Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича: 1) Касымова И.В., представителя по доверенности б/н от 01.06.2013 2) Володина А.В., представителя по доверенности б/н от 20.11.2012
от индивидуального предпринимателя Симоновой Светланы Юрьевны: 1) Симоновой С.Ю. 2) Симонова С.В., представителя по доверенности б/н от 18.05.2013,
от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича, индивидуального предпринимателя Симоновой Светланы Юрьевны на решение Арбитражного суда Курской области от 14.03.2013 г. по делу N А35-6428/2012 (судья Песнина Н.А.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича к индивидуальному предпринимателю Симоновой Светлане Юрьевне о взыскании 15 583 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате, 2 436 руб. 06 коп. пени всего 18 019 руб. 12 коп. по договору аренды нежилого фонда N 7 от 01.10.2011 и судебных расходов и встречному иску индивидуального предпринимателя Симоновой Светланы Юрьевны к индивидуальному предпринимателю Михайленко Андрею Ивановичу о признании незаключенным договора аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: комитет по управлению имуществом Курской области, комитет архитектуры и градостроительства города Курска,
установил:
Индивидуальный предприниматель Михайленко Андрей Иванович (далее - ИП Михайленко А.И., истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Симоновой Светлане Юрьевне (далее - ИП Симонова С.Ю., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за апрель - май 2012 года в сумме 21 375 руб. 75 коп., пени за апрель 2012 года в сумме 1 068 руб. 75 коп. по договору аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 и судебных расходов понесенных за предоставление сведений содержащихся в ЕГРИП - 215 руб. 00 коп. (делу был присвоен N А35-6428/2012).
ИП Симонова С.Ю., в свою очередь, заявила требования о признании незаключенным договора аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 г. Делу по указанному требованию был присвоен N А35-7693/2012.
Впоследствии в соответствии с частью 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определением Арбитражного суда Курской области от 16.07.2012 дело N А35-6428/2012 и дело N А35-7693/2012 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением делу N А35-6428/2012.
В ходе рассмотрения дела ИП Михайленко А.И. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, в связи с чем просил взыскать с ИП Симоновой С.Ю. задолженность по арендной плате за апрель 2012 года в размере 8 550 руб. 00 коп., за май (с 01.05.2012 по 17.05.2012) в размере 7033 руб. 06 коп., пени за период с 05.04.2012 по 17.05.2012 в сумме 2 436 руб. 06 коп., всего 18 019 руб. 12 коп. по договору аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.10.2011 и судебные расходы.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены комитет по управлению имуществом Курской области, комитет архитектуры и градостроительства города Курска.
Решением Арбитражного суда Курской области от 14.03.2013 г. по делу N А35-6428/2012 требования ИП Михайленко А.И. удовлетворены: с ИП Симоновой С.Ю. в пользу ИП Михайленко А.И. взыскано 15 583 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате и 2 436 руб. 06 коп. пени, всего 18 019 руб. 12 коп. и 200 руб. 00 коп. судебных расходов за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.
Встречные требования ИП Симоновой С.Ю. также удовлетворены. Суд признал незаключенным договор аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012.
Не согласившись с принятым решением в части удовлетворения требований ИП Михайленко А.И., полагая решение в названной части незаконным и необоснованным, ИП Симонова С.Ю. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП Михайленко А.И.
ИП Михайленко А.И., в свою очередь, не согласился с выводом суда области об удовлетворении требований ИП Симоновой С.Ю., что послужило основанием для его обращения с апелляционной жалобой на указанное выше решение, содержащей требование об отмене судебного акта в части удовлетворения встречного иска ИП Симоновой С.Ю.
В судебное заседание апелляционного суда 04.06.2013 г. не явились представители третьих лиц.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассматривались в их отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Представители ИП Михайленко А.И., явившиеся в судебное заседание, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части удовлетворения встречного иска ИП Симоновой С.Ю., просили данное решение в указанной части отменить. В отношении доводов ИП Симоновой С.Ю. возражали, считая ее не подлежащей удовлетворению.
Представители ИП Симоновой С.Ю. поддержали доводы своей апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части удовлетворения требований ИП Михайленко А.И., просили отменить решение суда в названной части, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП Михайленко А.И. В отношении доводов жалобы последнего возражали.
С учетом требований апелляционных жалоб, судебная коллегия в данном случае проверяет законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в полном объеме.
Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи имущества N 82/07 от 22.07.2003 года ИП Михайленко А.И. приобрел у муниципального унитарного предприятия "Жилсервис N 5" блок торговых павильонов, незавершенный строительством с соответствующей проектной документацией, расположенных по адресу: г. Курск, Вокзальная, д. 2.
10.12.2010 года в соответствии с договором N 3351-10ф ИП Михайленко А.И. был передан в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Курск, Вокзальная, д. 2, для эксплуатации блока торговых павильонов, для содержания остановки городского транспорта (временные сооружения).
01.10.2011 сторонами заключен договор аренды помещения нежилого фонда N 7, согласно которому ИП Михайленко А.И. предоставил ИП Симоновой С.Ю. в аренду нежилое помещение общей площадью 17,1 кв. м, расположенное в торговом центре по адресу: г. Курск, Вокзальная, д. 2, Торгово-остановочный комплекс, павильон N 7 для осуществления торговой деятельности сроком до 31.12.2011. Договор исполнен: помещение передано арендатору по акту сдачи-приемки помещения нежилого фонда от 01.10.2011.
По условиям договора аренды N 7 от 01.10.2011 арендатор обязался на основании выставленных счетов, в порядке предварительной оплаты, путем ежемесячных платежей до 1-го числа расчетного месяца вносить арендную плату в размере 12 825 руб. 00 коп. (пункты 2.2. и 2.3. договора).
Согласно пункту 5.3 договора аренды N 7 от 01.10.2011 стороны не будут возражать против расторжения настоящего договора по инициативе одной из сторон, при условии предварительного уведомления о таком расторжении со стороны заинтересованной стороны не менее, чем за 1 месяц до даты расторжения, за исключением случаев прямо предусмотренных договором.
В соответствии с пунктом 6.2. договора аренды N 7 от 01.10.2011 по истечению срока действия договора и выполнения всех условий договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.
Впоследствии ИП Михайленко А.И. предложил на рассмотрение ИП Симоновой С.Ю. договор аренды N 7 от 01.01.2012, согласно которому ИП Михайленко А.И. передает, а ИП Симонова С.Ю. принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 17,1 кв. м, расположенное в торговом центре по адресу: г. Курск, Вокзальная, д. 2, Торгово-остановочный комплекс, павильон N 7 для осуществления торговой деятельности сроком до 31.12.2012.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП Симоновой С.Ю. обязанности по уплате арендной платы, ИП Михайленко А.И. обратился в суд с заявлением о взыскании с ИП Симоновой С.Ю. задолженности по арендной плате за апрель 2012 года и за май 2012 года, а также пеней. При этом, обращаясь в суд с исковым заявлением, ИП Михайленко А.И. основывал свои требования на договоре аренды N 7 от 01.01.2012.
ИП Симонова С.Ю., в свою очередь, обратилась в суд с заявлением о признании незаключенным договора аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012, ссылаясь на то, что договор аренды ИП Симонова С.Ю. не подписывала, имеющаяся на нем подпись ей не принадлежит.
В дальнейшем ИП Михайленко А.И. уточнил исковые требования, в связи с чем просил взыскать задолженность, возникшую на стороне ИП Симонова С.Ю. в силу ненадлежащего исполнения обязательств по оплате по договору аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.10.2011 г., сославшись при этом на положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области об удовлетворении исковых требований ИП Михайленко А.И. и встречных требований ИП Симонова С.Ю., в связи со следующим.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, изначально заявленные требования истца были основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком арендного обязательства по оплате арендуемого имущества, возникшего на основании договора аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 г.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Учитывая, что договор аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 г. не был подписан ответчиком, и указанное обстоятельство не отрицалось истцом, судом первой инстанции с учетом вышеназванных положений закона правомерно сделан вывод о незаключенности данного договора, в связи с чем его условия к правоотношениям сторон не подлежат применению.
Названные обстоятельства послужили основанием для обоснованного вывода суда об удовлетворении встречного иска ИП Симоновой С.Ю.
Вместе с тем судом первой инстанции верно учтено, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
Поскольку по истечению срока действия договора N 7, заключенного сторонами ранее - 01.10.2011, новый договор не был подписан, при этом помещение не было возвращено арендодателю по акту приема-передачи, в помещении осуществлялось хранение имущества, принадлежащего ИП Симоновой С.Ю., ИП Симонова С.Ю. продолжала производить оплату арендной платы (что подтверждается, в том числе приходным кассовым ордером от 06.04.2012, приобщенным к материалам дела), суд области по праву признал договор аренды от 01.10.2011 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исходя из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.3 договора аренды N 7 от 01.10.2011, договор считается расторгнутым с 17.05.2012.
Доказательств возврата помещения в установленном законом и договором порядке, равно как и доказательств надлежащего исполнения обязанности по уплате арендной платы, ИП Симонова С.Ю. в материалы дела не представила (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
На основании изложенного требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за апрель 2012 года в размере 8 550 руб. 00 коп. (с учетом частичной оплаты ответчиком задолженности), за май (с 01.05.2012 по 17.05.2012) в размере 7033 руб. 06 коп. является обоснованным.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (часть 1 статьи 329 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 8.1. заключенного между сторонами договора аренды спорного помещения за просрочку внесения арендной платы арендодатель начислил арендатору пеню в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки за период с 05.04.2012 по 17.05.2012 в общей сумме 2 436 руб. 06 коп.
Документально обоснованный расчет пени проверен судом и признан верным.
В силу изложенного судебная коллегия полагает обоснованными выводы суда области об удовлетворении исковых требований и встречного иска.
Обращаясь в суд с апелляционной жалобой, ИП Симонова С.Ю., выражая несогласие с выводом суда об удовлетворении требований истца, ссылается, в числе прочего, на отсутствие доказательств, подтверждающих право арендодателя на переданное в аренду имущество.
Указанный довод не может быть принят апелляционным судом, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
Согласно данным разъяснениям в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности (иных полномочий) на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Ссылка ИП Симоновой С.Ю. в апелляционной жалобе на то, что договор аренды, на основании которого с ответчика взыскана сумма задолженности и пени, прекратил свое действие при подписании нового договора аренды, также не может быть принята судом во внимание.
Суд при этом исходит из того, что признание незаключенным последнего подписанного сторонами договора аренды спорного помещения не является основанием для признания прекратившим действие ранее заключенного между сторонами договора аренды того же помещения, содержащего условие о его действии на неопределенный срок, при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в установленном законом порядке.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 1283/12.
В апелляционной жалобе ИП Михайленко А.И. обращает внимание апелляционного суда на то, что договор аренды, который был признан судом незаключенным, исключен из числа доказательств по делу.
Суд апелляционной инстанции не может принять указанный довод, поскольку исключение документа, содержащего текст договора аренды, из числа доказательств, само по себе, не влияет на правовую оценку заключенности договора как сделки, исходя из фактических действий сторон.
В апелляционной жалобе ИП Михайленко А.И. также ссылается на то, что суд области, указав на отсутствие подписи арендатора в договоре аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 г., тем самым самостоятельно изменил основания иска ИП Симоновой С.Ю., указывавшей на отсутствие государственной регистрации данного договора.
Судом апелляционной инстанции также не может быть принят указанный довод, поскольку, как следует из материалов дела, ИП Симоновой С.Ю. в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, в числе прочих оснований признания указанного выше договора незаключенным было приведено отсутствие ее подписи в договоре. Указанное следует, в частности, из дополнения к отзыву (том 3, л.д. 89).
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность вышеназванных выводов суда, с приведением соответствующих доказательств, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
В силу изложенного решение Арбитражного суда Курской области от 14 марта 2013 г. по делу N А35-6428/2012 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на их заявителей и возврату либо возмещению не подлежат.
Поскольку при подаче апелляционной жалобы ИП Михайленко А.И. была представлена отсрочка уплаты госпошлины, государственная пошлина в сумме 2000 руб. подлежит взысканию с указанного лица в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 14 марта 2013 г. по делу N А35-6428/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2013 ПО ДЕЛУ N А35-6428/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2013 г. по делу N А35-6428/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича: 1) Касымова И.В., представителя по доверенности б/н от 01.06.2013 2) Володина А.В., представителя по доверенности б/н от 20.11.2012
от индивидуального предпринимателя Симоновой Светланы Юрьевны: 1) Симоновой С.Ю. 2) Симонова С.В., представителя по доверенности б/н от 18.05.2013,
от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича, индивидуального предпринимателя Симоновой Светланы Юрьевны на решение Арбитражного суда Курской области от 14.03.2013 г. по делу N А35-6428/2012 (судья Песнина Н.А.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича к индивидуальному предпринимателю Симоновой Светлане Юрьевне о взыскании 15 583 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате, 2 436 руб. 06 коп. пени всего 18 019 руб. 12 коп. по договору аренды нежилого фонда N 7 от 01.10.2011 и судебных расходов и встречному иску индивидуального предпринимателя Симоновой Светланы Юрьевны к индивидуальному предпринимателю Михайленко Андрею Ивановичу о признании незаключенным договора аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: комитет по управлению имуществом Курской области, комитет архитектуры и градостроительства города Курска,
установил:
Индивидуальный предприниматель Михайленко Андрей Иванович (далее - ИП Михайленко А.И., истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Симоновой Светлане Юрьевне (далее - ИП Симонова С.Ю., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за апрель - май 2012 года в сумме 21 375 руб. 75 коп., пени за апрель 2012 года в сумме 1 068 руб. 75 коп. по договору аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 и судебных расходов понесенных за предоставление сведений содержащихся в ЕГРИП - 215 руб. 00 коп. (делу был присвоен N А35-6428/2012).
ИП Симонова С.Ю., в свою очередь, заявила требования о признании незаключенным договора аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 г. Делу по указанному требованию был присвоен N А35-7693/2012.
Впоследствии в соответствии с частью 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определением Арбитражного суда Курской области от 16.07.2012 дело N А35-6428/2012 и дело N А35-7693/2012 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением делу N А35-6428/2012.
В ходе рассмотрения дела ИП Михайленко А.И. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, в связи с чем просил взыскать с ИП Симоновой С.Ю. задолженность по арендной плате за апрель 2012 года в размере 8 550 руб. 00 коп., за май (с 01.05.2012 по 17.05.2012) в размере 7033 руб. 06 коп., пени за период с 05.04.2012 по 17.05.2012 в сумме 2 436 руб. 06 коп., всего 18 019 руб. 12 коп. по договору аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.10.2011 и судебные расходы.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены комитет по управлению имуществом Курской области, комитет архитектуры и градостроительства города Курска.
Решением Арбитражного суда Курской области от 14.03.2013 г. по делу N А35-6428/2012 требования ИП Михайленко А.И. удовлетворены: с ИП Симоновой С.Ю. в пользу ИП Михайленко А.И. взыскано 15 583 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате и 2 436 руб. 06 коп. пени, всего 18 019 руб. 12 коп. и 200 руб. 00 коп. судебных расходов за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.
Встречные требования ИП Симоновой С.Ю. также удовлетворены. Суд признал незаключенным договор аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012.
Не согласившись с принятым решением в части удовлетворения требований ИП Михайленко А.И., полагая решение в названной части незаконным и необоснованным, ИП Симонова С.Ю. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП Михайленко А.И.
ИП Михайленко А.И., в свою очередь, не согласился с выводом суда области об удовлетворении требований ИП Симоновой С.Ю., что послужило основанием для его обращения с апелляционной жалобой на указанное выше решение, содержащей требование об отмене судебного акта в части удовлетворения встречного иска ИП Симоновой С.Ю.
В судебное заседание апелляционного суда 04.06.2013 г. не явились представители третьих лиц.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассматривались в их отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Представители ИП Михайленко А.И., явившиеся в судебное заседание, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части удовлетворения встречного иска ИП Симоновой С.Ю., просили данное решение в указанной части отменить. В отношении доводов ИП Симоновой С.Ю. возражали, считая ее не подлежащей удовлетворению.
Представители ИП Симоновой С.Ю. поддержали доводы своей апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части удовлетворения требований ИП Михайленко А.И., просили отменить решение суда в названной части, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП Михайленко А.И. В отношении доводов жалобы последнего возражали.
С учетом требований апелляционных жалоб, судебная коллегия в данном случае проверяет законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в полном объеме.
Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи имущества N 82/07 от 22.07.2003 года ИП Михайленко А.И. приобрел у муниципального унитарного предприятия "Жилсервис N 5" блок торговых павильонов, незавершенный строительством с соответствующей проектной документацией, расположенных по адресу: г. Курск, Вокзальная, д. 2.
10.12.2010 года в соответствии с договором N 3351-10ф ИП Михайленко А.И. был передан в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Курск, Вокзальная, д. 2, для эксплуатации блока торговых павильонов, для содержания остановки городского транспорта (временные сооружения).
01.10.2011 сторонами заключен договор аренды помещения нежилого фонда N 7, согласно которому ИП Михайленко А.И. предоставил ИП Симоновой С.Ю. в аренду нежилое помещение общей площадью 17,1 кв. м, расположенное в торговом центре по адресу: г. Курск, Вокзальная, д. 2, Торгово-остановочный комплекс, павильон N 7 для осуществления торговой деятельности сроком до 31.12.2011. Договор исполнен: помещение передано арендатору по акту сдачи-приемки помещения нежилого фонда от 01.10.2011.
По условиям договора аренды N 7 от 01.10.2011 арендатор обязался на основании выставленных счетов, в порядке предварительной оплаты, путем ежемесячных платежей до 1-го числа расчетного месяца вносить арендную плату в размере 12 825 руб. 00 коп. (пункты 2.2. и 2.3. договора).
Согласно пункту 5.3 договора аренды N 7 от 01.10.2011 стороны не будут возражать против расторжения настоящего договора по инициативе одной из сторон, при условии предварительного уведомления о таком расторжении со стороны заинтересованной стороны не менее, чем за 1 месяц до даты расторжения, за исключением случаев прямо предусмотренных договором.
В соответствии с пунктом 6.2. договора аренды N 7 от 01.10.2011 по истечению срока действия договора и выполнения всех условий договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.
Впоследствии ИП Михайленко А.И. предложил на рассмотрение ИП Симоновой С.Ю. договор аренды N 7 от 01.01.2012, согласно которому ИП Михайленко А.И. передает, а ИП Симонова С.Ю. принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 17,1 кв. м, расположенное в торговом центре по адресу: г. Курск, Вокзальная, д. 2, Торгово-остановочный комплекс, павильон N 7 для осуществления торговой деятельности сроком до 31.12.2012.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП Симоновой С.Ю. обязанности по уплате арендной платы, ИП Михайленко А.И. обратился в суд с заявлением о взыскании с ИП Симоновой С.Ю. задолженности по арендной плате за апрель 2012 года и за май 2012 года, а также пеней. При этом, обращаясь в суд с исковым заявлением, ИП Михайленко А.И. основывал свои требования на договоре аренды N 7 от 01.01.2012.
ИП Симонова С.Ю., в свою очередь, обратилась в суд с заявлением о признании незаключенным договора аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012, ссылаясь на то, что договор аренды ИП Симонова С.Ю. не подписывала, имеющаяся на нем подпись ей не принадлежит.
В дальнейшем ИП Михайленко А.И. уточнил исковые требования, в связи с чем просил взыскать задолженность, возникшую на стороне ИП Симонова С.Ю. в силу ненадлежащего исполнения обязательств по оплате по договору аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.10.2011 г., сославшись при этом на положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области об удовлетворении исковых требований ИП Михайленко А.И. и встречных требований ИП Симонова С.Ю., в связи со следующим.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, изначально заявленные требования истца были основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком арендного обязательства по оплате арендуемого имущества, возникшего на основании договора аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 г.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Учитывая, что договор аренды помещения нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 г. не был подписан ответчиком, и указанное обстоятельство не отрицалось истцом, судом первой инстанции с учетом вышеназванных положений закона правомерно сделан вывод о незаключенности данного договора, в связи с чем его условия к правоотношениям сторон не подлежат применению.
Названные обстоятельства послужили основанием для обоснованного вывода суда об удовлетворении встречного иска ИП Симоновой С.Ю.
Вместе с тем судом первой инстанции верно учтено, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
Поскольку по истечению срока действия договора N 7, заключенного сторонами ранее - 01.10.2011, новый договор не был подписан, при этом помещение не было возвращено арендодателю по акту приема-передачи, в помещении осуществлялось хранение имущества, принадлежащего ИП Симоновой С.Ю., ИП Симонова С.Ю. продолжала производить оплату арендной платы (что подтверждается, в том числе приходным кассовым ордером от 06.04.2012, приобщенным к материалам дела), суд области по праву признал договор аренды от 01.10.2011 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исходя из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.3 договора аренды N 7 от 01.10.2011, договор считается расторгнутым с 17.05.2012.
Доказательств возврата помещения в установленном законом и договором порядке, равно как и доказательств надлежащего исполнения обязанности по уплате арендной платы, ИП Симонова С.Ю. в материалы дела не представила (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
На основании изложенного требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за апрель 2012 года в размере 8 550 руб. 00 коп. (с учетом частичной оплаты ответчиком задолженности), за май (с 01.05.2012 по 17.05.2012) в размере 7033 руб. 06 коп. является обоснованным.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (часть 1 статьи 329 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 8.1. заключенного между сторонами договора аренды спорного помещения за просрочку внесения арендной платы арендодатель начислил арендатору пеню в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки за период с 05.04.2012 по 17.05.2012 в общей сумме 2 436 руб. 06 коп.
Документально обоснованный расчет пени проверен судом и признан верным.
В силу изложенного судебная коллегия полагает обоснованными выводы суда области об удовлетворении исковых требований и встречного иска.
Обращаясь в суд с апелляционной жалобой, ИП Симонова С.Ю., выражая несогласие с выводом суда об удовлетворении требований истца, ссылается, в числе прочего, на отсутствие доказательств, подтверждающих право арендодателя на переданное в аренду имущество.
Указанный довод не может быть принят апелляционным судом, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
Согласно данным разъяснениям в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности (иных полномочий) на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Ссылка ИП Симоновой С.Ю. в апелляционной жалобе на то, что договор аренды, на основании которого с ответчика взыскана сумма задолженности и пени, прекратил свое действие при подписании нового договора аренды, также не может быть принята судом во внимание.
Суд при этом исходит из того, что признание незаключенным последнего подписанного сторонами договора аренды спорного помещения не является основанием для признания прекратившим действие ранее заключенного между сторонами договора аренды того же помещения, содержащего условие о его действии на неопределенный срок, при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в установленном законом порядке.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 1283/12.
В апелляционной жалобе ИП Михайленко А.И. обращает внимание апелляционного суда на то, что договор аренды, который был признан судом незаключенным, исключен из числа доказательств по делу.
Суд апелляционной инстанции не может принять указанный довод, поскольку исключение документа, содержащего текст договора аренды, из числа доказательств, само по себе, не влияет на правовую оценку заключенности договора как сделки, исходя из фактических действий сторон.
В апелляционной жалобе ИП Михайленко А.И. также ссылается на то, что суд области, указав на отсутствие подписи арендатора в договоре аренды нежилого фонда N 7 от 01.01.2012 г., тем самым самостоятельно изменил основания иска ИП Симоновой С.Ю., указывавшей на отсутствие государственной регистрации данного договора.
Судом апелляционной инстанции также не может быть принят указанный довод, поскольку, как следует из материалов дела, ИП Симоновой С.Ю. в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, в числе прочих оснований признания указанного выше договора незаключенным было приведено отсутствие ее подписи в договоре. Указанное следует, в частности, из дополнения к отзыву (том 3, л.д. 89).
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность вышеназванных выводов суда, с приведением соответствующих доказательств, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
В силу изложенного решение Арбитражного суда Курской области от 14 марта 2013 г. по делу N А35-6428/2012 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на их заявителей и возврату либо возмещению не подлежат.
Поскольку при подаче апелляционной жалобы ИП Михайленко А.И. была представлена отсрочка уплаты госпошлины, государственная пошлина в сумме 2000 руб. подлежит взысканию с указанного лица в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 14 марта 2013 г. по делу N А35-6428/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)