Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Запад-Инвест" Шутихиной Н.В. (доверенность от 22.01.2013), рассмотрев 11.07.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.10.2012 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 (судьи Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р., Горбик В.М.) по делу N А21-4466/2012,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1103926011177 (далее - ТУ ФАУГИ), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Запад-инвест", место нахождения: 236016, Калининград, ул. Фрунзе, д. 97, ОГРН 1023900987109 (далее - Общество), о расторжении договора от 13.01.2004 N 268 аренды земельного участка из земель поселений площадью 15 га с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Рыбачий, и обязании ответчика возвратить земельный участок в состоянии и качеством не хуже первоначального.
Определением от 16.07.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство экономического развития Российской Федерации (далее - Министерство) и открытое акционерное общество "Особые экономические зоны" (далее - ОАО "ОЭЗ").
Определением от 13.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Национальный парк "Куршская коса" (далее - ФГБУ "Национальный парк "Куршская коса").
Решением от 29.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.02.2013, в иске отказано.
В кассационной жалобе ТУ ФАУГИ, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение от 29.10.2012 и постановление от 13.02.2013 отменить, исковые требования удовлетворить.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области (далее - Глава администрации) от 13.01.2004 N 21 (далее - Постановление от 13.01.2004), администрация муниципального образования "Зеленоградский район" (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 13.01.2004 N 268 аренды земельного участка из земель поселений площадью 15 га с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Рыбачий, под строительство гостиниц коттеджного типа сроком на 49 лет.
Постановлением от 13.01.2004 установлен срок окончания строительства - 01.12.2006.
Постановлением Главы администрации от 06.09.2004 N 2022 (далее - Постановление от 06.09.2004) внесены изменения в Постановление от 13.01.2004. Срок окончания строительства установлен до 01.12.2009.
В соответствии с соглашением от 30.05.2005 N 268-1 к договору аренды N 268 права и обязанности арендодателя перешли к ТУ ФАУГИ.
На основании соглашения от 23.07.2008 права и обязанности арендодателя по договору аренды N 268 переданы Федеральному агентству по управлению особыми экономическими зонами (РосОЭЗ) в лице Территориального управления РосОЭЗ по Калининградской области.
Указом Президента Российской Федерации от 05.10.2009 N 1107 РосОЭЗ упразднено, его функции переданы Министерству.
Договор аренды N 268 и все последующие соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
Арендодатель направил арендатору претензию от 05.04.2012 N ТБ-1668, в которой указал на нарушение договорных обязательств и предложил в срок до 05.05.2012 явиться для подписания соглашения о расторжении договора.
Поскольку требования претензии не были выполнены, ТУ ФАУГИ, действуя на основании распоряжения Министерства от 09.12.2011 и поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 20.12.2011, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в иске, придя к выводу, что ТУ ФАУГИ является ненадлежащим истцом и основания для расторжения договора отсутствуют.
Апелляционный суд не согласился с выводом о ненадлежащем истце, однако также не нашел оснований для расторжения договора.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Кроме указанных в пункте 1 названной статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).
Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3.1 спорного договора аренды арендодатель имеет право в порядке, предусмотренном законодательством, досрочно прекратить право аренды при использовании земли не по целевому назначению.
Факты нецелевого использования земельного участка, в том числе неполучения разрешения на строительство объекта, подтверждаются актом проверки использования земельных участков от 14.08.2012 и актом обследования земельного участка в составе природоохранной территории от 22.10.2012, согласно которым строительство на земельном участке не ведется; отсутствуют коммуникационные сооружения, строительные материалы, транспорт и механизмы, свидетельствующие о разработке, освоении земельного участка.
Названные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды.
Довод ответчика об отсутствии в договоре аренды указания сроков, в течение которых должно осуществляться строительство, несостоятелен. Договор аренды N 268 заключен во исполнение Постановления от 13.01.2004 (с учетом Постановления от 06.09.2004), в котором установлены сроки строительства объекта.
При таких обстоятельствах следует признать, что решение от 29.10.2012 и постановление от 13.02.2013 вынесены при неправильном применением норм материального права.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.10.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по делу N А21-4466/2012 отменить.
Расторгнуть договор аренды от 13.01.2004 N 268 земельного участка из земель поселений, площадью 15 га с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Рыбачий.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Запад-Инвест" возвратить земельный участок площадью 15 га. с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Рыбачий, по акту приема-передачи.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Запад-Инвест" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N А21-4466/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N А21-4466/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Запад-Инвест" Шутихиной Н.В. (доверенность от 22.01.2013), рассмотрев 11.07.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.10.2012 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 (судьи Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р., Горбик В.М.) по делу N А21-4466/2012,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1103926011177 (далее - ТУ ФАУГИ), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Запад-инвест", место нахождения: 236016, Калининград, ул. Фрунзе, д. 97, ОГРН 1023900987109 (далее - Общество), о расторжении договора от 13.01.2004 N 268 аренды земельного участка из земель поселений площадью 15 га с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Рыбачий, и обязании ответчика возвратить земельный участок в состоянии и качеством не хуже первоначального.
Определением от 16.07.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство экономического развития Российской Федерации (далее - Министерство) и открытое акционерное общество "Особые экономические зоны" (далее - ОАО "ОЭЗ").
Определением от 13.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Национальный парк "Куршская коса" (далее - ФГБУ "Национальный парк "Куршская коса").
Решением от 29.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.02.2013, в иске отказано.
В кассационной жалобе ТУ ФАУГИ, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение от 29.10.2012 и постановление от 13.02.2013 отменить, исковые требования удовлетворить.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области (далее - Глава администрации) от 13.01.2004 N 21 (далее - Постановление от 13.01.2004), администрация муниципального образования "Зеленоградский район" (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 13.01.2004 N 268 аренды земельного участка из земель поселений площадью 15 га с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Рыбачий, под строительство гостиниц коттеджного типа сроком на 49 лет.
Постановлением от 13.01.2004 установлен срок окончания строительства - 01.12.2006.
Постановлением Главы администрации от 06.09.2004 N 2022 (далее - Постановление от 06.09.2004) внесены изменения в Постановление от 13.01.2004. Срок окончания строительства установлен до 01.12.2009.
В соответствии с соглашением от 30.05.2005 N 268-1 к договору аренды N 268 права и обязанности арендодателя перешли к ТУ ФАУГИ.
На основании соглашения от 23.07.2008 права и обязанности арендодателя по договору аренды N 268 переданы Федеральному агентству по управлению особыми экономическими зонами (РосОЭЗ) в лице Территориального управления РосОЭЗ по Калининградской области.
Указом Президента Российской Федерации от 05.10.2009 N 1107 РосОЭЗ упразднено, его функции переданы Министерству.
Договор аренды N 268 и все последующие соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
Арендодатель направил арендатору претензию от 05.04.2012 N ТБ-1668, в которой указал на нарушение договорных обязательств и предложил в срок до 05.05.2012 явиться для подписания соглашения о расторжении договора.
Поскольку требования претензии не были выполнены, ТУ ФАУГИ, действуя на основании распоряжения Министерства от 09.12.2011 и поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 20.12.2011, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в иске, придя к выводу, что ТУ ФАУГИ является ненадлежащим истцом и основания для расторжения договора отсутствуют.
Апелляционный суд не согласился с выводом о ненадлежащем истце, однако также не нашел оснований для расторжения договора.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Кроме указанных в пункте 1 названной статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).
Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3.1 спорного договора аренды арендодатель имеет право в порядке, предусмотренном законодательством, досрочно прекратить право аренды при использовании земли не по целевому назначению.
Факты нецелевого использования земельного участка, в том числе неполучения разрешения на строительство объекта, подтверждаются актом проверки использования земельных участков от 14.08.2012 и актом обследования земельного участка в составе природоохранной территории от 22.10.2012, согласно которым строительство на земельном участке не ведется; отсутствуют коммуникационные сооружения, строительные материалы, транспорт и механизмы, свидетельствующие о разработке, освоении земельного участка.
Названные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды.
Довод ответчика об отсутствии в договоре аренды указания сроков, в течение которых должно осуществляться строительство, несостоятелен. Договор аренды N 268 заключен во исполнение Постановления от 13.01.2004 (с учетом Постановления от 06.09.2004), в котором установлены сроки строительства объекта.
При таких обстоятельствах следует признать, что решение от 29.10.2012 и постановление от 13.02.2013 вынесены при неправильном применением норм материального права.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.10.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по делу N А21-4466/2012 отменить.
Расторгнуть договор аренды от 13.01.2004 N 268 земельного участка из земель поселений, площадью 15 га с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Рыбачий.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Запад-Инвест" возвратить земельный участок площадью 15 га. с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Рыбачий, по акту приема-передачи.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Запад-Инвест" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)