), от Общества с ограниченной ответственностью "Блок-2003" - Шаховой Л.В. (доверенность от 29.10.2007 г.),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Блок-2003", г. Балаково,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "11" октября 2007 года,
по делу N А-57-11209/06-13-44, принятое судьей Игнатьевым Д.Ю.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Универсал-Авто" г. Балаково,
к Обществу с ограниченной ответственностью "Блок-2003", г. Балаково,
о понуждении к исполнению обязательств,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Универсал-Авто", г. Балаково, обратилось в арбитражный суд Саратовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Блок-2003", г. Балаково, о понуждении к исполнению обязательств.
Впоследствии ООО "Универсал-Авто" исковые требования уточнило. Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью "Блок-2003", г. Балаково, к Обществу с ограниченной ответственностью "Универсал-Авто" г. Балаково, по договору аренды с правом выкупа N 27 А-04 от 31.08.2005 года на сооружение - площадку в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6072,5 кв. м, расположенную по адресу Саратовская область г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б".
Решением арбитражного суда Саратовской области от 11 октября 2007 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Блок-2003" обратилось с апелляционной жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Просит вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Универсал-Авто" отказать.
ООО "Универсал-Авто" отзыв на апелляционную жалобу в суд не представил.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Блок-2003" по договору купли-продажи недвижимого имущества N 36 н-2003 от 26.11.2003 года приобрело у ОАО "Саратовгэсстрой" вышеуказанное сооружение-площадку, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 64 АА N 673086 от 18.12.2003 года.
При отсутствии договорных правоотношений ООО "Универсал-Авто" использовало указанную площадку.
08.07.2005 года ООО "Блок-2003" направило в адрес ООО "Универсал-Авто" письмо с предложением заключить договор аренды на спорную площадку, приложив проект договора аренды N 27А-04 от 07.07.2005 г. с актом приема-передачи. Перечисленные документы получены истцом 18.07.2005 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
15.09.2005 года ООО "Блок-2003" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ООО "Универсал-Авто" об истребовании из чужого незаконного владения имущества - сооружения - площадки в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6072,5 кв. м, расположенной по адресу Саратовская область г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б"., а 22.09.2005 года - с иском о возмещении материального ущерба в сумме 211 590 рублей, увеличив впоследствии сумму исковых требований до 325 445,3 рублей. Производство по делу N А-57-24319/05-13 об истребовании имущества из чужого незаконного владения приостановлено определением арбитражного суда.
31.07.2006 года ООО "Универсал-Авто" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ООО "Блок-2003" о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды с правом выкупа и передаче в собственность спорной площадки. Свои исковые требования ООО "Универсал-Авто" обосновало представленным договором аренды с правом выкупа N 27А-04 от 31.08.2005 г., заключенным между арендодателем - ответчиком и арендатором - истцом.
По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа сооружение - площадку в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6 072,5 кв. м, расположенную по адресу: Саратовская область, г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б".
Пунктом 1.3 договора установлено, что передаваемая в аренду с правом выкупа площадка используется арендатором для коммерческой деятельности (под автостоянку).
В соответствии с разделом 2 договора размер арендной платы за площадку включается в окончательную стоимость передаваемого имущества. Стороны, согласно представленному истцом договору, определили окончательную стоимость имущества в размере 20 000 рублей, которая должна быть внесена единовременно, путем зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в любой момент в течение срока действия договора, но не позднее 31.07.2006 года.
В судебном заседании представитель ООО "Блок-2003" доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель ООО "Универсал-Авто" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что решение суда первой инстанции вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы обоснованными. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пунктами 3 и 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Пункты 2 и 4 данной нормы закона устанавливают требование об оценке арбитражным судом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, и достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, а также необходимость оценки каждого доказательства наряду с другими доказательствами. Это правило обеспечивает достоверность доказательств, положенных в основу судебного акта.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Универсал-Авто", суд первой инстанции основывает свой вывод лишь на основании представленного истцом договора аренды с правом выкупа N 27А-04 от 31.08.2005 г.
Вместе с тем, судом первой инстанции при рассмотрении дела не была дана оценка следующим обстоятельствам в их взаимной связи.
Согласно заключению эксперта N 03105 от 29.03.2006 г. тексты листов N 1 и N 2 договора аренды с правом выкупа N 27А-04 от 31.08.2005 года, заключенного между "Арендодателем" ООО "Блок-2003" в лице директора Чалыка А.В. и "Арендатором" ООО "Универсал-Авто" в лице директора Канакова Р.А. на аренду с правом выкупа сооружения - площадки в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6 072,5 кв. м, расположенной по адресу: Саратовская область, г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б", отпечатаны на разных электрографических аппаратах.
Вывод суда первой инстанции о возможности изготовления листов договора на разных принтерах самим ответчиком является предположительным и не основан на законе и материалах дела.
Истцом не представлены доказательства, подтверждающие направление в адрес ответчика согласованного договора аренды с правом выкупа N 27А-04 от 31.08.2005 года.
В соответствии с пунктом 4.1 представленного истцом договора арендодатель обязуется передать арендатору площадку по акту приема-передачи, указанный акт прилагается к договору (приложение N 2) и является его неотъемлемой частью.
ООО "Универсал-Авто" в подтверждение доводов о заключении с ООО "Блок-2003" договора аренды с правом выкупа на спорную площадку акт приема-передачи (приложение N 2) не представило. Представленная истцом копия приложения N 1 к договору N 27А-04 от 31.08.2005 года не соответствует требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно была исключена из числа доказательств по делу судом первой инстанции.
В обоснование своих доводов истцом представлена копия платежного поручения N 6 от 26.06.2006 г., согласно которой ООО "Универсал-Авто" перечислило 20 000 рублей на расчетный счет ООО "Блок-2003". В назначении платежа указано - по договору N 27-А-04 от 31.08.2005 г. за аренду занимаемой площади.
Из копии платежного поручения N 279 усматривается, что 29.06.2006 года 20 000 рублей ООО "Блок-2003" возвратил ООО "Универсал-Авто" с указанием на отсутствие договора N 27-А-04 от 31.08.2005 года.
Земельный участок под спорной площадкой предоставлен ООО "Блок-2003" Балаковским муниципальным образованием Саратовской области на основании договора аренды земли N 94 от 02.03.2004 года. С 1 января по 26 декабря 2004 года установлена арендная плата в размере 151 932,33 рублей. 1 декабря 2005 года договор аренды указанного земельного участка заключен ООО "Блок-2003" с Комитетом по управлению имуществом Саратовской области. Установлена арендная плата - 124 884,72 рубля в год.
ООО "Блок-2003" представлены копии платежных поручений, подтверждающих оплату ответчиком арендной платы за использование земельного участка под спорной площадкой за весь период аренды до настоящего времени. Сумма арендных платежей за период с 2004 по 2007 годы составила 305 873 рубля.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленный истцом договор аренды с правом выкупа сооружения - площадки в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 N 27-А-04 от 31.08.2005 года во взаимной связи с совокупностью перечисленных доказательств, приходит к выводу о недоказанности истцом заключения указанного договора между ООО "Универсал-Авто" и ООО "Блок-2003".
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Из пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды с правом выкупа N 27-А-04 от 31.08.2005 года следует, что 20 000 рублей - это сумма арендной платы и цены сооружения - площадки. Данные условия договора не позволяют судить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы и цены выкупаемого имущества.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене сооружения-площадки. Незаключенный договор не может повлечь каких-либо правовых последствий, в том числе и переход права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда.
В отношении спорного сооружения-площадки истец надлежащим образом, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал, что он обращался к истцу с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, однако ответчик уклоняется от такой регистрации либо отказывается ее проводить.
Ответчиком не представлены соответствующие доказательства в подтверждение своих доводов.
Представленная истцом ксерокопия письма, адресованного ответчику, в котором истец просит ответчика явиться в регистрирующий орган с целью регистрации сооружения-площадки на истца, правомерно судом первой инстанции не признана надлежащим, в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательством, подтверждающим факт уклонения ООО "Блок-2003" от государственной регистрации перехода права собственности. Исключение судом первой инстанции данного письма из числа доказательств по делу соответствует требованиям закона.
В соответствии со ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими Федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением Федерального закона.
На основании п. 8 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку ООО "Универсал-Авто" не доказало наличие условий, при которых вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости (а именно: факт заключения договора аренды с правом выкупа с ООО "Блок-2003", уклонение ООО "Блок-2003" от регистрации перехода права собственности по договору), в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности на сооружение - площадку в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6072,5 кв. м, расположенную по адресу Саратовская область г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б" следует отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25-1 Налогового кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с истца в пользу ответчика расходы по государственной пошлине - 1000 рублей за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 октября 2007 года по делу N А-57-11209/06-13-44 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Универсал-Авто" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Блок-2003" расходы по государственной пошлине в размере 1 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2007 ПО ДЕЛУ N А-57-11209/06-13-44
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2007 г. по делу N А-57-11209/06-13-44
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2007 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Бирченко А.Н., Тимаева Ф.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колчиной С.И.,
при участии в заседании от Общества с ограниченной ответственностью "Универсал-Авто" - Корсакова А.В. (доверенность от 20.07.2006 г.), от Общества с ограниченной ответственностью "Блок-2003" - Шаховой Л.В. (доверенность от 29.10.2007 г.),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Блок-2003", г. Балаково,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "11" октября 2007 года,
по делу N А-57-11209/06-13-44, принятое судьей Игнатьевым Д.Ю.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Универсал-Авто" г. Балаково,
к Обществу с ограниченной ответственностью "Блок-2003", г. Балаково,
о понуждении к исполнению обязательств,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Универсал-Авто", г. Балаково, обратилось в арбитражный суд Саратовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Блок-2003", г. Балаково, о понуждении к исполнению обязательств.
Впоследствии ООО "Универсал-Авто" исковые требования уточнило. Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью "Блок-2003", г. Балаково, к Обществу с ограниченной ответственностью "Универсал-Авто" г. Балаково, по договору аренды с правом выкупа N 27 А-04 от 31.08.2005 года на сооружение - площадку в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6072,5 кв. м, расположенную по адресу Саратовская область г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б".
Решением арбитражного суда Саратовской области от 11 октября 2007 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Блок-2003" обратилось с апелляционной жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Просит вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Универсал-Авто" отказать.
ООО "Универсал-Авто" отзыв на апелляционную жалобу в суд не представил.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Блок-2003" по договору купли-продажи недвижимого имущества N 36 н-2003 от 26.11.2003 года приобрело у ОАО "Саратовгэсстрой" вышеуказанное сооружение-площадку, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 64 АА N 673086 от 18.12.2003 года.
При отсутствии договорных правоотношений ООО "Универсал-Авто" использовало указанную площадку.
08.07.2005 года ООО "Блок-2003" направило в адрес ООО "Универсал-Авто" письмо с предложением заключить договор аренды на спорную площадку, приложив проект договора аренды N 27А-04 от 07.07.2005 г. с актом приема-передачи. Перечисленные документы получены истцом 18.07.2005 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
15.09.2005 года ООО "Блок-2003" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ООО "Универсал-Авто" об истребовании из чужого незаконного владения имущества - сооружения - площадки в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6072,5 кв. м, расположенной по адресу Саратовская область г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б"., а 22.09.2005 года - с иском о возмещении материального ущерба в сумме 211 590 рублей, увеличив впоследствии сумму исковых требований до 325 445,3 рублей. Производство по делу N А-57-24319/05-13 об истребовании имущества из чужого незаконного владения приостановлено определением арбитражного суда.
31.07.2006 года ООО "Универсал-Авто" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ООО "Блок-2003" о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды с правом выкупа и передаче в собственность спорной площадки. Свои исковые требования ООО "Универсал-Авто" обосновало представленным договором аренды с правом выкупа N 27А-04 от 31.08.2005 г., заключенным между арендодателем - ответчиком и арендатором - истцом.
По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа сооружение - площадку в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6 072,5 кв. м, расположенную по адресу: Саратовская область, г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б".
Пунктом 1.3 договора установлено, что передаваемая в аренду с правом выкупа площадка используется арендатором для коммерческой деятельности (под автостоянку).
В соответствии с разделом 2 договора размер арендной платы за площадку включается в окончательную стоимость передаваемого имущества. Стороны, согласно представленному истцом договору, определили окончательную стоимость имущества в размере 20 000 рублей, которая должна быть внесена единовременно, путем зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в любой момент в течение срока действия договора, но не позднее 31.07.2006 года.
В судебном заседании представитель ООО "Блок-2003" доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель ООО "Универсал-Авто" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что решение суда первой инстанции вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы обоснованными. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пунктами 3 и 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Пункты 2 и 4 данной нормы закона устанавливают требование об оценке арбитражным судом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, и достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, а также необходимость оценки каждого доказательства наряду с другими доказательствами. Это правило обеспечивает достоверность доказательств, положенных в основу судебного акта.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Универсал-Авто", суд первой инстанции основывает свой вывод лишь на основании представленного истцом договора аренды с правом выкупа N 27А-04 от 31.08.2005 г.
Вместе с тем, судом первой инстанции при рассмотрении дела не была дана оценка следующим обстоятельствам в их взаимной связи.
Согласно заключению эксперта N 03105 от 29.03.2006 г. тексты листов N 1 и N 2 договора аренды с правом выкупа N 27А-04 от 31.08.2005 года, заключенного между "Арендодателем" ООО "Блок-2003" в лице директора Чалыка А.В. и "Арендатором" ООО "Универсал-Авто" в лице директора Канакова Р.А. на аренду с правом выкупа сооружения - площадки в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6 072,5 кв. м, расположенной по адресу: Саратовская область, г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б", отпечатаны на разных электрографических аппаратах.
Вывод суда первой инстанции о возможности изготовления листов договора на разных принтерах самим ответчиком является предположительным и не основан на законе и материалах дела.
Истцом не представлены доказательства, подтверждающие направление в адрес ответчика согласованного договора аренды с правом выкупа N 27А-04 от 31.08.2005 года.
В соответствии с пунктом 4.1 представленного истцом договора арендодатель обязуется передать арендатору площадку по акту приема-передачи, указанный акт прилагается к договору (приложение N 2) и является его неотъемлемой частью.
ООО "Универсал-Авто" в подтверждение доводов о заключении с ООО "Блок-2003" договора аренды с правом выкупа на спорную площадку акт приема-передачи (приложение N 2) не представило. Представленная истцом копия приложения N 1 к договору N 27А-04 от 31.08.2005 года не соответствует требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно была исключена из числа доказательств по делу судом первой инстанции.
В обоснование своих доводов истцом представлена копия платежного поручения N 6 от 26.06.2006 г., согласно которой ООО "Универсал-Авто" перечислило 20 000 рублей на расчетный счет ООО "Блок-2003". В назначении платежа указано - по договору N 27-А-04 от 31.08.2005 г. за аренду занимаемой площади.
Из копии платежного поручения N 279 усматривается, что 29.06.2006 года 20 000 рублей ООО "Блок-2003" возвратил ООО "Универсал-Авто" с указанием на отсутствие договора N 27-А-04 от 31.08.2005 года.
Земельный участок под спорной площадкой предоставлен ООО "Блок-2003" Балаковским муниципальным образованием Саратовской области на основании договора аренды земли N 94 от 02.03.2004 года. С 1 января по 26 декабря 2004 года установлена арендная плата в размере 151 932,33 рублей. 1 декабря 2005 года договор аренды указанного земельного участка заключен ООО "Блок-2003" с Комитетом по управлению имуществом Саратовской области. Установлена арендная плата - 124 884,72 рубля в год.
ООО "Блок-2003" представлены копии платежных поручений, подтверждающих оплату ответчиком арендной платы за использование земельного участка под спорной площадкой за весь период аренды до настоящего времени. Сумма арендных платежей за период с 2004 по 2007 годы составила 305 873 рубля.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленный истцом договор аренды с правом выкупа сооружения - площадки в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 N 27-А-04 от 31.08.2005 года во взаимной связи с совокупностью перечисленных доказательств, приходит к выводу о недоказанности истцом заключения указанного договора между ООО "Универсал-Авто" и ООО "Блок-2003".
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Из пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды с правом выкупа N 27-А-04 от 31.08.2005 года следует, что 20 000 рублей - это сумма арендной платы и цены сооружения - площадки. Данные условия договора не позволяют судить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы и цены выкупаемого имущества.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене сооружения-площадки. Незаключенный договор не может повлечь каких-либо правовых последствий, в том числе и переход права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда.
В отношении спорного сооружения-площадки истец надлежащим образом, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал, что он обращался к истцу с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, однако ответчик уклоняется от такой регистрации либо отказывается ее проводить.
Ответчиком не представлены соответствующие доказательства в подтверждение своих доводов.
Представленная истцом ксерокопия письма, адресованного ответчику, в котором истец просит ответчика явиться в регистрирующий орган с целью регистрации сооружения-площадки на истца, правомерно судом первой инстанции не признана надлежащим, в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательством, подтверждающим факт уклонения ООО "Блок-2003" от государственной регистрации перехода права собственности. Исключение судом первой инстанции данного письма из числа доказательств по делу соответствует требованиям закона.
В соответствии со ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими Федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением Федерального закона.
На основании п. 8 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку ООО "Универсал-Авто" не доказало наличие условий, при которых вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости (а именно: факт заключения договора аренды с правом выкупа с ООО "Блок-2003", уклонение ООО "Блок-2003" от регистрации перехода права собственности по договору), в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности на сооружение - площадку в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6072,5 кв. м, расположенную по адресу Саратовская область г. Балаково ул. Комсомольская, 47 "Б" следует отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25-1 Налогового кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с истца в пользу ответчика расходы по государственной пошлине - 1000 рублей за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 октября 2007 года по делу N А-57-11209/06-13-44 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Универсал-Авто" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Блок-2003" расходы по государственной пошлине в размере 1 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)