Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 10.04.2013
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Сергуткиной В.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сорокиной О.А., Бутыриной Е.А.,
с участием:
от закрытого акционерного общества "Корпорация "ГРИНН": Локтионов О.Л., представитель по доверенности N 210-юр от 31.12.2012 выданной сроком на один год.
от комитет по управлению имуществом Курской области: Афанасьева Ж.В., представитель по доверенности N 02.2-01-20/26 от 10.01.2013 выданной сроком до 31.12.2013.
от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 18.01.2013 по делу N 35-11093/2012 (судья Силакова О.Н.) по заявлению закрытого акционерного общества "Корпорация "ГРИНН" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова, изложенное в сообщении от 09.10.2012 N 01/108/2012-176, и об обязании Управления Росреестра по Курской области зарегистрировать договор N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова,
установил:
Закрытое акционерное общество "Корпорация "ГРИНН" (далее - ЗАО "Корпорация "ГРИНН") обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова, изложенное в сообщении от 09.10.2012 N 01/108/2012-176, и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать договор N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
Дело рассмотрено с участием третьего лица без самостоятельных требований - Комитета по управлению имуществом Курской области (далее также - Комитета).
Решением Арбитражного суда Курской области от 18.01.2013 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Управление Росреестра обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по следующим основаниям:
- - 21.04.2011 ООО "Эконом консалтинг групп" обратилось в комитет за первичным предоставлением земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка от 27.04.2011 нельзя считать возобновленным на условиях договора аренды земельного участка от 29.04.2008;
- - соглашение от 25.03.2011 об изменении размера арендной платы (вида разрешенного использования земельного участка) к договору от 29.04.2008 подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлимой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;
- - на момент подписания дополнительного соглашения от 05.05.2011 Порохов М.С. уже не являлся арендатором, поскольку уступил свои права 04.05.2011 ЗАО "Корпорация "ГРИНН", т.е. земельный участок находился во владении другого арендатора;
- - суд не применил п.п. 4, 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ, которые должны рассматриваться в совокупности с п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ, системное толкование которых определяет процедуру предоставления земельных участков для строительства;
- - Президиум ВАС РФ в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу;
- - на момент обращения ЗАО "Корпорации ГРИНН" в управление с заявлением о регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка указанный земельный участок был обременен правом ИП Порохова М.С., а именно: правом аренды.
В заседании апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра, явившийся в судебное заседание после объявленного судом перерыва, настаивала на удовлетворении требований апелляционной жалобы.
Представитель ЗАО "Корпорации ГРИНН" требования апелляционной жалобы не признал, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.
Представитель Комитета по управлению имуществом Курской области также не признал требования апелляционной жалобы, просил оставить их без удовлетворения.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 27.03.2013 до 03.04.2013.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и письменного мнения Комитета на нее, заслушав и обсудив пояснения представителей участвующих в деле лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
Решением Комитета N 01-18/858 от 11.04.2008 ООО "Эконом консалтинг групп" предоставлен в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства консультативно - диагностической поликлиники земельный участок площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
29.04.2008 между Комитетом и ООО "Эконом консалтинг групп" заключен долгосрочный договор аренды N 1270-08ю указанного земельного участка. 15.07.2008 данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области за номером 46-46-01/038/2008-464.
25.03.2011 между ООО "Эконом консалтинг групп" и ИП Пороховым М.С. заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 1270-08ю от 29.04.2008, который был направлен на государственную регистрацию.
18.04.2011 Управление Росреестра по Курской области уведомлением N 01/044/2011-696 сообщило о приостановлении регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 25.03.2011 на основании того, что договор аренды земельного участка N 1270-08ю от 29.04.2008 заключен на срок по 11.04.2011 и на момент проведения правовой экспертизы и принятия решения о регистрации, срок аренды земельного участка истек; документ, подтверждающий право пользования на земельный участок, не представлен.
Решением Комитета N 01-18/620 от 27.04.2011 спорный земельный участок предоставлен ООО "Эконом консалтинг групп" в аренду сроком на 364 дня для строительства спортивного комплекса.
27.04.2011 между ООО "Эконом консалтинг групп" и Комитетом заключен краткосрочный (сроком на 364 дня) договор аренды N 3578-11ю земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова. При этом, условия последнего договора аренды распространялись на период пользования арендатором земельным участком с 11.04.2011.
28.04.2011 ООО "Эконом консалтинг групп" уступило свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3578-11ю от 27.04.2011 в пользу ИП Порохова М.С., о чем был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска.
04.05.2011 между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" и ИП Пороховым М.С. был заключен договор N 3-05, согласно которому к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" перешли права и обязанности арендатора по договору N 3578-11ю от 27.04.2011 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
05.05.2011 между Комитетом и ИП Пороховым М.С. заключено дополнительное соглашение к договору N 3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого в преамбуле договора, в реквизитах и акте приема - передачи слова "общество с ограниченной ответственностью "Эконом консалтинг групп"... заменены словами "индивидуальный предприниматель Порохов Михаил Сергеевич"; установлено, что арендная плата ИП Порохову М.С. начисляется с 04.05.2011.
27.06.2011 между Комитетом и ЗАО "Корпорация "ГРИНН" заключено дополнительное соглашение к договору N 3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого в преамбуле договора, в реквизитах и акте приема-передачи слова "индивидуальный предприниматель Порохов Михаил Сергеевич"... заменены словами "закрытое акционерное общество "Корпорация "ГРИНН"...; установлено, что арендная плата ЗАО "Корпорация "ГРИНН" начисляется с 06.05.2011.
01.06.2012 на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области N 01-19/1024 от 03.05.2012 между комитетом по управлению имуществом Курской области и ЗАО "Корпорация "ГРИНН" заключен договор N 4098-12ю аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
14.06.2012 указанный договор был сдан на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Курской области.
10.08.2012 с целью регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка комитетом по управлению имуществом Курской области в адрес Управления Росреестра по Курской области направлено заявление о погашении регистрационных записей о правах на земельный участок площадью 14725 кв. м, с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенный по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова; 28.08.2012 Управлением Росреестра по Курской области право аренды указанного земельного участка прекращено.
12.10.2012 после неоднократного приостановления государственной регистрации представителем ЗАО "Корпорация "ГРИНН" было получено сообщение Управления Росреестра по Курской области N 01/108/2012-176 от 09.10.2012 об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением ЗАО "Корпорация "ГРИНН" документа, подтверждающего соблюдение порядка предоставления земельного участка в аренду.
Полагая, что указанное решение Управления Росреестра по Курской области не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, ЗАО "Корпорация "ГРИНН" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арбитражный суд области, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка заключен на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области N 01-19/1024 от 03.05.2012; решение комитета по управлению имуществом Курской области N 01-19/1024 от 03.05.2012 в установленном законом порядке не оспорено и является действующим; действующее законодательство не содержит положений о последующем контроле со стороны государственного регистратора решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления по предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Арбитражный суд области также указал на то, что у ЗАО "Корпорация "ГРИНН" имелось преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Сообщением N 01/108/2012-176 от 09.10.2012 Управление Росреестра по Курской области отказало ЗАО "Корпорация "ГРИНН" в государственной регистрации договора аренды на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данное обстоятельство признается обеими сторонами.
В соответствии с абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 указанного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу ч. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).
Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года (статья 651 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с ч.ч. 1, 2, 3 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ).
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью (ч. 2 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ).
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч. 3 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ).
По мнению регистрирующего органа, представленный заявителем на регистрацию договор N 4098-12ю от 01.06.2012 не содержит сведений о проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Документ, подтверждающий соблюдение порядка предоставления земельного участка в аренду сроком на три года для спортивного комплекса в Управление не представлен (л.д. 46).
Апелляционный суд, оценивая законность вышеуказанного отказа, учитывает следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Частью 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Частью 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Таким образом, в случае надлежащего исполнения арендатором обязанностей по договору, письменного уведомления им арендодателя о желании заключить договор на новый срок, в разумный срок до окончания действия договора, продолжения использования арендованного имущества после окончания срока действия договора, арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок.
Арбитражным судом установлено, что Решением Комитета N 01-18/858 от 11.04.2008 ООО "Эконом консалтинг групп" предоставлен в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства консультативно - диагностической поликлиники земельный участок площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
На момент возникновения спорных отношений указанное Решение Комитета недействительным не признавалось.
27.04.2011 между ООО "Эконом консалтинг групп" и Комитетом заключен краткосрочный (сроком с 27.04.2011 до 26.04.2012) договор аренды N 3578-11ю земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова (л.д. 29, 26-28). Данный договор не подлежал государственной регистрации как заключенный на срок менее одного года (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).
Доказательства признания договора недействительным (ничтожным) либо его досрочного прекращения в материалах дела отсутствуют.
Решением Комитета N 01-18/620 от 27.04.2011 спорный земельный участок предоставлен ООО "Эконом консалтинг групп" в аренду сроком на 364 дня для строительства спортивного комплекса.
На момент возникновения спорных отношений указанное Решение Комитета недействительным не признавалось.
27.04.2011 между ООО "Эконом консалтинг групп" и Комитетом заключен краткосрочный (сроком на 364 дня) договор аренды N 3578-11ю спорного земельного участка. При этом, условия последнего договора аренды распространялись на период пользования арендатором земельным участком с 11.04.2011.
28.04.2011 ООО "Эконом консалтинг групп" уступило свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3578-11ю от 27.04.2011 в пользу ИП Порохова М.С., о чем был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска (л.д. 33).
04.05.2011 между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" и ИП Пороховым М.С. заключен договор N 3-05, согласно которому к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" перешли права и обязанности арендатора по договору N 3578-11ю от 27.04.2011 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
05.05.2011 между Комитетом и ИП Пороховым М.С. заключено дополнительное соглашение к договору N 3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого в преамбуле договора, в реквизитах и акте приема-передачи слова "общество с ограниченной ответственностью "Эконом консалтинг групп"... заменены словами "индивидуальный предприниматель Порохов Михаил Сергеевич"; установлено, что арендная плата ИП Порохову М.С. начисляется с 04.05.2011.
27.06.2011 между Комитетом и ЗАО "Корпорация "ГРИНН" заключено дополнительное соглашение к договору N 3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого в преамбуле договора, в реквизитах и акте приема - передачи слова "индивидуальный предприниматель Порохов Михаил Сергеевич"... заменены словами "закрытое акционерное общество "Корпорация "ГРИНН"...; установлено, что арендная плата ЗАО "Корпорация "ГРИНН" начисляется с 06.05.2011.
Вышеназванные договоры и соглашения были представлены в Управление Росреестра для регистрации договора аренды N 4098-12ю от 01.06.2012, заключенного между Комитетом и ЗАО "Корпорация "ГРИНН", о чем свидетельствуют соответствующие расписки в материалах дела (л.д. 47-49).
Решением Комитета N 01-19/1024 от 03.05.2012 спорный земельный участок предоставлен ООО "Корпорация "ГРИНН" в аренду сроком на 3 года для строительства спортивного комплекса (л.д. 39).
На момент возникновения спорных отношений указанное Решение Комитета недействительным не признавалось.
Таким образом, при осуществлении регистрационных действий по поводу договора N 4098-12ю от 01.06.2012 ЗАО "Корпорация "ГРИНН" соответствовало условиям получения преимущественного права аренды спорного земельного участка, предусмотренным ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, а именно: исполняло надлежащим образом обязанности арендатора, уведомило письменно арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора, продолжило пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя).
Частью 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35 (преимущественное право покупки или аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, находящемся на чужом земельном участке), пунктом 1 статьи 36 (права на эти земельные участки граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и статьей 46 настоящего Кодекса (прекращение права аренды земельного участка в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и других нарушений действующего земельного законодательства).
Доказательства того, что обстоятельства заключения договора аренды N 4098-12ю от 01.06.2012 отнесены к случаям, установленным пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса РФ заявителем жалобы не представлены.
Таким образом, Обществом на государственную регистрацию прав были представлены все необходимые документы, по форме или содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства, а у регистрирующего органа отсутствовали основания для принятия оспариваемого отказа в государственной регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012.
У государственного регистрационного органа отсутствовали основания для отказа, предусмотренные ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Апелляционная коллегия не принимает ссылки заявителя жалобы на Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, поскольку предметом иска по данному делу является понуждение к подписанию соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения.
В рассматриваемом деле предметом требований является законность решения об отказе в государственной регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова, изложенное в сообщении от 09.10.2012 N 01/108/2012-176. Основания заключения данного договора в настоящем деле не исследовались и предметом спора не являлись.
В связи с этим выводы Президиума ВАС РФ об условиях реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, изложенные в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, к обстоятельствам настоящего дела не относятся.
Довод заявителя жалобы о том, что на момент подписания дополнительного соглашения к договору N 3578-11ю от 27.04.2011 ИП Порохов М.С. не являлся арендатором спорного земельного участка, т.к. передал его по договору от 04.05.2012 ЗАО "Корпорация "ГРИНН", является несостоятельным.
Из материалов дела следует, что 04.05.2011 между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" и ИП Пороховым М.С. заключен договор N 3-05, согласно которому к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" перешли права и обязанности арендатора по договору N 3578-11ю от 27.04.2011.
При этом договор от 28.04.2011 между Комитетом и Пороховым М.С. по состоянию на 04.05.2011 расторгнут не был.
Предметом дополнительного соглашения от 05.05.2011 между Комитетом и ИП Пороховым М.С. являлась замена арендатора. Данная сделка сторонами не оспорена. Кроме того, дополнительное соглашение не относится к перечню необходимых документов, представляемых в регистрационный орган на основании ст. ст. 16, 17, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 18.01.2013 по делу N 35-11093/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
В.А.СЕРГУТКИНА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.04.2013 ПО ДЕЛУ N А35-11093/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2013 г. по делу N А35-11093/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 10.04.2013
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Сергуткиной В.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сорокиной О.А., Бутыриной Е.А.,
с участием:
от закрытого акционерного общества "Корпорация "ГРИНН": Локтионов О.Л., представитель по доверенности N 210-юр от 31.12.2012 выданной сроком на один год.
от комитет по управлению имуществом Курской области: Афанасьева Ж.В., представитель по доверенности N 02.2-01-20/26 от 10.01.2013 выданной сроком до 31.12.2013.
от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 18.01.2013 по делу N 35-11093/2012 (судья Силакова О.Н.) по заявлению закрытого акционерного общества "Корпорация "ГРИНН" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова, изложенное в сообщении от 09.10.2012 N 01/108/2012-176, и об обязании Управления Росреестра по Курской области зарегистрировать договор N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова,
установил:
Закрытое акционерное общество "Корпорация "ГРИНН" (далее - ЗАО "Корпорация "ГРИНН") обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова, изложенное в сообщении от 09.10.2012 N 01/108/2012-176, и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать договор N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
Дело рассмотрено с участием третьего лица без самостоятельных требований - Комитета по управлению имуществом Курской области (далее также - Комитета).
Решением Арбитражного суда Курской области от 18.01.2013 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Управление Росреестра обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по следующим основаниям:
- - 21.04.2011 ООО "Эконом консалтинг групп" обратилось в комитет за первичным предоставлением земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка от 27.04.2011 нельзя считать возобновленным на условиях договора аренды земельного участка от 29.04.2008;
- - соглашение от 25.03.2011 об изменении размера арендной платы (вида разрешенного использования земельного участка) к договору от 29.04.2008 подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлимой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;
- - на момент подписания дополнительного соглашения от 05.05.2011 Порохов М.С. уже не являлся арендатором, поскольку уступил свои права 04.05.2011 ЗАО "Корпорация "ГРИНН", т.е. земельный участок находился во владении другого арендатора;
- - суд не применил п.п. 4, 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ, которые должны рассматриваться в совокупности с п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ, системное толкование которых определяет процедуру предоставления земельных участков для строительства;
- - Президиум ВАС РФ в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу;
- - на момент обращения ЗАО "Корпорации ГРИНН" в управление с заявлением о регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка указанный земельный участок был обременен правом ИП Порохова М.С., а именно: правом аренды.
В заседании апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра, явившийся в судебное заседание после объявленного судом перерыва, настаивала на удовлетворении требований апелляционной жалобы.
Представитель ЗАО "Корпорации ГРИНН" требования апелляционной жалобы не признал, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.
Представитель Комитета по управлению имуществом Курской области также не признал требования апелляционной жалобы, просил оставить их без удовлетворения.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 27.03.2013 до 03.04.2013.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и письменного мнения Комитета на нее, заслушав и обсудив пояснения представителей участвующих в деле лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
Решением Комитета N 01-18/858 от 11.04.2008 ООО "Эконом консалтинг групп" предоставлен в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства консультативно - диагностической поликлиники земельный участок площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
29.04.2008 между Комитетом и ООО "Эконом консалтинг групп" заключен долгосрочный договор аренды N 1270-08ю указанного земельного участка. 15.07.2008 данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области за номером 46-46-01/038/2008-464.
25.03.2011 между ООО "Эконом консалтинг групп" и ИП Пороховым М.С. заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 1270-08ю от 29.04.2008, который был направлен на государственную регистрацию.
18.04.2011 Управление Росреестра по Курской области уведомлением N 01/044/2011-696 сообщило о приостановлении регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 25.03.2011 на основании того, что договор аренды земельного участка N 1270-08ю от 29.04.2008 заключен на срок по 11.04.2011 и на момент проведения правовой экспертизы и принятия решения о регистрации, срок аренды земельного участка истек; документ, подтверждающий право пользования на земельный участок, не представлен.
Решением Комитета N 01-18/620 от 27.04.2011 спорный земельный участок предоставлен ООО "Эконом консалтинг групп" в аренду сроком на 364 дня для строительства спортивного комплекса.
27.04.2011 между ООО "Эконом консалтинг групп" и Комитетом заключен краткосрочный (сроком на 364 дня) договор аренды N 3578-11ю земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова. При этом, условия последнего договора аренды распространялись на период пользования арендатором земельным участком с 11.04.2011.
28.04.2011 ООО "Эконом консалтинг групп" уступило свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3578-11ю от 27.04.2011 в пользу ИП Порохова М.С., о чем был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска.
04.05.2011 между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" и ИП Пороховым М.С. был заключен договор N 3-05, согласно которому к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" перешли права и обязанности арендатора по договору N 3578-11ю от 27.04.2011 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
05.05.2011 между Комитетом и ИП Пороховым М.С. заключено дополнительное соглашение к договору N 3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого в преамбуле договора, в реквизитах и акте приема - передачи слова "общество с ограниченной ответственностью "Эконом консалтинг групп"... заменены словами "индивидуальный предприниматель Порохов Михаил Сергеевич"; установлено, что арендная плата ИП Порохову М.С. начисляется с 04.05.2011.
27.06.2011 между Комитетом и ЗАО "Корпорация "ГРИНН" заключено дополнительное соглашение к договору N 3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого в преамбуле договора, в реквизитах и акте приема-передачи слова "индивидуальный предприниматель Порохов Михаил Сергеевич"... заменены словами "закрытое акционерное общество "Корпорация "ГРИНН"...; установлено, что арендная плата ЗАО "Корпорация "ГРИНН" начисляется с 06.05.2011.
01.06.2012 на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области N 01-19/1024 от 03.05.2012 между комитетом по управлению имуществом Курской области и ЗАО "Корпорация "ГРИНН" заключен договор N 4098-12ю аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
14.06.2012 указанный договор был сдан на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Курской области.
10.08.2012 с целью регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка комитетом по управлению имуществом Курской области в адрес Управления Росреестра по Курской области направлено заявление о погашении регистрационных записей о правах на земельный участок площадью 14725 кв. м, с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенный по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова; 28.08.2012 Управлением Росреестра по Курской области право аренды указанного земельного участка прекращено.
12.10.2012 после неоднократного приостановления государственной регистрации представителем ЗАО "Корпорация "ГРИНН" было получено сообщение Управления Росреестра по Курской области N 01/108/2012-176 от 09.10.2012 об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением ЗАО "Корпорация "ГРИНН" документа, подтверждающего соблюдение порядка предоставления земельного участка в аренду.
Полагая, что указанное решение Управления Росреестра по Курской области не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, ЗАО "Корпорация "ГРИНН" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арбитражный суд области, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка заключен на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области N 01-19/1024 от 03.05.2012; решение комитета по управлению имуществом Курской области N 01-19/1024 от 03.05.2012 в установленном законом порядке не оспорено и является действующим; действующее законодательство не содержит положений о последующем контроле со стороны государственного регистратора решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления по предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Арбитражный суд области также указал на то, что у ЗАО "Корпорация "ГРИНН" имелось преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Сообщением N 01/108/2012-176 от 09.10.2012 Управление Росреестра по Курской области отказало ЗАО "Корпорация "ГРИНН" в государственной регистрации договора аренды на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данное обстоятельство признается обеими сторонами.
В соответствии с абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 указанного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу ч. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).
Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года (статья 651 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с ч.ч. 1, 2, 3 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ).
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью (ч. 2 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ).
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч. 3 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ).
По мнению регистрирующего органа, представленный заявителем на регистрацию договор N 4098-12ю от 01.06.2012 не содержит сведений о проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Документ, подтверждающий соблюдение порядка предоставления земельного участка в аренду сроком на три года для спортивного комплекса в Управление не представлен (л.д. 46).
Апелляционный суд, оценивая законность вышеуказанного отказа, учитывает следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Частью 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Частью 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Таким образом, в случае надлежащего исполнения арендатором обязанностей по договору, письменного уведомления им арендодателя о желании заключить договор на новый срок, в разумный срок до окончания действия договора, продолжения использования арендованного имущества после окончания срока действия договора, арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок.
Арбитражным судом установлено, что Решением Комитета N 01-18/858 от 11.04.2008 ООО "Эконом консалтинг групп" предоставлен в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства консультативно - диагностической поликлиники земельный участок площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
На момент возникновения спорных отношений указанное Решение Комитета недействительным не признавалось.
27.04.2011 между ООО "Эконом консалтинг групп" и Комитетом заключен краткосрочный (сроком с 27.04.2011 до 26.04.2012) договор аренды N 3578-11ю земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова (л.д. 29, 26-28). Данный договор не подлежал государственной регистрации как заключенный на срок менее одного года (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).
Доказательства признания договора недействительным (ничтожным) либо его досрочного прекращения в материалах дела отсутствуют.
Решением Комитета N 01-18/620 от 27.04.2011 спорный земельный участок предоставлен ООО "Эконом консалтинг групп" в аренду сроком на 364 дня для строительства спортивного комплекса.
На момент возникновения спорных отношений указанное Решение Комитета недействительным не признавалось.
27.04.2011 между ООО "Эконом консалтинг групп" и Комитетом заключен краткосрочный (сроком на 364 дня) договор аренды N 3578-11ю спорного земельного участка. При этом, условия последнего договора аренды распространялись на период пользования арендатором земельным участком с 11.04.2011.
28.04.2011 ООО "Эконом консалтинг групп" уступило свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3578-11ю от 27.04.2011 в пользу ИП Порохова М.С., о чем был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска (л.д. 33).
04.05.2011 между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" и ИП Пороховым М.С. заключен договор N 3-05, согласно которому к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" перешли права и обязанности арендатора по договору N 3578-11ю от 27.04.2011 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.
05.05.2011 между Комитетом и ИП Пороховым М.С. заключено дополнительное соглашение к договору N 3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого в преамбуле договора, в реквизитах и акте приема-передачи слова "общество с ограниченной ответственностью "Эконом консалтинг групп"... заменены словами "индивидуальный предприниматель Порохов Михаил Сергеевич"; установлено, что арендная плата ИП Порохову М.С. начисляется с 04.05.2011.
27.06.2011 между Комитетом и ЗАО "Корпорация "ГРИНН" заключено дополнительное соглашение к договору N 3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого в преамбуле договора, в реквизитах и акте приема - передачи слова "индивидуальный предприниматель Порохов Михаил Сергеевич"... заменены словами "закрытое акционерное общество "Корпорация "ГРИНН"...; установлено, что арендная плата ЗАО "Корпорация "ГРИНН" начисляется с 06.05.2011.
Вышеназванные договоры и соглашения были представлены в Управление Росреестра для регистрации договора аренды N 4098-12ю от 01.06.2012, заключенного между Комитетом и ЗАО "Корпорация "ГРИНН", о чем свидетельствуют соответствующие расписки в материалах дела (л.д. 47-49).
Решением Комитета N 01-19/1024 от 03.05.2012 спорный земельный участок предоставлен ООО "Корпорация "ГРИНН" в аренду сроком на 3 года для строительства спортивного комплекса (л.д. 39).
На момент возникновения спорных отношений указанное Решение Комитета недействительным не признавалось.
Таким образом, при осуществлении регистрационных действий по поводу договора N 4098-12ю от 01.06.2012 ЗАО "Корпорация "ГРИНН" соответствовало условиям получения преимущественного права аренды спорного земельного участка, предусмотренным ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, а именно: исполняло надлежащим образом обязанности арендатора, уведомило письменно арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора, продолжило пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя).
Частью 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35 (преимущественное право покупки или аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, находящемся на чужом земельном участке), пунктом 1 статьи 36 (права на эти земельные участки граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и статьей 46 настоящего Кодекса (прекращение права аренды земельного участка в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и других нарушений действующего земельного законодательства).
Доказательства того, что обстоятельства заключения договора аренды N 4098-12ю от 01.06.2012 отнесены к случаям, установленным пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса РФ заявителем жалобы не представлены.
Таким образом, Обществом на государственную регистрацию прав были представлены все необходимые документы, по форме или содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства, а у регистрирующего органа отсутствовали основания для принятия оспариваемого отказа в государственной регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012.
У государственного регистрационного органа отсутствовали основания для отказа, предусмотренные ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Апелляционная коллегия не принимает ссылки заявителя жалобы на Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, поскольку предметом иска по данному делу является понуждение к подписанию соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения.
В рассматриваемом деле предметом требований является законность решения об отказе в государственной регистрации договора N 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв. м с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова, изложенное в сообщении от 09.10.2012 N 01/108/2012-176. Основания заключения данного договора в настоящем деле не исследовались и предметом спора не являлись.
В связи с этим выводы Президиума ВАС РФ об условиях реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, изложенные в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, к обстоятельствам настоящего дела не относятся.
Довод заявителя жалобы о том, что на момент подписания дополнительного соглашения к договору N 3578-11ю от 27.04.2011 ИП Порохов М.С. не являлся арендатором спорного земельного участка, т.к. передал его по договору от 04.05.2012 ЗАО "Корпорация "ГРИНН", является несостоятельным.
Из материалов дела следует, что 04.05.2011 между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" и ИП Пороховым М.С. заключен договор N 3-05, согласно которому к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" перешли права и обязанности арендатора по договору N 3578-11ю от 27.04.2011.
При этом договор от 28.04.2011 между Комитетом и Пороховым М.С. по состоянию на 04.05.2011 расторгнут не был.
Предметом дополнительного соглашения от 05.05.2011 между Комитетом и ИП Пороховым М.С. являлась замена арендатора. Данная сделка сторонами не оспорена. Кроме того, дополнительное соглашение не относится к перечню необходимых документов, представляемых в регистрационный орган на основании ст. ст. 16, 17, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 18.01.2013 по делу N 35-11093/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
В.А.СЕРГУТКИНА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)