Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мурзиной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод базальтовых материалов" об обязании заключить с истцом договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.06.2011 на срок до 31 декабря 2013 года,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям" муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия), (суд первой инстанции: Евсеева Е.А.),
при участии в судебном заседании:
от истца - не было,
от ответчика - Дегтярева М.И., представителя по доверенности б/н от 10.12.2012
от третьего лица - не было,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" (ОГРН 1021401044455, ИНН 1435127188, место нахождения: Республика Саха (Якутия) г. Якутск, ул. Петра Алексеева, 19, 3; далее - Общество, ООО "Северная строительная компания") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод базальтовых материалов" (ОГРН 1081431000628, ИНН 1431010647, место нахождения: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Заводская, 1; далее - Общество, ООО "Завод базальтовых материалов") об обязании заключить с истцом договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.06.2011 на срок до 31 декабря 2013 года,
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям" муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) (ОГРН 1051401420300, ИНН 1431008694, место нахождения: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Орджоникидзе, 26; далее - третье лицо, Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований общества отказано.
Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о том, что договор, о понуждении к заключению которого заявлено истцом, не является договором, подпадающим под действие статьи 445 Гражданского кодекса РФ, соответственно, у истца отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить договор.
Отклоняя ссылку истца на наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции указал на то, что истец не представил доказательств в подтверждение заключения ответчиком договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с другим лицом.
Суд первой инстанции установив, что договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенайм (передача) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, подлежащего государственной регистрации, сделал вывод о том, что в силу статей 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Земельного кодекса РФ на договор от 16.06.2011 распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Поскольку указанный договор не зарегистрирован в установленном порядке, суд посчитал его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей сторон.
Суд отклонил довод истца о применении при рассмотрении спора статьи 35 Земельного кодекса РФ, указав, что в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на объект.
ООО "Северная строительная компания", не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований общества, по мотивам неправильного применения судом статьи 421, пункта 4 статьи 445, статей 621, 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статей 26, 35 Земельного кодекса РФ, а также неполного исследования обстоятельств, имеющих значение по делу.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договора от 16.06.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, заключенного между ООО "Завод базальтовых материалов" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям, ООО "Северная строительная компания" переданы все права и обязанности по договору от 03.05.2011, то есть на весь срок аренды земельного участка - до 31.12.2013. Соответственно, в силу статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ истец вправе претендовать на заключение нового договора по истечении срока действия договора от 16.06.2011. Между тем обращение истца к ответчику о заключении договора с новым сроком действия осталось без ответа. В силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Поскольку договор от 16.06.2011 заключен между сторонами на срок 11 месяцев, он не подлежал государственной регистрации. В силу статей 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Земельного кодекса РФ требование об обязательной регистрации распространяется на договор перенайма земельного участка, предоставленного в аренду на срок более года.
По мнению заявителя, судом первой инстанции необоснованно отклонена ссылка истца на статью 35 Земельного кодекса РФ.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик указывает на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 02.02.2013.
Истец и треть лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводы, приведенные в возражениях на апелляционную жалобу, поддержал, просил решение суда первой инстанции оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, изучив материалы дела и дополнительно представленные доказательства, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спор по настоящему делу возник вследствие реализации права пользования находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 14:32:170103:578 площадью 2251 кв. м по адресу: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Ст. Ефремова, 52.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность предоставления земельных участков юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду.
На основании Распоряжения Главы муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) N 536-р от 03.05.2011 "О предоставлении в аренду земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов ООО "Завод базальтовых материалов" Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.05.2011.
В соответствии с пунктами 1.1, 3.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2251 кв. м с кадастровым номером 14:32:170103:578, находящийся по адресу: РС(Я), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Ст. Ефремова, 52, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома в границах, указанных в плане земельного участка, на срок с 03.05.2011 по 31.12.2013.
Договор аренды земельного участка от 03.05.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2011 за номером 14-14-11/014/2011-145, земельный участок фактически передан.
16 июня 2011 года между ООО "Завод базальтовых материалов" (сторона 1) и ООО "Северная строительная компания" (сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 со сроком действия 11 месяцев до 16.05.2012, согласно пункту 3.1 которого сторона 1 передает все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, являющегося предметом настоящего договора, стороне 2: подлинный договор аренды от 03.05.2011, постановление (распоряжение) N 5436-р от 03.05.2011, план земельного участка, а также иные документы, относящиеся к договору, по которому происходит передача прав и обязанностей. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом настоящего договора (пункт 5.1 договора).
ООО "Северная строительная компания" получено разрешение на строительство двух 18-квартирных жилых домов от 08.07.2011 N RU 14514000-137/11 со сроком действия до 08.07.2013, начато возведение объектов, в подтверждение чего представлены кадастровые паспорта объектов незавершенного строительства, технические паспорта на строения.
По истечении срока действия договора от 16.06.2011 стороны не пришли к соглашению о заключении договора на новый срок, в связи с чем истец обратился в суд о понуждении ответчика заключить договор на условиях договора аренды земельного участка от 03.05.2011.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Гражданским кодексом РФ понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении тех договоров, когда для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что договор от 16.06.2011 о понуждении которого просит истец, не является договором, подпадающим под действие статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить договор.
В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы, учитывает, что в договоре о передаче прав и обязанностей от 16.06.2011 по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 отсутствует соглашение сторон об обязанности заключить договор в последующем.
Ссылка истца в обоснование требований на положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ правильно отклонена судом первой инстанции.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Отклоняя ссылку истца на наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что истец не представил доказательств в подтверждение заключения ответчиком договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с другим лицом.
Суд апелляционной инстанции также считает правильной позицию суда первой инстанции относительно того, что в рассматриваемом случае положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ не подлежат применению также в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В силу статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В силу положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу статей 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Земельного кодекса РФ договор перенайма земельного участка, предоставленного в аренду на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Суд первой инстанции при толковании условий договора обоснованно установил, что договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенайм (передача) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, подлежащего государственной регистрации, и сделал правильный вывод о том, что в силу статей 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Земельного кодекса РФ на договор от 16.06.2011 распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Поскольку указанный договор не зарегистрирован в установленном порядке, что следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, суд первой инстанции правомерно посчитал его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей сторон. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают данные выводы суда первой инстанции и подлежат отклонению.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции правильно отклонил ссылку истца как на основание заявленных требований на положения статьи 35 Земельного кодекса РФ.
Статьей 35 Земельного кодекса РФ установлено правовое регулирование вопросов перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Вместе с тем истцом в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.
Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, для арендатора земельного участка, которым является ответчик, а не истец.
Истец не лишен иных способов защиты своих прав и законных интересов, доводы о понесенных затратах на произведенные работы по строительству объектов не могут быть приняты при рассмотрении настоящего спора.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Данное постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.Н.РЫЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2013 ПО ДЕЛУ N А58-4964/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2013 г. по делу N А58-4964/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мурзиной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод базальтовых материалов" об обязании заключить с истцом договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.06.2011 на срок до 31 декабря 2013 года,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям" муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия), (суд первой инстанции: Евсеева Е.А.),
при участии в судебном заседании:
от истца - не было,
от ответчика - Дегтярева М.И., представителя по доверенности б/н от 10.12.2012
от третьего лица - не было,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" (ОГРН 1021401044455, ИНН 1435127188, место нахождения: Республика Саха (Якутия) г. Якутск, ул. Петра Алексеева, 19, 3; далее - Общество, ООО "Северная строительная компания") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод базальтовых материалов" (ОГРН 1081431000628, ИНН 1431010647, место нахождения: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Заводская, 1; далее - Общество, ООО "Завод базальтовых материалов") об обязании заключить с истцом договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.06.2011 на срок до 31 декабря 2013 года,
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям" муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) (ОГРН 1051401420300, ИНН 1431008694, место нахождения: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Орджоникидзе, 26; далее - третье лицо, Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований общества отказано.
Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о том, что договор, о понуждении к заключению которого заявлено истцом, не является договором, подпадающим под действие статьи 445 Гражданского кодекса РФ, соответственно, у истца отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить договор.
Отклоняя ссылку истца на наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции указал на то, что истец не представил доказательств в подтверждение заключения ответчиком договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с другим лицом.
Суд первой инстанции установив, что договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенайм (передача) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, подлежащего государственной регистрации, сделал вывод о том, что в силу статей 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Земельного кодекса РФ на договор от 16.06.2011 распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Поскольку указанный договор не зарегистрирован в установленном порядке, суд посчитал его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей сторон.
Суд отклонил довод истца о применении при рассмотрении спора статьи 35 Земельного кодекса РФ, указав, что в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на объект.
ООО "Северная строительная компания", не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований общества, по мотивам неправильного применения судом статьи 421, пункта 4 статьи 445, статей 621, 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статей 26, 35 Земельного кодекса РФ, а также неполного исследования обстоятельств, имеющих значение по делу.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договора от 16.06.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, заключенного между ООО "Завод базальтовых материалов" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям, ООО "Северная строительная компания" переданы все права и обязанности по договору от 03.05.2011, то есть на весь срок аренды земельного участка - до 31.12.2013. Соответственно, в силу статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ истец вправе претендовать на заключение нового договора по истечении срока действия договора от 16.06.2011. Между тем обращение истца к ответчику о заключении договора с новым сроком действия осталось без ответа. В силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Поскольку договор от 16.06.2011 заключен между сторонами на срок 11 месяцев, он не подлежал государственной регистрации. В силу статей 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Земельного кодекса РФ требование об обязательной регистрации распространяется на договор перенайма земельного участка, предоставленного в аренду на срок более года.
По мнению заявителя, судом первой инстанции необоснованно отклонена ссылка истца на статью 35 Земельного кодекса РФ.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик указывает на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 02.02.2013.
Истец и треть лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводы, приведенные в возражениях на апелляционную жалобу, поддержал, просил решение суда первой инстанции оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, изучив материалы дела и дополнительно представленные доказательства, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спор по настоящему делу возник вследствие реализации права пользования находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 14:32:170103:578 площадью 2251 кв. м по адресу: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Ст. Ефремова, 52.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность предоставления земельных участков юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду.
На основании Распоряжения Главы муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) N 536-р от 03.05.2011 "О предоставлении в аренду земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов ООО "Завод базальтовых материалов" Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.05.2011.
В соответствии с пунктами 1.1, 3.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2251 кв. м с кадастровым номером 14:32:170103:578, находящийся по адресу: РС(Я), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Ст. Ефремова, 52, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома в границах, указанных в плане земельного участка, на срок с 03.05.2011 по 31.12.2013.
Договор аренды земельного участка от 03.05.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2011 за номером 14-14-11/014/2011-145, земельный участок фактически передан.
16 июня 2011 года между ООО "Завод базальтовых материалов" (сторона 1) и ООО "Северная строительная компания" (сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 со сроком действия 11 месяцев до 16.05.2012, согласно пункту 3.1 которого сторона 1 передает все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, являющегося предметом настоящего договора, стороне 2: подлинный договор аренды от 03.05.2011, постановление (распоряжение) N 5436-р от 03.05.2011, план земельного участка, а также иные документы, относящиеся к договору, по которому происходит передача прав и обязанностей. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом настоящего договора (пункт 5.1 договора).
ООО "Северная строительная компания" получено разрешение на строительство двух 18-квартирных жилых домов от 08.07.2011 N RU 14514000-137/11 со сроком действия до 08.07.2013, начато возведение объектов, в подтверждение чего представлены кадастровые паспорта объектов незавершенного строительства, технические паспорта на строения.
По истечении срока действия договора от 16.06.2011 стороны не пришли к соглашению о заключении договора на новый срок, в связи с чем истец обратился в суд о понуждении ответчика заключить договор на условиях договора аренды земельного участка от 03.05.2011.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Гражданским кодексом РФ понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении тех договоров, когда для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что договор от 16.06.2011 о понуждении которого просит истец, не является договором, подпадающим под действие статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить договор.
В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы, учитывает, что в договоре о передаче прав и обязанностей от 16.06.2011 по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 отсутствует соглашение сторон об обязанности заключить договор в последующем.
Ссылка истца в обоснование требований на положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ правильно отклонена судом первой инстанции.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Отклоняя ссылку истца на наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что истец не представил доказательств в подтверждение заключения ответчиком договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с другим лицом.
Суд апелляционной инстанции также считает правильной позицию суда первой инстанции относительно того, что в рассматриваемом случае положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ не подлежат применению также в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В силу статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В силу положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу статей 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Земельного кодекса РФ договор перенайма земельного участка, предоставленного в аренду на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Суд первой инстанции при толковании условий договора обоснованно установил, что договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенайм (передача) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, подлежащего государственной регистрации, и сделал правильный вывод о том, что в силу статей 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Земельного кодекса РФ на договор от 16.06.2011 распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Поскольку указанный договор не зарегистрирован в установленном порядке, что следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, суд первой инстанции правомерно посчитал его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей сторон. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают данные выводы суда первой инстанции и подлежат отклонению.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции правильно отклонил ссылку истца как на основание заявленных требований на положения статьи 35 Земельного кодекса РФ.
Статьей 35 Земельного кодекса РФ установлено правовое регулирование вопросов перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Вместе с тем истцом в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.
Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, для арендатора земельного участка, которым является ответчик, а не истец.
Истец не лишен иных способов защиты своих прав и законных интересов, доводы о понесенных затратах на произведенные работы по строительству объектов не могут быть приняты при рассмотрении настоящего спора.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Данное постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.Н.РЫЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)