Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В суде первой инстанции дело рассмотрено судьей Дорожкиной О.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего И.В. Верхотуровой
судей Т.В. Масловой И.В., И.А. Чемякиной
при секретаре К.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 ноября 2013 года гражданское дело по иску К.Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, по апелляционной жалобе представителя ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" В. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 24 июля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., пояснения представителя К.Д. - И., судебная коллегия
установила:
К.Д. обратился в суд с иском к ООО "Проект" о признании права собственности на объект незавершенный строительством - нежилое функциональное помещение N, общей площадью 35,80 кв. м, расположенного на 2 этаже по <адрес>, на участке примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира "5-этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес>.
В обоснование заявленных требований указал на то, что между ООО "Проект" и Хо То Ен заключен договор целевого беспроцентного займа N от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Хо То Ен передал ООО "Проект" денежные средства в сумме 1 680 810 руб. для осуществления строительства Бизнес - центра по строительному <адрес>, а ООО "Проект" обязался построить и передать в собственность Хо То Ен нежилое помещение общей площадью 35,80 кв. м, расположенное на 2 этаже Бизнес-центра. ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Проект" и Хо То Ен заключен договор N участия в долевом строительстве Бизнес - центра с тем же предметом договора. Срок передачи объекта долевого строительства определен сторонами 2007 годом. ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключен договор N участия в долевом строительстве Бизнес - центра, по условиям которого дольщик принял на себя обязательства по внесению денежных средств на строительство объекта, определенного п. 1.1 Договора, а Застройщик в свою очередь принял на себя обязательства осуществить строительство указанного объекта и после сдачи в эксплуатацию передать Дольщику. Согласно п. 1.1. указанного договора объект, подлежащий передаче дольщику, - нежилое функциональное помещение N, общей площадью 35,80 кв. м, расположенное на 2 этаже по <адрес> Цена договора составляет 1 680 810 руб. в соответствии с п. 3.3 Договора. Срок передачи объекта установлен п. 1.2. договора - 4 квартал 2008 г. Далее дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ стороны изменили срок передачи объекта - 3 квартал 2011 г.
Принятые на себя по договору обязательства Дольщиком Хо То Ен исполнены в полном объеме.
Между Х. и истцом К.Д. заключено соглашение об уступке прав требования по договору N участия в долевом строительстве Бизнес - центра ДД.ММ.ГГГГ, которое ДД.ММ.ГГГГ прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке с направлением соответствующего уведомления ответчику.
Являясь в силу положений ст. 382 ГК РФ новым кредитором, и учитывая, что ответчиком до настоящего времени обязательства по передаче объекта строительства не исполнены, объект истцу не передан, К.Д., с учетом уточненных исковых требований, просил суд признать за ним право собственности на долю в размере 358/448898 в незавершенном строительством объекте недвижимости, многоэтажном здании, находящемся по строительному <адрес> (участок находится в 128 метрах по направлению на северо - восток от ориентира "5-ти этажный дом" по <адрес>.
Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 22.04.2013 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал".
Ответчик исковые требования не признал.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 24 июля 2013 года исковые требования удовлетворены. За К.Д. признано право собственности в размере 358/448898 доли в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоэтажном нежилом здании, находящемся по строительному <адрес> (участок находится в 128 метрах по направлению на северо - восток от ориентира "5-ти этажный дом" по <адрес>).
В апелляционной жалобе представитель ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Трейд Кэпитал" - В. просит решение суда отменить. Полагает, что решением суда нарушены их права, поскольку вышеуказанный объект незавершенный строительством является предметом залога, обеспечивающим возврат денежных средств ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал", как кредитору. Также указывает на нарушение правил подведомственности при рассмотрении спора, поскольку спор носит экономический характер, а истец предполагал извлечение коммерческой выгоды от использования спорного помещения, т.е предпринимательских целях. Решение суда нарушает права конкурсных кредиторов ООО "Проект", права которых обеспечены залогом всего строящегося здания, о чем в ЕГРИП внесены соответствующие изменения. И законом не предусмотрена возможность исключения из залогового имущества отдельных долей до окончания строительства объекта и передачи его в собственность участников долевого строительства.
К.Д., представитель ООО "Проект", представитель третьего лица ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "ТрейдКэпитал" о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в суд апелляционной инстанции не явились, сведения о причинах неявки не представили, с ходатайством об отложении рассмотрения дела к суду не обращались.
От К.Д. поступило заявление о рассмотрении дела без его участия.
На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Проект" и Х. заключен договор целевого беспроцентного займа N, предметом которого являлась передача в собственность заемщику денежных средств в сумме 1 680 810 руб. для осуществления строительства второй очереди Бизнес - центра по строительному <адрес>, а заемщик в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа, обязуется предоставить заимодавцу по договору участия в долевом строительстве помещение, общей площадью 35,80 кв. м расположенное на 2 этаже второй очереди Бизнес - центра.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Проект" (Застройщик) и Х. (Дольщик) заключен договор N участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2 очередь), согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства - общей площадью 35,80 кв. м, находящееся на2 этаже здания Бизнес-центра и гостиницы в <адрес>, 2 очередь, расположенном по строительному <адрес>, примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира "5-этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, а дольщики обязуются оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект (п. 1 Л Договора).
Договор прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ Номер регистрации N.
Согласно п. 1.2 Договора, срок передачи застройщиком объекта дольщику - 4 квартал 2008 года.
Застройщик обязан передать дольщику вышеуказанное нежилое функциональное помещение, после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания передаточного акта Объекта, при условии надлежащего исполнения дольщиком всех условий настоящих договоров (п. 2.1.2).
Пунктом 3.3 Договора, цена договора на день его заключения, определена сторонами в размере 1 680 810 руб.
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ в пункт 1.2 договора внесены изменения, срок передачи застройщиком объекту дольщику изменен на 3 квартал 2011 года. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ Номер регистрации N.
ДД.ММ.ГГГГ между Х. и К.Д. достигнуто соглашение об уступке права требования по договору N участия в долевом строительстве Бизнес-центра от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым цедент (Х.) уступает, а цессионарий (К.Д.) принимает право требования, возникшее из договора N участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ Номер регистрации N.
Принимая решение по делу, суд исходил из того, что договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО в установленном законом порядке, дольщиком обязательства по договору исполнены, стоимость объекта оплачена полностью. Обязательства по настоящему договору Застройщиком не исполнены. Объект не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию, не подготовлены документы для сдачи в УФРС по Хабаровскому краю регистрации прав собственности за дольщиками.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края 07.12.2012 года ввиду наличия признаков банкротства в отношении ООО "Проект" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден П.
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ является признание права, следовательно, признание права собственности на такие объекты возможно, в том числе, по решению суда.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Законом.
Принимая решение по дулу, суд установил, что представленный истцом договор соответствует установленным законом требованиям, зарегистрирован в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, следовательно, Г., как участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на долю в объекте строительства, созданную за счет внесенных ею денежных средств.
Исходя из материалов дела, право аренды на земельный участок, общей площадью 9 478,58 кв. м расположенный примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира 5-ти этажный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> принадлежит ООО "Проект" на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, кадастровый номер земельного участка N
Строительство осуществлялось на основании постановления Мэра г. Хабаровска от 05.04.2004 года N 396 "О предоставлении ООО "Проект" земельного участка для проектирования и строительства Бизнес-Центра и гостиницы в Центральном районе г. Хабаровска, разрешение на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объект (здание Бизнес-центра и гостиницы) фактически возведен, в настоящее время решается вопрос о приведении его в соответствие с требованиями проекта и градостроительной документации, подключении коммуникаций.
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство данного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен, не прошел кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.
С учетом приведенных норм Гражданского кодекса РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истица, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав в судебном порядке, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством.
Таким образом, выводы суда об удовлетворении заявленных исковых требований о признании права собственности на долю равную 358/448898, которая соответствует незавершенному строительством объекту недвижимости, оплаченному истцом, являются правильными, соответствующими требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Трейд Кэпитал", не являются основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку права истца на удовлетворение требований по договору долевого участия в строительстве, со дня регистрации договора также были обеспечены залогом в силу закона (ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В судебном заседании установлено, что строительство объекта фактически завершено, подлежащее передаче в собственность К.Д. помещение построено и имеется в наличии, признание за ним права собственности на долю, исчисленную пропорционально оплаченному объекту строительства, не влечет нарушение прав как иных участников долевого строительства, оплативших строительство других помещений, так и кредиторов, включенных в реестр требований по денежным обязательствам.
Довод апелляционной жалобы о том, что спор подведомственен арбитражному суду, судебная коллегия находит несостоятельным. Нормы параграфа 7 главы 1Х Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе статья 201.8 не применяются к застройщикам коммерческой недвижимости; банкротство ООО "Проект" производится по общим положениям данного Закона.
Требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства не является требованием об исполнении денежного обязательства, в связи с чем, вопрос о его подведомственности подлежит разрешению с учетом общих правил разграничения подведомственности дел между судом общей юрисдикции и арбитражным судом, исходя из субъектного состава и характера спорного правоотношения.
Иные доводы апелляционной жалобы, являлись предметом судебной проверки и в решении им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда не опровергают, основанием для отмены решения суда не являются.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 24 июля 2013 года по делу по иску К.Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" В. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ВЕРХОТУРОВА
Судьи
Т.В.МАСЛОВА
И.А.ЧЕМЯКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 22.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7350
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 ноября 2013 г. по делу N 33-7350
В суде первой инстанции дело рассмотрено судьей Дорожкиной О.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего И.В. Верхотуровой
судей Т.В. Масловой И.В., И.А. Чемякиной
при секретаре К.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 ноября 2013 года гражданское дело по иску К.Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, по апелляционной жалобе представителя ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" В. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 24 июля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., пояснения представителя К.Д. - И., судебная коллегия
установила:
К.Д. обратился в суд с иском к ООО "Проект" о признании права собственности на объект незавершенный строительством - нежилое функциональное помещение N, общей площадью 35,80 кв. м, расположенного на 2 этаже по <адрес>, на участке примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира "5-этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес>.
В обоснование заявленных требований указал на то, что между ООО "Проект" и Хо То Ен заключен договор целевого беспроцентного займа N от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Хо То Ен передал ООО "Проект" денежные средства в сумме 1 680 810 руб. для осуществления строительства Бизнес - центра по строительному <адрес>, а ООО "Проект" обязался построить и передать в собственность Хо То Ен нежилое помещение общей площадью 35,80 кв. м, расположенное на 2 этаже Бизнес-центра. ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Проект" и Хо То Ен заключен договор N участия в долевом строительстве Бизнес - центра с тем же предметом договора. Срок передачи объекта долевого строительства определен сторонами 2007 годом. ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключен договор N участия в долевом строительстве Бизнес - центра, по условиям которого дольщик принял на себя обязательства по внесению денежных средств на строительство объекта, определенного п. 1.1 Договора, а Застройщик в свою очередь принял на себя обязательства осуществить строительство указанного объекта и после сдачи в эксплуатацию передать Дольщику. Согласно п. 1.1. указанного договора объект, подлежащий передаче дольщику, - нежилое функциональное помещение N, общей площадью 35,80 кв. м, расположенное на 2 этаже по <адрес> Цена договора составляет 1 680 810 руб. в соответствии с п. 3.3 Договора. Срок передачи объекта установлен п. 1.2. договора - 4 квартал 2008 г. Далее дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ стороны изменили срок передачи объекта - 3 квартал 2011 г.
Принятые на себя по договору обязательства Дольщиком Хо То Ен исполнены в полном объеме.
Между Х. и истцом К.Д. заключено соглашение об уступке прав требования по договору N участия в долевом строительстве Бизнес - центра ДД.ММ.ГГГГ, которое ДД.ММ.ГГГГ прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке с направлением соответствующего уведомления ответчику.
Являясь в силу положений ст. 382 ГК РФ новым кредитором, и учитывая, что ответчиком до настоящего времени обязательства по передаче объекта строительства не исполнены, объект истцу не передан, К.Д., с учетом уточненных исковых требований, просил суд признать за ним право собственности на долю в размере 358/448898 в незавершенном строительством объекте недвижимости, многоэтажном здании, находящемся по строительному <адрес> (участок находится в 128 метрах по направлению на северо - восток от ориентира "5-ти этажный дом" по <адрес>.
Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 22.04.2013 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал".
Ответчик исковые требования не признал.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 24 июля 2013 года исковые требования удовлетворены. За К.Д. признано право собственности в размере 358/448898 доли в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоэтажном нежилом здании, находящемся по строительному <адрес> (участок находится в 128 метрах по направлению на северо - восток от ориентира "5-ти этажный дом" по <адрес>).
В апелляционной жалобе представитель ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Трейд Кэпитал" - В. просит решение суда отменить. Полагает, что решением суда нарушены их права, поскольку вышеуказанный объект незавершенный строительством является предметом залога, обеспечивающим возврат денежных средств ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал", как кредитору. Также указывает на нарушение правил подведомственности при рассмотрении спора, поскольку спор носит экономический характер, а истец предполагал извлечение коммерческой выгоды от использования спорного помещения, т.е предпринимательских целях. Решение суда нарушает права конкурсных кредиторов ООО "Проект", права которых обеспечены залогом всего строящегося здания, о чем в ЕГРИП внесены соответствующие изменения. И законом не предусмотрена возможность исключения из залогового имущества отдельных долей до окончания строительства объекта и передачи его в собственность участников долевого строительства.
К.Д., представитель ООО "Проект", представитель третьего лица ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "ТрейдКэпитал" о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в суд апелляционной инстанции не явились, сведения о причинах неявки не представили, с ходатайством об отложении рассмотрения дела к суду не обращались.
От К.Д. поступило заявление о рассмотрении дела без его участия.
На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Проект" и Х. заключен договор целевого беспроцентного займа N, предметом которого являлась передача в собственность заемщику денежных средств в сумме 1 680 810 руб. для осуществления строительства второй очереди Бизнес - центра по строительному <адрес>, а заемщик в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа, обязуется предоставить заимодавцу по договору участия в долевом строительстве помещение, общей площадью 35,80 кв. м расположенное на 2 этаже второй очереди Бизнес - центра.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Проект" (Застройщик) и Х. (Дольщик) заключен договор N участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2 очередь), согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства - общей площадью 35,80 кв. м, находящееся на2 этаже здания Бизнес-центра и гостиницы в <адрес>, 2 очередь, расположенном по строительному <адрес>, примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира "5-этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, а дольщики обязуются оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект (п. 1 Л Договора).
Договор прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ Номер регистрации N.
Согласно п. 1.2 Договора, срок передачи застройщиком объекта дольщику - 4 квартал 2008 года.
Застройщик обязан передать дольщику вышеуказанное нежилое функциональное помещение, после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания передаточного акта Объекта, при условии надлежащего исполнения дольщиком всех условий настоящих договоров (п. 2.1.2).
Пунктом 3.3 Договора, цена договора на день его заключения, определена сторонами в размере 1 680 810 руб.
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ в пункт 1.2 договора внесены изменения, срок передачи застройщиком объекту дольщику изменен на 3 квартал 2011 года. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ Номер регистрации N.
ДД.ММ.ГГГГ между Х. и К.Д. достигнуто соглашение об уступке права требования по договору N участия в долевом строительстве Бизнес-центра от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым цедент (Х.) уступает, а цессионарий (К.Д.) принимает право требования, возникшее из договора N участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ Номер регистрации N.
Принимая решение по делу, суд исходил из того, что договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО в установленном законом порядке, дольщиком обязательства по договору исполнены, стоимость объекта оплачена полностью. Обязательства по настоящему договору Застройщиком не исполнены. Объект не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию, не подготовлены документы для сдачи в УФРС по Хабаровскому краю регистрации прав собственности за дольщиками.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края 07.12.2012 года ввиду наличия признаков банкротства в отношении ООО "Проект" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден П.
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ является признание права, следовательно, признание права собственности на такие объекты возможно, в том числе, по решению суда.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Законом.
Принимая решение по дулу, суд установил, что представленный истцом договор соответствует установленным законом требованиям, зарегистрирован в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, следовательно, Г., как участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на долю в объекте строительства, созданную за счет внесенных ею денежных средств.
Исходя из материалов дела, право аренды на земельный участок, общей площадью 9 478,58 кв. м расположенный примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира 5-ти этажный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> принадлежит ООО "Проект" на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, кадастровый номер земельного участка N
Строительство осуществлялось на основании постановления Мэра г. Хабаровска от 05.04.2004 года N 396 "О предоставлении ООО "Проект" земельного участка для проектирования и строительства Бизнес-Центра и гостиницы в Центральном районе г. Хабаровска, разрешение на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объект (здание Бизнес-центра и гостиницы) фактически возведен, в настоящее время решается вопрос о приведении его в соответствие с требованиями проекта и градостроительной документации, подключении коммуникаций.
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство данного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен, не прошел кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.
С учетом приведенных норм Гражданского кодекса РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истица, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав в судебном порядке, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством.
Таким образом, выводы суда об удовлетворении заявленных исковых требований о признании права собственности на долю равную 358/448898, которая соответствует незавершенному строительством объекту недвижимости, оплаченному истцом, являются правильными, соответствующими требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Трейд Кэпитал", не являются основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку права истца на удовлетворение требований по договору долевого участия в строительстве, со дня регистрации договора также были обеспечены залогом в силу закона (ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В судебном заседании установлено, что строительство объекта фактически завершено, подлежащее передаче в собственность К.Д. помещение построено и имеется в наличии, признание за ним права собственности на долю, исчисленную пропорционально оплаченному объекту строительства, не влечет нарушение прав как иных участников долевого строительства, оплативших строительство других помещений, так и кредиторов, включенных в реестр требований по денежным обязательствам.
Довод апелляционной жалобы о том, что спор подведомственен арбитражному суду, судебная коллегия находит несостоятельным. Нормы параграфа 7 главы 1Х Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе статья 201.8 не применяются к застройщикам коммерческой недвижимости; банкротство ООО "Проект" производится по общим положениям данного Закона.
Требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства не является требованием об исполнении денежного обязательства, в связи с чем, вопрос о его подведомственности подлежит разрешению с учетом общих правил разграничения подведомственности дел между судом общей юрисдикции и арбитражным судом, исходя из субъектного состава и характера спорного правоотношения.
Иные доводы апелляционной жалобы, являлись предметом судебной проверки и в решении им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда не опровергают, основанием для отмены решения суда не являются.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 24 июля 2013 года по делу по иску К.Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" В. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ВЕРХОТУРОВА
Судьи
Т.В.МАСЛОВА
И.А.ЧЕМЯКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)