Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Ясинской А.Д., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Кайдзен" Албеговой З.Х. (доверенность от 22.01.2013), Шубина Г.А. (доверенность от 22.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" Якубович О.С. (доверенность от 04.12.2012), от общества с ограниченной ответственностью "СПб Электросервис" Малярчука В.Г. (доверенность от 21.01.2013), третьего лица Михайличенко С.В. (паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1", Михайличенко Светланы Сергеевны и Михайличенко Тараса Сергеевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2012 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-10091/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кайдзен", место нахождения: Калужская обл., Малоярославецкий р-н, с. Спас-Загорье, ОГРН 1114011001246 (далее - ООО "Кайдзен"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (далее - Теруправление Росимущества), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), обществу с ограниченной ответственностью "Концерн Л1", место нахождения: Ленинградская обл., г. Выборг, Александровская ул., д. 26, ОГРН 1037811040684 (далее - Концерн), о признании права собственности на три объекта недвижимого имущества - квартиры N 3 и 9 по адресу: Санкт-Петербург, Московское ш., д. 12, лит. А, а также нежилое помещение 20-Н по адресу: Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 77, лит. А; обязании Теруправления Росимущества и Концерна передать истцу по акту приема-передачи названные объекты; осуществлении Управлением Росреестра государственной регистрации права собственности ООО "Кайдзен" в отношении данных объектов.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств по Санкт-Петербургу Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Юрченко Ирина Михайловна, общество с ограниченной ответственностью "СПб Электросервис" (далее - ООО "СПб Электросервис"), Михайличенко Сергей Валентинович.
До принятия судом решения истец уточнил исковые требования и просил суд признать за истцом право собственности на три указанных выше объекта недвижимого имущества, обязать Концерн передать ООО "Кайдзен" по акту приема-передачи данные объекты; отказался от требований в части обязания Управления Росреестра зарегистрировать право собственности истца на недвижимое имущество и обязания Теруправления Росимущества передать спорное имущество.
Решением от 31.07.2012 производство по делу в части тех требований, от которых истец отказался, прекращено; на Концерн возложена обязанность передать спорное недвижимое имущество ООО "Кайдзен"; зарегистрирован переход к истцу права собственности на три объекта недвижимости.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012 принят отказ ООО "Кайдзен" от апелляционной жалобы, производство по данной апелляционной жалобе прекращено; по результатам рассмотрения апелляционных жалоб Концерна и Михайличенко С.В. решение от 31.07.2012 оставлено без изменения.
Протокольными определениями апелляционного суда от 26.11.2012 отклонены ходатайства Михайличенко С.В., Михайличенко Светланы Сергеевны и Михайличенко Тараса Сергеевича о привлечении Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С. к участию в деле в качестве третьих лиц.
Концерн в кассационной жалобе просит отменить решение от 31.07.2012 и постановление от 04.12.2012 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств. Как указывает податель жалобы, требования ООО "Кайдзен" основаны на протоколах от 20.12.2011 N 3.1, 3.2, 3.3, имеющих силу договора, подписанных между истцом и ООО "СПб Электросервис", не устанавливающих никаких обязательств Концерна; суды ошибочно со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 (далее - постановление от 11.07.2011 N 54) квалифицировали договоры от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3 и Л4235-Е/83-3 о долевом участии в строительстве как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку на данные договоры распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), в соответствии с которыми, а также с учетом решений Московского районного суда Санкт-Петербурга эти договоры нельзя считать заключенными; ответчик представил надлежащие доказательства неисполнения истцом обязательств по оплате помещений в полном объеме; исковые требования не могли быть удовлетворены при отсутствии государственной регистрации права собственности застройщика на созданные помещения.
С кассационными жалобами на те же судебные акты в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратились Михайличенко Светлана Сергеевна и Михайличенко Тарас Сергеевич.
Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С. в кассационных жалобах просят отменить решение от 31.07.2012 и постановление от 04.12.2012, считая, что рассмотренный судом спор затрагивает их интересы, поскольку по соглашениям от 30.11.2006, 28.08.2006 и 22.11.2006 права, вытекающие из договоров долевого участия от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3 и Л4235-Е/83-3, а также от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п, перешли к ним.
ООО "Кайдзен" в отзыве на жалобы просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая, что исковые требования обоснованно предъявлены к Концерну как застройщику, владеющему спорным имуществом; заключенность договоров от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3 и Л4235-Е/83-3 подтверждена вступившими в законную силу апелляционными определениями Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2013 N 33-468/2013 и 33-472/2013; правомерность продажи с торгов имущественных прав, вытекающих из договора от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п, установлена при рассмотрении арбитражного дела N А56-4437/2012; доказательства полной оплаты договоров имеются в материалах дела; заявленные требования правомерно квалифицированы судом как направленные на государственную регистрацию права собственности истца, исполнившего свои обязательства по договорам, а отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика на объекты долевого строительства позволяет последнему необоснованно уклоняться от предоставления истцу спорного имущества; Михайличенко Т.С. и Михайличенко С.С., не участвовавшие в рассмотрении данного дела, не вправе обжаловать состоявшиеся судебные акты, поскольку вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции соглашения о перемене лиц в обязательстве признаны незаключенными.
В судебном заседании представитель Концерна поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы; в удовлетворении кассационных жалоб Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С. просил отказать, поскольку права указанных лиц обжалуемыми судебными актами не затронуты. Представители ООО "Кайдзен" против удовлетворения кассационных жалоб возражали по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель ООО "СПб Электросервис" также просил оставить кассационную жалобу Концерна без удовлетворения, указав, что Концерн уклонялся от оформления своих прав на спорное имущество. Михайличенко С.В. поддержал кассационные жалобы, просил их удовлетворить.
Другие лица, участвующие в деле, а также Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С. о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили; от Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С., которые лично не явились, поступили ходатайства с просьбой рассмотреть дело без их участия. При таком положении в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие названных лиц не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в данном заседании.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Михайличенко С.В. (дольщик) и общество с ограниченной ответственностью "Концерн ЛЭК Истейт" (правопредшественник Концерна) в лице общества с ограниченной ответственностью "ЛЭК Строительная компания N 1" (инвестор) заключили договор от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: Московский район, квартал 83-84, между корп. 65 и 75 по ул. Ленсовета и корп. 10 и 14-1 по Московскому шоссе (северо-восточнее пересечения Московского шоссе и пр. Юрия Гагарина), 4-й очереди, в части нежилого помещения с указанными в пункте 2 характеристиками.
Те же стороны заключили договоры от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3 и Л4235-Е/83-3 о долевом участии в строительстве жилого дома по тому же строительному адресу, 3-й очереди, в части двух трехкомнатных квартир с указанными в пункте 2 договоров характеристиками.
Концерн, Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. подписали соглашение от 28.08.2006 о перемене лиц в обязательстве по договору от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п, в соответствии с которым права дольщика переуступлены от Михайличенко С.В. к Михайличенко Т.С.
Те же стороны подписали соглашение от 22.11.2006 о перемене лиц в обязательстве по договору от 31.10.2006 N Л4235-Е/83-3, в соответствии с которым права дольщика по названному договору переданы от Михайличенко С.В. к Михайличенко Т.С.
В свою очередь, Концерн, Михайличенко С.В. и Михайличенко С.С. подписали соглашение от 30.11.2006 о перемене лиц в обязательстве по договору от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3, в соответствии с которым права дольщика по названному договору переданы от Михайличенко С.В. к Михайличенко С.С.
По окончании строительства правопредшественнику Концерна выданы разрешения от 08.02.2007 N 78-0511в-2007 и от 06.03.2007 N 78-1511в-2007 на ввод в эксплуатацию построенного жилого комплекса с крытыми автостоянками и объектами социально-бытового назначения - 4-ой очереди, жилого дома N 4 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 77, лит. А, и 3-ей очереди, жилого дома N 3 по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 12, лит. А, соответственно (строительный адрес: Московский район, квартал 83-84, между корп. 65 и 75 по ул. Ленсовета и корп. 10 и 14-1 по Московскому шоссе, северо-восточнее пересечения Московского шоссе и пр. Юрия Гагарина).
В рамках сводного исполнительного производства по взысканию с Михайличенко С.В. в пользу физических лиц денежных средств постановлением судебного пристава-исполнителя Юрченко И.М. от 03.10.2011 передано на реализацию путем проведения торгов арестованное имущество должника, в том числе имущественные права, возникшие из договоров от 31.10.2006 N Л4235-Е/83-3, Л4236-Е/83-3 и от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п долевого участия в строительстве в отношении квартир N 9 и 3, а также нежилого помещения 20-Н соответственно.
Начальная цена всего передаваемого имущества (имущественных прав) установлена в размере 25 456 000 руб., определенном Судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2011 по делу N 2-5212/11 Михайличенко Т.С. и Михайличенко С.С. отказано в иске об освобождении от ареста (исключении из описи) объектов недвижимости - квартир N 3 и 9, нежилого помещения 20-Н, являющихся предметом договоров долевого участия в строительстве, заключенных с Михайличенко С.В. Суд пришел к выводу о незаключенности соглашений о перемене лиц в обязательстве по следующим мотивам: поскольку разрешение на строительство 3-й очереди выдано 19.04.2005, на договоры долевого участия в строительстве объекта 3-й очереди распространяется Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, вступивший в силу с 01.04.2005, и, следовательно, договоры подлежали государственной регистрации, соответственно, соглашения об уступке прав до государственной регистрации не считаются заключенными. В отношении договора от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п о долевом участии в строительстве 4-й очереди Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не применим, поскольку разрешение на строительство 4-й очереди выдано в 2004 году, однако соглашение о перемене лиц в данном договоре нельзя считать заключенным ввиду неопределенности предмета и несогласованности условия о моменте перехода права требования. Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12.12.2011 N 33-18308 данное решение оставлено без изменения.
Победителем проведенных 20.12.2011 торгов признано ООО "Кайдзен", с которым ООО "СПб Электросервис" - организатор торгов - подписало протоколы от 20.12.2011 N 3.1, 3.2, 3.3, имеющие силу договора купли-продажи, о результатах торгов в отношении имущественных прав на квартиру N 9 по цене 4 104 000 руб., квартиру N 3 по цене 4 093 000 руб., нежилое помещение 20-Н по цене 4 143 000 руб. соответственно.
Денежные средства в оплату приобретенных имущественных прав перечислены покупателем в полном объеме.
ООО "Кайдзен" 22.12.2011 обратилось в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на квартиры N 3 и 9, нежилое помещение 20-Н на основании протоколов о результатах торгов.
Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прав, а сообщением от 11.03.2012 уведомил об отказе в проведении такой регистрации, в частности, по тем причинам, что право собственности Михайличенко С.В. на помещения не было зарегистрировано, в связи с приобретением имущественных прав по договорам долевого участия ООО "Кайдзен" стало стороной по указанным договорам, а права на вновь созданное недвижимое имущество подлежат регистрации в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации); в отношении квартир судебным приставом-исполнителем наложен запрет.
ООО "Кайдзен", ссылаясь на уклонение ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и от передачи имущества по акту приема-передачи, на непредставление застройщиком необходимых для государственной регистрации прав документов, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении настоящего спора суды правомерно исходили из того, что ООО "Кайдзен" в результате приобретения на торгах имущественных прав Михайличенко С.В., вытекающих из договоров от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п и от 31.10.2006 N Л4235-Е/83-3, Л4236-Е/83-3, стало стороной по указанным договорам.
Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2011 по делу N 2-5212/11, разрешение на строительство 4-й очереди жилого дома было выдано до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем к договору от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п положения данного Закона не применимы. Разрешение на строительство 3-й очереди жилого дома было выдано в период действия названного Федерального закона, однако договоры от 31.10.2006 N Л4235-Е/83-3, Л4236-Е/83-3 в соответствии с этим Законом не регистрировались. В то же время в указанных договорах содержатся все существенные условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон, сторонами исполнялись обязательства по договорам; по информации ООО "Кайдзен", не опровергнутой и подтвержденной Концерном, апелляционными определениями Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2013 N 33-468/2013 и 33-472/2013 отменены решения Московского районного суда Санкт-Петербурга по делам N 2-2918/12 и 2-2917/12 соответственно о признании по искам Концерна незаключенными договоров от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3, Л4235-Е/83-3 и в исках Концерну отказано.
В связи с изложенным названные договоры от 31.10.2006 следует считать порождающими у сторон соответствующие права и обязанности. Поскольку эти договоры не регистрировались в порядке Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, к отношениям сторон по этим договорам, а также по договору от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п, на который нормы названного Закона не распространяются исходя из статьи 27 Закона, подлежат применению положения гражданского законодательства с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении от 11.07.2011 N 54.
С учетом пункта 4 названного постановления от 11.07.2011 N 54 суды правильно оценили три указанных выше договора, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Однако обе судебные инстанции ошибочно со ссылкой на пункт 5 постановления от 11.07.2011 N 54 посчитали, что заявленные ООО "Кайдзен" требования (в уточненной редакции) о признании права собственности и обязании Концерна передать три объекта недвижимого имущества могут быть квалифицированы как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности, и удовлетворили исковые требования в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами не учтено, что указанные разъяснения применимы к ситуации, когда право собственности на спорное имущество зарегистрировано за продавцом (застройщиком). Между тем в данном случае в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности Концерна на нежилое помещение 20-Н и две спорных квартиры, равно как и о регистрации прав на данные объекты за другими лицами. В таком случае спор подлежал рассмотрению с учетом абзаца шестого пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54, в соответствии с которым, если право собственности продавца на созданное недвижимое имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости, под которой понимается государственная регистрация прекращения права собственности одной стороны и государственная регистрация права собственности другой стороны. При отсутствии зарегистрированного права собственности продавца не может быть зарегистрирован переход права собственности от него к покупателю, а регистрация права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, приобретенного в порядке пункта 1 статьи 218 названного Кодекса, возможна только с соблюдением правил, установленных статьей 219 того же Кодекса, статьей 25 Закона о государственной регистрации.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит, что обжалуемые решение и постановление в части обязания Концерна передать ООО "Кайдзен" три объекта недвижимого имущества и регистрации перехода к истцу права собственности на данную недвижимость подлежат отмене ввиду неправильного применения судами норм права в истолковании, расходящемся с разъяснениями, изложенными в постановлении от 11.07.2011 N 54. Поскольку все существенные для дела обстоятельства судами установлены, суд кассационной инстанции полномочен в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Кайдзен". В части прекращения производства по делу по требованиям, от которых истец отказался, судебные акты соответствуют нормам процессуального права, никем не обжалованы, подлежат оставлению в силе.
Ввиду частичной отмены обжалуемых решения и постановления и принятия судебного акта не в пользу ООО "Кайдзен" с последнего следует взыскать в пользу Концерна судебные расходы в сумме 2000 руб., связанные с рассмотрением кассационной жалобы.
Относительно кассационных жалоб Михайличенко Т.С. и Михайличенко С.С. кассационная инстанция считает, что производство по ним подлежит прекращению по основанию, предусмотренному пунктом 1 части первой статьи 281 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как поданным лицами, не имеющими в силу статей 42, 273 того же Кодекса права на обжалование судебного акта. Михайличенко Т.С. и Михайличенко С.С. обосновывают свое право на обжалование судебных актов по настоящему делу соглашениями о перемене лиц в обязательстве. Однако вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции данные соглашения признаны незаключенными, в связи с чем нет оснований считать, что обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях названных лиц.
При подаче кассационных жалоб Михайличенко С.С. по чек-ордеру Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" от 08.02.2013 N 1819682905, а Михайличенко Т.С. - по чек-ордеру Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" от 08.02.2013 N 1819682904 уплатили государственную пошлину по жалобам в сумме 2000 руб. каждый. В связи с прекращением производства по кассационным жалобам уплаченная государственная пошлина подлежит возврату плательщикам из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 150, 273, 281, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012 по делу N А56-10091/2012 в части удовлетворения исковых требований и взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кайдзен" судебных расходов отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
В остальной части решение от 31.07.2012 и постановление от 04.12.2012 оставить без изменения.
Производство по кассационным жалобам Михайличенко Светланы Сергеевны и Михайличенко Тараса Сергеевича прекратить.
Возвратить Михайличенко Светлане Сергеевне и Михайличенко Тарасу Сергеевичу из федерального бюджета по 2000 руб. государственной пошлины по жалобам каждому.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кайдзен" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" 2000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 12.03.2013 ПО ДЕЛУ N А56-10091/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. по делу N А56-10091/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Ясинской А.Д., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Кайдзен" Албеговой З.Х. (доверенность от 22.01.2013), Шубина Г.А. (доверенность от 22.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" Якубович О.С. (доверенность от 04.12.2012), от общества с ограниченной ответственностью "СПб Электросервис" Малярчука В.Г. (доверенность от 21.01.2013), третьего лица Михайличенко С.В. (паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1", Михайличенко Светланы Сергеевны и Михайличенко Тараса Сергеевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2012 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-10091/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кайдзен", место нахождения: Калужская обл., Малоярославецкий р-н, с. Спас-Загорье, ОГРН 1114011001246 (далее - ООО "Кайдзен"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (далее - Теруправление Росимущества), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), обществу с ограниченной ответственностью "Концерн Л1", место нахождения: Ленинградская обл., г. Выборг, Александровская ул., д. 26, ОГРН 1037811040684 (далее - Концерн), о признании права собственности на три объекта недвижимого имущества - квартиры N 3 и 9 по адресу: Санкт-Петербург, Московское ш., д. 12, лит. А, а также нежилое помещение 20-Н по адресу: Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 77, лит. А; обязании Теруправления Росимущества и Концерна передать истцу по акту приема-передачи названные объекты; осуществлении Управлением Росреестра государственной регистрации права собственности ООО "Кайдзен" в отношении данных объектов.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств по Санкт-Петербургу Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Юрченко Ирина Михайловна, общество с ограниченной ответственностью "СПб Электросервис" (далее - ООО "СПб Электросервис"), Михайличенко Сергей Валентинович.
До принятия судом решения истец уточнил исковые требования и просил суд признать за истцом право собственности на три указанных выше объекта недвижимого имущества, обязать Концерн передать ООО "Кайдзен" по акту приема-передачи данные объекты; отказался от требований в части обязания Управления Росреестра зарегистрировать право собственности истца на недвижимое имущество и обязания Теруправления Росимущества передать спорное имущество.
Решением от 31.07.2012 производство по делу в части тех требований, от которых истец отказался, прекращено; на Концерн возложена обязанность передать спорное недвижимое имущество ООО "Кайдзен"; зарегистрирован переход к истцу права собственности на три объекта недвижимости.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012 принят отказ ООО "Кайдзен" от апелляционной жалобы, производство по данной апелляционной жалобе прекращено; по результатам рассмотрения апелляционных жалоб Концерна и Михайличенко С.В. решение от 31.07.2012 оставлено без изменения.
Протокольными определениями апелляционного суда от 26.11.2012 отклонены ходатайства Михайличенко С.В., Михайличенко Светланы Сергеевны и Михайличенко Тараса Сергеевича о привлечении Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С. к участию в деле в качестве третьих лиц.
Концерн в кассационной жалобе просит отменить решение от 31.07.2012 и постановление от 04.12.2012 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств. Как указывает податель жалобы, требования ООО "Кайдзен" основаны на протоколах от 20.12.2011 N 3.1, 3.2, 3.3, имеющих силу договора, подписанных между истцом и ООО "СПб Электросервис", не устанавливающих никаких обязательств Концерна; суды ошибочно со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 (далее - постановление от 11.07.2011 N 54) квалифицировали договоры от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3 и Л4235-Е/83-3 о долевом участии в строительстве как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку на данные договоры распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), в соответствии с которыми, а также с учетом решений Московского районного суда Санкт-Петербурга эти договоры нельзя считать заключенными; ответчик представил надлежащие доказательства неисполнения истцом обязательств по оплате помещений в полном объеме; исковые требования не могли быть удовлетворены при отсутствии государственной регистрации права собственности застройщика на созданные помещения.
С кассационными жалобами на те же судебные акты в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратились Михайличенко Светлана Сергеевна и Михайличенко Тарас Сергеевич.
Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С. в кассационных жалобах просят отменить решение от 31.07.2012 и постановление от 04.12.2012, считая, что рассмотренный судом спор затрагивает их интересы, поскольку по соглашениям от 30.11.2006, 28.08.2006 и 22.11.2006 права, вытекающие из договоров долевого участия от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3 и Л4235-Е/83-3, а также от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п, перешли к ним.
ООО "Кайдзен" в отзыве на жалобы просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая, что исковые требования обоснованно предъявлены к Концерну как застройщику, владеющему спорным имуществом; заключенность договоров от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3 и Л4235-Е/83-3 подтверждена вступившими в законную силу апелляционными определениями Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2013 N 33-468/2013 и 33-472/2013; правомерность продажи с торгов имущественных прав, вытекающих из договора от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п, установлена при рассмотрении арбитражного дела N А56-4437/2012; доказательства полной оплаты договоров имеются в материалах дела; заявленные требования правомерно квалифицированы судом как направленные на государственную регистрацию права собственности истца, исполнившего свои обязательства по договорам, а отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика на объекты долевого строительства позволяет последнему необоснованно уклоняться от предоставления истцу спорного имущества; Михайличенко Т.С. и Михайличенко С.С., не участвовавшие в рассмотрении данного дела, не вправе обжаловать состоявшиеся судебные акты, поскольку вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции соглашения о перемене лиц в обязательстве признаны незаключенными.
В судебном заседании представитель Концерна поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы; в удовлетворении кассационных жалоб Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С. просил отказать, поскольку права указанных лиц обжалуемыми судебными актами не затронуты. Представители ООО "Кайдзен" против удовлетворения кассационных жалоб возражали по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель ООО "СПб Электросервис" также просил оставить кассационную жалобу Концерна без удовлетворения, указав, что Концерн уклонялся от оформления своих прав на спорное имущество. Михайличенко С.В. поддержал кассационные жалобы, просил их удовлетворить.
Другие лица, участвующие в деле, а также Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С. о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили; от Михайличенко С.С. и Михайличенко Т.С., которые лично не явились, поступили ходатайства с просьбой рассмотреть дело без их участия. При таком положении в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие названных лиц не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в данном заседании.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Михайличенко С.В. (дольщик) и общество с ограниченной ответственностью "Концерн ЛЭК Истейт" (правопредшественник Концерна) в лице общества с ограниченной ответственностью "ЛЭК Строительная компания N 1" (инвестор) заключили договор от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: Московский район, квартал 83-84, между корп. 65 и 75 по ул. Ленсовета и корп. 10 и 14-1 по Московскому шоссе (северо-восточнее пересечения Московского шоссе и пр. Юрия Гагарина), 4-й очереди, в части нежилого помещения с указанными в пункте 2 характеристиками.
Те же стороны заключили договоры от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3 и Л4235-Е/83-3 о долевом участии в строительстве жилого дома по тому же строительному адресу, 3-й очереди, в части двух трехкомнатных квартир с указанными в пункте 2 договоров характеристиками.
Концерн, Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. подписали соглашение от 28.08.2006 о перемене лиц в обязательстве по договору от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п, в соответствии с которым права дольщика переуступлены от Михайличенко С.В. к Михайличенко Т.С.
Те же стороны подписали соглашение от 22.11.2006 о перемене лиц в обязательстве по договору от 31.10.2006 N Л4235-Е/83-3, в соответствии с которым права дольщика по названному договору переданы от Михайличенко С.В. к Михайличенко Т.С.
В свою очередь, Концерн, Михайличенко С.В. и Михайличенко С.С. подписали соглашение от 30.11.2006 о перемене лиц в обязательстве по договору от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3, в соответствии с которым права дольщика по названному договору переданы от Михайличенко С.В. к Михайличенко С.С.
По окончании строительства правопредшественнику Концерна выданы разрешения от 08.02.2007 N 78-0511в-2007 и от 06.03.2007 N 78-1511в-2007 на ввод в эксплуатацию построенного жилого комплекса с крытыми автостоянками и объектами социально-бытового назначения - 4-ой очереди, жилого дома N 4 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 77, лит. А, и 3-ей очереди, жилого дома N 3 по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 12, лит. А, соответственно (строительный адрес: Московский район, квартал 83-84, между корп. 65 и 75 по ул. Ленсовета и корп. 10 и 14-1 по Московскому шоссе, северо-восточнее пересечения Московского шоссе и пр. Юрия Гагарина).
В рамках сводного исполнительного производства по взысканию с Михайличенко С.В. в пользу физических лиц денежных средств постановлением судебного пристава-исполнителя Юрченко И.М. от 03.10.2011 передано на реализацию путем проведения торгов арестованное имущество должника, в том числе имущественные права, возникшие из договоров от 31.10.2006 N Л4235-Е/83-3, Л4236-Е/83-3 и от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п долевого участия в строительстве в отношении квартир N 9 и 3, а также нежилого помещения 20-Н соответственно.
Начальная цена всего передаваемого имущества (имущественных прав) установлена в размере 25 456 000 руб., определенном Судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2011 по делу N 2-5212/11 Михайличенко Т.С. и Михайличенко С.С. отказано в иске об освобождении от ареста (исключении из описи) объектов недвижимости - квартир N 3 и 9, нежилого помещения 20-Н, являющихся предметом договоров долевого участия в строительстве, заключенных с Михайличенко С.В. Суд пришел к выводу о незаключенности соглашений о перемене лиц в обязательстве по следующим мотивам: поскольку разрешение на строительство 3-й очереди выдано 19.04.2005, на договоры долевого участия в строительстве объекта 3-й очереди распространяется Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, вступивший в силу с 01.04.2005, и, следовательно, договоры подлежали государственной регистрации, соответственно, соглашения об уступке прав до государственной регистрации не считаются заключенными. В отношении договора от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п о долевом участии в строительстве 4-й очереди Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не применим, поскольку разрешение на строительство 4-й очереди выдано в 2004 году, однако соглашение о перемене лиц в данном договоре нельзя считать заключенным ввиду неопределенности предмета и несогласованности условия о моменте перехода права требования. Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12.12.2011 N 33-18308 данное решение оставлено без изменения.
Победителем проведенных 20.12.2011 торгов признано ООО "Кайдзен", с которым ООО "СПб Электросервис" - организатор торгов - подписало протоколы от 20.12.2011 N 3.1, 3.2, 3.3, имеющие силу договора купли-продажи, о результатах торгов в отношении имущественных прав на квартиру N 9 по цене 4 104 000 руб., квартиру N 3 по цене 4 093 000 руб., нежилое помещение 20-Н по цене 4 143 000 руб. соответственно.
Денежные средства в оплату приобретенных имущественных прав перечислены покупателем в полном объеме.
ООО "Кайдзен" 22.12.2011 обратилось в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на квартиры N 3 и 9, нежилое помещение 20-Н на основании протоколов о результатах торгов.
Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прав, а сообщением от 11.03.2012 уведомил об отказе в проведении такой регистрации, в частности, по тем причинам, что право собственности Михайличенко С.В. на помещения не было зарегистрировано, в связи с приобретением имущественных прав по договорам долевого участия ООО "Кайдзен" стало стороной по указанным договорам, а права на вновь созданное недвижимое имущество подлежат регистрации в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации); в отношении квартир судебным приставом-исполнителем наложен запрет.
ООО "Кайдзен", ссылаясь на уклонение ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и от передачи имущества по акту приема-передачи, на непредставление застройщиком необходимых для государственной регистрации прав документов, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении настоящего спора суды правомерно исходили из того, что ООО "Кайдзен" в результате приобретения на торгах имущественных прав Михайличенко С.В., вытекающих из договоров от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п и от 31.10.2006 N Л4235-Е/83-3, Л4236-Е/83-3, стало стороной по указанным договорам.
Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2011 по делу N 2-5212/11, разрешение на строительство 4-й очереди жилого дома было выдано до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем к договору от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п положения данного Закона не применимы. Разрешение на строительство 3-й очереди жилого дома было выдано в период действия названного Федерального закона, однако договоры от 31.10.2006 N Л4235-Е/83-3, Л4236-Е/83-3 в соответствии с этим Законом не регистрировались. В то же время в указанных договорах содержатся все существенные условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон, сторонами исполнялись обязательства по договорам; по информации ООО "Кайдзен", не опровергнутой и подтвержденной Концерном, апелляционными определениями Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2013 N 33-468/2013 и 33-472/2013 отменены решения Московского районного суда Санкт-Петербурга по делам N 2-2918/12 и 2-2917/12 соответственно о признании по искам Концерна незаключенными договоров от 31.10.2006 N Л4236-Е/83-3, Л4235-Е/83-3 и в исках Концерну отказано.
В связи с изложенным названные договоры от 31.10.2006 следует считать порождающими у сторон соответствующие права и обязанности. Поскольку эти договоры не регистрировались в порядке Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, к отношениям сторон по этим договорам, а также по договору от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п, на который нормы названного Закона не распространяются исходя из статьи 27 Закона, подлежат применению положения гражданского законодательства с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении от 11.07.2011 N 54.
С учетом пункта 4 названного постановления от 11.07.2011 N 54 суды правильно оценили три указанных выше договора, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Однако обе судебные инстанции ошибочно со ссылкой на пункт 5 постановления от 11.07.2011 N 54 посчитали, что заявленные ООО "Кайдзен" требования (в уточненной редакции) о признании права собственности и обязании Концерна передать три объекта недвижимого имущества могут быть квалифицированы как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности, и удовлетворили исковые требования в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами не учтено, что указанные разъяснения применимы к ситуации, когда право собственности на спорное имущество зарегистрировано за продавцом (застройщиком). Между тем в данном случае в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности Концерна на нежилое помещение 20-Н и две спорных квартиры, равно как и о регистрации прав на данные объекты за другими лицами. В таком случае спор подлежал рассмотрению с учетом абзаца шестого пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54, в соответствии с которым, если право собственности продавца на созданное недвижимое имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости, под которой понимается государственная регистрация прекращения права собственности одной стороны и государственная регистрация права собственности другой стороны. При отсутствии зарегистрированного права собственности продавца не может быть зарегистрирован переход права собственности от него к покупателю, а регистрация права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, приобретенного в порядке пункта 1 статьи 218 названного Кодекса, возможна только с соблюдением правил, установленных статьей 219 того же Кодекса, статьей 25 Закона о государственной регистрации.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит, что обжалуемые решение и постановление в части обязания Концерна передать ООО "Кайдзен" три объекта недвижимого имущества и регистрации перехода к истцу права собственности на данную недвижимость подлежат отмене ввиду неправильного применения судами норм права в истолковании, расходящемся с разъяснениями, изложенными в постановлении от 11.07.2011 N 54. Поскольку все существенные для дела обстоятельства судами установлены, суд кассационной инстанции полномочен в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Кайдзен". В части прекращения производства по делу по требованиям, от которых истец отказался, судебные акты соответствуют нормам процессуального права, никем не обжалованы, подлежат оставлению в силе.
Ввиду частичной отмены обжалуемых решения и постановления и принятия судебного акта не в пользу ООО "Кайдзен" с последнего следует взыскать в пользу Концерна судебные расходы в сумме 2000 руб., связанные с рассмотрением кассационной жалобы.
Относительно кассационных жалоб Михайличенко Т.С. и Михайличенко С.С. кассационная инстанция считает, что производство по ним подлежит прекращению по основанию, предусмотренному пунктом 1 части первой статьи 281 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как поданным лицами, не имеющими в силу статей 42, 273 того же Кодекса права на обжалование судебного акта. Михайличенко Т.С. и Михайличенко С.С. обосновывают свое право на обжалование судебных актов по настоящему делу соглашениями о перемене лиц в обязательстве. Однако вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции данные соглашения признаны незаключенными, в связи с чем нет оснований считать, что обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях названных лиц.
При подаче кассационных жалоб Михайличенко С.С. по чек-ордеру Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" от 08.02.2013 N 1819682905, а Михайличенко Т.С. - по чек-ордеру Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" от 08.02.2013 N 1819682904 уплатили государственную пошлину по жалобам в сумме 2000 руб. каждый. В связи с прекращением производства по кассационным жалобам уплаченная государственная пошлина подлежит возврату плательщикам из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 150, 273, 281, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012 по делу N А56-10091/2012 в части удовлетворения исковых требований и взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кайдзен" судебных расходов отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
В остальной части решение от 31.07.2012 и постановление от 04.12.2012 оставить без изменения.
Производство по кассационным жалобам Михайличенко Светланы Сергеевны и Михайличенко Тараса Сергеевича прекратить.
Возвратить Михайличенко Светлане Сергеевне и Михайличенко Тарасу Сергеевичу из федерального бюджета по 2000 руб. государственной пошлины по жалобам каждому.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кайдзен" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" 2000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)