Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Сериковой И.А.
судей Смирновой Я.Г., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: не явился, извещен,
от ответчика: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15060/2013) ООО "Тамара-Голд" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.06.2013 по делу N А42-7859/2012 (судья Никитина О.В.), принятое
по иску ОАО "Агентство Мурманнедвижимость"
к ООО "Тамара-Голд"
о принудительном выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения
по встречному иску ООО "Тамара-Голд"
к ОАО "Агентство Мурманнедвижимость"
об обязании заключить договор на аренду нежилого помещения на 1 год
установил:
Открытое акционерное общество "Агентство Мурманнедвижимость" (ОГРН 1125190012584, г. Мурманск, пр-кт Ленина, д. 87, далее - ОАО "АМН") обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском о выселении Общества с ограниченной ответственностью "Тамара-Голд" (ОГРН 1025100860652, г. Мурманск, ул. Коминтерна, д. 9/1; далее - ООО "Тамара-Голд") из занимаемого нежилого помещения, общей площадью 98,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Воровского, д. 11 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ООО "Тамара-Голд" обратилось в суд со встречным иском к ОАО "АМН" об обязании ответчика заключить с ООО "Тамара-Голд" договор на аренду нежилого помещения, площадью 98,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Воровского, д. 11, на 1 (один) год (с учетом уточнения иска в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 04.06.2013 г. первоначальный иск ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" удовлетворен. ООО "Тамара-Голд" выселено из занимаемого нежилого помещения, общей площадью 98,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Воровского, д. 11. В удовлетворении встречного иска отказано. Распределены судебные расходы.
ООО "Тамара-Голд" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного. Податель жалобы не согласен с выводом суда о нарушении арендатором условий договора аренды. ООО "Тамара-Голд" указывает на то, что задолженность по коммунальным платежам возникла у него по вине арендодателя. Также, по мнению подателя жалобы, срок договора аренды был продлен сторонами.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.
Как установлено, 13.09.2011 г. между ММУП "АМН" (правопредшественник ОАО "Агентство Мурманнедвижимость", арендодатель) и ООО "Тамара-Голд" (арендатор) заключен договор N 143/Ю1112/18581 аренды помещений муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Мурманск, ул. Воровского, д. 11, общей площадью 98,2 кв. м (N помещений по плану: 9а/15, 16, 17, 18, 20) для использования под торговую деятельность.
В соответствии с п. 1.3 договор заключен сроком с 01.08.2011 г. по 26.06.2012 г.
Размер и порядок уплаты арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.
В соответствии с пунктами 2.2.13., 2.2.18. договора арендатор обязан вернуть помещения в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа. В случае прекращения договора по любым основаниям в течение 5-ти дней арендатор обязан сдать помещение арендодателю по акту приема-передачи.
В силу пункта 4.1. договора, договор утрачивает юридическую силу с момента окончания срока его действия, а также в любой другой срок по соглашению сторон, на основании заявления арендатора, решения арбитражного суда, что влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Письмом от 28.03.2012 г. N 27 ООО "Тамара-Голд" просило ММУП "АМН" продлить договор аренды сроком на пять лет.
Впоследствии ММУП "АМН" преобразовано в ОАО "АМН"; 12.10.2012 г. на занимаемое ответчиком нежилое помещение за ОАО "АМН" зарегистрировано право собственности.
Письмом от 24.09.2012 г. N 214 арендодатель уведомил арендатора о том, что договор аренды N 143/Ю1112/18581 от 13.09.2011 г. утратил юридическую силу с момента окончания срока его действия - 26.06.2012 г., задолженность ООО "Тамара-Голд" по арендной плате по состоянию на 01.09.2012 г. составляет 119431 руб. 09 руб. Арендатору предложено сдать помещение по акту приема-передачи.
Ссылаясь на то, что помещения ответчиком не возвращены, ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" обратилось с настоящим иском в суд.
ООО "Тамара-Голд" во встречном иске ссылается на наличие у него преимущественного права на продление договора на новый срок; а также на то, что договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действие договора аренды прекратилось, в связи с чем удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного иска.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.
По смыслу статьи 606, пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, договор аренды можно считать возобновленным на неопределенный срок только при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Оценив фактические обстоятельства дела и представленную в материалы дела переписку сторон, свидетельствующую о наличии возражений арендодателя относительно возобновления договора аренды N 143/Ю1112/18581 от 13.09.2011 г. на новый срок, апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что заключенный между сторонами срочный договор аренды был прекращен по окончании срока его действия.
Поскольку договор аренды прекращен, у ООО "Тамара-Голд" отсутствуют основания для использования арендуемых помещений, которые подлежат возврату арендодателю на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации путем выселения ООО "Тамара-Голд".
Таким образом, первоначальный иск удовлетворен судом обоснованно.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, закон предусматривает специальный способ защиты преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Между тем, ООО "Тамара-Голд" не представило доказательств того, что арендодатель имел намерение или фактически сдал спорные помещения в аренду третьим лицам, в связи с чем ссылки арендатора на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый суд не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку отсутствуют предусмотренные законом условия для реализации указанного преимущественного права арендатора.
С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 9143/10 от 28.12.2010 г. суд первой инстанции правомерно отклонил доводы арендатора о возобновлении договора аренды N 143/Ю1112/18581 от 13.09.2011 на неопределенный срок. Кроме того, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора, данные помещения выбыли из муниципальной собственности и перешли в частную собственность ОАО "Агентство Мурманнедвижимость", суд первой инстанции обоснованно указал на то, что ни действующее законодательство, ни заключенные между сторонами договор не предусматривает обязанность ОАО "АМН" заключить договор аренды с ООО "Тамара-Голд" на новый срок.
Таким образом, материалам дела дана всесторонняя и надлежащая оценка, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права и отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.06.2013 г. по делу N А42-7859/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.СЕРИКОВА
Судьи
Я.Г.СМИРНОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2013 ПО ДЕЛУ N А42-7859/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. по делу N А42-7859/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Сериковой И.А.
судей Смирновой Я.Г., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: не явился, извещен,
от ответчика: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15060/2013) ООО "Тамара-Голд" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.06.2013 по делу N А42-7859/2012 (судья Никитина О.В.), принятое
по иску ОАО "Агентство Мурманнедвижимость"
к ООО "Тамара-Голд"
о принудительном выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения
по встречному иску ООО "Тамара-Голд"
к ОАО "Агентство Мурманнедвижимость"
об обязании заключить договор на аренду нежилого помещения на 1 год
установил:
Открытое акционерное общество "Агентство Мурманнедвижимость" (ОГРН 1125190012584, г. Мурманск, пр-кт Ленина, д. 87, далее - ОАО "АМН") обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском о выселении Общества с ограниченной ответственностью "Тамара-Голд" (ОГРН 1025100860652, г. Мурманск, ул. Коминтерна, д. 9/1; далее - ООО "Тамара-Голд") из занимаемого нежилого помещения, общей площадью 98,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Воровского, д. 11 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ООО "Тамара-Голд" обратилось в суд со встречным иском к ОАО "АМН" об обязании ответчика заключить с ООО "Тамара-Голд" договор на аренду нежилого помещения, площадью 98,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Воровского, д. 11, на 1 (один) год (с учетом уточнения иска в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 04.06.2013 г. первоначальный иск ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" удовлетворен. ООО "Тамара-Голд" выселено из занимаемого нежилого помещения, общей площадью 98,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Воровского, д. 11. В удовлетворении встречного иска отказано. Распределены судебные расходы.
ООО "Тамара-Голд" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного. Податель жалобы не согласен с выводом суда о нарушении арендатором условий договора аренды. ООО "Тамара-Голд" указывает на то, что задолженность по коммунальным платежам возникла у него по вине арендодателя. Также, по мнению подателя жалобы, срок договора аренды был продлен сторонами.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.
Как установлено, 13.09.2011 г. между ММУП "АМН" (правопредшественник ОАО "Агентство Мурманнедвижимость", арендодатель) и ООО "Тамара-Голд" (арендатор) заключен договор N 143/Ю1112/18581 аренды помещений муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Мурманск, ул. Воровского, д. 11, общей площадью 98,2 кв. м (N помещений по плану: 9а/15, 16, 17, 18, 20) для использования под торговую деятельность.
В соответствии с п. 1.3 договор заключен сроком с 01.08.2011 г. по 26.06.2012 г.
Размер и порядок уплаты арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.
В соответствии с пунктами 2.2.13., 2.2.18. договора арендатор обязан вернуть помещения в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа. В случае прекращения договора по любым основаниям в течение 5-ти дней арендатор обязан сдать помещение арендодателю по акту приема-передачи.
В силу пункта 4.1. договора, договор утрачивает юридическую силу с момента окончания срока его действия, а также в любой другой срок по соглашению сторон, на основании заявления арендатора, решения арбитражного суда, что влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Письмом от 28.03.2012 г. N 27 ООО "Тамара-Голд" просило ММУП "АМН" продлить договор аренды сроком на пять лет.
Впоследствии ММУП "АМН" преобразовано в ОАО "АМН"; 12.10.2012 г. на занимаемое ответчиком нежилое помещение за ОАО "АМН" зарегистрировано право собственности.
Письмом от 24.09.2012 г. N 214 арендодатель уведомил арендатора о том, что договор аренды N 143/Ю1112/18581 от 13.09.2011 г. утратил юридическую силу с момента окончания срока его действия - 26.06.2012 г., задолженность ООО "Тамара-Голд" по арендной плате по состоянию на 01.09.2012 г. составляет 119431 руб. 09 руб. Арендатору предложено сдать помещение по акту приема-передачи.
Ссылаясь на то, что помещения ответчиком не возвращены, ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" обратилось с настоящим иском в суд.
ООО "Тамара-Голд" во встречном иске ссылается на наличие у него преимущественного права на продление договора на новый срок; а также на то, что договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действие договора аренды прекратилось, в связи с чем удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного иска.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.
По смыслу статьи 606, пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, договор аренды можно считать возобновленным на неопределенный срок только при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Оценив фактические обстоятельства дела и представленную в материалы дела переписку сторон, свидетельствующую о наличии возражений арендодателя относительно возобновления договора аренды N 143/Ю1112/18581 от 13.09.2011 г. на новый срок, апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что заключенный между сторонами срочный договор аренды был прекращен по окончании срока его действия.
Поскольку договор аренды прекращен, у ООО "Тамара-Голд" отсутствуют основания для использования арендуемых помещений, которые подлежат возврату арендодателю на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации путем выселения ООО "Тамара-Голд".
Таким образом, первоначальный иск удовлетворен судом обоснованно.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, закон предусматривает специальный способ защиты преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Между тем, ООО "Тамара-Голд" не представило доказательств того, что арендодатель имел намерение или фактически сдал спорные помещения в аренду третьим лицам, в связи с чем ссылки арендатора на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый суд не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку отсутствуют предусмотренные законом условия для реализации указанного преимущественного права арендатора.
С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 9143/10 от 28.12.2010 г. суд первой инстанции правомерно отклонил доводы арендатора о возобновлении договора аренды N 143/Ю1112/18581 от 13.09.2011 на неопределенный срок. Кроме того, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора, данные помещения выбыли из муниципальной собственности и перешли в частную собственность ОАО "Агентство Мурманнедвижимость", суд первой инстанции обоснованно указал на то, что ни действующее законодательство, ни заключенные между сторонами договор не предусматривает обязанность ОАО "АМН" заключить договор аренды с ООО "Тамара-Голд" на новый срок.
Таким образом, материалам дела дана всесторонняя и надлежащая оценка, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права и отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.06.2013 г. по делу N А42-7859/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.СЕРИКОВА
Судьи
Я.Г.СМИРНОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)