Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Плехановой С.В.,
судей Пятанова А.Н., Шаламовой И.А.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца Департамента имущественных отношений Тюменской области и ответчика Т. на решение Центрального районного суда г. Тюмени от 10 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить частично.
Взыскать с Т. в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области задолженность по договору аренды N <.......> от 24.10.2008 г. основной долг в сумме <.......> руб. и пени в сумме <.......> руб., по договору аренды N <.......> от 24.10.2008 г. в сумме <.......> руб. и пени в сумме <.......> руб., по договору аренды N <.......> от 24.10.2008 г. основной долг <.......> руб. и неустойку в сумме <.......> руб., всего взыскать <.......> руб.
Взыскать с Т. в доход государства госпошлину в сумме <.......> руб.
В удовлетворении встречного иска отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плехановой С.В., объяснения ответчика Т., его представителя по доверенности - М., поддержавших доводы апелляционной жалобы и возражавших против доводов апелляционной жалобы истца, судебная коллегия
установила:
Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженностей по договорам аренды земельных участков, мотивируя требования тем, что 24.10.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью 891 кв. м, расположенного по адресу: <.......>, сроком действия по 23.10.2011 года. Истец исполнил свои обязательства, предусмотренные договором аренды, предоставив Т. земельный участок. Однако ответчиком обязательства по уплате арендной платы фактически не исполнялись, что является существенным нарушением договора. По состоянию на 24.02.2012 г. задолженность Т. по договору аренды N <.......> составляет <.......> руб. Кроме того, в случае нарушения п. 2.5 договора предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере 0,1% не перечисленного в срок платежа, которая по состоянию на 24.02.2012 года составит <.......> руб.
24.10.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью 793 кв. м, расположенного по адресу: <.......> сроком по 23.10.2011 г. Истец исполнил свои обязательства, предусмотренные договором аренды, предоставил Т. земельный участок. Однако ответчиком обязательства по уплате арендной платы фактически не исполнялись, что является существенным нарушением договора. По состоянию на 24.02.2012 г. задолженность Т. по договору аренды N <.......> составляет <.......> руб. Кроме того, в случае нарушения п. 2.5 договора предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере 0,1% не перечисленного в срок платежа, которая по состоянию на 24.02.2012 года составит <.......> руб.
24.10.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью 660 кв. м, расположенного по адресу: <.......> сроком по 23.10.2011 г. Истец исполнил свои обязательства, предусмотренные договором аренды, предоставил Т. земельный участок. Однако ответчиком обязательства по уплате арендной платы фактически не исполнялись, что является существенным нарушением договора. По состоянию на 24.02.2012 г. задолженность Т. по договору аренды N <.......> составляет <.......> руб. Кроме того, в случае нарушения п. 2.5 договора предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере 0,1% не перечисленного в срок платежа, которая по состоянию на 24.02.2012 года составит <.......> руб.
В дальнейшем, истец увеличил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на 15 ноября 2012 года: по договору аренды N <.......> в общей сумме <.......> руб., в том числе, основной долг в размере <.......> руб. и неустойку в сумме <.......> руб.; по договору аренды N <.......> в общей сумме <.......> руб., в том числе, основной долг в размере <.......> руб., неустойку в размере <.......> руб.; по договору аренды N <.......> в общей сумме <.......> руб., в том числе, основной долг в размере <.......> руб. и неустойку в сумме <.......> руб.
Ответчик Т. предъявил встречный иск к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительными договоров аренды земельных участков <.......> <.......>, мотивируя тем, что он не может использовать предоставленные ему в аренду земельные участки в соответствии с их назначением, так как отсутствуют технические условия подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Поэтому, заключенные сделки не соответствуют требованиям закона и являются недействительными.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Г. поддержал исковые требования, со встречным иском не согласился.
Ответчик Т. и его представитель по доверенности М. с иском не согласились, встречный иск поддержали. В случае удовлетворения первоначального иска просили снизить размер неустойки до <.......> руб. по каждому требованию в связи с явной несоразмерностью предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласны стороны.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Тюменской области просит отменить решение суда в части размера неустойки и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а именно положений ст. 333 ГК РФ.
По мнению заявителя жалобы, имеет место соглашение о неустойке, совершенное сторонами в установленной форме, при этом, процент неустойки соответствует величине, применяемой в деловом обороте в целях обеспечения исполнения обязательств. Следовательно, у истца имелись законные основания, предусмотренные договорами аренды, для начисления неустойки за просрочку платежа по договорам аренды.
Суд не учел, что возникновение указанной суммы неустойки явилось следствием длительного и систематического (16.11.2009 по 15.11.2012) уклонения ответчика от исполнения обязательств по внесению арендной платы.
Заявитель жалобы полагает, что мера имущественной ответственности соответствует допущенному ответчиком нарушению обязательств. Поэтому основания для уменьшения размера неустойки в силу ст. 333 ГК РФ отсутствуют.
Ответчик Т. в апелляционной жалобе просит решение суда в части удовлетворения требований по взысканию основного долга по первоначальному иску и отказа в удовлетворении встречного иска отменить, вынести новое решение об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначального иска.
Судом не были учтены обстоятельства, которые по нормам закона являются основанием для признания заключенных договоров аренды недействительными сделками.
По мнению заявителя жалобы, в нарушение Правил организации и проведения торгов по заключению договоров аренды участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 года N 808 и требований п. п. 7, 10 ст. 38.1 ЗК РФ, в извещении о проведении торгов отсутствовали сведения о границах земельных участков, параметрах разрешенного использования, технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, платы за подключение, имеется только ссылка на градостроительные паспорта. Проект договора по тексту извещения отсутствует, сроки его заключения, сведения о дате, времени и порядке осмотра земельного участка на местности по извещению не указаны.
17.10.2008 года при проведении торгов в нарушение ст. 437 ГК РФ организатор торгов в одностороннем порядке внес изменения в условия заключения договора, указав, что договор аренды земельного участка заключается при условии оплаты победителем торгов годового размера арендной платы, возмещении затрат по формированию земельных участков и организацию торгов.
Ссылка по тексту заявки на то, что претендент ознакомлен с градостроительными паспортами, кадастровыми выписками по земельным участкам и проектами договоров не может быть принята судом в качестве надлежащего доказательства в подтверждение указанных обстоятельств.
Данные сведения в текст заявки были внесены без ведома участников аукциона и отсутствовали по тексту заявки, размещенной в Интернете.
В материалах дела отсутствуют сами документы (градостроительные паспорта, кадастровые выписки и проекты договоров), с которыми организатор торгов, якобы, ознакомил Т. 16.10.2008 года при проведении аукциона. До предъявления суду указанных документов, Департамент не вправе на них ссылаться в обоснование своих требований и возражений по встречному иску.
Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ и п. п. 7, 24 ст. 38.1 ЗК РФ протокол должен содержать полные сведения о местоположении земельного участка, его границах, результаты инженерных изысканий и разрешенного использования, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение, являющихся существенными условиями договора. Указанные работы выполняются при формировании земельных участков, проводятся до вынесения решения о проведении торгов исполнение которых возложено на Департамент имущественных отношений Тюменской области. По протоколам от 17.10.2008 года по результатам проведения аукциона данные сведения отсутствуют полностью, а также сведения в части осмотра земельных участков на местности, согласования условий договоров аренды Т.
Департамент имущественных отношений Тюменской области вынес распоряжение о проведении повторных торгов по спорным земельным участкам в нарушение п. 11 Порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 13.05.2006 года N 122-П.
На момент составления градостроительных паспортов, технические условия подключения объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения были просрочены.
По землеустроительным делам местоположение земельных участков на плане границ, не соответствует их расположению по проектному плану градостроительных паспортов. В результате чего, спустя длительное время с момента проведения торгов выяснилось, что все земельные участки расположены за валом гидронамыва в заболоченной местности.
Аналогичный порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства установлен Положением, утвержденным Постановлением Правительства Тюменской области от 02.07.2007 года N 144-П, который Департаментом был также нарушен при проведении аукциона.
По состоянию на 01.07.2010 г. в жилом районе "Тура" электрических сетей 10/0,4 Кв. нет, сетей водопровода и канализации нет, техническая возможность подключения объектов к сетям газоснабжения отсутствует. Все это свидетельствует о том, что спорные земельные участки на момент выставления их на аукцион не были сформированы и не могли быть использованы для жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием.
Истец не вправе требовать взыскания задолженности по договорам аренды за период с 24.10.2008 года по 06.08.2009 года, поскольку регистрация договором была проведена 07.08.2009 года.
Департамент не смог предоставить оригиналы всех договоров аренды земельных участков по запросу суда.
Таким образом, заявитель жалобы считает, что договоры аренды спорных земельных участков заключения с нарушением требований п. п. 8, 10 Правил организации и проведения торгов от 11.11.2002 г. N 808, п. п. 4 - 8, 11 Порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства от 13.05.2006 г. N 122-П и п. 15 - 17 Положения от 02.07.2007 г. N 144-П, ст. ст. 437, 448, 611 ГК РФ, ст. 29, п. 4 ст. 30, п. 1 ст. 30.1, п. 7, 10, 12, 24 ст. 38.1 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными сделками.
Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области, представитель третьего лица ГБУ ТО "Фонд имущества Тюменской области в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом первой инстанции установлено, что 24.10.2008 года между истцом и ответчиком были заключены три договора аренды земельных участков, сроком по 23.10.2011 года:
- с кадастровым N <.......> площадью 891 кв. м, расположенного по адресу: <.......>
- с кадастровым N <.......> площадью 793 кв. м, расположенного по адресу: <.......>
- с кадастровым N <.......> площадью 660 кв. м, расположенного по адресу: <.......>
Оспаривая действительность договоров аренды земельных участков, Т. указывал на то, что договоры не соответствуют требованиям закона - положениям ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, поскольку земельные участки были предоставлены без подведенных инженерных коммуникацией, при этом, арендатор Т. не знал о состоянии технических условий подключения спорных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, градостроительный паспорт передан не был, без предоставления необходимых документов истец не может пользоваться спорным имуществом по назначению, следовательно, договора аренды земельных участком в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ являются недействительными. Кроме того, истец указывает на нарушения, допущенные при проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, что также является, по его мнению, основанием для признания данных договоров недействительными.
Суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к выводу о том, что оспариваемые истцом договора аренды земельных участков соответствуют требованиям закона, в связи с чем, в удовлетворении заявленных Т. требований отказал.
Судебная коллегия находит данный вывод суда правильным, поскольку он соответствует требованиям действующего законодательства и обстоятельствам дела.
Ссылка истца на нарушения, допущенные при проведении торгов, как на основания для признания договоров аренды недействительными, не может быть принята во внимание, поскольку в силу ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Между тем, Т. торги по продаже права на заключение договоров аренды спорных земельных участков не оспаривал, торги недействительными не признаны.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как предусмотрено ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Следует отметить, что последствия не предоставления вместе с передаваемым в аренду имуществом принадлежностей и относящихся к нему документов прямо предусмотрены законом - ч. 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Следовательно, нарушение стороной положений ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ не может являться основанием для признания договора аренды недействительным.
Таким образом, оснований для отмены состоявшегося по делу решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе Т., не имеется.
Из обстоятельств дела следует, что договора аренды спорных земельных участков были заключены на срок до 23.10.2011 года (том 1, л.д. 8-10; том 2, л.д. 8-10; том 3, л.д. 9-11).
Согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку по истечении срока действия договоров аренды земельных участков, арендатор Т. не отказался от их использования и не передал их Департаменту имущественных отношений Тюменской области, а последний не возражал против дальнейшего их использования Т., договора аренды земельных участков следует считать возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как предусмотрено п. 2.5 договоров аренды земельных участков от 24.10.2008 года NN <.......>, <.......>, <.......>, порядок внесения арендной платы определен следующим образом: арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в сроки до 15 февраля - за первый квартал, до 15 мая - за второй квартал, до 15 августа - за третий квартал, до 15 ноября - за четвертый квартал. При этом, годовой размер арендной платы за пользование земельными участками определен п. 2.4 договоров.
Между тем, из материалов дела следует, что арендатором Т. обязанности по внесению арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем, на 15.11.2012 года образовалась задолженность:
- - по договору аренды земельного участка N <.......> года в сумме <.......> рублей;
- - по договору аренды земельного участка N <.......> от 24.10.2008 года в сумме <.......> рублей;
- - по договору аренды земельного участка N <.......> от 24.10.2008 года в сумме <.......> рублей.
Доказательств обратного, в материалах дела не имеется, Т. не представлено.
Поскольку договора аренды земельных участков между сторонами возобновлены на тех же условиям, сторонами не расторгнуты, недействительными не признаны, судом установлено, что Т. обязательства по уплате арендной платы за спорные земельные участки надлежащим образом не исполнялись, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика Т. в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области указанную выше задолженность по арендной плате. Размер задолженности Т. в апелляционной жалобе не оспаривается.
Разрешая вопрос о взыскании с ответчика Т. неустоек, предусмотренных п. 4.2 договоров аренды земельных участков N <.......> от 24.10.2008 года, N <.......> от 24.10.2008 года, N <.......> от 24.10.2008 года, суд первой инстанции, признавая размеры заявленных истцом неустоек в сумме <.......> рублей, <.......> рублей, <.......> рублей соответственно явно несоразмерными последствиям нарушения обязательств, счел возможным уменьшить их размеры соответственно до <.......> рублей по каждому договору, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, оснований для увеличения определенных судом сумм неустоек не усматривает, полагая, что судом был соблюден баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционных жалоб в пределах действия ст. <...> Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения, поскольку не опровергают выводы суда, а выражают несогласие с ними, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции и оцененных им по правилах ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
При таком положении решение суда первой инстанции, принятое в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения.
Апелляционные жалобы истца Департамента имущественных отношений Тюменской области и ответчика Т. удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Тюмени от 10 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Департамента имущественных отношений Тюменской области и ответчика Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1186/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТЮМЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 марта 2013 г. по делу N 33-1186/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Плехановой С.В.,
судей Пятанова А.Н., Шаламовой И.А.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца Департамента имущественных отношений Тюменской области и ответчика Т. на решение Центрального районного суда г. Тюмени от 10 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить частично.
Взыскать с Т. в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области задолженность по договору аренды N <.......> от 24.10.2008 г. основной долг в сумме <.......> руб. и пени в сумме <.......> руб., по договору аренды N <.......> от 24.10.2008 г. в сумме <.......> руб. и пени в сумме <.......> руб., по договору аренды N <.......> от 24.10.2008 г. основной долг <.......> руб. и неустойку в сумме <.......> руб., всего взыскать <.......> руб.
Взыскать с Т. в доход государства госпошлину в сумме <.......> руб.
В удовлетворении встречного иска отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плехановой С.В., объяснения ответчика Т., его представителя по доверенности - М., поддержавших доводы апелляционной жалобы и возражавших против доводов апелляционной жалобы истца, судебная коллегия
установила:
Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженностей по договорам аренды земельных участков, мотивируя требования тем, что 24.10.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью 891 кв. м, расположенного по адресу: <.......>, сроком действия по 23.10.2011 года. Истец исполнил свои обязательства, предусмотренные договором аренды, предоставив Т. земельный участок. Однако ответчиком обязательства по уплате арендной платы фактически не исполнялись, что является существенным нарушением договора. По состоянию на 24.02.2012 г. задолженность Т. по договору аренды N <.......> составляет <.......> руб. Кроме того, в случае нарушения п. 2.5 договора предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере 0,1% не перечисленного в срок платежа, которая по состоянию на 24.02.2012 года составит <.......> руб.
24.10.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью 793 кв. м, расположенного по адресу: <.......> сроком по 23.10.2011 г. Истец исполнил свои обязательства, предусмотренные договором аренды, предоставил Т. земельный участок. Однако ответчиком обязательства по уплате арендной платы фактически не исполнялись, что является существенным нарушением договора. По состоянию на 24.02.2012 г. задолженность Т. по договору аренды N <.......> составляет <.......> руб. Кроме того, в случае нарушения п. 2.5 договора предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере 0,1% не перечисленного в срок платежа, которая по состоянию на 24.02.2012 года составит <.......> руб.
24.10.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью 660 кв. м, расположенного по адресу: <.......> сроком по 23.10.2011 г. Истец исполнил свои обязательства, предусмотренные договором аренды, предоставил Т. земельный участок. Однако ответчиком обязательства по уплате арендной платы фактически не исполнялись, что является существенным нарушением договора. По состоянию на 24.02.2012 г. задолженность Т. по договору аренды N <.......> составляет <.......> руб. Кроме того, в случае нарушения п. 2.5 договора предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере 0,1% не перечисленного в срок платежа, которая по состоянию на 24.02.2012 года составит <.......> руб.
В дальнейшем, истец увеличил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на 15 ноября 2012 года: по договору аренды N <.......> в общей сумме <.......> руб., в том числе, основной долг в размере <.......> руб. и неустойку в сумме <.......> руб.; по договору аренды N <.......> в общей сумме <.......> руб., в том числе, основной долг в размере <.......> руб., неустойку в размере <.......> руб.; по договору аренды N <.......> в общей сумме <.......> руб., в том числе, основной долг в размере <.......> руб. и неустойку в сумме <.......> руб.
Ответчик Т. предъявил встречный иск к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительными договоров аренды земельных участков <.......> <.......>, мотивируя тем, что он не может использовать предоставленные ему в аренду земельные участки в соответствии с их назначением, так как отсутствуют технические условия подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Поэтому, заключенные сделки не соответствуют требованиям закона и являются недействительными.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Г. поддержал исковые требования, со встречным иском не согласился.
Ответчик Т. и его представитель по доверенности М. с иском не согласились, встречный иск поддержали. В случае удовлетворения первоначального иска просили снизить размер неустойки до <.......> руб. по каждому требованию в связи с явной несоразмерностью предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласны стороны.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Тюменской области просит отменить решение суда в части размера неустойки и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а именно положений ст. 333 ГК РФ.
По мнению заявителя жалобы, имеет место соглашение о неустойке, совершенное сторонами в установленной форме, при этом, процент неустойки соответствует величине, применяемой в деловом обороте в целях обеспечения исполнения обязательств. Следовательно, у истца имелись законные основания, предусмотренные договорами аренды, для начисления неустойки за просрочку платежа по договорам аренды.
Суд не учел, что возникновение указанной суммы неустойки явилось следствием длительного и систематического (16.11.2009 по 15.11.2012) уклонения ответчика от исполнения обязательств по внесению арендной платы.
Заявитель жалобы полагает, что мера имущественной ответственности соответствует допущенному ответчиком нарушению обязательств. Поэтому основания для уменьшения размера неустойки в силу ст. 333 ГК РФ отсутствуют.
Ответчик Т. в апелляционной жалобе просит решение суда в части удовлетворения требований по взысканию основного долга по первоначальному иску и отказа в удовлетворении встречного иска отменить, вынести новое решение об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначального иска.
Судом не были учтены обстоятельства, которые по нормам закона являются основанием для признания заключенных договоров аренды недействительными сделками.
По мнению заявителя жалобы, в нарушение Правил организации и проведения торгов по заключению договоров аренды участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 года N 808 и требований п. п. 7, 10 ст. 38.1 ЗК РФ, в извещении о проведении торгов отсутствовали сведения о границах земельных участков, параметрах разрешенного использования, технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, платы за подключение, имеется только ссылка на градостроительные паспорта. Проект договора по тексту извещения отсутствует, сроки его заключения, сведения о дате, времени и порядке осмотра земельного участка на местности по извещению не указаны.
17.10.2008 года при проведении торгов в нарушение ст. 437 ГК РФ организатор торгов в одностороннем порядке внес изменения в условия заключения договора, указав, что договор аренды земельного участка заключается при условии оплаты победителем торгов годового размера арендной платы, возмещении затрат по формированию земельных участков и организацию торгов.
Ссылка по тексту заявки на то, что претендент ознакомлен с градостроительными паспортами, кадастровыми выписками по земельным участкам и проектами договоров не может быть принята судом в качестве надлежащего доказательства в подтверждение указанных обстоятельств.
Данные сведения в текст заявки были внесены без ведома участников аукциона и отсутствовали по тексту заявки, размещенной в Интернете.
В материалах дела отсутствуют сами документы (градостроительные паспорта, кадастровые выписки и проекты договоров), с которыми организатор торгов, якобы, ознакомил Т. 16.10.2008 года при проведении аукциона. До предъявления суду указанных документов, Департамент не вправе на них ссылаться в обоснование своих требований и возражений по встречному иску.
Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ и п. п. 7, 24 ст. 38.1 ЗК РФ протокол должен содержать полные сведения о местоположении земельного участка, его границах, результаты инженерных изысканий и разрешенного использования, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение, являющихся существенными условиями договора. Указанные работы выполняются при формировании земельных участков, проводятся до вынесения решения о проведении торгов исполнение которых возложено на Департамент имущественных отношений Тюменской области. По протоколам от 17.10.2008 года по результатам проведения аукциона данные сведения отсутствуют полностью, а также сведения в части осмотра земельных участков на местности, согласования условий договоров аренды Т.
Департамент имущественных отношений Тюменской области вынес распоряжение о проведении повторных торгов по спорным земельным участкам в нарушение п. 11 Порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 13.05.2006 года N 122-П.
На момент составления градостроительных паспортов, технические условия подключения объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения были просрочены.
По землеустроительным делам местоположение земельных участков на плане границ, не соответствует их расположению по проектному плану градостроительных паспортов. В результате чего, спустя длительное время с момента проведения торгов выяснилось, что все земельные участки расположены за валом гидронамыва в заболоченной местности.
Аналогичный порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства установлен Положением, утвержденным Постановлением Правительства Тюменской области от 02.07.2007 года N 144-П, который Департаментом был также нарушен при проведении аукциона.
По состоянию на 01.07.2010 г. в жилом районе "Тура" электрических сетей 10/0,4 Кв. нет, сетей водопровода и канализации нет, техническая возможность подключения объектов к сетям газоснабжения отсутствует. Все это свидетельствует о том, что спорные земельные участки на момент выставления их на аукцион не были сформированы и не могли быть использованы для жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием.
Истец не вправе требовать взыскания задолженности по договорам аренды за период с 24.10.2008 года по 06.08.2009 года, поскольку регистрация договором была проведена 07.08.2009 года.
Департамент не смог предоставить оригиналы всех договоров аренды земельных участков по запросу суда.
Таким образом, заявитель жалобы считает, что договоры аренды спорных земельных участков заключения с нарушением требований п. п. 8, 10 Правил организации и проведения торгов от 11.11.2002 г. N 808, п. п. 4 - 8, 11 Порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства от 13.05.2006 г. N 122-П и п. 15 - 17 Положения от 02.07.2007 г. N 144-П, ст. ст. 437, 448, 611 ГК РФ, ст. 29, п. 4 ст. 30, п. 1 ст. 30.1, п. 7, 10, 12, 24 ст. 38.1 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными сделками.
Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области, представитель третьего лица ГБУ ТО "Фонд имущества Тюменской области в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом первой инстанции установлено, что 24.10.2008 года между истцом и ответчиком были заключены три договора аренды земельных участков, сроком по 23.10.2011 года:
- с кадастровым N <.......> площадью 891 кв. м, расположенного по адресу: <.......>
- с кадастровым N <.......> площадью 793 кв. м, расположенного по адресу: <.......>
- с кадастровым N <.......> площадью 660 кв. м, расположенного по адресу: <.......>
Оспаривая действительность договоров аренды земельных участков, Т. указывал на то, что договоры не соответствуют требованиям закона - положениям ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, поскольку земельные участки были предоставлены без подведенных инженерных коммуникацией, при этом, арендатор Т. не знал о состоянии технических условий подключения спорных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, градостроительный паспорт передан не был, без предоставления необходимых документов истец не может пользоваться спорным имуществом по назначению, следовательно, договора аренды земельных участком в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ являются недействительными. Кроме того, истец указывает на нарушения, допущенные при проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, что также является, по его мнению, основанием для признания данных договоров недействительными.
Суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к выводу о том, что оспариваемые истцом договора аренды земельных участков соответствуют требованиям закона, в связи с чем, в удовлетворении заявленных Т. требований отказал.
Судебная коллегия находит данный вывод суда правильным, поскольку он соответствует требованиям действующего законодательства и обстоятельствам дела.
Ссылка истца на нарушения, допущенные при проведении торгов, как на основания для признания договоров аренды недействительными, не может быть принята во внимание, поскольку в силу ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Между тем, Т. торги по продаже права на заключение договоров аренды спорных земельных участков не оспаривал, торги недействительными не признаны.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как предусмотрено ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Следует отметить, что последствия не предоставления вместе с передаваемым в аренду имуществом принадлежностей и относящихся к нему документов прямо предусмотрены законом - ч. 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Следовательно, нарушение стороной положений ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ не может являться основанием для признания договора аренды недействительным.
Таким образом, оснований для отмены состоявшегося по делу решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе Т., не имеется.
Из обстоятельств дела следует, что договора аренды спорных земельных участков были заключены на срок до 23.10.2011 года (том 1, л.д. 8-10; том 2, л.д. 8-10; том 3, л.д. 9-11).
Согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку по истечении срока действия договоров аренды земельных участков, арендатор Т. не отказался от их использования и не передал их Департаменту имущественных отношений Тюменской области, а последний не возражал против дальнейшего их использования Т., договора аренды земельных участков следует считать возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как предусмотрено п. 2.5 договоров аренды земельных участков от 24.10.2008 года NN <.......>, <.......>, <.......>, порядок внесения арендной платы определен следующим образом: арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в сроки до 15 февраля - за первый квартал, до 15 мая - за второй квартал, до 15 августа - за третий квартал, до 15 ноября - за четвертый квартал. При этом, годовой размер арендной платы за пользование земельными участками определен п. 2.4 договоров.
Между тем, из материалов дела следует, что арендатором Т. обязанности по внесению арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем, на 15.11.2012 года образовалась задолженность:
- - по договору аренды земельного участка N <.......> года в сумме <.......> рублей;
- - по договору аренды земельного участка N <.......> от 24.10.2008 года в сумме <.......> рублей;
- - по договору аренды земельного участка N <.......> от 24.10.2008 года в сумме <.......> рублей.
Доказательств обратного, в материалах дела не имеется, Т. не представлено.
Поскольку договора аренды земельных участков между сторонами возобновлены на тех же условиям, сторонами не расторгнуты, недействительными не признаны, судом установлено, что Т. обязательства по уплате арендной платы за спорные земельные участки надлежащим образом не исполнялись, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика Т. в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области указанную выше задолженность по арендной плате. Размер задолженности Т. в апелляционной жалобе не оспаривается.
Разрешая вопрос о взыскании с ответчика Т. неустоек, предусмотренных п. 4.2 договоров аренды земельных участков N <.......> от 24.10.2008 года, N <.......> от 24.10.2008 года, N <.......> от 24.10.2008 года, суд первой инстанции, признавая размеры заявленных истцом неустоек в сумме <.......> рублей, <.......> рублей, <.......> рублей соответственно явно несоразмерными последствиям нарушения обязательств, счел возможным уменьшить их размеры соответственно до <.......> рублей по каждому договору, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, оснований для увеличения определенных судом сумм неустоек не усматривает, полагая, что судом был соблюден баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционных жалоб в пределах действия ст. <...> Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения, поскольку не опровергают выводы суда, а выражают несогласие с ними, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции и оцененных им по правилах ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
При таком положении решение суда первой инстанции, принятое в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения.
Апелляционные жалобы истца Департамента имущественных отношений Тюменской области и ответчика Т. удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Тюмени от 10 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Департамента имущественных отношений Тюменской области и ответчика Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)