Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Бациева В.В., судей Першутова А.Г., Поповченко А.А. рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Мкапитал" (ул. Фестивальная, д. 8, стр. 1, г. Москва, 125581) о пересмотре в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 по делу N А40-111574/10-54-720, А40-12278/11-157-100 Арбитражного суда города Москвы и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.04.2013 по тому же делу
по исковому заявлению открытого акционерного общества "Мкапитал" к обществу с ограниченной ответственностью "Гастроном Таганский" (ул. Марксистская, д. 1, корп. 1, г. Москва, 109147) об изменении договора аренды и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гастроном Таганский" к открытому акционерному обществу "Мкапитал" о внесении изменений в преамбулу договора аренды.
Другие лица участвующие в деле: Департамента имущества города Москвы.
Рассмотрев приведенные в заявлении доводы и изучив принятые по делу судебные акты, Суд
установил:
решением Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2012 требования открытого акционерного общества "Мкапитал" (далее - истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Гастроном Таганский" (далее - ответчик), с учетом принятия судом изменения иска и отказа от встречного иска, об изменении договора аренды от 04.06.1993 N 0-963/93 (далее - договор аренды) и дополнительного соглашения от 23.06.2005 в части наименования и реквизитов сторон, общей площади и назначения арендуемых помещений, ставки арендной платы, удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 решение суда первой инстанции отменено в части внесения в пункты 1 и 5 договора аренды изменений, состоящих в установлении общей площади арендуемых помещений, равной 7 892,6 кв. метров, характеристик арендуемых помещений согласно кадастровому паспорту от 01.07.2009 и экспликации от 09.06.2009, ставки арендной платы в размере 8 925 215,17 рублей. В указанной части в удовлетворении иска отказано; в остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 30.04.2013 оставил без изменения постановление апелляционной инстанции.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм материального права, истец просит отменить просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обсудив доводы заявителя и соответствующие выводы судебных инстанций, полагает, что в удовлетворении заявления о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует отказать.
Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью "Гастроном Таганский" (арендатором), заключен договор аренды от 04.06.1993 N 0-963/93, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору в возмездное пользование на срок 25 лет нежилые помещения общей площадью 7 705,1 кв. метров.
Дополнительным соглашением от 23.06.2005 действие ставки арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 20.06.2005 в размере 39 677 412,48 рублей, распространено сторонами на период с 23.06.2005; арендодателю предоставлено право, при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы, в одностороннем порядке соответственно изменить ставку арендной платы по Договору, письменно уведомив об этом арендатора за 1 месяц; арендатору предоставлено право за свой счет осуществить перепланировку арендуемых помещений, увеличив торговую площадь.
Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что город Москва внес арендуемые ответчиком помещения в уставный капитал открытого акционерного общества "Объединенная торговая недвижимость", которым указанные помещения по договору купли-продажи от 22.01.2007 N 3 были отчуждены в собственность истца, при приобретении указанных помещений истец знал об обременении их правом аренды и на основании пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса), учитывая, что арендатором не было принято предложение нового арендодателя о внесении изменений в договор аренды в части изменения общей площади арендуемых помещений до 7 892,6 кв. метров и годовой арендной платы равной 90 764 900 рублей, по результатам перепланировки арендатором арендуемых помещений и оценки рыночной стоимости права аренды по состоянию на 18.05.2010 суд первой инстанции пришел к выводу, что арендодатель имеет право на внесение соответствующих изменений в договор аренды в судебном порядке на основании статьи 451 Кодекса (в связи с существенным изменением обстоятельств).
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что общая площадь находящихся в аренде помещений, измененная правомерными действиями арендатора, установлена как величина, не имеющая значения для определения прав и обязанностей арендатора и арендодателя; величина, не участвующая в определении объема их взаимных обязательств, в том числе применительно к размеру арендной платы, истец добровольно вступил в договор аренды, посредством приобретения арендуемых помещений, тем самым соглашаясь со всеми его условиями, в том числе в части арендной платы, которая была установлена по льготной ставке, в связи с чем, изменение рыночной стоимости аренды для него существенным изменением обстоятельств не является.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доказательств наличия требуемого статьей 451 Кодекса состава для изменения договора аренды в указанной части истцом не представлено.
Суд кассационной инстанции согласился с указанным выводом суда апелляционной инстанции.
Приводимые в надзорной жалобе доводы о том, что положения постановлений Правительства Москвы не должны применяться к правоотношениям сторон после смены собственника помещений, поскольку нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, выбыли из собственности города Москвы и перешли в частную собственность, установленные льготные ставки арендной платы не могут быть обязательными для нового арендодателя, в результате перепланировки арендатором арендуемых помещений произошло не только изменение размера арендуемых помещений, но существенное изменение характеристик объекта, являлись предметом оценки судов апелляционной и кассационной инстанций, им была дана надлежащая правовая оценка.
Доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах дела, установленных после исследования доказательств, и не свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Коллегия судей также учитывает, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций соответствуют правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 17, 19 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно которой переход в частную собственность из публичной собственности объекта недвижимости, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, не означает изменения условия этого договора об арендной плате, а арендодатель по договору аренды, к которому подлежит применению регулируемая арендная платы, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра судебных актов в порядке надзора при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доводы истца, изложенные в надзорной жалобе, коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора.
Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил:
в передаче дела N А40-111574/10-54-720, А40-12278/11-157-100 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.04.2013 отказать.
Председательствующий судья
В.В.БАЦИЕВ
Судья
А.Г.ПЕРШУТОВ
Судья
А.А.ПОПОВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 08.08.2013 N ВАС-10698/13 ПО ДЕЛУ N А40-111574/10-54-720, А40-12278/11-157-100
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. N ВАС-10698/13
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Бациева В.В., судей Першутова А.Г., Поповченко А.А. рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Мкапитал" (ул. Фестивальная, д. 8, стр. 1, г. Москва, 125581) о пересмотре в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 по делу N А40-111574/10-54-720, А40-12278/11-157-100 Арбитражного суда города Москвы и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.04.2013 по тому же делу
по исковому заявлению открытого акционерного общества "Мкапитал" к обществу с ограниченной ответственностью "Гастроном Таганский" (ул. Марксистская, д. 1, корп. 1, г. Москва, 109147) об изменении договора аренды и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гастроном Таганский" к открытому акционерному обществу "Мкапитал" о внесении изменений в преамбулу договора аренды.
Другие лица участвующие в деле: Департамента имущества города Москвы.
Рассмотрев приведенные в заявлении доводы и изучив принятые по делу судебные акты, Суд
установил:
решением Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2012 требования открытого акционерного общества "Мкапитал" (далее - истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Гастроном Таганский" (далее - ответчик), с учетом принятия судом изменения иска и отказа от встречного иска, об изменении договора аренды от 04.06.1993 N 0-963/93 (далее - договор аренды) и дополнительного соглашения от 23.06.2005 в части наименования и реквизитов сторон, общей площади и назначения арендуемых помещений, ставки арендной платы, удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 решение суда первой инстанции отменено в части внесения в пункты 1 и 5 договора аренды изменений, состоящих в установлении общей площади арендуемых помещений, равной 7 892,6 кв. метров, характеристик арендуемых помещений согласно кадастровому паспорту от 01.07.2009 и экспликации от 09.06.2009, ставки арендной платы в размере 8 925 215,17 рублей. В указанной части в удовлетворении иска отказано; в остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 30.04.2013 оставил без изменения постановление апелляционной инстанции.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм материального права, истец просит отменить просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обсудив доводы заявителя и соответствующие выводы судебных инстанций, полагает, что в удовлетворении заявления о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует отказать.
Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью "Гастроном Таганский" (арендатором), заключен договор аренды от 04.06.1993 N 0-963/93, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору в возмездное пользование на срок 25 лет нежилые помещения общей площадью 7 705,1 кв. метров.
Дополнительным соглашением от 23.06.2005 действие ставки арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 20.06.2005 в размере 39 677 412,48 рублей, распространено сторонами на период с 23.06.2005; арендодателю предоставлено право, при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы, в одностороннем порядке соответственно изменить ставку арендной платы по Договору, письменно уведомив об этом арендатора за 1 месяц; арендатору предоставлено право за свой счет осуществить перепланировку арендуемых помещений, увеличив торговую площадь.
Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что город Москва внес арендуемые ответчиком помещения в уставный капитал открытого акционерного общества "Объединенная торговая недвижимость", которым указанные помещения по договору купли-продажи от 22.01.2007 N 3 были отчуждены в собственность истца, при приобретении указанных помещений истец знал об обременении их правом аренды и на основании пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса), учитывая, что арендатором не было принято предложение нового арендодателя о внесении изменений в договор аренды в части изменения общей площади арендуемых помещений до 7 892,6 кв. метров и годовой арендной платы равной 90 764 900 рублей, по результатам перепланировки арендатором арендуемых помещений и оценки рыночной стоимости права аренды по состоянию на 18.05.2010 суд первой инстанции пришел к выводу, что арендодатель имеет право на внесение соответствующих изменений в договор аренды в судебном порядке на основании статьи 451 Кодекса (в связи с существенным изменением обстоятельств).
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что общая площадь находящихся в аренде помещений, измененная правомерными действиями арендатора, установлена как величина, не имеющая значения для определения прав и обязанностей арендатора и арендодателя; величина, не участвующая в определении объема их взаимных обязательств, в том числе применительно к размеру арендной платы, истец добровольно вступил в договор аренды, посредством приобретения арендуемых помещений, тем самым соглашаясь со всеми его условиями, в том числе в части арендной платы, которая была установлена по льготной ставке, в связи с чем, изменение рыночной стоимости аренды для него существенным изменением обстоятельств не является.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доказательств наличия требуемого статьей 451 Кодекса состава для изменения договора аренды в указанной части истцом не представлено.
Суд кассационной инстанции согласился с указанным выводом суда апелляционной инстанции.
Приводимые в надзорной жалобе доводы о том, что положения постановлений Правительства Москвы не должны применяться к правоотношениям сторон после смены собственника помещений, поскольку нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, выбыли из собственности города Москвы и перешли в частную собственность, установленные льготные ставки арендной платы не могут быть обязательными для нового арендодателя, в результате перепланировки арендатором арендуемых помещений произошло не только изменение размера арендуемых помещений, но существенное изменение характеристик объекта, являлись предметом оценки судов апелляционной и кассационной инстанций, им была дана надлежащая правовая оценка.
Доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах дела, установленных после исследования доказательств, и не свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Коллегия судей также учитывает, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций соответствуют правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 17, 19 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно которой переход в частную собственность из публичной собственности объекта недвижимости, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, не означает изменения условия этого договора об арендной плате, а арендодатель по договору аренды, к которому подлежит применению регулируемая арендная платы, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра судебных актов в порядке надзора при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доводы истца, изложенные в надзорной жалобе, коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора.
Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил:
в передаче дела N А40-111574/10-54-720, А40-12278/11-157-100 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.04.2013 отказать.
Председательствующий судья
В.В.БАЦИЕВ
Судья
А.Г.ПЕРШУТОВ
Судья
А.А.ПОПОВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)