Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Сериковой И.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.,
при участии:
от истца: Попкова Е.Н. (доверенность от 11.01.2013 г.)
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6503/2013) Северо-Западного фонда социальных инициатив
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2013 по делу N А56-68538/2012 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску Закрытого акционерного общества "БФА-Девелопмент"
к Северо-Западному фонду социальных инициатив
о взыскании,
установил:
Закрытое акционерное общество "БФА-Девелопмент" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Северо-Западному фонду социальных инициатив (далее - Фонд) о взыскании 202 500 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября по октябрь 2012 года по договору аренды от 01.07.2012 N 121Л-АК, 135 000 руб. штрафа за досрочное расторжение договора аренды от 01.07.2012 N 121Л-АК на основании пункта 6.6. договора, 61 762 руб. 50 коп. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.09.2012 по 15.11.2012.
Решением от 15.02.2013 г. иск удовлетворен.
Не согласившись с решением, Фонд обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на несоответствие переданного в аренду помещения требованиям пожарной безопасности, что, по мнению подателя жалобы, является доказательством наличия существенных недостатков, которые препятствовали в пользовании арендуемым помещением.
Податель жалобы ссылается на то, что 15.08.2012 г. Фонд направил Обществу уведомление о досрочном расторжении договора аренды, указав на необходимость принятия арендуемого помещения не позднее 01.09.2012 г., тогда как Общество отказалось от расторжения договора ранее 15.11.2012 г. в соответствии с п. 6.6 договора, согласно которому о расторжении договора арендатор обязан уведомить арендодателя не позднее 3 - месячного срока.
Кроме того, подателя жалобы оспаривает определение суда первой инстанции об отказе в объединении дела.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.
Фонд о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил. В судебном заседании представитель Общества возражала против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01.07.2012 между Обществом (арендодатель) и Фондом (арендатор) заключен договор аренды N 121Л-АК, согласно которому Фонду предоставлено на условиях аренды нежилое помещение N 52, общей площадью 112.5 кв. м, находящееся в здании Бизнес-центра "ЛИНКОР" по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская наб., д. 36, лит А, с целью размещения офиса.
Помещение передано Фонду по акту от 01.07.2012 г.
Договор аренды заключен на срок до 31.05.2013 г. (п. 1.5 договора).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер арендной платы определен п. 4.1 договора аренды и рассчитывается как сумма ставки аренды (135 000 руб. в месяц) и переменной составляющей (стоимость фактически потребленной арендатором электричества), которая подлежит оплате ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца аренды.
Пунктом 6.1. договора предусмотрены пени за нарушение сроков внесения платежей в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно п. 6.6. договора арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии письменного уведомления об этом арендодателя в срок не позднее 3-х месяцев до даты предстоящего расторжения. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора последний обязан выплатить арендодателю неустойку в виде штрафа в размере месячной арендной платы, предусмотренной п. 4.1 договора.
Письмом от 15.08.2012 г. N 32 Фонда уведомил Общество о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды с 01.09.2012 г. в связи с отсутствием возможности в дальнейшем оплачивать аренду спорного помещения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Фондом условий договора аренды в части внесения арендной платы за период с сентября по октябрь 2012 года, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, начислив неустойку за просрочку внесения арендной платы и неустойку в виде штрафа за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. При расчете задолженности истцом учтен платеж, внесенные Фондом в качестве предоплаты за последний месяц аренды.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из положений ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ, регламентирующих порядок исполнения обязательства, возникшего из договора аренды, признав доказанным размер задолженности.
Податель жалобы размер долга не оспаривает, полагает, что с момента (01.09.2012 г.), указанного в уведомлении от 15.08.2012 г. N 32, арендные отношения между сторонами прекращены.
Данные доводы ответчика не соответствуют условиям п. 6.6 договора, в соответствии с которым договор может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании письменного уведомления об этом арендодателя в срок не позднее 3-х месяцев до даты предстоящего расторжения.
Суд правомерно в соответствии с условиями договора аренды и положениями п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ указал на прекращение действия договора аренды с 15.11.2012 г., о чем Общество уведомило Фонд письмом от 21.08.2012 г. N 514.
В силу п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Принимая во внимание данную норму во взаимосвязи с положениями ст. 310 Гражданского кодекса РФ, апелляционный суд признал арендатора уклоняющимся от исполнения денежных обязательств, предусмотренных договором в период его действия.
До 15.11.2012 г. арендодатель не может быть признан уклоняющимся от приемки помещения, в связи с чем доводы жалобы в данной части не имеют правового значения для дела.
В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение. Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не представил.
Доводы жалобы о несоответствии переданного в аренду помещения требованиям пожарной безопасности не подтверждены надлежащими доказательствами и не могут служить правовыми основаниями для признания договора расторгнутым в одностороннем порядке с 01.09.2012 г.
Как правильно указал суд в решении, из материалов дела не следует, что арендатор обращался в адрес арендодателя с предложением о расторжении договора в связи с наличием недостатков переданного помещения в части пожарной безопасности.
Письмо Отдела надзорной деятельности Петроградского района ГУ МЧС по Санкт-Петербургу от 30.10.2012 N 2013-2-20-24, на которое ссылается ответчик в обоснование своих доводов, не может явиться надлежащим доказательством по делу. Как указано в письме, обследование помещений офиса 52 комнаты 26 (г. Санкт-Петербург, Петроградская наб., д. 36, кв. 73) проведено в порядке консультации юридических лиц и граждан по вопросам выполнения требований пожарной безопасности, установленных нормативными правовыми актами РФ. Данный документ составлен без участия представителя арендодателя и не имеет какой-либо юридической силу ввиду изложения в нем сведений консультативного характера.
Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все представленные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2013 г. по делу N А56-68538/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N А56-68538/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N А56-68538/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Сериковой И.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.,
при участии:
от истца: Попкова Е.Н. (доверенность от 11.01.2013 г.)
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6503/2013) Северо-Западного фонда социальных инициатив
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2013 по делу N А56-68538/2012 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску Закрытого акционерного общества "БФА-Девелопмент"
к Северо-Западному фонду социальных инициатив
о взыскании,
установил:
Закрытое акционерное общество "БФА-Девелопмент" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Северо-Западному фонду социальных инициатив (далее - Фонд) о взыскании 202 500 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября по октябрь 2012 года по договору аренды от 01.07.2012 N 121Л-АК, 135 000 руб. штрафа за досрочное расторжение договора аренды от 01.07.2012 N 121Л-АК на основании пункта 6.6. договора, 61 762 руб. 50 коп. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.09.2012 по 15.11.2012.
Решением от 15.02.2013 г. иск удовлетворен.
Не согласившись с решением, Фонд обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на несоответствие переданного в аренду помещения требованиям пожарной безопасности, что, по мнению подателя жалобы, является доказательством наличия существенных недостатков, которые препятствовали в пользовании арендуемым помещением.
Податель жалобы ссылается на то, что 15.08.2012 г. Фонд направил Обществу уведомление о досрочном расторжении договора аренды, указав на необходимость принятия арендуемого помещения не позднее 01.09.2012 г., тогда как Общество отказалось от расторжения договора ранее 15.11.2012 г. в соответствии с п. 6.6 договора, согласно которому о расторжении договора арендатор обязан уведомить арендодателя не позднее 3 - месячного срока.
Кроме того, подателя жалобы оспаривает определение суда первой инстанции об отказе в объединении дела.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.
Фонд о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил. В судебном заседании представитель Общества возражала против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01.07.2012 между Обществом (арендодатель) и Фондом (арендатор) заключен договор аренды N 121Л-АК, согласно которому Фонду предоставлено на условиях аренды нежилое помещение N 52, общей площадью 112.5 кв. м, находящееся в здании Бизнес-центра "ЛИНКОР" по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская наб., д. 36, лит А, с целью размещения офиса.
Помещение передано Фонду по акту от 01.07.2012 г.
Договор аренды заключен на срок до 31.05.2013 г. (п. 1.5 договора).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер арендной платы определен п. 4.1 договора аренды и рассчитывается как сумма ставки аренды (135 000 руб. в месяц) и переменной составляющей (стоимость фактически потребленной арендатором электричества), которая подлежит оплате ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца аренды.
Пунктом 6.1. договора предусмотрены пени за нарушение сроков внесения платежей в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно п. 6.6. договора арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии письменного уведомления об этом арендодателя в срок не позднее 3-х месяцев до даты предстоящего расторжения. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора последний обязан выплатить арендодателю неустойку в виде штрафа в размере месячной арендной платы, предусмотренной п. 4.1 договора.
Письмом от 15.08.2012 г. N 32 Фонда уведомил Общество о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды с 01.09.2012 г. в связи с отсутствием возможности в дальнейшем оплачивать аренду спорного помещения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Фондом условий договора аренды в части внесения арендной платы за период с сентября по октябрь 2012 года, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, начислив неустойку за просрочку внесения арендной платы и неустойку в виде штрафа за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. При расчете задолженности истцом учтен платеж, внесенные Фондом в качестве предоплаты за последний месяц аренды.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из положений ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ, регламентирующих порядок исполнения обязательства, возникшего из договора аренды, признав доказанным размер задолженности.
Податель жалобы размер долга не оспаривает, полагает, что с момента (01.09.2012 г.), указанного в уведомлении от 15.08.2012 г. N 32, арендные отношения между сторонами прекращены.
Данные доводы ответчика не соответствуют условиям п. 6.6 договора, в соответствии с которым договор может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании письменного уведомления об этом арендодателя в срок не позднее 3-х месяцев до даты предстоящего расторжения.
Суд правомерно в соответствии с условиями договора аренды и положениями п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ указал на прекращение действия договора аренды с 15.11.2012 г., о чем Общество уведомило Фонд письмом от 21.08.2012 г. N 514.
В силу п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Принимая во внимание данную норму во взаимосвязи с положениями ст. 310 Гражданского кодекса РФ, апелляционный суд признал арендатора уклоняющимся от исполнения денежных обязательств, предусмотренных договором в период его действия.
До 15.11.2012 г. арендодатель не может быть признан уклоняющимся от приемки помещения, в связи с чем доводы жалобы в данной части не имеют правового значения для дела.
В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение. Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не представил.
Доводы жалобы о несоответствии переданного в аренду помещения требованиям пожарной безопасности не подтверждены надлежащими доказательствами и не могут служить правовыми основаниями для признания договора расторгнутым в одностороннем порядке с 01.09.2012 г.
Как правильно указал суд в решении, из материалов дела не следует, что арендатор обращался в адрес арендодателя с предложением о расторжении договора в связи с наличием недостатков переданного помещения в части пожарной безопасности.
Письмо Отдела надзорной деятельности Петроградского района ГУ МЧС по Санкт-Петербургу от 30.10.2012 N 2013-2-20-24, на которое ссылается ответчик в обоснование своих доводов, не может явиться надлежащим доказательством по делу. Как указано в письме, обследование помещений офиса 52 комнаты 26 (г. Санкт-Петербург, Петроградская наб., д. 36, кв. 73) проведено в порядке консультации юридических лиц и граждан по вопросам выполнения требований пожарной безопасности, установленных нормативными правовыми актами РФ. Данный документ составлен без участия представителя арендодателя и не имеет какой-либо юридической силу ввиду изложения в нем сведений консультативного характера.
Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все представленные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2013 г. по делу N А56-68538/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)