Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
при участии в заседании:
от заявителя апелляционной жалобы ИП Хайруллова Р.З. - не явились, извещены,
от истца ООО "Гинза" - представитель Владимиров Е.Н. по доверенности N 3С от 02.04.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 09 июля 2013 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Хайруллова Радика Закарьевича на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30 апреля 2013 года по делу N А72-10849/2012 (судья Крамаренко Т.М.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гинза" (ОГРН 1067325059009, ИНН 7325065966),
к индивидуальному предпринимателю Хайруллову Радику Закарьевичу (ОГРН 304732128000073, ИНН 732200002857),
о взыскании 172 213 руб. 91 коп.,
Общество с ограниченной ответственностью "Гинза" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хайруллову Радику Закарьевичу о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами и упущенной выгоды в общей сумме 93 553 руб. 88 коп.
Определением от 25.02.2013 года суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, истец просил взыскать с ответчика 50 300 руб. 00 коп. - основной долг, 106 832 руб. 07 коп. - пени по договору N 06-МШ/24/09 от 02.05.2009 года, 167 руб. 00 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствам; принял отказ истца от требований о взыскании упущенной выгоды.
Определением от 07.03.2013 года суд принял отказ истца от требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами; удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований в части взыскания с ответчика основного долга, и неустойки за период с 11.05.2009 года по 19.02.2013 года; оставил без удовлетворения ходатайство истца в части дополнения заявленного требования требованием о расторжении договора аренды N 06-МШ/24/09 от 02.05.2009 года.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30 апреля 2013 года по делу N А72-10849/2012 исковые требования удовлетворены частично. С ИП Хайруллова Радика Закарьевича в пользу ООО "Гинза" взыскано 43 941 руб. 38 коп. - основной долг, 99 707 руб. 85 1 0 коп. - договорную неустойку, всего взыскать 143 649 (сто сорок три тысячи шестьсот сорок девять) руб. 23 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Хайруллов Р.З. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ООО "Гинза" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители ответчика не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 02.05.2009 года между ООО "Гинза" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хайрулловым Р.З. (Арендатор) был заключен договор аренды, предметом которого является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование следующих объектов: открытой площадки под стоянку автотранспорта площадью 82 кв. м и нежилого помещения (лит. А1) склад N 32 площадью 22,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Московское шоссе, 24. 3.
По акту приема-передачи от 02.05.2009 года арендуемое имущество было передано в арендное пользование ответчика (т. 1 л.д. 48).
Срок действия договора установлен сторонами с 02.05.2009 года до 31.03.2010 года (п. 1.10).
При этом стороны согласовали, что если за 45 дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенной и иных условиях использования нежилого помещения, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий 10 месячный срок и так далее (п. 11.2).
Поскольку договор аренды изначально был заключен на срок менее 1 года, он не подлежал государственной регистрации. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу статей 606, 607, 609, 608, 650, 610, 431, 651, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку из буквального толкования п. 11.2 договора следует, что при отсутствии письменных возражений сторон на продление действия договора, заявленных не позднее чем за 45 дней до истечения срока его действия, данный договор продолжит действовать на тех же условиях, включая и такое существенное условие договора как его срок, т.е. на срок менее года.
С учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 10 Информационного письма от 16.02.2001 года N 59, в рассматриваемом случае спорный договор аренды по истечении срока его действия (31.03.2010 года) продлевался (пролонгировался) сторонами с 01.04.2010 года по 31.01.2011 года (10 месяцев), с 01.02.2011 года по 30.11.2011 года (10 месяцев), с 01.12.2011 года по 30.09.2012 года (10 месяцев).
При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что новые договоры аренды государственной регистрации не подлежали.
Судом установлено, что 29.06.2012 года ответчиком в адрес истца по факсу была направлено претензия, из содержания которой усматривается, что ответчик просил расторгнуть договор аренды открытой площадки и закрытого помещения с 01.07.2012 года (т. 1 л.д. 53).
Ответчик данную претензию расценивает как односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и считает договор аренды прекратившим свое действие с 01.07.2012 года.
Довод ответчика о том, что претензию необходимо расценивать как односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и считать договор аренды прекратившим свое действие с 01.07.2012 года, обоснованно не принят судом первой инстанции.
При этом, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор аренды на дату направления претензии (29.06.2012 года) являлся срочным.
При заключении договора аренды стороны согласовали (раздел 12 договора), что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон или судом при существенном нарушении условий договора одной из сторон.
Однако соглашение сторон о расторжении договора аренды ответчиком не представлено (направленное в его адрес соглашение о расторжении договора аренды ответчик оставил без подписания, т. 2 л.д. 8 - 10), решение суда о расторжении спорного договора аренды также не имеется.
При таких обстоятельствах, правомерен вывод суда о том, что оснований считать договор расторгнутым по волеизъявлению ответчика с 01.07.2012 года не имеется.
С учетом положений ст. 11.2 договора, указанную претензию суд первой инстанции правильно расценил как выраженное в письменной форме намерение ответчика не продлевать аренду по договору.
Принимая во внимание, что данная претензия поступила в адрес истца более чем за 45 дней до окончания очередного срока действия договора (30.09.2012 года), то суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об окончании срока действия договора аренды 30.09.2012 года.
Доводы истца о том, что в данной претензии ответчик ссылается на договор аренды N 03-МШ/24/08, а не на спорный договор аренды N 06-МШ/24/09, суд первой инстанции обоснованно нашел несостоятельными, поскольку в ходе судебного заседания сторонами не отрицалось, что договор аренды N 03-МШ/24/08 ранее был заключен между сторонами на аренду тех же объектов, но в настоящий момент является прекратившим свое действие в связи с заключением договора аренды N 06-МШ/24/09. Иных договоров аренды между сторонами не имеется. Поэтому, направляя вышеуказанную претензию, ответчик мог заявлять только об отказе в продлении действующего договора аренды.
При этом из материалов дела установлено что, по окончании срока действия договора имущество из арендного пользования ответчиком по акту приема-передачи не возвращено, доказательств уклонения истца от приема имущества из арендного пользования ответчиком также не представлено.
Истцом задолженность по арендной плате рассчитана по состоянию на 19.02.2013 года, поскольку 20.02.2013 года между истцом и ИП Котельниковым С.Н. был заключен договор о безвозмездном пользовании нежилым помещением, ранее арендуемым ответчиком (т. 2 л.д. 20).
В подтверждение факта освобождения спорного имущества ответчик представил в материалы дела Акт от 05.03.2013 года, составленный совместно сторонами, из которого следует, что склад (арендуемое ответчиком нежилое помещение) закрыт, открытая площадка свободна от автотранспорта и иного 5 имущества (т. 2 л.д. 12), и Акт от 26.02.2013 года, составленный ответчиком совместно со свидетелями Хайрулловой Л.Ф. и Можайским А.А., из которого усматривается, что нежилое помещение и открытая площадка используется на момент составления Акта иными лицами. К данному Акту приложены фотографии (т. 2 л.д. 54 - 61).
Суд, оценивая доводы ответчика, обоснованно отметил, что согласно уточненным исковым требованиям плата за пользование имуществом (арендная плата) взыскивается истцом по состоянию на 19.02.2013 года. Поэтому использование арендуемых ответчиком объектов недвижимого имущества иными лицами после указанной даты не имеет правового значения для разрешения спора. Доказательств того, что истец фактически распорядился спорным имуществом ранее указанной даты (20.02.2013 года), в материалах дела не имеется. В этой части доводы ответчика какими-либо доказательствами не подтверждены.
При этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что неиспользование ответчиком (арендатором) имущества, если это не является следствием препятствий, чинимых арендодателем, не освобождает ответчика как арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Доказательств чинения истцом препятствий в использовании по назначению арендуемого имущества материалы дела также не содержат.
В соответствии с п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 года, п. п. 6.1, 6.4 договора, статей 424, 614, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно установил, что ответчиком без каких-либо возражений осуществлялась оплата арендных платежей исходя из размера ежемесячной арендной платы - 4 055 руб. 50 коп. за период с мая 2009 года по ноябрь 2010 года включительно и исходя из размера 4 675 руб. 00 коп. за период с декабря 2010 года (платежные поручения представлены на л.д. 109 - 137 т. 1).
При этом в каждом платежном поручении ответчик указывал основание платежа - оплата арендной платы за конкретный месяц. В материалы дела истцом представлен Акт сверки взаимных расчетов, подписанный ИП Хайрулловым Р.З., который содержит в себе сумму долга ответчика перед истцом исходя из увеличенного размера арендной платы (т. 2 л.д. 19). Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ответчик был согласен с оплатой арендных платежей в увеличенном размере, и что стороны своими конклюдентными действиями внесли изменения в спорный договор аренды относительной размера ежемесячных арендных платежей.
Соответственно, расчет задолженности по арендной плате суд первой инстанции обоснованно произвел следующим образом. За период с 02.05.2009 года по 19.02.2013 года ответчику должно быть начислено 201 470 руб. 88 коп. (4055,5 x 19 + 4675 x 26 + 2866). Ответчиком за указанный период времени в погашение задолженности по арендной плате внесена сумма 157 529 руб. 50 коп. (все платежные поручения об оплате, квитанция к приходно-кассовому ордеру и расписка в передаче денежных средств приобщены к материалам дела).
Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате составляет 43 941 руб. 38 коп. (взыскание задолженности производится по состоянию на 19.02.2013 года с учетом применения п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 года).
В соответствии со статьями 309, 329, 330, 195, 199, 200, 207, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно оценив представленный расчет неустойки, правомерно размер договорной неустойки исчислил в сумме 99 707 руб. 85 коп. При этом неустойка исчислена за каждый месяц спорного периода (ноябрь 2009 года - сентябрь 2012 года) с 11 числа текущего месяца по день фактической оплаты суммы долга за каждый месяц в соответствии с основанием платежа, указанным ответчиком в платежном поручении. Сумму переплаты (350 руб.) за февраль 2012 года суд обоснованно относит на май 2012 года. Оплаченную по расписке сумму в 10 000 руб. суд правомерно распределил в погашение задолженности по арендной плате в порядке очередности соответственно за март, апрель, и частично за май 2012 года. Пени за май, июль, июль, август, сентябрь 2012 года начисляются по состоянию на 30.09.2012 года.
Между тем, анализ произведенных ответчиком платежей позволил суду первой инстанции обоснованно придти к выводу о том, что ни один платеж ответчиком своевременно не производился. Период просрочки составляет от 14 до 157 дней, а в среднем оплата производилась по истечении двух месяцев после наступления соответствующих обязательств.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что оснований для уменьшения размера договорной неустойки не усматривается.
Доводы изложенные в апелляционной жалобе несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 30 апреля 2013 года по делу N А72-10849/2012, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30 апреля 2013 года по делу N А72-10849/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайруллова Радика Закарьевича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Хайруллова Радика Закарьевича (ОГРН 304732128000073, ИНН 732200002857) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2013 ПО ДЕЛУ N А72-10849/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2013 г. по делу N А72-10849/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
при участии в заседании:
от заявителя апелляционной жалобы ИП Хайруллова Р.З. - не явились, извещены,
от истца ООО "Гинза" - представитель Владимиров Е.Н. по доверенности N 3С от 02.04.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 09 июля 2013 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Хайруллова Радика Закарьевича на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30 апреля 2013 года по делу N А72-10849/2012 (судья Крамаренко Т.М.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гинза" (ОГРН 1067325059009, ИНН 7325065966),
к индивидуальному предпринимателю Хайруллову Радику Закарьевичу (ОГРН 304732128000073, ИНН 732200002857),
о взыскании 172 213 руб. 91 коп.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гинза" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хайруллову Радику Закарьевичу о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами и упущенной выгоды в общей сумме 93 553 руб. 88 коп.
Определением от 25.02.2013 года суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, истец просил взыскать с ответчика 50 300 руб. 00 коп. - основной долг, 106 832 руб. 07 коп. - пени по договору N 06-МШ/24/09 от 02.05.2009 года, 167 руб. 00 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствам; принял отказ истца от требований о взыскании упущенной выгоды.
Определением от 07.03.2013 года суд принял отказ истца от требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами; удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований в части взыскания с ответчика основного долга, и неустойки за период с 11.05.2009 года по 19.02.2013 года; оставил без удовлетворения ходатайство истца в части дополнения заявленного требования требованием о расторжении договора аренды N 06-МШ/24/09 от 02.05.2009 года.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30 апреля 2013 года по делу N А72-10849/2012 исковые требования удовлетворены частично. С ИП Хайруллова Радика Закарьевича в пользу ООО "Гинза" взыскано 43 941 руб. 38 коп. - основной долг, 99 707 руб. 85 1 0 коп. - договорную неустойку, всего взыскать 143 649 (сто сорок три тысячи шестьсот сорок девять) руб. 23 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Хайруллов Р.З. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ООО "Гинза" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители ответчика не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 02.05.2009 года между ООО "Гинза" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хайрулловым Р.З. (Арендатор) был заключен договор аренды, предметом которого является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование следующих объектов: открытой площадки под стоянку автотранспорта площадью 82 кв. м и нежилого помещения (лит. А1) склад N 32 площадью 22,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Московское шоссе, 24. 3.
По акту приема-передачи от 02.05.2009 года арендуемое имущество было передано в арендное пользование ответчика (т. 1 л.д. 48).
Срок действия договора установлен сторонами с 02.05.2009 года до 31.03.2010 года (п. 1.10).
При этом стороны согласовали, что если за 45 дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенной и иных условиях использования нежилого помещения, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий 10 месячный срок и так далее (п. 11.2).
Поскольку договор аренды изначально был заключен на срок менее 1 года, он не подлежал государственной регистрации. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу статей 606, 607, 609, 608, 650, 610, 431, 651, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку из буквального толкования п. 11.2 договора следует, что при отсутствии письменных возражений сторон на продление действия договора, заявленных не позднее чем за 45 дней до истечения срока его действия, данный договор продолжит действовать на тех же условиях, включая и такое существенное условие договора как его срок, т.е. на срок менее года.
С учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 10 Информационного письма от 16.02.2001 года N 59, в рассматриваемом случае спорный договор аренды по истечении срока его действия (31.03.2010 года) продлевался (пролонгировался) сторонами с 01.04.2010 года по 31.01.2011 года (10 месяцев), с 01.02.2011 года по 30.11.2011 года (10 месяцев), с 01.12.2011 года по 30.09.2012 года (10 месяцев).
При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что новые договоры аренды государственной регистрации не подлежали.
Судом установлено, что 29.06.2012 года ответчиком в адрес истца по факсу была направлено претензия, из содержания которой усматривается, что ответчик просил расторгнуть договор аренды открытой площадки и закрытого помещения с 01.07.2012 года (т. 1 л.д. 53).
Ответчик данную претензию расценивает как односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и считает договор аренды прекратившим свое действие с 01.07.2012 года.
Довод ответчика о том, что претензию необходимо расценивать как односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и считать договор аренды прекратившим свое действие с 01.07.2012 года, обоснованно не принят судом первой инстанции.
При этом, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор аренды на дату направления претензии (29.06.2012 года) являлся срочным.
При заключении договора аренды стороны согласовали (раздел 12 договора), что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон или судом при существенном нарушении условий договора одной из сторон.
Однако соглашение сторон о расторжении договора аренды ответчиком не представлено (направленное в его адрес соглашение о расторжении договора аренды ответчик оставил без подписания, т. 2 л.д. 8 - 10), решение суда о расторжении спорного договора аренды также не имеется.
При таких обстоятельствах, правомерен вывод суда о том, что оснований считать договор расторгнутым по волеизъявлению ответчика с 01.07.2012 года не имеется.
С учетом положений ст. 11.2 договора, указанную претензию суд первой инстанции правильно расценил как выраженное в письменной форме намерение ответчика не продлевать аренду по договору.
Принимая во внимание, что данная претензия поступила в адрес истца более чем за 45 дней до окончания очередного срока действия договора (30.09.2012 года), то суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об окончании срока действия договора аренды 30.09.2012 года.
Доводы истца о том, что в данной претензии ответчик ссылается на договор аренды N 03-МШ/24/08, а не на спорный договор аренды N 06-МШ/24/09, суд первой инстанции обоснованно нашел несостоятельными, поскольку в ходе судебного заседания сторонами не отрицалось, что договор аренды N 03-МШ/24/08 ранее был заключен между сторонами на аренду тех же объектов, но в настоящий момент является прекратившим свое действие в связи с заключением договора аренды N 06-МШ/24/09. Иных договоров аренды между сторонами не имеется. Поэтому, направляя вышеуказанную претензию, ответчик мог заявлять только об отказе в продлении действующего договора аренды.
При этом из материалов дела установлено что, по окончании срока действия договора имущество из арендного пользования ответчиком по акту приема-передачи не возвращено, доказательств уклонения истца от приема имущества из арендного пользования ответчиком также не представлено.
Истцом задолженность по арендной плате рассчитана по состоянию на 19.02.2013 года, поскольку 20.02.2013 года между истцом и ИП Котельниковым С.Н. был заключен договор о безвозмездном пользовании нежилым помещением, ранее арендуемым ответчиком (т. 2 л.д. 20).
В подтверждение факта освобождения спорного имущества ответчик представил в материалы дела Акт от 05.03.2013 года, составленный совместно сторонами, из которого следует, что склад (арендуемое ответчиком нежилое помещение) закрыт, открытая площадка свободна от автотранспорта и иного 5 имущества (т. 2 л.д. 12), и Акт от 26.02.2013 года, составленный ответчиком совместно со свидетелями Хайрулловой Л.Ф. и Можайским А.А., из которого усматривается, что нежилое помещение и открытая площадка используется на момент составления Акта иными лицами. К данному Акту приложены фотографии (т. 2 л.д. 54 - 61).
Суд, оценивая доводы ответчика, обоснованно отметил, что согласно уточненным исковым требованиям плата за пользование имуществом (арендная плата) взыскивается истцом по состоянию на 19.02.2013 года. Поэтому использование арендуемых ответчиком объектов недвижимого имущества иными лицами после указанной даты не имеет правового значения для разрешения спора. Доказательств того, что истец фактически распорядился спорным имуществом ранее указанной даты (20.02.2013 года), в материалах дела не имеется. В этой части доводы ответчика какими-либо доказательствами не подтверждены.
При этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что неиспользование ответчиком (арендатором) имущества, если это не является следствием препятствий, чинимых арендодателем, не освобождает ответчика как арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Доказательств чинения истцом препятствий в использовании по назначению арендуемого имущества материалы дела также не содержат.
В соответствии с п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 года, п. п. 6.1, 6.4 договора, статей 424, 614, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно установил, что ответчиком без каких-либо возражений осуществлялась оплата арендных платежей исходя из размера ежемесячной арендной платы - 4 055 руб. 50 коп. за период с мая 2009 года по ноябрь 2010 года включительно и исходя из размера 4 675 руб. 00 коп. за период с декабря 2010 года (платежные поручения представлены на л.д. 109 - 137 т. 1).
При этом в каждом платежном поручении ответчик указывал основание платежа - оплата арендной платы за конкретный месяц. В материалы дела истцом представлен Акт сверки взаимных расчетов, подписанный ИП Хайрулловым Р.З., который содержит в себе сумму долга ответчика перед истцом исходя из увеличенного размера арендной платы (т. 2 л.д. 19). Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ответчик был согласен с оплатой арендных платежей в увеличенном размере, и что стороны своими конклюдентными действиями внесли изменения в спорный договор аренды относительной размера ежемесячных арендных платежей.
Соответственно, расчет задолженности по арендной плате суд первой инстанции обоснованно произвел следующим образом. За период с 02.05.2009 года по 19.02.2013 года ответчику должно быть начислено 201 470 руб. 88 коп. (4055,5 x 19 + 4675 x 26 + 2866). Ответчиком за указанный период времени в погашение задолженности по арендной плате внесена сумма 157 529 руб. 50 коп. (все платежные поручения об оплате, квитанция к приходно-кассовому ордеру и расписка в передаче денежных средств приобщены к материалам дела).
Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате составляет 43 941 руб. 38 коп. (взыскание задолженности производится по состоянию на 19.02.2013 года с учетом применения п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 года).
В соответствии со статьями 309, 329, 330, 195, 199, 200, 207, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно оценив представленный расчет неустойки, правомерно размер договорной неустойки исчислил в сумме 99 707 руб. 85 коп. При этом неустойка исчислена за каждый месяц спорного периода (ноябрь 2009 года - сентябрь 2012 года) с 11 числа текущего месяца по день фактической оплаты суммы долга за каждый месяц в соответствии с основанием платежа, указанным ответчиком в платежном поручении. Сумму переплаты (350 руб.) за февраль 2012 года суд обоснованно относит на май 2012 года. Оплаченную по расписке сумму в 10 000 руб. суд правомерно распределил в погашение задолженности по арендной плате в порядке очередности соответственно за март, апрель, и частично за май 2012 года. Пени за май, июль, июль, август, сентябрь 2012 года начисляются по состоянию на 30.09.2012 года.
Между тем, анализ произведенных ответчиком платежей позволил суду первой инстанции обоснованно придти к выводу о том, что ни один платеж ответчиком своевременно не производился. Период просрочки составляет от 14 до 157 дней, а в среднем оплата производилась по истечении двух месяцев после наступления соответствующих обязательств.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что оснований для уменьшения размера договорной неустойки не усматривается.
Доводы изложенные в апелляционной жалобе несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 30 апреля 2013 года по делу N А72-10849/2012, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30 апреля 2013 года по делу N А72-10849/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайруллова Радика Закарьевича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Хайруллова Радика Закарьевича (ОГРН 304732128000073, ИНН 732200002857) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)