Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Клочковой Н.В.,
судей Макарцева А.В., Скажутиной Е.Н.,
- при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ИП Отрожденновой Е.М. на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 апреля 2013 года по делу N А58-7323/2012 по иску индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны к Окружной администрации городского округа "Жатай" о понуждении к заключению договора (суд первой инстанции: Немытышева Н.Д.);
- при участии в судебном заседании:
- от истца ИП Отрожденновой Е.М. (ОГРН 304143516900179; РС Я), п. Жатай): Неранова О.С. - представитель (доверенность от 13.12.2012);
- от ответчика Администрации (ОГРН 1021401072329; 677902, Саха /Якутия/ Респ., Якутск г., Жатай п., Северная ул., 29): Лавров И.С. - представитель (доверенность N 1116/01-05 от 28.06.2013);
- от третьего лица ООО "Ганза" (ОГРН 1091435009159; 677007, Якутск Город, Покровское тракт, 7 Километр): не явился, извещен;
- установил:
индивидуальный предприниматель Отрожденнова Е.М. (далее - истец, предприниматель, ИП Отрожденнова Е.М.) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к окружной администрации городского округа "Жатай" (далее - ответчик, Администрация) о возложении обязанности перевести на истца права и обязанности по договору аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 003/12 от 08 ноября 2012 года, заключенного между ООО "Ганза" и Администрацией, на помещение расположенное по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78 кв. м.
Определением от 27 декабря 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Ганза" (далее - третье лицо, ООО "Ганза").
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 апреля 2013 года в удовлетворении иска отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из признания сторонами договора аренды нежилого помещения N 003/12 от 08 ноября 2012 года ничтожным и отсутствия в связи с этим оснований для удовлетворения иска. Суд руководствовался статьями 168, 421, 445, 621, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
ИП Отроженнова Е.М., не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью обстоятельств, которые суд посчитал установленными, неправильным применением норм материального и процессуального права, просит принято новый судебный акт и удовлетворить иск.
Истец считает ошибочным вывод суда об аннулировании решением комиссии УФАС по РС (Я) торгов, по результатам которых был заключен спорный договор.
Считает, что суд по ходатайству ответчика приобщил к материалам дела договор аренды от 10 апреля 2013 года, не соответствующий нормам закона - не зарегистрированный в порядке пункта 2 статьи 609 ГК РФ. Указывает, что суд в судебном заседании 16 апреля 2013 года рассмотрел ходатайство об отложении судебного заседания, которое им не заявлялось, а заявленное ранее не было поддержано, но отложил судебное разбирательство, сославшись в определении на устное ходатайство ответчика об этом. При этом затребовал не доказательства расторжения спорного договора, а договор аренды от 10 апреля 2013 года, уже имеющийся в материалах дела. По мнению истца, наличие на копии соглашения от 04 марта 2013 года о расторжении договора аренды отметки о государственной регистрации от 18 апреля 2013 года, свидетельствует о составлении документа "задним числом" и отсутствии его по состоянию на 16 апреля 2013 года. Полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что суд поставил ответчика в преимущественное положение перед истцом путем предоставления времени для изготовления доказательств расторжения договора аренды.
Считает, что суд не установил достоверность отметки о регистрации соглашения о расторжение договора от 04 марта 2013 года 18 апреля 2013 года, поскольку в представленной им подлинной выписке из ЕГРП от 19 апреля 2013 года N 01/092/2013-853 сведения о государственной регистрации соглашения о расторжении договора не содержатся, а в представленной ответчиком копия выписки из ЕГРП от 22 апреля 2013 года запись о государственной регистрации соглашения имеется. Полагает, что суд, сославшись на копию выписки из ЕГРП от 22 апреля 2013 года, сведения в которой опровергались подлинной выпиской из ЕГРП от 19 апреля 2013 года, нарушил часть 6 статьи 71 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика представил письменные пояснения по делу, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 5 статьи 156, статьей 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии надлежащим образом извещенного третьего лица.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения суда не усматривает.
Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права (части 3 статьи 8, части 3 статьи 71, статей 75, 158 АПК РФ).
Неточности, допущенные судом в определении от 16 апреля 2013 года об отложении судебного разбирательства, могут быть исправлены судом первой инстанции самостоятельно по собственной инициативе или по заявлениям участвующих в деле лиц в порядке статьи 179 АПК РФ.
В силу части 2 статьи 65, части 2 статьи 66 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. При этом арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта. Следовательно, предложение суда участвующим в деле лицам представить дополнительные доказательства, необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, не является предоставлением судом преимуществ одной из сторон спора.
Согласно статье 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом суда, при этом в силу части 5 данной статьи отложение возможно, если арбитражный суд признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе в связи с необходимостью представления стороной дополнительных доказательств.
Материалами дела подтверждается, что после отложения судом 16 апреля 2013 года судебного разбирательства по делу стороны представили суду дополнительные доказательства. Таким образом, процессуальные права сторон при отложении судебного разбирательства по делу нарушены не были.
В соответствии со статьей 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии (часть 8). Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (часть 9).
Согласно части 6 статья 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Положения части 6 статьи 71 АПК РФ не распространяются на представленные сторонами выписки из ЕГРП от 19.04.2013 г. и от 22.04.2013 г., поскольку данные документы выданы в разное время, поэтому являются различными. При этом копия выписки из ЕГРП заверена в порядке части 8 статьи 75 АПК РФ, и для подтверждения указанных в данной выписке обстоятельств законом или иным нормативным правовым актом не требуется предоставление подлинника документа.
Поскольку соглашение от 04 марта 2013 года (договор) в силу части 1 статьи 75 АПК РФ отнесено к письменным доказательствам и содержит сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, то независимо от наличия либо отсутствия его государственной регистрации суд первой инстанции правомерно признал его надлежащим и допустимым доказательством по делу и приобщил к материалам дела. При этом, аудиозаписью протокола судебного заседания от 25 апреля 2013 года подтверждается, что в судебном заседании представитель Администрации представил на обозрение суду подлинник данного соглашения.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не было допущено нарушение указанных в апелляционной жалобе заявителем норм процессуального права.
Из материалов дела следует, что на основании договоров аренды N 13 от 29 декабря 2006 г., N 09/08 от 30 января 2008 года ИП Отражденова Е.М. с 10 января 2007 года владела и пользовалась на праве аренды нежилым помещением по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78,00 кв. м.
Договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 06/09-10 от 15 января 2010 года истец ИП Отрожденнова Е.М. (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили на основании постановления N 29 от 14 января 2010 года в порядке продления договора аренды муниципального имущества по заявлению арендатора. По договору истец принял на праве срочного возмездного пользования (аренды) на срок с 31 декабря 2009 года по 31 декабря 2012 года в целях организации розничной торговли промышленными товарами имущество: нежилое помещение по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78,00 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности (пункты 1.1, 2.1 договора).
Пунктами 4.2.15, 4.2.14 договора предусмотрено, что договора предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору аренды обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Для этого по истечению срока договора арендатор обязан в месячный срок до окончания его действия письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2010 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 17.02.2010 г. (запись регистрации N 14-14-01/087/2010-179).
В письме N 1793/01-05 от 15.11.2012 Администрация известила ИП Отрожденнову Е.М. об отказе от продлении договора аренды по его истечении на новый срок в связи с заключением по результатам аукциона по продаже права аренды муниципального имущества от 01.11.2012 с ООО "Ганза" договора аренды на нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Северная, 27, площадью 430,7 кв. м, составной частью которых является занимаемое предпринимателем помещение площадью 78 кв. м.
07 декабря 2012 года истец обратилась к ответчику о пролонгации или заключении договора аренды нежилого помещения на новый срок, ссылаясь на нарушение в отношении него норм Закона о конкуренции при проведении аукциона на право заключения договора аренды.
Администрация на обращение предпринимателя о пролонгации договора не ответила, договор аренды на спорное помещение на новый срок с истцом не заключила, что послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском о понуждении Администрации к заключению договора аренды на спорное помещение на новый срок. Впоследствии ИП ИП Отрожденнова Е.М. в порядке статьи 49 АПК РФ изменила предмет иска, и просит обязать ответчика перевести на нее права и обязанности по договору аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 003/12 от 08 ноября 2012 года, заключенного между ООО "Ганза" и Администрацией, на помещение расположенное по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78 кв. м.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нормы об объектах аренды содержатся в статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) по истечении срока договора аренды муниципального имущества, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Частью 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.
Таким образом, закон предусматривает два способа защиты прав арендатора муниципального имущества, обладающего правом преимущественного заключения договора аренды на новый срок: требовать перевод на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, либо требовать заключения с ним на новый срок договора аренда на объект аренды без проведения конкурса, аукциона.
Администрация провела аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества (нежилого помещения), по результатам которого заключила договор аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года с ООО "Ганза" о передаче во временное пользование на срок с 10.11.2012 по 09.11.2017 г. муниципальное имущество - нежилое помещение по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 7, общей площадью 430,7 кв. м. В указанное помещение было включено помещение площадью 78 кв. м, находящееся на момент проведения аукциона и заключения договора в аренде у истца.
Арендная плата по договору N 003/12 от 08 ноября 2012 года установлена за аренду всего помещения по результатам аукциона в размере 1 469 529,04 руб. в год.
Апелляционный суд считает ошибочным, не подтвержденным материалами дела вывод суда о том, что торги по продаже права аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, площадью 430,7 кв. м - были аннулированы предписанием Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия) от 28 февраля 2012 года. Однако это не привело и не могло привести к принятию судом неправильного решения.
Протокол результатов торгов (аукциона) от 02.11.2012 г. по продаже права аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, площадью 430,7 кв. м, - по результатам и на основании которого был заключен договор аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года, были аннулированы распоряжением N 41-р от 05 марта 2013 года Окружной администрации Городского округа "Жатай" - уполномоченного органа собственника муниципального имущества. Распоряжение издано Администрацией во исполнение предписания от 28 февраля 2013 года по делу N 02-04/13А УФАС по РС Я), указавшего на проведение торгов с нарушением части 6 статьи 17.1 Закона о конкуренции, предусматривающей размещение с 1 января 2011 года информации о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 данной статьи, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.
Соглашением от 04 марта 2013 года Администрация и ООО "Ганза" признали договор аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ как сделки, не соответствующей закону. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 18 марта 2013 года.
По итогам аукциона Администрация заключила с ООО "Ганза" договор аренды муниципального имущества N 003/13 от 10 апреля 2012 года, объектом аренды по которому является нежилое помещение общей площадью 352,7 кв. м по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27. Данный объект аренды образован путем исключения из помещения общей площадью 430,7 кв. м - объекта аренды по договору N 003/12 от 08 ноября 2012 года, помещения площадью 78,0 кв. м, находящегося в аренде у истца.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации независимо от признания ее таковой судом и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что действие договора аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года на момент принятия судом оспариваемого решения было прекращено. Кроме того, материалами дела подтверждается, что торги, по результатам которых был заключен договор аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года, были проведены с нарушением закона - части 6 статьи 17.1 Закона о конкуренции, и в силу пункта 1 статьи 166 и статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Апелляционный суд считает, что разъяснение, содержащееся в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, о способе защиты арендатором права не может применяться к ничтожным договорам аренды.
Кроме того, объект аренды, который в силу статьи по договору аренды N 003/12 от 8 ноября 2012 года не тождественен объекту аренды и предмету договора аренды N 06/09-10 от 15 января 2010 года, заключенному Администрацией с предпринимателем; размер арендной платы установлен за помещение площадью 430,7 кв. м в целом по результатам аукциона. В силу статьи 654 ГК РФ размер арендной платы объекта недвижимости является существенным условием договора.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отмечено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
Кроме того, объект аренды, условие о котором предусмотрено статьей 687 ГК РФ, по договору аренды N 003/12 от 8 ноября 2012 года не тождественен объекту аренды по договору аренды N 06/09-10 от 15 января 2010 года, заключенному Администрацией с предпринимателем; размер арендной платы установлен за помещение площадью 430,7 кв. м в целом по результатам аукциона и условие о размере арендной платы за помещение площадью 78 кв. м не содержит. В силу статьи 654 ГК РФ размер арендной платы объекта недвижимости является существенным условием договора.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что перевод на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 003/12 от 08 ноября 2012 года, заключенного между ООО "Ганза" и Окружной администрации городского округа "Жатай", на помещение расположенное по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78 кв. м, - невозможно, и истцом избран, в данном случае, ненадлежащий способ защиты права.
Между тем, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно разъяснению, изложенному в пункте 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Материалами дела подтверждается, что до истечения срока аренды договора N аренды N 06/09-10 от 15 января 2010 года Администрация не уведомляла предпринимателя о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора. Доказательства принятия городским округом "Жатай" в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом ответчиком не представлены.
С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу, что защита нарушенных, по мнению истца, его прав, возможно способом, указанным в пункте 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения иска не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 апреля 2013 года по делу N А58-7323/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2013 ПО ДЕЛУ N А58-7323/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2013 г. по делу N А58-7323/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Клочковой Н.В.,
судей Макарцева А.В., Скажутиной Е.Н.,
- при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ИП Отрожденновой Е.М. на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 апреля 2013 года по делу N А58-7323/2012 по иску индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны к Окружной администрации городского округа "Жатай" о понуждении к заключению договора (суд первой инстанции: Немытышева Н.Д.);
- при участии в судебном заседании:
- от истца ИП Отрожденновой Е.М. (ОГРН 304143516900179; РС Я), п. Жатай): Неранова О.С. - представитель (доверенность от 13.12.2012);
- от ответчика Администрации (ОГРН 1021401072329; 677902, Саха /Якутия/ Респ., Якутск г., Жатай п., Северная ул., 29): Лавров И.С. - представитель (доверенность N 1116/01-05 от 28.06.2013);
- от третьего лица ООО "Ганза" (ОГРН 1091435009159; 677007, Якутск Город, Покровское тракт, 7 Километр): не явился, извещен;
- установил:
индивидуальный предприниматель Отрожденнова Е.М. (далее - истец, предприниматель, ИП Отрожденнова Е.М.) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к окружной администрации городского округа "Жатай" (далее - ответчик, Администрация) о возложении обязанности перевести на истца права и обязанности по договору аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 003/12 от 08 ноября 2012 года, заключенного между ООО "Ганза" и Администрацией, на помещение расположенное по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78 кв. м.
Определением от 27 декабря 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Ганза" (далее - третье лицо, ООО "Ганза").
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 апреля 2013 года в удовлетворении иска отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из признания сторонами договора аренды нежилого помещения N 003/12 от 08 ноября 2012 года ничтожным и отсутствия в связи с этим оснований для удовлетворения иска. Суд руководствовался статьями 168, 421, 445, 621, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
ИП Отроженнова Е.М., не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью обстоятельств, которые суд посчитал установленными, неправильным применением норм материального и процессуального права, просит принято новый судебный акт и удовлетворить иск.
Истец считает ошибочным вывод суда об аннулировании решением комиссии УФАС по РС (Я) торгов, по результатам которых был заключен спорный договор.
Считает, что суд по ходатайству ответчика приобщил к материалам дела договор аренды от 10 апреля 2013 года, не соответствующий нормам закона - не зарегистрированный в порядке пункта 2 статьи 609 ГК РФ. Указывает, что суд в судебном заседании 16 апреля 2013 года рассмотрел ходатайство об отложении судебного заседания, которое им не заявлялось, а заявленное ранее не было поддержано, но отложил судебное разбирательство, сославшись в определении на устное ходатайство ответчика об этом. При этом затребовал не доказательства расторжения спорного договора, а договор аренды от 10 апреля 2013 года, уже имеющийся в материалах дела. По мнению истца, наличие на копии соглашения от 04 марта 2013 года о расторжении договора аренды отметки о государственной регистрации от 18 апреля 2013 года, свидетельствует о составлении документа "задним числом" и отсутствии его по состоянию на 16 апреля 2013 года. Полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что суд поставил ответчика в преимущественное положение перед истцом путем предоставления времени для изготовления доказательств расторжения договора аренды.
Считает, что суд не установил достоверность отметки о регистрации соглашения о расторжение договора от 04 марта 2013 года 18 апреля 2013 года, поскольку в представленной им подлинной выписке из ЕГРП от 19 апреля 2013 года N 01/092/2013-853 сведения о государственной регистрации соглашения о расторжении договора не содержатся, а в представленной ответчиком копия выписки из ЕГРП от 22 апреля 2013 года запись о государственной регистрации соглашения имеется. Полагает, что суд, сославшись на копию выписки из ЕГРП от 22 апреля 2013 года, сведения в которой опровергались подлинной выпиской из ЕГРП от 19 апреля 2013 года, нарушил часть 6 статьи 71 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика представил письменные пояснения по делу, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 5 статьи 156, статьей 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии надлежащим образом извещенного третьего лица.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения суда не усматривает.
Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права (части 3 статьи 8, части 3 статьи 71, статей 75, 158 АПК РФ).
Неточности, допущенные судом в определении от 16 апреля 2013 года об отложении судебного разбирательства, могут быть исправлены судом первой инстанции самостоятельно по собственной инициативе или по заявлениям участвующих в деле лиц в порядке статьи 179 АПК РФ.
В силу части 2 статьи 65, части 2 статьи 66 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. При этом арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта. Следовательно, предложение суда участвующим в деле лицам представить дополнительные доказательства, необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, не является предоставлением судом преимуществ одной из сторон спора.
Согласно статье 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом суда, при этом в силу части 5 данной статьи отложение возможно, если арбитражный суд признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе в связи с необходимостью представления стороной дополнительных доказательств.
Материалами дела подтверждается, что после отложения судом 16 апреля 2013 года судебного разбирательства по делу стороны представили суду дополнительные доказательства. Таким образом, процессуальные права сторон при отложении судебного разбирательства по делу нарушены не были.
В соответствии со статьей 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии (часть 8). Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (часть 9).
Согласно части 6 статья 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Положения части 6 статьи 71 АПК РФ не распространяются на представленные сторонами выписки из ЕГРП от 19.04.2013 г. и от 22.04.2013 г., поскольку данные документы выданы в разное время, поэтому являются различными. При этом копия выписки из ЕГРП заверена в порядке части 8 статьи 75 АПК РФ, и для подтверждения указанных в данной выписке обстоятельств законом или иным нормативным правовым актом не требуется предоставление подлинника документа.
Поскольку соглашение от 04 марта 2013 года (договор) в силу части 1 статьи 75 АПК РФ отнесено к письменным доказательствам и содержит сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, то независимо от наличия либо отсутствия его государственной регистрации суд первой инстанции правомерно признал его надлежащим и допустимым доказательством по делу и приобщил к материалам дела. При этом, аудиозаписью протокола судебного заседания от 25 апреля 2013 года подтверждается, что в судебном заседании представитель Администрации представил на обозрение суду подлинник данного соглашения.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не было допущено нарушение указанных в апелляционной жалобе заявителем норм процессуального права.
Из материалов дела следует, что на основании договоров аренды N 13 от 29 декабря 2006 г., N 09/08 от 30 января 2008 года ИП Отражденова Е.М. с 10 января 2007 года владела и пользовалась на праве аренды нежилым помещением по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78,00 кв. м.
Договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 06/09-10 от 15 января 2010 года истец ИП Отрожденнова Е.М. (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили на основании постановления N 29 от 14 января 2010 года в порядке продления договора аренды муниципального имущества по заявлению арендатора. По договору истец принял на праве срочного возмездного пользования (аренды) на срок с 31 декабря 2009 года по 31 декабря 2012 года в целях организации розничной торговли промышленными товарами имущество: нежилое помещение по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78,00 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности (пункты 1.1, 2.1 договора).
Пунктами 4.2.15, 4.2.14 договора предусмотрено, что договора предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору аренды обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Для этого по истечению срока договора арендатор обязан в месячный срок до окончания его действия письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2010 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 17.02.2010 г. (запись регистрации N 14-14-01/087/2010-179).
В письме N 1793/01-05 от 15.11.2012 Администрация известила ИП Отрожденнову Е.М. об отказе от продлении договора аренды по его истечении на новый срок в связи с заключением по результатам аукциона по продаже права аренды муниципального имущества от 01.11.2012 с ООО "Ганза" договора аренды на нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Северная, 27, площадью 430,7 кв. м, составной частью которых является занимаемое предпринимателем помещение площадью 78 кв. м.
07 декабря 2012 года истец обратилась к ответчику о пролонгации или заключении договора аренды нежилого помещения на новый срок, ссылаясь на нарушение в отношении него норм Закона о конкуренции при проведении аукциона на право заключения договора аренды.
Администрация на обращение предпринимателя о пролонгации договора не ответила, договор аренды на спорное помещение на новый срок с истцом не заключила, что послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском о понуждении Администрации к заключению договора аренды на спорное помещение на новый срок. Впоследствии ИП ИП Отрожденнова Е.М. в порядке статьи 49 АПК РФ изменила предмет иска, и просит обязать ответчика перевести на нее права и обязанности по договору аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 003/12 от 08 ноября 2012 года, заключенного между ООО "Ганза" и Администрацией, на помещение расположенное по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78 кв. м.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нормы об объектах аренды содержатся в статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) по истечении срока договора аренды муниципального имущества, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Частью 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.
Таким образом, закон предусматривает два способа защиты прав арендатора муниципального имущества, обладающего правом преимущественного заключения договора аренды на новый срок: требовать перевод на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, либо требовать заключения с ним на новый срок договора аренда на объект аренды без проведения конкурса, аукциона.
Администрация провела аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества (нежилого помещения), по результатам которого заключила договор аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года с ООО "Ганза" о передаче во временное пользование на срок с 10.11.2012 по 09.11.2017 г. муниципальное имущество - нежилое помещение по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 7, общей площадью 430,7 кв. м. В указанное помещение было включено помещение площадью 78 кв. м, находящееся на момент проведения аукциона и заключения договора в аренде у истца.
Арендная плата по договору N 003/12 от 08 ноября 2012 года установлена за аренду всего помещения по результатам аукциона в размере 1 469 529,04 руб. в год.
Апелляционный суд считает ошибочным, не подтвержденным материалами дела вывод суда о том, что торги по продаже права аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, площадью 430,7 кв. м - были аннулированы предписанием Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия) от 28 февраля 2012 года. Однако это не привело и не могло привести к принятию судом неправильного решения.
Протокол результатов торгов (аукциона) от 02.11.2012 г. по продаже права аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, площадью 430,7 кв. м, - по результатам и на основании которого был заключен договор аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года, были аннулированы распоряжением N 41-р от 05 марта 2013 года Окружной администрации Городского округа "Жатай" - уполномоченного органа собственника муниципального имущества. Распоряжение издано Администрацией во исполнение предписания от 28 февраля 2013 года по делу N 02-04/13А УФАС по РС Я), указавшего на проведение торгов с нарушением части 6 статьи 17.1 Закона о конкуренции, предусматривающей размещение с 1 января 2011 года информации о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 данной статьи, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.
Соглашением от 04 марта 2013 года Администрация и ООО "Ганза" признали договор аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ как сделки, не соответствующей закону. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 18 марта 2013 года.
По итогам аукциона Администрация заключила с ООО "Ганза" договор аренды муниципального имущества N 003/13 от 10 апреля 2012 года, объектом аренды по которому является нежилое помещение общей площадью 352,7 кв. м по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27. Данный объект аренды образован путем исключения из помещения общей площадью 430,7 кв. м - объекта аренды по договору N 003/12 от 08 ноября 2012 года, помещения площадью 78,0 кв. м, находящегося в аренде у истца.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации независимо от признания ее таковой судом и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что действие договора аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года на момент принятия судом оспариваемого решения было прекращено. Кроме того, материалами дела подтверждается, что торги, по результатам которых был заключен договор аренды N 003/12 от 08 ноября 2012 года, были проведены с нарушением закона - части 6 статьи 17.1 Закона о конкуренции, и в силу пункта 1 статьи 166 и статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Апелляционный суд считает, что разъяснение, содержащееся в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, о способе защиты арендатором права не может применяться к ничтожным договорам аренды.
Кроме того, объект аренды, который в силу статьи по договору аренды N 003/12 от 8 ноября 2012 года не тождественен объекту аренды и предмету договора аренды N 06/09-10 от 15 января 2010 года, заключенному Администрацией с предпринимателем; размер арендной платы установлен за помещение площадью 430,7 кв. м в целом по результатам аукциона. В силу статьи 654 ГК РФ размер арендной платы объекта недвижимости является существенным условием договора.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отмечено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
Кроме того, объект аренды, условие о котором предусмотрено статьей 687 ГК РФ, по договору аренды N 003/12 от 8 ноября 2012 года не тождественен объекту аренды по договору аренды N 06/09-10 от 15 января 2010 года, заключенному Администрацией с предпринимателем; размер арендной платы установлен за помещение площадью 430,7 кв. м в целом по результатам аукциона и условие о размере арендной платы за помещение площадью 78 кв. м не содержит. В силу статьи 654 ГК РФ размер арендной платы объекта недвижимости является существенным условием договора.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что перевод на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 003/12 от 08 ноября 2012 года, заключенного между ООО "Ганза" и Окружной администрации городского округа "Жатай", на помещение расположенное по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78 кв. м, - невозможно, и истцом избран, в данном случае, ненадлежащий способ защиты права.
Между тем, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно разъяснению, изложенному в пункте 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Материалами дела подтверждается, что до истечения срока аренды договора N аренды N 06/09-10 от 15 января 2010 года Администрация не уведомляла предпринимателя о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора. Доказательства принятия городским округом "Жатай" в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом ответчиком не представлены.
С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу, что защита нарушенных, по мнению истца, его прав, возможно способом, указанным в пункте 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения иска не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 апреля 2013 года по делу N А58-7323/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)