Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Фотиной О.Б., судей Хасановой М.Т., Ширяевой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Петуниной Дианы Юрьевны на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2008 по делу N А34-7110/2007 (судья Носко Е.Ф.), при участии: от индивидуального предпринимателя Калининой Елены Александровны - Мурашова А.А. (доверенность от 17.11.2008 N 45-01/351574), от общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "СПЭЛС" - директора Шмагуна С.Б. (решение учредителей от 26.03.2004),
индивидуальный предприниматель Калинина Елена Александровна (далее - ИП Калинина Е.А., истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация "СПЭЛС" (далее - ООО "Корпорация "СПЭЛС", ответчик) о взыскании 42027520 рублей, в том числе 25600000 рублей - суммы, уплаченной по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 07.09.2006 N 1/06, 16427520 рублей - процентов за пользование денежными средствами, начисленных на основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) за период с 07.09.2006 по 25.11.2008 с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга, исходя из процентной ставки 12% годовых от суммы основного долга 25600000 рублей, а также об обращении взыскания на заложенное имущество: незавершенный строительством объект, кадастровый (условный) номер 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, право аренды земельного участка, кадастровый номер 45:25:07 03 09:0172, площадью 5245 кв. м, по договору аренды земельного участка от 08.11.2005 N 1043-з (с учетом уточнений исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции).
Арбитражным судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: определением от 22.01.2008 - Дубина Нина Викторовна, определением от 28.04.2008 - Петунина Диана Юрьевна, определением от 23.09.2008 - Лебедева Светлана Сергеевна, Нурмиева Махинур Аптулхаевна, определением от 07.11.2008 - Жилякова Ольга Алексеевна, Варшавский Григорий Борисович, Шумкова Наталия Федоровна.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2008 исковые требования удовлетворены в части взыскания суммы основного долга - 25600000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.09.2006 по 25.11.2008-8213760 рублей, с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга, исходя из ставки рефинансирования 12% годовых от суммы основного долга 25600000 рублей, а также в части обращения взыскания на заложенное имущество, с установлением начальной продажной цены этого имущества (незавершенного строительством объекта - 67600000 рублей, права аренды земельного участка - 1554000 рублей) и указанием на реализацию этого имущества на публичных торгах. В остальной части в удовлетворении иска отказано, кроме того, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы: по госпошлине в размере 80456 рублей, по экспертизе - 24136 рублей.
В апелляционной жалобе третье лицо Петунина Д.Ю. просит решение суда первой инстанции отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество - незавершенный строительством объект, ссылаясь на нарушение принятым решением прав других дольщиков, в том числе и ее прав. Указала, что суд неправильно истолковал ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку удовлетворяя исковые требования о взыскании денежных средств, мог обратить взыскание только на объект долевого строительства - нежилые помещения, причитающиеся истцу по договору, а не на весь объект незавершенного строительства. Кроме того, считает, что договор долевого участия в строительстве, заключенный с истцом, подписан со стороны ответчика неуполномоченным лицом.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому с доводами жалобы не согласился, сославшись на то, что решение суда является законным и обоснованным, а довод жалобы о необходимости обращения взыскания на объект долевого строительства, а не на весь объект незавершенного строительства, противоречит ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо Дубина Н.В. в отзыве на апелляционную жалобу доводы жалобы поддержала.
В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, сославшись на то, что принятым судом решением нарушены права остальных дольщиков, которые лишились возможности получить удовлетворение своих кредиторских требований к ответчику ввиду отсутствия у ООО "Корпорация "СПЭЛС" иного имущества, кроме спорного, на которое было обращено взыскание по требованию ИП Калининой Е.А.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
С учетом мнения представителей сторон и в соответствие со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся третьих лиц.
В отсутствие возражений сторон и в соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой части.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, и было правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, распоряжением Администрации (Правительства) Курганской области от 08.11.2005 N 363-р ответчику в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 0,5245 га с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0172 по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. 08.11.2005 между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области и ООО "Корпорация СПЭЛС" заключен договор аренды N 1043-з указанного земельного участка (л.д. 128-133 т. 1). Право аренды ООО "Компания СПЭЛС" на земельный участок зарегистрировано Управлением Росрегистрации по Курганской области 22.11.2005, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре аренды от 08.11.2005 N 1043-з.
29.05.2006 Администрацией города Кургана ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (несущие конструкции 3-16 этажей), расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева (л.д. 149 т. 1).
07.09.2006 между ООО "Корпорация СПЭЛС" (застройщиком) и ИП Калининой Е.А. (дольщиком) подписан договор N 1/06 долевого участия, согласно условиям которого объектом строительства является многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в городе Кургане по ул. Куйбышева, объектом долевого строительства - нежилые помещения общей проектной площадью 355,7 кв. м (строительные оси 7ж-15ж//Аж-Жж), на первом этаже многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане и нежилые помещения общей проектной площадью 738,3 кв. м (строительные оси 1ж-21ж//Аж-Жж) на первом этаже многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане (л.д. 5-10 т. 1). Договор зарегистрирован Управлением Росрегистрации по Курганской области 11.10.2006 (запись регистрации N 45-45-01/0942006-364). По условиям данного договора застройщик принял на себя обязательство не позднее четвертого квартала 2007 года своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми по помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать ИП Калининой Е.А. объекты долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства. В соответствии с п. 2.1. договора N 1/06 от 07.09.2006 размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта долевого строительства, составил 25 600 000 рублей (из них 23 808 000 руб. - сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и 1 792 000 руб. - денежные средства на оплату услуг застройщика). Согласно п. 2.3. этого же договора застройщик принимает в счет оплаты по настоящему договору денежные средства, переданные дольщиком Калининой Е.А. ООО "Корпорация СПЭЛС" по договору об инвестиционной деятельности от 17.04.2006 N 644 в сумме 16 285 000 руб. и по договору об инвестиционной деятельности от 17.04.2006 N 643 в сумме 1 315 000 руб. Пунктом 2.4 договора определено, что денежные средства в сумме 8 000 000 рублей дольщик уплачивает в течение трех рабочих дней с момента сдачи договора на государственную регистрацию в УФРС по Курганской области путем передачи застройщику на данную сумму векселей Сбербанка РФ или путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия.
ИП Калинина Е.А. свои обязательства по договору от 07.09.2006 N 1/06 исполнила в полном объеме, (л.д. 41, 43, 45, 47 т. 1).
28.11.2006 Управлением Росрегистрации по Курганской области зарегистрировано право собственности ООО "Корпорация СПЭЛС" на незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер объекта 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева. Кроме того, 11.10.2006 Управлением Росрегистрации по Курганской области в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе в пользу истца, зарегистрирована ипотека в силу закона права аренды на земельный участок кадастровый номер 45:25:07 03 09:0172 площадью 5245 кв. м (запись регистрации N 45-45-01/094/2006-364). 26.03.2007 Управлением Росрегистрации по Курганской области также в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве зарегистрирована ипотека в силу закона на незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер объекта 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева.
01.01.2007 ООО "Корпорация СПЭЛС" приостановило строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане, являющегося объектом долевого строительства по договору N 1/06 от 07.09.2006.
11.10.2007 ИП Калинина Е.А. уведомила ответчика о расторжении в одностороннем порядке договора от 07.09.2006 N 1/06 и потребовала возвратить уплаченные денежные средства в сумме 25 600 000 руб., а также уплатить проценты за пользование денежными средствами, рассчитанные исходя из двойного размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (л.д. 14 т. 1).
Решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика денежных средств, уплаченных истцом в счет цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также обращения взыскания на право аренды земельного участка в апелляционном порядке не обжаловано, а потому его правильность в указанной части судом апелляционной инстанции не проверяется.
Принимая решение об удовлетворении иска в части обращения взыскания на объект незавершенного строительства, арбитражный суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 12 - 15 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил при этом из того, что договор от 07.09.2006 N 1/06 по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве, расторгнут истцом в одностороннем порядке, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, предусмотренный договором истек 31.12.2007, строительство объекта не ведется с 01.01.2007, а ипотека на незавершенный строительством объект, принадлежащий на праве собственности ответчику, зарегистрирована в силу закона в пользу участников долевого строительства, в том числе и в пользу истца.
Данные выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Как следует из объема прав и обязанностей сторон по договору от 07.09.2006 N 1/06 данный договор правильно квалифицирован судом как договор участия в долевом строительстве, из чего сделан соответствующий вывод о регулировании спорных правоотношений нормами Закона об участии в долевом строительстве. Существенные условия договора сторонами согласованы и требование о государственной регистрации договора, предусмотренное ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, выполнено, следовательно, договор являлся заключенным.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе, в случаях, установленных федеральным законом или договором. Согласно пп. 2 п. 5.1.1. договора от 07.09.2006 N 1/06 дольщик вправе отказаться от исполнения договора в случае прекращения или приостановления строительства объекта долевого строительства на срок более чем 6 месяцев.
Установив, что строительство многоэтажного жилого дома, являющегося объектом долевого строительства по договору от 07.09.2006 N 1/06, 01.01.2007 приостановлено на неопределенный срок, не ведется уже почти два года, при отсутствии со стороны ответчика доказательств того, что объект долевого строительства вообще когда-либо будет передан участнику долевого строительства, суд обоснованно сделал вывод о том, что истцом реализовано право на одностороннее расторжение договора, предусмотренное пп. 2 п. 5.1.1. договора от 07.09.2006 N 1/06, ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, и договор является расторгнутым с 11.10.2007.
В соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве одним из возможных способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного закона. При этом данным залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ч. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу ч. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, предусмотренный договором от 07.09.2006 N 1/06 (п. 4.1.1), истек 31.12.2007. Более того, строительство многоэтажного жилого дома, являющегося объектом долевого строительства по названному договору, 01.01.2007 приостановлено на неопределенный срок. Как уже говорилось ранее, строительство объекта не ведется уже почти два года, при этом ООО "Корпорация СПЭЛС" не представило суду доказательств того, что объект долевого строительства вообще когда-либо будет передан участнику долевого строительства.
Ипотека на незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер объекта 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, зарегистрирована Управлением Росрегистрации по Курганской области 26.03.2007 в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе и в пользу ИП Калининой Е.А.
Учитывая, что обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве в качестве оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, доказаны, арбитражный суд первой инстанции пришел в решении к правильному выводу об удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество - незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер объекта 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева.
Требования ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", применимого к спорным правоотношениям в силу ч. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, а также требования ч. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом выполнены: начальная продажная цена спорного объекта незавершенного строительства установлена в размере 67600000 рублей, то есть в соответствии с рыночной стоимостью объекта, указанной в отчете от 22.08.2008 N 00722, представленном в суд экспертной организацией ООО "Фирма "Регионэкономсервис".
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения в обжалуемой части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Доводы подателя апелляционной жалобы о возможности обращения взыскания лишь на объект долевого строительства - нежилые помещения, причитающиеся истцу по договору, а не на весь объект незавершенного строительства, судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве. При этом ссылки Петуниной Д.Ю. на возможное нарушение ее прав исполнением решения в обжалуемой части несостоятельны, так как ипотека на незавершенный строительством объект зарегистрирована в силу закона в пользу всех участников долевого строительства, в том числе и Петуниной Д.Ю., которая также не лишена возможности в судебном порядке обратиться за защитой своих прав дольщика, в случае их нарушения. По этим же основаниям судом отклоняются и устные ссылки ответчика на нарушение прав других дольщиков.
Утверждение подателя жалобы о подписании договора долевого участия в строительстве, заключенного с истцом, со стороны ответчика неуполномоченным лицом, не принимается как не основанное на доказательствах. Кроме того, из текста договора и пояснений в судебном заседании суда апелляционной инстанции директора ООО "Корпорация СПЭЛС" Шмагуна С.Б. следует, что договор с ИП Калининой Е.А. подписан со стороны ответчика Тимаевым Е.М., действовавшим по доверенности от 20.12.2005 N 45-01/020003, то есть уполномоченным лицом. Тот факт, что в качестве расшифровки подписи под текстом договора указана фамилия не Тимаева Е.М., а Шмагуна С.Б., не свидетельствует о подписании договора неуполномоченным лицом.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2008 по делу N А34-7110/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Петуниной Дианы Юрьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2009 N 18АП-143/2009 ПО ДЕЛУ N А34-7110/2007
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2009 г. N 18АП-143/2009
Дело N А34-7110/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Фотиной О.Б., судей Хасановой М.Т., Ширяевой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Петуниной Дианы Юрьевны на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2008 по делу N А34-7110/2007 (судья Носко Е.Ф.), при участии: от индивидуального предпринимателя Калининой Елены Александровны - Мурашова А.А. (доверенность от 17.11.2008 N 45-01/351574), от общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "СПЭЛС" - директора Шмагуна С.Б. (решение учредителей от 26.03.2004),
установил:
индивидуальный предприниматель Калинина Елена Александровна (далее - ИП Калинина Е.А., истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация "СПЭЛС" (далее - ООО "Корпорация "СПЭЛС", ответчик) о взыскании 42027520 рублей, в том числе 25600000 рублей - суммы, уплаченной по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 07.09.2006 N 1/06, 16427520 рублей - процентов за пользование денежными средствами, начисленных на основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) за период с 07.09.2006 по 25.11.2008 с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга, исходя из процентной ставки 12% годовых от суммы основного долга 25600000 рублей, а также об обращении взыскания на заложенное имущество: незавершенный строительством объект, кадастровый (условный) номер 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, право аренды земельного участка, кадастровый номер 45:25:07 03 09:0172, площадью 5245 кв. м, по договору аренды земельного участка от 08.11.2005 N 1043-з (с учетом уточнений исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции).
Арбитражным судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: определением от 22.01.2008 - Дубина Нина Викторовна, определением от 28.04.2008 - Петунина Диана Юрьевна, определением от 23.09.2008 - Лебедева Светлана Сергеевна, Нурмиева Махинур Аптулхаевна, определением от 07.11.2008 - Жилякова Ольга Алексеевна, Варшавский Григорий Борисович, Шумкова Наталия Федоровна.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2008 исковые требования удовлетворены в части взыскания суммы основного долга - 25600000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.09.2006 по 25.11.2008-8213760 рублей, с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга, исходя из ставки рефинансирования 12% годовых от суммы основного долга 25600000 рублей, а также в части обращения взыскания на заложенное имущество, с установлением начальной продажной цены этого имущества (незавершенного строительством объекта - 67600000 рублей, права аренды земельного участка - 1554000 рублей) и указанием на реализацию этого имущества на публичных торгах. В остальной части в удовлетворении иска отказано, кроме того, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы: по госпошлине в размере 80456 рублей, по экспертизе - 24136 рублей.
В апелляционной жалобе третье лицо Петунина Д.Ю. просит решение суда первой инстанции отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество - незавершенный строительством объект, ссылаясь на нарушение принятым решением прав других дольщиков, в том числе и ее прав. Указала, что суд неправильно истолковал ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку удовлетворяя исковые требования о взыскании денежных средств, мог обратить взыскание только на объект долевого строительства - нежилые помещения, причитающиеся истцу по договору, а не на весь объект незавершенного строительства. Кроме того, считает, что договор долевого участия в строительстве, заключенный с истцом, подписан со стороны ответчика неуполномоченным лицом.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому с доводами жалобы не согласился, сославшись на то, что решение суда является законным и обоснованным, а довод жалобы о необходимости обращения взыскания на объект долевого строительства, а не на весь объект незавершенного строительства, противоречит ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо Дубина Н.В. в отзыве на апелляционную жалобу доводы жалобы поддержала.
В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, сославшись на то, что принятым судом решением нарушены права остальных дольщиков, которые лишились возможности получить удовлетворение своих кредиторских требований к ответчику ввиду отсутствия у ООО "Корпорация "СПЭЛС" иного имущества, кроме спорного, на которое было обращено взыскание по требованию ИП Калининой Е.А.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
С учетом мнения представителей сторон и в соответствие со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся третьих лиц.
В отсутствие возражений сторон и в соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой части.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, и было правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, распоряжением Администрации (Правительства) Курганской области от 08.11.2005 N 363-р ответчику в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 0,5245 га с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0172 по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. 08.11.2005 между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области и ООО "Корпорация СПЭЛС" заключен договор аренды N 1043-з указанного земельного участка (л.д. 128-133 т. 1). Право аренды ООО "Компания СПЭЛС" на земельный участок зарегистрировано Управлением Росрегистрации по Курганской области 22.11.2005, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре аренды от 08.11.2005 N 1043-з.
29.05.2006 Администрацией города Кургана ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (несущие конструкции 3-16 этажей), расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева (л.д. 149 т. 1).
07.09.2006 между ООО "Корпорация СПЭЛС" (застройщиком) и ИП Калининой Е.А. (дольщиком) подписан договор N 1/06 долевого участия, согласно условиям которого объектом строительства является многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в городе Кургане по ул. Куйбышева, объектом долевого строительства - нежилые помещения общей проектной площадью 355,7 кв. м (строительные оси 7ж-15ж//Аж-Жж), на первом этаже многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане и нежилые помещения общей проектной площадью 738,3 кв. м (строительные оси 1ж-21ж//Аж-Жж) на первом этаже многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане (л.д. 5-10 т. 1). Договор зарегистрирован Управлением Росрегистрации по Курганской области 11.10.2006 (запись регистрации N 45-45-01/0942006-364). По условиям данного договора застройщик принял на себя обязательство не позднее четвертого квартала 2007 года своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми по помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать ИП Калининой Е.А. объекты долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства. В соответствии с п. 2.1. договора N 1/06 от 07.09.2006 размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта долевого строительства, составил 25 600 000 рублей (из них 23 808 000 руб. - сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и 1 792 000 руб. - денежные средства на оплату услуг застройщика). Согласно п. 2.3. этого же договора застройщик принимает в счет оплаты по настоящему договору денежные средства, переданные дольщиком Калининой Е.А. ООО "Корпорация СПЭЛС" по договору об инвестиционной деятельности от 17.04.2006 N 644 в сумме 16 285 000 руб. и по договору об инвестиционной деятельности от 17.04.2006 N 643 в сумме 1 315 000 руб. Пунктом 2.4 договора определено, что денежные средства в сумме 8 000 000 рублей дольщик уплачивает в течение трех рабочих дней с момента сдачи договора на государственную регистрацию в УФРС по Курганской области путем передачи застройщику на данную сумму векселей Сбербанка РФ или путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия.
ИП Калинина Е.А. свои обязательства по договору от 07.09.2006 N 1/06 исполнила в полном объеме, (л.д. 41, 43, 45, 47 т. 1).
28.11.2006 Управлением Росрегистрации по Курганской области зарегистрировано право собственности ООО "Корпорация СПЭЛС" на незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер объекта 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева. Кроме того, 11.10.2006 Управлением Росрегистрации по Курганской области в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе в пользу истца, зарегистрирована ипотека в силу закона права аренды на земельный участок кадастровый номер 45:25:07 03 09:0172 площадью 5245 кв. м (запись регистрации N 45-45-01/094/2006-364). 26.03.2007 Управлением Росрегистрации по Курганской области также в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве зарегистрирована ипотека в силу закона на незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер объекта 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева.
01.01.2007 ООО "Корпорация СПЭЛС" приостановило строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане, являющегося объектом долевого строительства по договору N 1/06 от 07.09.2006.
11.10.2007 ИП Калинина Е.А. уведомила ответчика о расторжении в одностороннем порядке договора от 07.09.2006 N 1/06 и потребовала возвратить уплаченные денежные средства в сумме 25 600 000 руб., а также уплатить проценты за пользование денежными средствами, рассчитанные исходя из двойного размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (л.д. 14 т. 1).
Решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика денежных средств, уплаченных истцом в счет цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также обращения взыскания на право аренды земельного участка в апелляционном порядке не обжаловано, а потому его правильность в указанной части судом апелляционной инстанции не проверяется.
Принимая решение об удовлетворении иска в части обращения взыскания на объект незавершенного строительства, арбитражный суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 12 - 15 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил при этом из того, что договор от 07.09.2006 N 1/06 по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве, расторгнут истцом в одностороннем порядке, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, предусмотренный договором истек 31.12.2007, строительство объекта не ведется с 01.01.2007, а ипотека на незавершенный строительством объект, принадлежащий на праве собственности ответчику, зарегистрирована в силу закона в пользу участников долевого строительства, в том числе и в пользу истца.
Данные выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Как следует из объема прав и обязанностей сторон по договору от 07.09.2006 N 1/06 данный договор правильно квалифицирован судом как договор участия в долевом строительстве, из чего сделан соответствующий вывод о регулировании спорных правоотношений нормами Закона об участии в долевом строительстве. Существенные условия договора сторонами согласованы и требование о государственной регистрации договора, предусмотренное ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, выполнено, следовательно, договор являлся заключенным.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе, в случаях, установленных федеральным законом или договором. Согласно пп. 2 п. 5.1.1. договора от 07.09.2006 N 1/06 дольщик вправе отказаться от исполнения договора в случае прекращения или приостановления строительства объекта долевого строительства на срок более чем 6 месяцев.
Установив, что строительство многоэтажного жилого дома, являющегося объектом долевого строительства по договору от 07.09.2006 N 1/06, 01.01.2007 приостановлено на неопределенный срок, не ведется уже почти два года, при отсутствии со стороны ответчика доказательств того, что объект долевого строительства вообще когда-либо будет передан участнику долевого строительства, суд обоснованно сделал вывод о том, что истцом реализовано право на одностороннее расторжение договора, предусмотренное пп. 2 п. 5.1.1. договора от 07.09.2006 N 1/06, ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, и договор является расторгнутым с 11.10.2007.
В соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве одним из возможных способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного закона. При этом данным залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ч. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу ч. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, предусмотренный договором от 07.09.2006 N 1/06 (п. 4.1.1), истек 31.12.2007. Более того, строительство многоэтажного жилого дома, являющегося объектом долевого строительства по названному договору, 01.01.2007 приостановлено на неопределенный срок. Как уже говорилось ранее, строительство объекта не ведется уже почти два года, при этом ООО "Корпорация СПЭЛС" не представило суду доказательств того, что объект долевого строительства вообще когда-либо будет передан участнику долевого строительства.
Ипотека на незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер объекта 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, зарегистрирована Управлением Росрегистрации по Курганской области 26.03.2007 в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе и в пользу ИП Калининой Е.А.
Учитывая, что обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве в качестве оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, доказаны, арбитражный суд первой инстанции пришел в решении к правильному выводу об удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество - незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер объекта 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева.
Требования ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", применимого к спорным правоотношениям в силу ч. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, а также требования ч. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом выполнены: начальная продажная цена спорного объекта незавершенного строительства установлена в размере 67600000 рублей, то есть в соответствии с рыночной стоимостью объекта, указанной в отчете от 22.08.2008 N 00722, представленном в суд экспертной организацией ООО "Фирма "Регионэкономсервис".
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения в обжалуемой части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Доводы подателя апелляционной жалобы о возможности обращения взыскания лишь на объект долевого строительства - нежилые помещения, причитающиеся истцу по договору, а не на весь объект незавершенного строительства, судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве. При этом ссылки Петуниной Д.Ю. на возможное нарушение ее прав исполнением решения в обжалуемой части несостоятельны, так как ипотека на незавершенный строительством объект зарегистрирована в силу закона в пользу всех участников долевого строительства, в том числе и Петуниной Д.Ю., которая также не лишена возможности в судебном порядке обратиться за защитой своих прав дольщика, в случае их нарушения. По этим же основаниям судом отклоняются и устные ссылки ответчика на нарушение прав других дольщиков.
Утверждение подателя жалобы о подписании договора долевого участия в строительстве, заключенного с истцом, со стороны ответчика неуполномоченным лицом, не принимается как не основанное на доказательствах. Кроме того, из текста договора и пояснений в судебном заседании суда апелляционной инстанции директора ООО "Корпорация СПЭЛС" Шмагуна С.Б. следует, что договор с ИП Калининой Е.А. подписан со стороны ответчика Тимаевым Е.М., действовавшим по доверенности от 20.12.2005 N 45-01/020003, то есть уполномоченным лицом. Тот факт, что в качестве расшифровки подписи под текстом договора указана фамилия не Тимаева Е.М., а Шмагуна С.Б., не свидетельствует о подписании договора неуполномоченным лицом.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2008 по делу N А34-7110/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Петуниной Дианы Юрьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
О.Б.ФОТИНА
О.Б.ФОТИНА
Судьи
М.Т.ХАСАНОВА
Е.В.ШИРЯЕВА
М.Т.ХАСАНОВА
Е.В.ШИРЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)