Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гвоздилина И.В.
Докладчик: Склярова Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Скляровой Е.И., Сергеевой И.В.,
при секретаре О.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 26 июля 2011 года дело по кассационной жалобе О.С. в лице представителя по доверенности Т. на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 19 мая 2011 года, которым постановлено:
Отказать О.С. в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Ш. и П.О.Н. о возмещении убытков, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Скляровой Е.И., выслушав представителя истца О.С. по доверенности В., поддержавшую доводы жалобы, ответчиков Ш., П.О.Н., третье лицо М., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
О.С. обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ИП Ш. стоимость оплаты за посреднические услуги в размере **** рублей, неустойку за нарушение срока их выполнения в сумме **** рублей, компенсацию морального вреда в размере **** рублей и расходы на оплату услуг представителя в сумме **** рублей.
В обоснование иска указала, что заключила ****. с ИП Ш. договор на посреднические услуги по покупке недвижимости: квартиры N**** и уплатила за услугу **** рублей. Ответчик договорные обязательства не выполнил, поскольку предложенная ей квартира была обременена правами третьего лица до окончания срока сделки.
Указала, что основным условием заключения договора, было требование о строгом соблюдении срока выполнения услуг, так как приобретение жилого помещения предполагалось с использованием кредитных средств ОАО "Сбербанк России", который установил срок выдачи кредита до ****. Невыполнение сделки и пропуск срока получения кредита, явилось основанием обращения в суд.
Истец в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, настаивая на исковых требованиях.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержала в полном объеме, указав, что большую часть посреднических услуг фактически осуществляла П.О.Н.
В качестве правовых оснований ссылалась на ст. ст. 309, 310, 779 ГК РФ и закон "О защите прав потребителей".
Ответчик ИП Ш. иск не признала и суду пояснила, что свои договорные обязательства выполнила в полном объеме: истцу подобран вариант квартиры, оказаны юридические услуги по сделке купли-продажи квартиры, найдено жилье М. для переезда его из спорной квартиры, подготовлен и подан иск к нему о снятии его с регистрационного учета. О.С. же отказалась подписывать кредитный договор и основной договор купли-продажи квартиры. Снятие с регистрационного учета третьего лица в квартире, не входит в предмет договора на посреднические услуги. Кроме того, препятствий для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации, равно как и получения кредита в банке не имелось.
Ответчик П.О.Н. пояснила, что срок действия заключенного между О.С. и ИП Ш. договора, заканчивался ****., и в дальнейшем пролонгировался. На основании предварительного договора от ****. О.С. должна была в срок до ****. заключить с владельцем квартиры - М. основной договор. Но, явившись в Банк 23 декабря и 30 декабря 2010 года, отказалась от подписания документов, ссылаясь на наличие обременения жилого помещения. Вместе с тем, указанное обстоятельство не является препятствием для совершения сделки купли-продажи, а также для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Считала, что условия договора от ****. были выполнены в полном объеме. Также пояснила, что содействовала оказанию посреднических услуг О.С., заключив с ИП Ш. ****. договор возмездного оказания услуг и дополнительные соглашения к нему: о проведения правового анализа документов по купле - продаже квартиры, консультировании по вопросам сделки и др. Полагала, что требования о взыскании неустойки и морального вреда подлежат отклонению.
Третье лицо М. пояснила, что намеревалась продать свою квартиру N**** за **** рублей, обратилась к риэлтору ИП Ш., которая нашла покупателя О.С., ****. заключила предварительный договор купли-продажи недвижимости. В спорной квартире проживал бывший муж, который в период сделки отказался добровольно сняться с регистрационного учета. По авансу, полученному от О.С., ему было найдено другое жилье и подан иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Рассмотрение дела окончено утверждением мирового соглашения: М. был снят с регистрационного учета и выехал в приобретенное ему жилое помещение. О.С. неоднократно в Банке отказывалась от подписания, как кредитного договора, так и основного договора купли-продажи квартиры. В апреле 2011 года истец вновь обратилась с предложением о покупке квартиры, но по более низкой цене. Посчитав такие условия неприемлемыми, в **** года М. продала квартиру другому покупателю.
Представитель третьего лица - ОАО "Сбербанк России" в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель истца О.С. по доверенности Т. просит об отмене решения суда, считая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование указала, что договор от **** не был пролонгирован, как указал суд, а истек ****, при этом сделка купли-продажи заключена не была; вывод суда о доказанности выполнения ответчиком услуг на общую сумму **** руб., не соответствует условиям заключенного сторонами договора, имеющимся доказательствам и нормам права; не соответствуют обстоятельствам дела, также выводы суда о невозможности оформления сделки купли-продажи, ввиду отказа истца от подписания кредитного договора и договора купли-продажи; П.О.В. привлечена к участию в деле как соответчик, однако она не являлась стороной договора на посреднические услуги и к ней истец претензий не имел и требований не предъявлял.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие истца О.С. и представителя третьего лица ОАО "Сбербанк России", надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 37 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07 февраля 1992 года N 2300-1 потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем.
Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что **** г. между сторонами был заключен договор на посреднические услуги по покупке недвижимости: квартиры N****, согласно которого ИП Ш. обязалась оказать О.С. услуги, а именно:
- провести подготовку и правовую экспертизу документов, необходимых для нотариального заключения договора купли-продажи недвижимости ****
- обеспечить законность и конфиденциальность совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры ****
Договором определен срок его исполнения до ****. включительно. В случае согласия сторон срок действия договора может быть продлен.
О.С. оплатила услуги ответчика в размере **** рублей.
**** между О.С. и М. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Пунктом 1.3. Предмета предварительного договора указано, что продавец подтверждает и гарантирует, что до момента заключения Договора квартира не обременена правами третьих лиц.
Пунктом 4.6 Особых условий определено, что продавец обязуется, что на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры третьи лица, имеющие право пользования, будут выписаны.
**** года, О.С. отказалась от подписания основного договора, ссылаясь на наличие третьего лица в жилом помещении.
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что ИП Ш. исполнены надлежащим образом обязанности по договору оказания посреднических услуг, и совершены все необходимые действия для исполнения своих обязанностей по договору, судом сделаны выводы о том, что О.С. не представлено доказательств невозможности оформления сделки купли-продажи, как и вины продавца, что ИП Ш. не отвечает перед заказчиком за действия продавца, и что О.С. сама отказалась подписывать кредитный договор и основной договор купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что данные выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Условием договора на оказание посреднических услуг от **** г. было поручение О.С. - ИП Ш. осуществить подготовку и правовую экспертизу документов, необходимых для нотариального заключения договора купли-продажи конкретной квартиры, а также обеспечить законность и конфиденциальность сделки.
Также одним из условий договора было требование о соблюдении срока выполнения услуг, так как приобретение жилого помещения предполагалось с использованием кредитных средств ОАО "Сбербанк России", который установил срок выдачи кредита до ****
В судебном заседании установлено, что ответчик подобрала вариант жилого помещения, собирала необходимый пакет документов, проверяла правильность и законность оформления таких документов.
Судебная коллегия полагает, что п. 2.2. договора об оказании услуг, предусматривающий обеспечение законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры, включал в себя проверку правильности и законности всех документов, соответственно, в том числе и договоров купли-продажи жилого помещения (предварительного и основного).
Вместе с тем, в предварительном договоре указано, что квартира не обремена правами третьих лиц, а те третьи лица, которые там зарегистрированы будут сняты с регистрационного учета.
Однако, данный договор не отвечает требованиям закона.
В силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Между тем, квартира была обременена правами третьего лица, которое, как показала М., имело право бессрочного пользования. Более того, пункт предварительного договора о снятии третьего лица с регистрационного учета ничтожен, поскольку третье лицо не брало на себя таких обязательств, а иные лица не могли выполнить данный пункт договора без согласия третьего лица. По условиям предварительного договора продавец обязался на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры выписать третьих лиц, имеющих право пользования квартирой ****
Однако, на день подписания основного договора купли-продажи квартиры (**** года), квартира была обременена правом бессрочного пользования, бывшем мужем продавца - М.
Довод ответчика о том, что наличие в спорной квартире третьего лица не препятствует заключению договора купли-продажи и дальнейшей регистрации права собственности на нее, а также довод о том, что договором об оказании услуг не предусматривалась обязанность исполнителя предоставить для заключения сделки купли-продажи квартиру, не обремененную правами третьих лиц, судебная коллегия во внимание не принимает.
Изначально ответчик, обеспечивая законность сделки купли-продажи квартиры (согласно условиям договора) не предупредил истца об обременении (в силу ст. 558 ГК РФ) квартиры третьим лицом; фактически обеспечивая юридическое сопровождение сделки, допустил составление предварительного договора купли-продажи, не содержащего существенного условия об обременении, не возражал против включения в него недостоверных сведений об отсутствии обременения и ничтожного условия о снятии с регистрационного учета третьего лица, допустил подписание такого договора истцом.
Желание и готовность истца приобрести квартиру с обременением, учитывая включение в него недостоверных сведений об отсутствии обременения и последующий отказ от подписания основного договора, судебная коллегия ставит под сомнение. Исходя из смысла ст. 558 ГК РФ, обременение является существенным условием договора и должно быть прописано в договоре.
При таких обстоятельствах выводы суда о выполнении ответчиком условий договора об обеспечении законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры нельзя признать правомерными, а решение законным и обоснованным.
Согласно п. 5.1. за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по договору исполнитель и заказчик несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
В соответствии с п. 5.3 заключенного договора на посреднические услуги по покупке недвижимости, в случае невозможности оформления сделки по п. 1 договора по вине продавца, оплаченная сумма по п. 4 возвращается в полном объеме или предоставляется подобная недвижимость.
Доказательства предоставления истцу иной недвижимости в материалах дела отсутствуют.
Что касается срока действия договора, он мог быть продлен, в силу п. 1.3 Договора лишь в случае согласия сторон, однако, соглашения сторон о продлении срока договора в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что обязательства об обеспечении законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры ответчиком исполнены не надлежащим образом, что нарушило права истца, как потребителя услуги.
Заслуживают внимание также и доводы кассационной жалобы о неправомерном привлечении к участию в деле соответчика П.О.В., а также о доказанности выполнения ответчиком услуг на общую сумму **** рублей.
Истцом не заявлено требований к П.О.В., договорные отношения между истцом и П.О.В. отсутствуют; иных оснований взыскания с Полянской предъявленных истцом сумм судом не добыто; основания для привлечения П.О.В. к рассмотрению дела в качестве соответчика на момент рассмотрения дела отсутствовали.
Калькуляция цен к акту приема-передачи выполненных работ (услуг) к договору на посреднические услуги по покупке недвижимости от **** года **** в которой указано на выполнение ответчиком услуг истцу на сумму **** руб. и по которой суд признал выполненными работы на сумму **** руб., не являлась частью (приложением) договора; в договоре ссылка на существование калькуляции стоимости услуг отсутствует. Оплата конкретных услуг исполнителя договором не предусмотрена. Стороны договорились о цене договора в целом в размере **** руб. за оказание конкретной деятельности ответчика, имеющей конкретный результат для истца.
Поскольку решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, оно подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, тщательно проверить доводы сторон, дать надлежащую оценку всем представленным сторонами доказательствам, после чего, постановить законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 361 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 19 мая 2011 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
Е.И.СКЛЯРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2556/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2011 г. по делу N 33-2556/2011
Судья: Гвоздилина И.В.
Докладчик: Склярова Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Скляровой Е.И., Сергеевой И.В.,
при секретаре О.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 26 июля 2011 года дело по кассационной жалобе О.С. в лице представителя по доверенности Т. на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 19 мая 2011 года, которым постановлено:
Отказать О.С. в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Ш. и П.О.Н. о возмещении убытков, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Скляровой Е.И., выслушав представителя истца О.С. по доверенности В., поддержавшую доводы жалобы, ответчиков Ш., П.О.Н., третье лицо М., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
О.С. обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ИП Ш. стоимость оплаты за посреднические услуги в размере **** рублей, неустойку за нарушение срока их выполнения в сумме **** рублей, компенсацию морального вреда в размере **** рублей и расходы на оплату услуг представителя в сумме **** рублей.
В обоснование иска указала, что заключила ****. с ИП Ш. договор на посреднические услуги по покупке недвижимости: квартиры N**** и уплатила за услугу **** рублей. Ответчик договорные обязательства не выполнил, поскольку предложенная ей квартира была обременена правами третьего лица до окончания срока сделки.
Указала, что основным условием заключения договора, было требование о строгом соблюдении срока выполнения услуг, так как приобретение жилого помещения предполагалось с использованием кредитных средств ОАО "Сбербанк России", который установил срок выдачи кредита до ****. Невыполнение сделки и пропуск срока получения кредита, явилось основанием обращения в суд.
Истец в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, настаивая на исковых требованиях.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержала в полном объеме, указав, что большую часть посреднических услуг фактически осуществляла П.О.Н.
В качестве правовых оснований ссылалась на ст. ст. 309, 310, 779 ГК РФ и закон "О защите прав потребителей".
Ответчик ИП Ш. иск не признала и суду пояснила, что свои договорные обязательства выполнила в полном объеме: истцу подобран вариант квартиры, оказаны юридические услуги по сделке купли-продажи квартиры, найдено жилье М. для переезда его из спорной квартиры, подготовлен и подан иск к нему о снятии его с регистрационного учета. О.С. же отказалась подписывать кредитный договор и основной договор купли-продажи квартиры. Снятие с регистрационного учета третьего лица в квартире, не входит в предмет договора на посреднические услуги. Кроме того, препятствий для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации, равно как и получения кредита в банке не имелось.
Ответчик П.О.Н. пояснила, что срок действия заключенного между О.С. и ИП Ш. договора, заканчивался ****., и в дальнейшем пролонгировался. На основании предварительного договора от ****. О.С. должна была в срок до ****. заключить с владельцем квартиры - М. основной договор. Но, явившись в Банк 23 декабря и 30 декабря 2010 года, отказалась от подписания документов, ссылаясь на наличие обременения жилого помещения. Вместе с тем, указанное обстоятельство не является препятствием для совершения сделки купли-продажи, а также для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Считала, что условия договора от ****. были выполнены в полном объеме. Также пояснила, что содействовала оказанию посреднических услуг О.С., заключив с ИП Ш. ****. договор возмездного оказания услуг и дополнительные соглашения к нему: о проведения правового анализа документов по купле - продаже квартиры, консультировании по вопросам сделки и др. Полагала, что требования о взыскании неустойки и морального вреда подлежат отклонению.
Третье лицо М. пояснила, что намеревалась продать свою квартиру N**** за **** рублей, обратилась к риэлтору ИП Ш., которая нашла покупателя О.С., ****. заключила предварительный договор купли-продажи недвижимости. В спорной квартире проживал бывший муж, который в период сделки отказался добровольно сняться с регистрационного учета. По авансу, полученному от О.С., ему было найдено другое жилье и подан иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Рассмотрение дела окончено утверждением мирового соглашения: М. был снят с регистрационного учета и выехал в приобретенное ему жилое помещение. О.С. неоднократно в Банке отказывалась от подписания, как кредитного договора, так и основного договора купли-продажи квартиры. В апреле 2011 года истец вновь обратилась с предложением о покупке квартиры, но по более низкой цене. Посчитав такие условия неприемлемыми, в **** года М. продала квартиру другому покупателю.
Представитель третьего лица - ОАО "Сбербанк России" в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель истца О.С. по доверенности Т. просит об отмене решения суда, считая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование указала, что договор от **** не был пролонгирован, как указал суд, а истек ****, при этом сделка купли-продажи заключена не была; вывод суда о доказанности выполнения ответчиком услуг на общую сумму **** руб., не соответствует условиям заключенного сторонами договора, имеющимся доказательствам и нормам права; не соответствуют обстоятельствам дела, также выводы суда о невозможности оформления сделки купли-продажи, ввиду отказа истца от подписания кредитного договора и договора купли-продажи; П.О.В. привлечена к участию в деле как соответчик, однако она не являлась стороной договора на посреднические услуги и к ней истец претензий не имел и требований не предъявлял.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие истца О.С. и представителя третьего лица ОАО "Сбербанк России", надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 37 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07 февраля 1992 года N 2300-1 потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем.
Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что **** г. между сторонами был заключен договор на посреднические услуги по покупке недвижимости: квартиры N****, согласно которого ИП Ш. обязалась оказать О.С. услуги, а именно:
- провести подготовку и правовую экспертизу документов, необходимых для нотариального заключения договора купли-продажи недвижимости ****
- обеспечить законность и конфиденциальность совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры ****
Договором определен срок его исполнения до ****. включительно. В случае согласия сторон срок действия договора может быть продлен.
О.С. оплатила услуги ответчика в размере **** рублей.
**** между О.С. и М. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Пунктом 1.3. Предмета предварительного договора указано, что продавец подтверждает и гарантирует, что до момента заключения Договора квартира не обременена правами третьих лиц.
Пунктом 4.6 Особых условий определено, что продавец обязуется, что на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры третьи лица, имеющие право пользования, будут выписаны.
**** года, О.С. отказалась от подписания основного договора, ссылаясь на наличие третьего лица в жилом помещении.
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что ИП Ш. исполнены надлежащим образом обязанности по договору оказания посреднических услуг, и совершены все необходимые действия для исполнения своих обязанностей по договору, судом сделаны выводы о том, что О.С. не представлено доказательств невозможности оформления сделки купли-продажи, как и вины продавца, что ИП Ш. не отвечает перед заказчиком за действия продавца, и что О.С. сама отказалась подписывать кредитный договор и основной договор купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что данные выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Условием договора на оказание посреднических услуг от **** г. было поручение О.С. - ИП Ш. осуществить подготовку и правовую экспертизу документов, необходимых для нотариального заключения договора купли-продажи конкретной квартиры, а также обеспечить законность и конфиденциальность сделки.
Также одним из условий договора было требование о соблюдении срока выполнения услуг, так как приобретение жилого помещения предполагалось с использованием кредитных средств ОАО "Сбербанк России", который установил срок выдачи кредита до ****
В судебном заседании установлено, что ответчик подобрала вариант жилого помещения, собирала необходимый пакет документов, проверяла правильность и законность оформления таких документов.
Судебная коллегия полагает, что п. 2.2. договора об оказании услуг, предусматривающий обеспечение законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры, включал в себя проверку правильности и законности всех документов, соответственно, в том числе и договоров купли-продажи жилого помещения (предварительного и основного).
Вместе с тем, в предварительном договоре указано, что квартира не обремена правами третьих лиц, а те третьи лица, которые там зарегистрированы будут сняты с регистрационного учета.
Однако, данный договор не отвечает требованиям закона.
В силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Между тем, квартира была обременена правами третьего лица, которое, как показала М., имело право бессрочного пользования. Более того, пункт предварительного договора о снятии третьего лица с регистрационного учета ничтожен, поскольку третье лицо не брало на себя таких обязательств, а иные лица не могли выполнить данный пункт договора без согласия третьего лица. По условиям предварительного договора продавец обязался на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры выписать третьих лиц, имеющих право пользования квартирой ****
Однако, на день подписания основного договора купли-продажи квартиры (**** года), квартира была обременена правом бессрочного пользования, бывшем мужем продавца - М.
Довод ответчика о том, что наличие в спорной квартире третьего лица не препятствует заключению договора купли-продажи и дальнейшей регистрации права собственности на нее, а также довод о том, что договором об оказании услуг не предусматривалась обязанность исполнителя предоставить для заключения сделки купли-продажи квартиру, не обремененную правами третьих лиц, судебная коллегия во внимание не принимает.
Изначально ответчик, обеспечивая законность сделки купли-продажи квартиры (согласно условиям договора) не предупредил истца об обременении (в силу ст. 558 ГК РФ) квартиры третьим лицом; фактически обеспечивая юридическое сопровождение сделки, допустил составление предварительного договора купли-продажи, не содержащего существенного условия об обременении, не возражал против включения в него недостоверных сведений об отсутствии обременения и ничтожного условия о снятии с регистрационного учета третьего лица, допустил подписание такого договора истцом.
Желание и готовность истца приобрести квартиру с обременением, учитывая включение в него недостоверных сведений об отсутствии обременения и последующий отказ от подписания основного договора, судебная коллегия ставит под сомнение. Исходя из смысла ст. 558 ГК РФ, обременение является существенным условием договора и должно быть прописано в договоре.
При таких обстоятельствах выводы суда о выполнении ответчиком условий договора об обеспечении законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры нельзя признать правомерными, а решение законным и обоснованным.
Согласно п. 5.1. за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по договору исполнитель и заказчик несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
В соответствии с п. 5.3 заключенного договора на посреднические услуги по покупке недвижимости, в случае невозможности оформления сделки по п. 1 договора по вине продавца, оплаченная сумма по п. 4 возвращается в полном объеме или предоставляется подобная недвижимость.
Доказательства предоставления истцу иной недвижимости в материалах дела отсутствуют.
Что касается срока действия договора, он мог быть продлен, в силу п. 1.3 Договора лишь в случае согласия сторон, однако, соглашения сторон о продлении срока договора в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что обязательства об обеспечении законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры ответчиком исполнены не надлежащим образом, что нарушило права истца, как потребителя услуги.
Заслуживают внимание также и доводы кассационной жалобы о неправомерном привлечении к участию в деле соответчика П.О.В., а также о доказанности выполнения ответчиком услуг на общую сумму **** рублей.
Истцом не заявлено требований к П.О.В., договорные отношения между истцом и П.О.В. отсутствуют; иных оснований взыскания с Полянской предъявленных истцом сумм судом не добыто; основания для привлечения П.О.В. к рассмотрению дела в качестве соответчика на момент рассмотрения дела отсутствовали.
Калькуляция цен к акту приема-передачи выполненных работ (услуг) к договору на посреднические услуги по покупке недвижимости от **** года **** в которой указано на выполнение ответчиком услуг истцу на сумму **** руб. и по которой суд признал выполненными работы на сумму **** руб., не являлась частью (приложением) договора; в договоре ссылка на существование калькуляции стоимости услуг отсутствует. Оплата конкретных услуг исполнителя договором не предусмотрена. Стороны договорились о цене договора в целом в размере **** руб. за оказание конкретной деятельности ответчика, имеющей конкретный результат для истца.
Поскольку решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, оно подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, тщательно проверить доводы сторон, дать надлежащую оценку всем представленным сторонами доказательствам, после чего, постановить законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 361 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 19 мая 2011 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
Е.И.СКЛЯРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)