Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от ОАО "Богородицкое" - представителя Кузенкова А.В. (доверенность от 07.06.2011),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - представителя Куницыной М.В. (доверенность от 06.04.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 20 сентября 2012 года по делу N А53-19886/2012
по заявлению открытого акционерного общества "Богородицкое" (ИНН 6127010762; ОГРН 1046127001766)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
об оспаривании решений о приостановлении государственной регистрации права и об отказе в государственной регистрации права, обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Палий Ю.А.,
установил:
открытое акционерное общество "Богородицкое" (далее - ОАО "Богородицкое", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о признании недействительными уведомления от 07.03.2012 N 36/008/2012-99, решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды, сообщения об отказе от 06.04.2012 N 36/008/2012-99 в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1420 площадью 249,6 га, заключенного 15.01.2012 между ОАО "Богородицкое" и участниками долевой собственности на земельный участок; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в лице Песчанокопского отдела зарегистрировать договор аренды земельного участка площадью 249,6 га с кадастровым номером 61:30:600001:1420, заключенного 15.01.2012 между ОАО "Богородицкое" и участниками долевой собственности на земельный участок.
Заявление ОАО "Богородицкое" мотивировано несогласием с требованием Управления Росреестра по расторжению ранее заключенного договора аренды земельного участка, поскольку арендатором по первому договору аренды являлось то же общество. Наличие нерасторгнутого договора аренды земельного участка не препятствует провести регистрацию договора аренды того же земельного участка, заключенного на новый срок сторонами предыдущего договора аренды. Наличие у общества доли в праве собственности на земельный участок не препятствует предоставлению ему в аренду всего земельного участка.
Определением от 31.05.2012 заявление общества принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А53-20039/2012.
ОАО "Богородицкое" также обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании недействительными уведомления от 07.03.2012 N 36/008/2012-100, решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды, сообщения об отказе от 06.04.2012 N 36/008/2012-100 в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 2964,26 га с кадастровым номером 61:30:600001:782, заключенного 15.01.2012 между ОАО "Богородицкое" и участниками долевой собственности на земельный участок; обязании Управления Росреестра по Ростовской области в лице Песчанокопского отдела зарегистрировать договор аренды земельного участка площадью 2964,26 га с кадастровым номером 61:30:600001:782.
Определением от 31.05.2012 заявление принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А53-19886/2012.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2012 дела N А53-20039/2012 и N А53-19886/2012 объединены в одно производство, делу присвоен номер А53-19886/2012.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2012 заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Росреестра по Ростовской области по приостановлению государственной регистрации договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 61:30:600001:782 площадью 2964,26га и с кадастровым номером 61:30:600001:1420 площадью 249,6га, выраженные в уведомлениях от 07.03.2012 N 36/008/2012-99 и N 36/008/2012-100; признаны незаконными отказы Управления Росреестра по Ростовской области в государственной регистрации договоров аренды указанных земельных участков, выраженные в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 06.04.2012 N 36/008/2012-99 и N 36/008/2012-100. На Управление Росреестра по Ростовской области возложена обязанность проведения государственной регистрации права аренды ОАО "Богородицкое" в отношении спорных земельных участков.
Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Ростовской области обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просило решение суда отменить, в удовлетворении заявления общества отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право общей долевой собственности на земельные участки, в том числе за ОАО "Богородицкое". На основании договоров аренды 2007 года за обществом зарегистрировано право аренды на земельные участки, срок аренды истекает в июле и мае 2012 года. Указанные договоры аренды продолжают действовать. Наличие обременений земельных участков в виде аренды является препятствием для государственной регистрации договоров аренды от 15.01.2012. Заявитель требует от управления государственной регистрации обременения прав собственников земельных участков, уже обремененных арендой в пользу того же лица. Имеет место совпадение арендодателя и арендатора земельного участка. Земельная доля ОАО "Богородицкое" может быть выделена в натуре, после чего указанное общество может получить в аренду оставшийся земельный участок.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 08.02.2012 ОАО "Богородицкое" обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.2012, заключенного с множественностью собственников участка.
По условиям договора аренды, заключенного между участниками долевой собственности (арендодатели) и ОАО "Богородицкое" (арендатор), арендодатели на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 23.12.2011 предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок - единое землепользование площадью 2964,26 га, с кадастровым номером 61:30:600001:782, расположенный по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, графический учет N 48, N 56, N 57, N 58, N 61, N 62, N 66, N 143, N 150, N 151, N 161, N 164, N 201, N 203, N 206, N 207, N 208, N 217, N 234, N 235, N 236, N 239, N 251, N 255, N 256, N 257, N 258, N 259, N 262, N 301, N 302, N 303, N 304, N 305, N 306, N 307, N 320, N 321, N 328, N 329, N 330 (пашня), N 73, N 77, N 78, N 79, N 80, N 81, N 112, N 147, N 153, N 154, N 155, N 156, N 167, N 170, N 171, N 173, N 196, N 199, N 200, N 241, N 242, N 247, N 312, N 313, N 314 (пастбища) бывшего колхоза "Родина", назначение участка - земли сельскохозяйственного назначения. Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 04.05.2012 по 01.11.2020.
Уведомлением от 07.03.2012 N 36/008/2012-100 обществу сообщено о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в уведомлении указано на непредставление обществом необходимых для регистрации договора документов, а именно - доказательств расторжения ранее действовавшего договора аренды на этот же объект; указано на принадлежность обществу доли в праве на участок, вследствие чего произошло совпадение арендодателя и арендатора, что нарушает статьи 168, 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. 06.04.2012 со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уведомлением N 36/008/2012-100 обществу было отказано в государственной регистрации договора аренды.
08.02.2012 открытое акционерное общество "Богородицкое" обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.2012, заключенного с множественностью собственников участка. По условиям договора аренды, заключенного между участниками долевой собственности (арендодатели) и ОАО "Богородицкое" (арендатор), арендодатели на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 26.12.2011 предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 249,6 га с кадастровым номером 61:30:600001:1420, расположенный по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, графический учет N 239, N 248, N 249, N 250, N 251, N 240, N 241, N 243 бывшего колхоза "Родина", назначение участка - земли сельскохозяйственного назначения. Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.08.2012 по 01.11.2020. Уведомлением от 07.03.2012 N 36/008/2012-99 обществу сообщено о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в уведомлении указано на непредставление обществом необходимых для регистрации договора документов, а именно - доказательств расторжения ранее действовавшего договора аренды на этот же объект. Также указано на принадлежность обществу доли в праве на участок, вследствие чего произошло совпадение арендодателя и арендатора, что нарушает статьи 168, 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. 06.04.2012 со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уведомлением N 36/008/2012-99 обществу было отказано в государственной регистрации договора аренды.
Полагая, что уведомления о приостановлении государственной регистрации договоров аренды от 07.03.2012 N 36/008/2012-99, N N 36/008/2012-100 и сообщения об отказе в государственной регистрации договоров аренды от 06.04.2012 N 36/008/2012-99, N 36/008/2012-100 являются незаконным и недействительными, ОАО "Богородицкое" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Как следует из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:782 19.04.2007 подписан и 03.05.2007 зарегистрирован договор аренды, по условиям которого собственники земельного участка (множественность лиц на стороне арендодателя) передали его в аренду ОАО "Богородицкое" на 5 лет начиная с даты регистрации договора. Таким образом, срок действия этого договора истекает 03.05.2012.
15.06.2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1420 подписан и 30.07.2007 зарегистрирован договор аренды земельного участка, по условиям которого собственники земельного участка (множественность лиц на стороне арендодателя) передали его в аренду ОАО "Богородицкое" на 5 лет начиная с даты регистрации договора. Срок действия указанного договора истекает соответственно 30.07.2012.
Апелляционный суд соглашается в выводом арбитражного суда первой инстанции в том, что представленные на государственную регистрацию договоры от 15.01.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:782 и земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1420 не входят в противоречие с ранее заключенными договорами аренды, поскольку сроки их действия начинаются со дня, следующего за днем окончания срока действия предыдущего договора, и расторжения ранее заключенного договора для прекращения его действия в указанную в нем дату не требуется. Заключив новые договоры, период действия которых начинается непосредственно после окончания действия предыдущих договоров, стороны выразили волю на прекращение действия ранее заключенных договоров в указанную в них дату. Неопределенности такие действия сторон не порождают, закон, и права иных лиц не нарушают. То обстоятельство, что период действия договоров, представленных на регистрацию, отложен сторонами за пределы законного срока их регистрации (1 месяц с момента обращения) не противоречит закону. Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, вправе заблаговременно заключить договор и представить его на регистрацию, чем создать гарантии стабильности правоотношений. Данные выводы суда первой инстанции следует признать правильными, соответствующими законным интересам сторон договоров аренды земельных участков.
Поскольку арендное обременение земельных участков по ранее заключенным договорам было зарегистрировано в ЕГРП в пользу ОАО "Богородицкое", предоставление на регистрацию новых договоров аренды тех же земельных участков в пользу ОАО "Богородицкое" не нарушает прав третьих лиц, не создает ситуации двойственности арендаторов одного и того же имущества, интересы которых являлись бы взаимоисключающими. Наличие в ЕГРП регистрационной записи об аренде земельных участков в пользу ОАО "Богородицкое" не препятствовало, таким образом, в регистрации в пользу того же общества очередных договоров аренды тех же земельных участков. Представив на государственную регистрацию новые договоры аренды земельных участков, стороны явно выразили свою волю на прекращение ранее заключенных договоров аренды, предоставления соглашения о расторжении первоначальных договоров при указанных обстоятельствах не требовалось.
Доводы апелляционной жалобы относительного того, что заключенные договоры аренды противоречат статьям 168, 209 и 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду принадлежности обществу доли в праве на спорные участки, апелляционным судом отклоняются. Как правильно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что общество является одним из участников долевой собственности на арендованные земельные участки, не препятствует обществу с согласия остальных участников долевой собственности арендовать эти участки. Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. По смыслу указанной нормы права участник долевой собственности не лишен возможности по соглашению со всеми остальными участниками владеть и пользоваться всей находящейся в долевой собственности вещью в целом, в том числе и в качестве арендатора на основании договора аренды.
Как установлено судом первой инстанции, арендодателями по договорам аренды от 15.01.2012 являются участники долевой собственности (список участников приводится в приложении N 1 к названным договорам), а арендатором - ОАО "Богородицкое", следовательно, последнее участвует в договорах аренды только в качестве одной стороны - арендатора, между тем для прекращения обязательства по смыслу положений статей 307, 308, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо совпадение в одном лице именно сторон обязательства - кредитора и должника; совпадение в одном лице субъекта обязательственного правоотношения аренды - арендатора и субъекта вещного правоотношения общей собственности - участника долевой собственности - в соответствии с названными нормами права не является основанием для прекращения обязательства.
Апелляционный суд также отмечает, что из положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не усматривается наличие запрета на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения между собственниками земельных долей, выступающих в качестве арендодателя, с одним из них (собственником земельной доли в том же земельном массиве), получающим в аренду целый земельный участок. Предлагая обществу выделить его долю в земельном массиве в счет доли в праве, а затем заключить договор аренды оставшегося земельного участка Управление вышло за пределы своих полномочий, установленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Ссылка представителя Управления Росреестра на решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 09.04.2012 по гражданскому делу N 2-138/12, которым было отказано в удовлетворении заявления Игнатенко Е.Н. о признании незаконным приостановления государственной регистрации договора от 15.01.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:30:60 00 01:1420, отклоняется апелляционным судом, поскольку арбитражный суд не связан правовыми выводами, сделанными в решении суда общей юрисдикции, относительно подлежащих применению норм материального права и их толкования в конкретной ситуации (часть 3 статьи 69 АПК РФ).
Аналогичные выводы по делу с участием тех же лиц и с подобным предметом спора были сделаны в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу N А53-11699/2012.
Апелляционный суд не находит оснований для иных выводов по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, по сравнению с тем, как соответствующие спорные вопросы были разрешены судом первой инстанции. Решение суда первой инстанции вынесено в результате полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 сентября 2012 года по делу N А53-19886/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.11.2012 N 15АП-13092/2012 ПО ДЕЛУ N А53-19886/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2012 г. N 15АП-13092/2012
Дело N А53-19886/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от ОАО "Богородицкое" - представителя Кузенкова А.В. (доверенность от 07.06.2011),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - представителя Куницыной М.В. (доверенность от 06.04.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 20 сентября 2012 года по делу N А53-19886/2012
по заявлению открытого акционерного общества "Богородицкое" (ИНН 6127010762; ОГРН 1046127001766)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
об оспаривании решений о приостановлении государственной регистрации права и об отказе в государственной регистрации права, обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Палий Ю.А.,
установил:
открытое акционерное общество "Богородицкое" (далее - ОАО "Богородицкое", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о признании недействительными уведомления от 07.03.2012 N 36/008/2012-99, решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды, сообщения об отказе от 06.04.2012 N 36/008/2012-99 в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1420 площадью 249,6 га, заключенного 15.01.2012 между ОАО "Богородицкое" и участниками долевой собственности на земельный участок; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в лице Песчанокопского отдела зарегистрировать договор аренды земельного участка площадью 249,6 га с кадастровым номером 61:30:600001:1420, заключенного 15.01.2012 между ОАО "Богородицкое" и участниками долевой собственности на земельный участок.
Заявление ОАО "Богородицкое" мотивировано несогласием с требованием Управления Росреестра по расторжению ранее заключенного договора аренды земельного участка, поскольку арендатором по первому договору аренды являлось то же общество. Наличие нерасторгнутого договора аренды земельного участка не препятствует провести регистрацию договора аренды того же земельного участка, заключенного на новый срок сторонами предыдущего договора аренды. Наличие у общества доли в праве собственности на земельный участок не препятствует предоставлению ему в аренду всего земельного участка.
Определением от 31.05.2012 заявление общества принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А53-20039/2012.
ОАО "Богородицкое" также обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании недействительными уведомления от 07.03.2012 N 36/008/2012-100, решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды, сообщения об отказе от 06.04.2012 N 36/008/2012-100 в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 2964,26 га с кадастровым номером 61:30:600001:782, заключенного 15.01.2012 между ОАО "Богородицкое" и участниками долевой собственности на земельный участок; обязании Управления Росреестра по Ростовской области в лице Песчанокопского отдела зарегистрировать договор аренды земельного участка площадью 2964,26 га с кадастровым номером 61:30:600001:782.
Определением от 31.05.2012 заявление принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А53-19886/2012.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2012 дела N А53-20039/2012 и N А53-19886/2012 объединены в одно производство, делу присвоен номер А53-19886/2012.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2012 заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Росреестра по Ростовской области по приостановлению государственной регистрации договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 61:30:600001:782 площадью 2964,26га и с кадастровым номером 61:30:600001:1420 площадью 249,6га, выраженные в уведомлениях от 07.03.2012 N 36/008/2012-99 и N 36/008/2012-100; признаны незаконными отказы Управления Росреестра по Ростовской области в государственной регистрации договоров аренды указанных земельных участков, выраженные в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 06.04.2012 N 36/008/2012-99 и N 36/008/2012-100. На Управление Росреестра по Ростовской области возложена обязанность проведения государственной регистрации права аренды ОАО "Богородицкое" в отношении спорных земельных участков.
Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Ростовской области обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просило решение суда отменить, в удовлетворении заявления общества отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право общей долевой собственности на земельные участки, в том числе за ОАО "Богородицкое". На основании договоров аренды 2007 года за обществом зарегистрировано право аренды на земельные участки, срок аренды истекает в июле и мае 2012 года. Указанные договоры аренды продолжают действовать. Наличие обременений земельных участков в виде аренды является препятствием для государственной регистрации договоров аренды от 15.01.2012. Заявитель требует от управления государственной регистрации обременения прав собственников земельных участков, уже обремененных арендой в пользу того же лица. Имеет место совпадение арендодателя и арендатора земельного участка. Земельная доля ОАО "Богородицкое" может быть выделена в натуре, после чего указанное общество может получить в аренду оставшийся земельный участок.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 08.02.2012 ОАО "Богородицкое" обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.2012, заключенного с множественностью собственников участка.
По условиям договора аренды, заключенного между участниками долевой собственности (арендодатели) и ОАО "Богородицкое" (арендатор), арендодатели на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 23.12.2011 предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок - единое землепользование площадью 2964,26 га, с кадастровым номером 61:30:600001:782, расположенный по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, графический учет N 48, N 56, N 57, N 58, N 61, N 62, N 66, N 143, N 150, N 151, N 161, N 164, N 201, N 203, N 206, N 207, N 208, N 217, N 234, N 235, N 236, N 239, N 251, N 255, N 256, N 257, N 258, N 259, N 262, N 301, N 302, N 303, N 304, N 305, N 306, N 307, N 320, N 321, N 328, N 329, N 330 (пашня), N 73, N 77, N 78, N 79, N 80, N 81, N 112, N 147, N 153, N 154, N 155, N 156, N 167, N 170, N 171, N 173, N 196, N 199, N 200, N 241, N 242, N 247, N 312, N 313, N 314 (пастбища) бывшего колхоза "Родина", назначение участка - земли сельскохозяйственного назначения. Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 04.05.2012 по 01.11.2020.
Уведомлением от 07.03.2012 N 36/008/2012-100 обществу сообщено о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в уведомлении указано на непредставление обществом необходимых для регистрации договора документов, а именно - доказательств расторжения ранее действовавшего договора аренды на этот же объект; указано на принадлежность обществу доли в праве на участок, вследствие чего произошло совпадение арендодателя и арендатора, что нарушает статьи 168, 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. 06.04.2012 со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уведомлением N 36/008/2012-100 обществу было отказано в государственной регистрации договора аренды.
08.02.2012 открытое акционерное общество "Богородицкое" обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.2012, заключенного с множественностью собственников участка. По условиям договора аренды, заключенного между участниками долевой собственности (арендодатели) и ОАО "Богородицкое" (арендатор), арендодатели на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 26.12.2011 предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 249,6 га с кадастровым номером 61:30:600001:1420, расположенный по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, графический учет N 239, N 248, N 249, N 250, N 251, N 240, N 241, N 243 бывшего колхоза "Родина", назначение участка - земли сельскохозяйственного назначения. Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.08.2012 по 01.11.2020. Уведомлением от 07.03.2012 N 36/008/2012-99 обществу сообщено о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в уведомлении указано на непредставление обществом необходимых для регистрации договора документов, а именно - доказательств расторжения ранее действовавшего договора аренды на этот же объект. Также указано на принадлежность обществу доли в праве на участок, вследствие чего произошло совпадение арендодателя и арендатора, что нарушает статьи 168, 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. 06.04.2012 со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уведомлением N 36/008/2012-99 обществу было отказано в государственной регистрации договора аренды.
Полагая, что уведомления о приостановлении государственной регистрации договоров аренды от 07.03.2012 N 36/008/2012-99, N N 36/008/2012-100 и сообщения об отказе в государственной регистрации договоров аренды от 06.04.2012 N 36/008/2012-99, N 36/008/2012-100 являются незаконным и недействительными, ОАО "Богородицкое" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Как следует из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:782 19.04.2007 подписан и 03.05.2007 зарегистрирован договор аренды, по условиям которого собственники земельного участка (множественность лиц на стороне арендодателя) передали его в аренду ОАО "Богородицкое" на 5 лет начиная с даты регистрации договора. Таким образом, срок действия этого договора истекает 03.05.2012.
15.06.2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1420 подписан и 30.07.2007 зарегистрирован договор аренды земельного участка, по условиям которого собственники земельного участка (множественность лиц на стороне арендодателя) передали его в аренду ОАО "Богородицкое" на 5 лет начиная с даты регистрации договора. Срок действия указанного договора истекает соответственно 30.07.2012.
Апелляционный суд соглашается в выводом арбитражного суда первой инстанции в том, что представленные на государственную регистрацию договоры от 15.01.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:782 и земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1420 не входят в противоречие с ранее заключенными договорами аренды, поскольку сроки их действия начинаются со дня, следующего за днем окончания срока действия предыдущего договора, и расторжения ранее заключенного договора для прекращения его действия в указанную в нем дату не требуется. Заключив новые договоры, период действия которых начинается непосредственно после окончания действия предыдущих договоров, стороны выразили волю на прекращение действия ранее заключенных договоров в указанную в них дату. Неопределенности такие действия сторон не порождают, закон, и права иных лиц не нарушают. То обстоятельство, что период действия договоров, представленных на регистрацию, отложен сторонами за пределы законного срока их регистрации (1 месяц с момента обращения) не противоречит закону. Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, вправе заблаговременно заключить договор и представить его на регистрацию, чем создать гарантии стабильности правоотношений. Данные выводы суда первой инстанции следует признать правильными, соответствующими законным интересам сторон договоров аренды земельных участков.
Поскольку арендное обременение земельных участков по ранее заключенным договорам было зарегистрировано в ЕГРП в пользу ОАО "Богородицкое", предоставление на регистрацию новых договоров аренды тех же земельных участков в пользу ОАО "Богородицкое" не нарушает прав третьих лиц, не создает ситуации двойственности арендаторов одного и того же имущества, интересы которых являлись бы взаимоисключающими. Наличие в ЕГРП регистрационной записи об аренде земельных участков в пользу ОАО "Богородицкое" не препятствовало, таким образом, в регистрации в пользу того же общества очередных договоров аренды тех же земельных участков. Представив на государственную регистрацию новые договоры аренды земельных участков, стороны явно выразили свою волю на прекращение ранее заключенных договоров аренды, предоставления соглашения о расторжении первоначальных договоров при указанных обстоятельствах не требовалось.
Доводы апелляционной жалобы относительного того, что заключенные договоры аренды противоречат статьям 168, 209 и 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду принадлежности обществу доли в праве на спорные участки, апелляционным судом отклоняются. Как правильно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что общество является одним из участников долевой собственности на арендованные земельные участки, не препятствует обществу с согласия остальных участников долевой собственности арендовать эти участки. Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. По смыслу указанной нормы права участник долевой собственности не лишен возможности по соглашению со всеми остальными участниками владеть и пользоваться всей находящейся в долевой собственности вещью в целом, в том числе и в качестве арендатора на основании договора аренды.
Как установлено судом первой инстанции, арендодателями по договорам аренды от 15.01.2012 являются участники долевой собственности (список участников приводится в приложении N 1 к названным договорам), а арендатором - ОАО "Богородицкое", следовательно, последнее участвует в договорах аренды только в качестве одной стороны - арендатора, между тем для прекращения обязательства по смыслу положений статей 307, 308, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо совпадение в одном лице именно сторон обязательства - кредитора и должника; совпадение в одном лице субъекта обязательственного правоотношения аренды - арендатора и субъекта вещного правоотношения общей собственности - участника долевой собственности - в соответствии с названными нормами права не является основанием для прекращения обязательства.
Апелляционный суд также отмечает, что из положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не усматривается наличие запрета на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения между собственниками земельных долей, выступающих в качестве арендодателя, с одним из них (собственником земельной доли в том же земельном массиве), получающим в аренду целый земельный участок. Предлагая обществу выделить его долю в земельном массиве в счет доли в праве, а затем заключить договор аренды оставшегося земельного участка Управление вышло за пределы своих полномочий, установленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Ссылка представителя Управления Росреестра на решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 09.04.2012 по гражданскому делу N 2-138/12, которым было отказано в удовлетворении заявления Игнатенко Е.Н. о признании незаконным приостановления государственной регистрации договора от 15.01.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:30:60 00 01:1420, отклоняется апелляционным судом, поскольку арбитражный суд не связан правовыми выводами, сделанными в решении суда общей юрисдикции, относительно подлежащих применению норм материального права и их толкования в конкретной ситуации (часть 3 статьи 69 АПК РФ).
Аналогичные выводы по делу с участием тех же лиц и с подобным предметом спора были сделаны в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу N А53-11699/2012.
Апелляционный суд не находит оснований для иных выводов по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, по сравнению с тем, как соответствующие спорные вопросы были разрешены судом первой инстанции. Решение суда первой инстанции вынесено в результате полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 сентября 2012 года по делу N А53-19886/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)