Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 21 мая 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 мая 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
рассмотрев 21 мая 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-28293/2012 (судья Каленникова О.Н.)
по иску Мэрии городского округа Тольятти, 445011, Самарская область, гор. Тольятти, пл. Свободы, 4 (ОГРН 1036301078054)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3", 445011, Самарская область, гор. Тольятти, ул. Карла Маркса, 30 (ОГРН 1086320019048)
о взыскании 269 125 руб. 15 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Петрова А.Ю., доверенность от 29.12.2012 N 12263/1;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
Истец - Мэрия городского округа Тольятти обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" о взыскании денежных средств в сумме 269 125 руб. 25 коп.
До вынесения окончательного судебного акта по делу истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в связи с допущенной в просительной части опечаткой, выразившейся в невыделении из данной суммы ее составляющих - основного долга и пени, что следует из приложенного к иску расчета. В соответствии с ходатайством истец просил суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" в пользу Мэрии городского округа Тольятти 269 125 руб. 15 коп., из них: 259 237 руб. 56 коп. - сумма задолженности по арендной плате и 9 887 руб. 59 коп. - сумма пени.
Данное ходатайство в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" в пользу Мэрии городского округа Тольятти (Департамент по управлению муниципальным имуществом) 269 125 руб. 15 коп., из них: 259 237 руб. 56 коп. - задолженность по арендной плате за январь, февраль, апрель 2012 года, 9 887 руб. 59 коп. - пени за просрочку платежей. Также суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" в бюджет Российской Федерации государственную пошлину в сумме 8 382 руб. 50 коп.
Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ответчиком и Муниципальным предприятием гор. Тольятти "Управляющая компания N 3" 01 сентября 2010 года заключен договор N Ц-262 аренды следующего муниципального имущества:
- - Центральный район, ул. Карла Маркса, д. 30, нежилое помещение площадью 505,4 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/057/2007;
- - Центральный район, ул. Ленинградская, д. 10, литера А, нежилое помещение площадью 481,3 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/142/2005-791;
- - Центральный район, ул. Ленинградская, д. 10, литера А2, нежилое помещение площадью 88,3 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/113/2007-187;
- - Центральный район, ул. Ленинградская, д. 10, литера А, А5, нежилое помещение площадью 193,6 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/113/2007-185;
- - Центральный район, ул. Ленинградская, д. 10, литера А4, нежилое помещение площадью 63,2 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/070/2008-341;
- - Центральный район, ул. Карла Маркса, д. 16а, литера А2, нежилое помещение площадью 718,8 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/038/2005-663;
- - Центральный район, Молодежный бульвар, д. 9А, административно-бытовое здание Литера А, площадью 1 004,6 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/163/2005-082;
- - Центральный район, ул. Карла Маркса, д. 56, литера А2, нежилое помещение площадью 256,6 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/039/2007-572 для целевого использования под размещение служб по содержанию жилищного фонда центрального района.
Спорные объекты недвижимого имущества переданы ответчику по акту приема-передачи от 01 марта 2010 года.
Согласно п. 1.2 договора срок аренды устанавливается на 5 лет с 01 сентября 2010 года по 01 сентября 2015 года.
Договор аренды в установленном законом прядке зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Спорные объекты недвижимого имущества находятся в муниципальной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26 июня 2007 года N 858951, от 21 ноября 2008 года N 164986, от 05 августа 2008 года N 588049, от 29 августа 2009 года N 588346, от 05 августа 2008 года N 588048, от 17 мая 2005 года N 519333, от 18 декабря 2008 года N 030288, от 10 июля 2007 года N 767121, от 17 мая 2005 года N 519334, от 21 ноября 2008 года N 164986, от 05 августа 2008 года N 588049, N 588346.
Согласно п. 3.2 договора арендные платежи производятся арендатором ежемесячно с оплатой ежемесячно вперед до 5 числа (включительно) текущего (оплачиваемого месяца).
В связи с ликвидацией муниципального предприятия города Тольятти "Управляющая компания N 3", а также на основании распоряжения первого заместителя мэра городского округа Тольятти N 10071-р/2 от 21 сентября 2011 года имущество, указанное в договоре аренды N Ц-262 от 01 сентября 2010 года, возвращено в казну городского округа Тольятти.
Факт принятия нежилых помещений в казну подтверждается актами приема - передачи N 1-8 от 30 сентября 2011 года, подписанными сторонами 12 октября 2011 года.
Таким образом, Арендатор пользуется муниципальным имуществом, не переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление, начиная с 12 октября 2011 года.
Изменениями N 32648/Ц-262 от 23 ноября 2011 года оформлена замена стороны по договору N Ц-262 от 01 сентября 2010 года, в соответствии с указанными изменениями Арендодателем по договору является Мэрия городского округа Тольятти.
В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды ставка арендной платы может быть изменена Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении мэром городского округа Тольятти новой базовой ставки арендной платы.
Постановлениями мэрии городского округа Тольятти от 13 ноября 2010 года N 3196-п/1 и от 29 декабря 2011 года N 4162-п/1 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания)" соответственно на 2011 год, на 2012 год утверждена базовая ставка арендной платы за 1 кв. м, в связи с чем истцом осуществлен перерасчет арендной платы. Расчеты арендной платы за муниципальные нежилые помещения за 2011, 2012 годы отражены в изменениях N 32714/ц-262 от 06 февраля 2012 года к договору аренды нежилых помещений N Ц-262 от 01 сентября 2010 года.
Сопроводительным письмом N 439/2.5 от 06 февраля 2012 года в адрес ООО "Управляющая компания N 3" истцом было направлено надлежащим образом подписанное и заверенное печатью изменение N 32714/ц-262 к договору аренды N Ц-262, с предложением вернуть подписанный экземпляр изменения к договору.
Данное письмо мэрии городского округа Тольятти оставлено без исполнения, в связи с чем Арендодателем в адрес ООО "УК N 3" повторно направлено письмо N 925/2.5 от 16 апреля 2012 года аналогичного содержания.
В свою очередь, арендатор подписал указанные изменения к договору с протоколом разногласий. Протокол разногласий подписан мэрией городского округа Тольятти с протоколом согласования разногласий и направлен для подписания в адрес ООО "УК N 3" письмом N 1001/2.5 от 28 апреля 2012 года.
Однако ответчиком в настоящее время не произведена оплата арендной платы с учетом данного изменения к договору аренды.
В соответствии с расчетом за январь, февраль и апрель 2012 года задолженность ООО "Управляющая компания N 3" по арендной плате за пользование нежилыми помещениями по договору N Ц-262 от 01 сентября 2010 года составляет 269 125 руб. 15 коп., учитывая внесенные ответчиком платежи без перерасчета арендной платы в прежнем размере - 111 337 руб. 21 коп. (без НДС).
Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Пунктом 3.1 договора аренды N Ц-262 от 01 сентября 2010 года установлено, что арендная плата начисляется из расчета Департамента по управлению муниципальным имуществом по ставкам, утвержденным мэром городского округа Тольятти, в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы за нежилые помещения, утвержденной постановлением городской Думы от 06 июня 2002 года N 456.
Пунктом 1.2 Методики расчетов установлено, что основу расчета годовой арендной платы составляет базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади.
В п. 2 Методики расчетов определен порядок расчетов арендной платы по определенной формуле, где базовая ставка арендной платы за 1 кв. м является одним из основополагающих факторов, влияющих на рассчитываемый размер арендной платы.
Согласно п. 3.1 Методики расчетов размер базовой ставки арендной платы на очередной год рассчитывается уполномоченным мэром городского округа структурным подразделением и утверждается постановлением мэра не позднее 31 декабря текущего года.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что порядок расчета арендной платы был установлен сторонами в п. 3.1 договора, который определяет расчет и размер арендной платы, исходя из Методики по определению размера арендной платы за нежилые помещения утвержденной постановлением городской Думы.
Кроме того, в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды ставка арендной платы может быть изменена Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении мэром городского округа Тольятти новой базовой ставки арендной платы.
Таким образом, договором предусмотрено право арендодателя - мэрии городского округа Тольятти производить перерасчет арендной платы в одностороннем порядке.
Как указывалось выше, Арендодатель в связи с принятием вышеуказанных нормативных актов органа местного самоуправления уведомил ответчика о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Суд первой инстанции при названных обстоятельствах сделал правомерный вывод о том, что необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Таким образом, возражения ответчика в указанной части несостоятельны и не основаны на нормах действующего законодательства.
Кроме того, суд принимает во внимание в данном случае оплату ответчиком впоследствии арендной платы с учетом изменений к договору аренды N 32714/ц-262, так и не прошедших государственную регистрацию. Производя оплату арендной платы в размере, установленном в изменениях к договору аренды N 32714/ц-262 с учетом протокола разногласий к нему, ответчиком, тем самым, согласился с размером арендной платы, установленном в данных изменениях. Таким образом, разногласия относительно установленного размера арендной платы опровергаются фактическими обстоятельствами дела.
Кроме того, суд не принимает во внимание возражения ответчика относительно того, что данные изменения к договору аренды были подписаны сторонами гораздо позже даты, указанной в самих изменениях, поэтому истец не вправе требовать увеличения арендной платы, соответственно, с 12 октября 2011 года и с 01 января 2012 года.
Данные возражения опровергаются также представленными в материалы дела документами, в частности, письмами истца с уведомлением ответчика о принятии постановлений мэрии городского округа Тольятти от 13 ноября 2010 года N 3196-п/1 и от 29 декабря 2011 года N 4162-п/1 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания)" с указанием размера арендной платы с учетом данного постановления. В данном случае увеличение арендной платы ставится в зависимость от вступления в силу постановлений мэрии городского округа Тольятти об изменении базовой ставки арендной платы на очередной год, а не от момента уведомления об этом арендатора, что договором не предусмотрено.
Таким образом, истцом были выполнены обязательства, предусмотренные положениями спорного договора аренды. В одностороннем порядке истец вправе изменить арендную плату при утверждении мэром городского округа Тольятти новой базовой ставки арендной платы с уведомлением ответчика о размере новой арендной платы и направлением подписанного со своей стороны дополнительного соглашения.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства допускается.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно п. 4.1 договора, в случае неуплаты арендатором арендной платы арендодатель вправе начислить арендатору пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца ответчику начислены пени в размере 9 887 руб. 59 коп. за период с 21 февраля 2012 года по 26 июля 2012 года.
Расчет суммы арендной платы и пени, произведенный истцом в силу положений договора аренды с учетом изменений к договору, проверен судом первой инстанции и признан правильным.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки с учетом изменений к договору аренды не представил, расчет пени, наличие долга и указанные истцом обстоятельства документально не оспорил, в силу чего суд первой инстанции правомерно посчитал их доказанными истцом.
Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Управляющая компания N 3" не было уведомлено должным образом о повышении базовой ставки арендной платы, в связи с чем между Мэрией городского округа Тольятти и ООО "Управляющая компания N 3" не было достигнуто соглашение о повышении арендной платы с февраля месяца 2012 года, в связи с чем отсутствуют основания для расчета истцом арендной платы с учетом изменений к договору аренды от 06 февраля 2012 года, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается по следующим основаниям.
Пункт 3.1 договора гласит, что арендная плата начисляется из расчета по ставкам, утвержденным мэром городского округа Тольятти, в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы за нежилые помещения, утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы от 06 июня 2002 года N 456 (с изменениями).
В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды ставка арендной платы может быть изменена Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении мэром городского округа Тольятти новой базовой ставки арендной платы, в соответствии с другими решениями органов самоуправления, о чем подписывается дополнительное соглашение.
Постановлениями мэрии городского округа Тольятти от 13 ноября 2010 года N 3196-п/1 и от 29 декабря 2011 года N 4162-п/1 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания)" соответственно на 2011 год и на 2012 год утверждена базовая ставка арендной платы за 1 кв. м. Вследствие чего, между сторонами подписано изменение N 32814/ц-262 от 06 февраля 2012 к договору N Ц-262 от 01 сентября 2010 года на аренду нежилых помещений (зданий) с протоколом разногласий.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанный вывод подтверждается правоприменительной практикой (Постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 года N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204; Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 года N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9 (С-5); Определение ВАС РФ от 06 августа 2010 года N ВАС-10278/10 по делу N А76-34053/2009-21-1044/15).
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2013 года, принятого по делу N А55-28293/2012 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-28293/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.05.2013 ПО ДЕЛУ N А55-28293/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. по делу N А55-28293/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 21 мая 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 мая 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
рассмотрев 21 мая 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-28293/2012 (судья Каленникова О.Н.)
по иску Мэрии городского округа Тольятти, 445011, Самарская область, гор. Тольятти, пл. Свободы, 4 (ОГРН 1036301078054)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3", 445011, Самарская область, гор. Тольятти, ул. Карла Маркса, 30 (ОГРН 1086320019048)
о взыскании 269 125 руб. 15 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Петрова А.Ю., доверенность от 29.12.2012 N 12263/1;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Мэрия городского округа Тольятти обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" о взыскании денежных средств в сумме 269 125 руб. 25 коп.
До вынесения окончательного судебного акта по делу истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в связи с допущенной в просительной части опечаткой, выразившейся в невыделении из данной суммы ее составляющих - основного долга и пени, что следует из приложенного к иску расчета. В соответствии с ходатайством истец просил суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" в пользу Мэрии городского округа Тольятти 269 125 руб. 15 коп., из них: 259 237 руб. 56 коп. - сумма задолженности по арендной плате и 9 887 руб. 59 коп. - сумма пени.
Данное ходатайство в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" в пользу Мэрии городского округа Тольятти (Департамент по управлению муниципальным имуществом) 269 125 руб. 15 коп., из них: 259 237 руб. 56 коп. - задолженность по арендной плате за январь, февраль, апрель 2012 года, 9 887 руб. 59 коп. - пени за просрочку платежей. Также суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" в бюджет Российской Федерации государственную пошлину в сумме 8 382 руб. 50 коп.
Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ответчиком и Муниципальным предприятием гор. Тольятти "Управляющая компания N 3" 01 сентября 2010 года заключен договор N Ц-262 аренды следующего муниципального имущества:
- - Центральный район, ул. Карла Маркса, д. 30, нежилое помещение площадью 505,4 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/057/2007;
- - Центральный район, ул. Ленинградская, д. 10, литера А, нежилое помещение площадью 481,3 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/142/2005-791;
- - Центральный район, ул. Ленинградская, д. 10, литера А2, нежилое помещение площадью 88,3 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/113/2007-187;
- - Центральный район, ул. Ленинградская, д. 10, литера А, А5, нежилое помещение площадью 193,6 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/113/2007-185;
- - Центральный район, ул. Ленинградская, д. 10, литера А4, нежилое помещение площадью 63,2 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/070/2008-341;
- - Центральный район, ул. Карла Маркса, д. 16а, литера А2, нежилое помещение площадью 718,8 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/038/2005-663;
- - Центральный район, Молодежный бульвар, д. 9А, административно-бытовое здание Литера А, площадью 1 004,6 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/163/2005-082;
- - Центральный район, ул. Карла Маркса, д. 56, литера А2, нежилое помещение площадью 256,6 кв. м, кадастровый номер 63-63-09/039/2007-572 для целевого использования под размещение служб по содержанию жилищного фонда центрального района.
Спорные объекты недвижимого имущества переданы ответчику по акту приема-передачи от 01 марта 2010 года.
Согласно п. 1.2 договора срок аренды устанавливается на 5 лет с 01 сентября 2010 года по 01 сентября 2015 года.
Договор аренды в установленном законом прядке зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Спорные объекты недвижимого имущества находятся в муниципальной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26 июня 2007 года N 858951, от 21 ноября 2008 года N 164986, от 05 августа 2008 года N 588049, от 29 августа 2009 года N 588346, от 05 августа 2008 года N 588048, от 17 мая 2005 года N 519333, от 18 декабря 2008 года N 030288, от 10 июля 2007 года N 767121, от 17 мая 2005 года N 519334, от 21 ноября 2008 года N 164986, от 05 августа 2008 года N 588049, N 588346.
Согласно п. 3.2 договора арендные платежи производятся арендатором ежемесячно с оплатой ежемесячно вперед до 5 числа (включительно) текущего (оплачиваемого месяца).
В связи с ликвидацией муниципального предприятия города Тольятти "Управляющая компания N 3", а также на основании распоряжения первого заместителя мэра городского округа Тольятти N 10071-р/2 от 21 сентября 2011 года имущество, указанное в договоре аренды N Ц-262 от 01 сентября 2010 года, возвращено в казну городского округа Тольятти.
Факт принятия нежилых помещений в казну подтверждается актами приема - передачи N 1-8 от 30 сентября 2011 года, подписанными сторонами 12 октября 2011 года.
Таким образом, Арендатор пользуется муниципальным имуществом, не переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление, начиная с 12 октября 2011 года.
Изменениями N 32648/Ц-262 от 23 ноября 2011 года оформлена замена стороны по договору N Ц-262 от 01 сентября 2010 года, в соответствии с указанными изменениями Арендодателем по договору является Мэрия городского округа Тольятти.
В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды ставка арендной платы может быть изменена Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении мэром городского округа Тольятти новой базовой ставки арендной платы.
Постановлениями мэрии городского округа Тольятти от 13 ноября 2010 года N 3196-п/1 и от 29 декабря 2011 года N 4162-п/1 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания)" соответственно на 2011 год, на 2012 год утверждена базовая ставка арендной платы за 1 кв. м, в связи с чем истцом осуществлен перерасчет арендной платы. Расчеты арендной платы за муниципальные нежилые помещения за 2011, 2012 годы отражены в изменениях N 32714/ц-262 от 06 февраля 2012 года к договору аренды нежилых помещений N Ц-262 от 01 сентября 2010 года.
Сопроводительным письмом N 439/2.5 от 06 февраля 2012 года в адрес ООО "Управляющая компания N 3" истцом было направлено надлежащим образом подписанное и заверенное печатью изменение N 32714/ц-262 к договору аренды N Ц-262, с предложением вернуть подписанный экземпляр изменения к договору.
Данное письмо мэрии городского округа Тольятти оставлено без исполнения, в связи с чем Арендодателем в адрес ООО "УК N 3" повторно направлено письмо N 925/2.5 от 16 апреля 2012 года аналогичного содержания.
В свою очередь, арендатор подписал указанные изменения к договору с протоколом разногласий. Протокол разногласий подписан мэрией городского округа Тольятти с протоколом согласования разногласий и направлен для подписания в адрес ООО "УК N 3" письмом N 1001/2.5 от 28 апреля 2012 года.
Однако ответчиком в настоящее время не произведена оплата арендной платы с учетом данного изменения к договору аренды.
В соответствии с расчетом за январь, февраль и апрель 2012 года задолженность ООО "Управляющая компания N 3" по арендной плате за пользование нежилыми помещениями по договору N Ц-262 от 01 сентября 2010 года составляет 269 125 руб. 15 коп., учитывая внесенные ответчиком платежи без перерасчета арендной платы в прежнем размере - 111 337 руб. 21 коп. (без НДС).
Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Пунктом 3.1 договора аренды N Ц-262 от 01 сентября 2010 года установлено, что арендная плата начисляется из расчета Департамента по управлению муниципальным имуществом по ставкам, утвержденным мэром городского округа Тольятти, в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы за нежилые помещения, утвержденной постановлением городской Думы от 06 июня 2002 года N 456.
Пунктом 1.2 Методики расчетов установлено, что основу расчета годовой арендной платы составляет базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади.
В п. 2 Методики расчетов определен порядок расчетов арендной платы по определенной формуле, где базовая ставка арендной платы за 1 кв. м является одним из основополагающих факторов, влияющих на рассчитываемый размер арендной платы.
Согласно п. 3.1 Методики расчетов размер базовой ставки арендной платы на очередной год рассчитывается уполномоченным мэром городского округа структурным подразделением и утверждается постановлением мэра не позднее 31 декабря текущего года.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что порядок расчета арендной платы был установлен сторонами в п. 3.1 договора, который определяет расчет и размер арендной платы, исходя из Методики по определению размера арендной платы за нежилые помещения утвержденной постановлением городской Думы.
Кроме того, в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды ставка арендной платы может быть изменена Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении мэром городского округа Тольятти новой базовой ставки арендной платы.
Таким образом, договором предусмотрено право арендодателя - мэрии городского округа Тольятти производить перерасчет арендной платы в одностороннем порядке.
Как указывалось выше, Арендодатель в связи с принятием вышеуказанных нормативных актов органа местного самоуправления уведомил ответчика о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Суд первой инстанции при названных обстоятельствах сделал правомерный вывод о том, что необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Таким образом, возражения ответчика в указанной части несостоятельны и не основаны на нормах действующего законодательства.
Кроме того, суд принимает во внимание в данном случае оплату ответчиком впоследствии арендной платы с учетом изменений к договору аренды N 32714/ц-262, так и не прошедших государственную регистрацию. Производя оплату арендной платы в размере, установленном в изменениях к договору аренды N 32714/ц-262 с учетом протокола разногласий к нему, ответчиком, тем самым, согласился с размером арендной платы, установленном в данных изменениях. Таким образом, разногласия относительно установленного размера арендной платы опровергаются фактическими обстоятельствами дела.
Кроме того, суд не принимает во внимание возражения ответчика относительно того, что данные изменения к договору аренды были подписаны сторонами гораздо позже даты, указанной в самих изменениях, поэтому истец не вправе требовать увеличения арендной платы, соответственно, с 12 октября 2011 года и с 01 января 2012 года.
Данные возражения опровергаются также представленными в материалы дела документами, в частности, письмами истца с уведомлением ответчика о принятии постановлений мэрии городского округа Тольятти от 13 ноября 2010 года N 3196-п/1 и от 29 декабря 2011 года N 4162-п/1 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания)" с указанием размера арендной платы с учетом данного постановления. В данном случае увеличение арендной платы ставится в зависимость от вступления в силу постановлений мэрии городского округа Тольятти об изменении базовой ставки арендной платы на очередной год, а не от момента уведомления об этом арендатора, что договором не предусмотрено.
Таким образом, истцом были выполнены обязательства, предусмотренные положениями спорного договора аренды. В одностороннем порядке истец вправе изменить арендную плату при утверждении мэром городского округа Тольятти новой базовой ставки арендной платы с уведомлением ответчика о размере новой арендной платы и направлением подписанного со своей стороны дополнительного соглашения.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства допускается.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно п. 4.1 договора, в случае неуплаты арендатором арендной платы арендодатель вправе начислить арендатору пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца ответчику начислены пени в размере 9 887 руб. 59 коп. за период с 21 февраля 2012 года по 26 июля 2012 года.
Расчет суммы арендной платы и пени, произведенный истцом в силу положений договора аренды с учетом изменений к договору, проверен судом первой инстанции и признан правильным.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки с учетом изменений к договору аренды не представил, расчет пени, наличие долга и указанные истцом обстоятельства документально не оспорил, в силу чего суд первой инстанции правомерно посчитал их доказанными истцом.
Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Управляющая компания N 3" не было уведомлено должным образом о повышении базовой ставки арендной платы, в связи с чем между Мэрией городского округа Тольятти и ООО "Управляющая компания N 3" не было достигнуто соглашение о повышении арендной платы с февраля месяца 2012 года, в связи с чем отсутствуют основания для расчета истцом арендной платы с учетом изменений к договору аренды от 06 февраля 2012 года, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается по следующим основаниям.
Пункт 3.1 договора гласит, что арендная плата начисляется из расчета по ставкам, утвержденным мэром городского округа Тольятти, в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы за нежилые помещения, утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы от 06 июня 2002 года N 456 (с изменениями).
В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды ставка арендной платы может быть изменена Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении мэром городского округа Тольятти новой базовой ставки арендной платы, в соответствии с другими решениями органов самоуправления, о чем подписывается дополнительное соглашение.
Постановлениями мэрии городского округа Тольятти от 13 ноября 2010 года N 3196-п/1 и от 29 декабря 2011 года N 4162-п/1 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания)" соответственно на 2011 год и на 2012 год утверждена базовая ставка арендной платы за 1 кв. м. Вследствие чего, между сторонами подписано изменение N 32814/ц-262 от 06 февраля 2012 к договору N Ц-262 от 01 сентября 2010 года на аренду нежилых помещений (зданий) с протоколом разногласий.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанный вывод подтверждается правоприменительной практикой (Постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 года N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204; Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 года N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9 (С-5); Определение ВАС РФ от 06 августа 2010 года N ВАС-10278/10 по делу N А76-34053/2009-21-1044/15).
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2013 года, принятого по делу N А55-28293/2012 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-28293/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 3" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)