Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2013 по делу N А76-2660/2013 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Кателкина Константина Николаевича - Гаврилова Людмила Анатольевна (доверенность от 02.02.2013 б/н);
- общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" - Кудрин Владимир Иванович (доверенность от 12.09.2012 б/н);
- Бородулина Дмитрия Григорьевича - Могилева Алия Дмитриевна (доверенность от 13.11.2012 N 3Д2343).
Индивидуальный предприниматель Кателкин Константин Николаевич (далее - ИП Кателкин К.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" (далее - ООО "УралТех-Сервис", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 1186-р от 01.07.2005 в размере 301 392 руб. 56 коп., в том числе суммы основного долга в размере 292 900 руб. 43 коп. за период с июля 2012 по 31.05.2013, процентов за пользование чужими денежными средствам в размере 8 492 руб. 13 коп. за период с 26.07.2012 по 01.06.2013; расторжении договора аренды N 1185-р от 01.07.2005; выселении из арендуемого помещения N 6, общ. пл. 44,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга д. 40 (с учетом уточнения искового заявления, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 31-32).
Определением от 20.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Бородулин Дмитрий Григорьевич (далее - ИП Бородулин Д.Г.) (л.д. 1-7 т. 1).
Определением от 11.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - ТУФАУГИ в Челябинской области, третье лицо), Федеральное государственное унитарное предприятие "Ресурс" (далее - ФГУП "Ресурс", третье лицо) л.д. 107-108 т. 1).
Решением суда первой инстанции от 27.06.2013 (резолютивная часть от 21.06.2013) с учетом определения об исправлении опечатки от 27.06.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму долга в размере 292 900 руб. 43 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 492 руб. 13 коп. Суд выселил ответчика ООО "УралТех-Сервис", из арендуемого помещения N 6, общей площадью 44 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40, а также распределил судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.
В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 1186-р от 01.07.2005 отказано (т. 2 л.д. 55-71).
В апелляционной жалобе ООО "УралТех-Сервис" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда изменить в части взыскания суммы основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами; отменить решение в части выселения ООО "УралТех-Сервис" из арендуемого помещения N 6.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению подателя жалобы, Бородулин Д.Г., привлеченный к участию в качестве третьего лица имел возможность самостоятельно обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за свою долю в помещении. Кроме того, судом не дана критическая оценка представленному истцом в материалы дела соглашению о совместном использовании имущества от 11.10.2012.
Апеллянт не согласен с выводом суда об общей сумме долга. В представленном истцом отчете об оценке рыночной стоимости аренды квадратного метра указана одинаковая стоимость аренды первого этажа и подвала, чего, по мнению подателя жалобы не может быть, поскольку спорное помещение находится не на первом этаже.
Ответчик полагает, что направление арендодателем уведомления об увеличении суммы аренды недостаточно без подписания с обществом дополнительного соглашения к договору.
По мнению подателя жалобы, у суда не было оснований учитывать, что арендная плата может быть изменена на основании п. 4.3 договора аренды, так как согласно дополнительному соглашению N 5 от 16.06.2011 п. 4.3 договора изменен.
Как полагает апеллянт, у суда первой инстанции не было оснований для вывода о том, что ответчик уклонялся от подписания соглашений и оплаты аренды помещения, поскольку истцом не представлено доказательств надлежащего извещения ООО "УралТех-Сервис" о смене собственников и об увеличении арендной платы.
Кроме того, ответчик полагает, что истец был не вправе требовать оплаты аренды за май 2013, поскольку 17.05.2013 зарегистрирован переход права к новому собственнику 1/2 доли в праве общей долевой собственности.
В материалы дела приобщены документы, которые не имеют отношения к настоящему судебному разбирательству, поскольку они касаются другого помещения, арендованного по другому договору.
Апеллянт утверждает, что уведомление о расторжении договора ООО "УралТех-Сервис" не получало, истец доказательств вручения указанного уведомления ответчику в материалы дела не предоставил, что свидетельствует об отсутствии оснований для выселения.
К дате судебного заседания отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ФГУП "Ресурс" и ТУФАУГИ в Челябинской области не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представители истца и третьего лица возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, дали пояснения в обоснование своих возражений.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ТУ ФАУГИ по Челябинской области (арендодатель), ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 1136р от 01.07.2005 (л.д. 16-17 т. 1), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение N 6, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40, подвал, общей площадью 47,5 кв. м, согласно копии поэтажного плана и экспликации Челябинского управления ОГУП "Обл.ЦТИ" от 30.04.2004.
Имущество передается в аренду для использования под кофейню с названием "Кофеварка" (пункт 1.2.).
Пунктом 1.3 договора срок аренды устанавливается с 01.07.2005 до 25.07.2006.
Как следует и п. 2.4 арендодатель обязан передать недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 по акту приема-передачи (приложение 2).
Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (приложение 1). Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплаченному.
Пунктом 4.2 договора установлено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% на расчетный счет (далее по тексту).
На основании п. 4.3 договора арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения, а также в случае принятия нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
Арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. В течение 10 календарных дней с момента получения уведомления, арендатор подписывает соглашение об изменении арендной платы и направляет его арендодателю. Изменение арендной платы считается принятым с даты, указанной в соглашении.
Помещение было передано арендодателем и принято арендатором по акту приема-передачи от 01.07.2005 (л.д. 20 т. 1).
К указанному договору сторонами подписаны дополнительные соглашения от 01.10.2008, (л.д. 18 т. 1), от 24.12.2009, (л.д. 19 т. 1), от 01.07.2005 (л.д. 21 т. 1), согласно которым стороны внесли изменения в п. 4.1 договора.
Согласно дополнительному соглашению от 02.06.2010 (л.д. 22-23 т. 1), арендная плата в месяц составляет: 5 500 руб., арендная плата в год составляет 66 000 руб.
Ранее имущество, переданное по договору аренды от 01.07.2005 N 1186-р, являлось собственностью Российской Федерации.
С октября 2012 нежилое помещение N 6 назначение: нежилое, площадь 44,00 кв. м, подвал, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга д. 40, принадлежит Бородулину Д.Г. (общая долевая собственность 1/2), и Кателкину К.Н., (общая долевая собственность 1/2), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 088571 от 10.10.2012, N 034847 от 26.07.2012 (л.д. 33, 99 т. 1).
Дополнительным соглашением от 29.10.2012 (л.д. 27 т. 2) истец предложил ответчику внести изменения в преамбулу договора, согласно которому арендодатель именуется в дальнейшем Кателкин К.Н.
Пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендная плата установлена на основании отчета оценщика N 060/2012 от 01.10.2012 ИП Подрезов Н.В. (далее по тексту), арендная плата составляет 41 052 руб. без НДС в месяц. В арендную плату не включены оплата за коммунальные услуги, электроэнергию, плата за вредное воздействие на окружающую среду, которые арендатор оплачивает самостоятельно организациям, предоставляющим такие услуги".
Пункт 4.3 договора аренды читать в следующей редакции: "арендодатель имеет право изменять размер арендной платы за предоставляемые помещения в одностороннем порядке в размере не менее 10%, но не чаще одного раза в год, уведомив арендатора о предстоящем изменении арендной платы за 10 дней. Стороны обязуются оформлять данное изменение в виде дополнительного соглашения к настоящему договору. В случае несогласия с изменением арендной платы арендатор должен в течение 10 (десяти) дней после получения уведомления об изменении арендной платы письменно уведомить арендодателя о своем несогласии. В течение 30 дней после получения от арендатора уведомления о несогласии с изменением арендной платы арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора, расторгнув его без обращения в суд. При этом датой расторжения договора считается 30-ый день после получения арендатором уведомления арендодателя об одностороннем отказе. В случае не направления арендатором уведомления о несогласии с арендной платой в установленный выше срок, согласие арендатора на изменение арендной платы считается полученным.
Уведомлением истец известил ответчика об увеличении размера арендной платы с 10.11.2012 и необходимости подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 01.07.2005 N 1186-р (л.д. 28 т. 2).
Указанное соглашение и уведомление были получены ответчиком, о чем свидетельствует отметка о получении документов представителем ответчика 29.10.2012. (л.д. 38-44 т. 2).
Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате задолженности (л.д. 37 т. 2).
Факт получения указанных документов ответчиком отрицается.
Из материалов дела следует также, что на основании соглашения о совместном использовании имущества от 11.10.2012, подписанного между Кателкиным К.Н. и Бородулиным Д.Г., стороны договорились о совместном использовании нежилых помещений:
- - N 6, общ. пл. - 44,0 кв. м, расположенного в подвале задания, находящегося по адресу г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40;
- - N 7, общ. пл. - 104, 4 кв. м, расположенного на 1-м этаже здания, находящегося по адресу г. Челябинск, ул. Цвиллинга 40 (л.д. 76-77 т. 1).
Пунктом 2.1 соглашения установлено, что все денежные средства, получаемые с арендаторов совместного имущества, перечисляются на счет Кателкина К.Н.
На основании п. 2.3 соглашения все задолженности по арендной плате, а также иных договоров имеет право взыскивать Кателкин К.Н.
В материалы дела представлен отчет N 060/2012 об оценке рыночной стоимости ставки арендной объектов недвижимого имущества (л.д. 80-97 т. 2) согласно которому среднерыночная арендная ставка 1 кв. м в месяц нежилого помещения на 1-м этаже и в подвале по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга д. 40 составляет 933 руб. за 1 кв. м (л.д. 80-98 т. 1).
Уведомлением Кателкин К.Н. и Бородулин Д.Г. известили ответчика о расторжении договора с 15.03.2013. по основаниям ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - л.д. 25 т. 1).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору явилось основанием для обращения истца с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того что ответчик, доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате задолженности в размере 292 900 руб. 43 коп. суду не представил. Расчет процентов был принят судом как соответствующий последствиям неисполнения основного обязательства и арифметически верный. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ судом не установлено. Отклоняя доводы о неправомерном увеличении размера арендной платы суд первой инстанции исходил из того, что из условий договора следует, что арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости размера арендной платы арендуемого помещения. Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора в судебном порядке суд исходил из того, что указанный договор прекратил свое действие в силу положений ст. 610 ГК РФ. В соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ суд признал подлежащими удовлетворению требования истца о выселении из занимаемого помещения, сославшись на надлежащее уведомление арендатора о расторжении договора.
Выводы суда в обжалуемой части правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между предпринимателями Кателкиным К.Н., Бородулиным Д.Г. и обществом "УралТех-Сервис" возникли на основании договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р.
Договор аренды от 01.07.2005 N 1186-р является заключенным, признаков ничтожности не содержит. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 ГК РФ "Аренда".
На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Первоначально договор аренды от 01.07.2005 N 1186-р был заключен обществом "УралТех-Сервис" с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, затем права и обязанности арендодателя по договору были переданы федеральному государственному унитарному предприятию "Ресурс", далее в связи с выкупом помещения N 6 по договору купли-продажи от 27.06.2012 N 05/2012-КП/Ч предпринимателем Кателкиным К.Н. (право собственности зарегистрировано 26.07.2012 - т. 1, л.д. 47-51) последний заступил на место арендодателя, впоследствии предприниматель Кателкин К.Н. продал 1/2 долю в праве собственности на помещение N 6 по договору купли-продажи от 18.09.2012 N 2 предпринимателю Бородулину Д.Г. (право собственности зарегистрировано 10.10.2012 - т. 1, л.д. 33), который также заступил на место арендодателя.
Довод общества "УралТех-Строй" относительно того, что в рассматриваемом случае истец - предприниматель Кателкин К.Н. не вправе взыскивать задолженность по арендной плате в полном объеме, поскольку является не единственным собственником помещения N 6, судом первой инстанции рассмотрен и правомерно отклонен в связи с наличием между Кателкиным К.Н. и Бородулиным Д.Г. соглашения от 11.10.2012 о совместном использовании имущества, по условиям которого Кателкин К.Н. имеет право взыскивать задолженность по арендной плате в отношении спорного помещения, более того, все денежные средства, получаемые с арендаторов, перечисляются на счет Кателкина К.Н.
Оснований для критической оценки соглашения от 11.10.2012, на чем настаивает апеллянт в жалобе, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Из материалов дела следует, что во исполнение условий договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р обществу "УралТех-Сервис" передано помещение N 6, однако общество свои обязательства по внесению арендной платы в спорный период времени с 26.07.2012 по 31.05.2013 надлежащим образом не исполнило, доказательства погашения задолженности в какой-либо сумме в материалах дела отсутствуют.
Представленный истцом расчет арендной платы суд первой инстанции признал соответствующим условиям договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р, арифметически правильным.
За спорный период времени с 26.07.2012 по 10.11.2012 истец рассчитал арендную плату, исходя из размера 5 500 руб. 00 коп. в месяц в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 02.06.2010 к договору аренды от 01.07.2005 N 1186-р.
За спорный период времени с 11.11.2012 по 31.03.2012 истец рассчитал арендную плату, исходя из размера 933 руб. за 1 кв. м в месяц (41 052 руб. в месяц) на основании уведомления от 29.10.2012 об увеличении арендной платы.
Рыночная стоимость одного квадратного метра определена истцом на основании отчета об оценке арендуемого имущества, из которого усматривается, что рыночная стоимость сданного в аренду имущества объекта увеличилась, следовательно, у арендодателя возникло право и основание для изменения арендной платы, на что истец направлял уведомления об изменении арендной платы.
Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованном указании в отчете об оценке одинаковой рыночной стоимости аренды квадратного метра для первого этажа и подвала отклоняются апелляционной коллегией, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, опровергающих указанное обстоятельство. Сомнение представителя ответчика в достоверности стоимости одного квадратного метра, определенного в отчете об оценке, таковым доказательством не является (ст. 68 АПК РФ).
Расчет истца правомерно признан судом первой инстанции обоснованным, поскольку право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы за предоставляемые помещения в размере не менее 10%, но не чаще одного раза в год, уведомив арендатора о предстоящем изменении арендной платы за 10 дней предусмотрено пунктом 4.3 договора.
Ссылки на наличие иной редакции указанного пункта не подтверждены соответствующими доказательствами.
Уведомлением (л.д. 28 т. 2) истец известил ответчика о том, что с 10.11.2012 арендная плата по договору от 01.07.2005 N 1186-р составляет 933 руб. за кв. м в месяц. Данное уведомление получено ответчиком 29.10.2012, о чем свидетельствует отметка на документе о получении 29.10.2012 уведомления и дополнительного соглашения к договору аренды от 01.07.2005 N 1186-р.
После получения уведомления об увеличении размера арендной платы до 933 руб. за 1 кв. м ответчик продолжал пользоваться помещением N 6 без каких-либо возражений, не вернув его арендодателю.
Довод апеллянта о том, что в период с 11.11.2012 по 31.03.2012 размер арендной платы должен быть рассчитан, исходя из размера 5 500 руб. в месяц на основании дополнительного соглашения от 02.10.2010 N 1186-р, отклоняется судебной коллегией как несостоятельный, противоречащий условиям договора.
В рассматриваемом случае арендодатель реализовал предоставленное ему договором право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
С учетом изложенного, расчет истца, принятый судом первой инстанции является арифметически верным, оснований для его критической оценки не имеется.
Доводы подателя апелляционной жалобы о неправомерном включении в период расчета задолженности за май 2013 года, в то время, как по информации ответчика истец продал иному лицу свою долю в праве собственности на спорное помещение, подлежат отклонению с учетом правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, начисленными на сумму долга, является обоснованным по праву.
Судом первой инстанции обоснованно признаны подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 492 руб. 13 коп. исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка России 8,25%, действующей на день подачи иска.
Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Принимая во внимание названные выше нормы закона, суд апелляционной инстанции исходит из того, что уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.
С учетом изложенного, срок, определяемый в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной.
Арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление (л.д. 25 т. 1), согласно которому Бородулин Д.Г. и Кателкин К.Н. уведомили ответчика о расторжении договора аренды N 1186-р от 01.07.2005 с 15 марта 2013 года, а также предложили освободить занимаемое помещение и передать по акту приема-передачи. Из содержания указанных писем следует, что истец предупредил ответчика, что отказывается от договора.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика оспаривает факт получения указанного уведомления.
Доводы апеллянта о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований о выселении ответчика из спорного помещения, подлежит отклонению в силу следующего.
Спор между сторонами по настоящему делу возбужден в феврале 2013 года, в материалах дела имеется уведомление о получении ответчиком копии определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении настоящего дела 04.03.2013.
В ходе рассмотрения указанного дела была четко выражена воля истца на возврат переданного ответчику недвижимого имущества. По состоянию на момент оглашения резолютивной части решения судом первой инстанции по настоящему делу (21.06.2013) прошло достаточно времени для того, чтобы считать интерес ответчика в получении заведомого предупреждения об отказе истца от продления с ним дальнейших отношений должным образом защищенным.
Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ, кроме предупреждения об отказе от договора аренды, иных требований от участников арендных отношений не содержат. Достаточно, чтобы сторона выразила свою волю прекратить правоотношение, нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ, устанавливающей необходимость заведомого направления такого отказа, - защита интереса арендатора в том, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта, в рассматриваемом случае - земельного участка. Из положений п. 2 ст. 610 ГК РФ следует, что после получения соответствующего предупреждения, арендатор освободит (вернет) объект.
Таким образом, требования истца как арендодателя, в силу ст. 622 ГК РФ являются обоснованными.
Доводы подателя апелляционной жалобы о неполучении уведомления и несоблюдении истцом досудебной процедуры расторжения договора подлежат отклонению как необоснованные.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "УралТех-Сервис".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2013 по делу N А76-2660/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2013 N 18АП-8623/2013 ПО ДЕЛУ N А76-2660/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2013 г. N 18АП-8623/2013
Дело N А76-2660/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2013 по делу N А76-2660/2013 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Кателкина Константина Николаевича - Гаврилова Людмила Анатольевна (доверенность от 02.02.2013 б/н);
- общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" - Кудрин Владимир Иванович (доверенность от 12.09.2012 б/н);
- Бородулина Дмитрия Григорьевича - Могилева Алия Дмитриевна (доверенность от 13.11.2012 N 3Д2343).
Индивидуальный предприниматель Кателкин Константин Николаевич (далее - ИП Кателкин К.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" (далее - ООО "УралТех-Сервис", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 1186-р от 01.07.2005 в размере 301 392 руб. 56 коп., в том числе суммы основного долга в размере 292 900 руб. 43 коп. за период с июля 2012 по 31.05.2013, процентов за пользование чужими денежными средствам в размере 8 492 руб. 13 коп. за период с 26.07.2012 по 01.06.2013; расторжении договора аренды N 1185-р от 01.07.2005; выселении из арендуемого помещения N 6, общ. пл. 44,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга д. 40 (с учетом уточнения искового заявления, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 31-32).
Определением от 20.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Бородулин Дмитрий Григорьевич (далее - ИП Бородулин Д.Г.) (л.д. 1-7 т. 1).
Определением от 11.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - ТУФАУГИ в Челябинской области, третье лицо), Федеральное государственное унитарное предприятие "Ресурс" (далее - ФГУП "Ресурс", третье лицо) л.д. 107-108 т. 1).
Решением суда первой инстанции от 27.06.2013 (резолютивная часть от 21.06.2013) с учетом определения об исправлении опечатки от 27.06.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму долга в размере 292 900 руб. 43 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 492 руб. 13 коп. Суд выселил ответчика ООО "УралТех-Сервис", из арендуемого помещения N 6, общей площадью 44 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40, а также распределил судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.
В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 1186-р от 01.07.2005 отказано (т. 2 л.д. 55-71).
В апелляционной жалобе ООО "УралТех-Сервис" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда изменить в части взыскания суммы основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами; отменить решение в части выселения ООО "УралТех-Сервис" из арендуемого помещения N 6.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению подателя жалобы, Бородулин Д.Г., привлеченный к участию в качестве третьего лица имел возможность самостоятельно обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за свою долю в помещении. Кроме того, судом не дана критическая оценка представленному истцом в материалы дела соглашению о совместном использовании имущества от 11.10.2012.
Апеллянт не согласен с выводом суда об общей сумме долга. В представленном истцом отчете об оценке рыночной стоимости аренды квадратного метра указана одинаковая стоимость аренды первого этажа и подвала, чего, по мнению подателя жалобы не может быть, поскольку спорное помещение находится не на первом этаже.
Ответчик полагает, что направление арендодателем уведомления об увеличении суммы аренды недостаточно без подписания с обществом дополнительного соглашения к договору.
По мнению подателя жалобы, у суда не было оснований учитывать, что арендная плата может быть изменена на основании п. 4.3 договора аренды, так как согласно дополнительному соглашению N 5 от 16.06.2011 п. 4.3 договора изменен.
Как полагает апеллянт, у суда первой инстанции не было оснований для вывода о том, что ответчик уклонялся от подписания соглашений и оплаты аренды помещения, поскольку истцом не представлено доказательств надлежащего извещения ООО "УралТех-Сервис" о смене собственников и об увеличении арендной платы.
Кроме того, ответчик полагает, что истец был не вправе требовать оплаты аренды за май 2013, поскольку 17.05.2013 зарегистрирован переход права к новому собственнику 1/2 доли в праве общей долевой собственности.
В материалы дела приобщены документы, которые не имеют отношения к настоящему судебному разбирательству, поскольку они касаются другого помещения, арендованного по другому договору.
Апеллянт утверждает, что уведомление о расторжении договора ООО "УралТех-Сервис" не получало, истец доказательств вручения указанного уведомления ответчику в материалы дела не предоставил, что свидетельствует об отсутствии оснований для выселения.
К дате судебного заседания отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ФГУП "Ресурс" и ТУФАУГИ в Челябинской области не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представители истца и третьего лица возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, дали пояснения в обоснование своих возражений.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ТУ ФАУГИ по Челябинской области (арендодатель), ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 1136р от 01.07.2005 (л.д. 16-17 т. 1), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение N 6, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40, подвал, общей площадью 47,5 кв. м, согласно копии поэтажного плана и экспликации Челябинского управления ОГУП "Обл.ЦТИ" от 30.04.2004.
Имущество передается в аренду для использования под кофейню с названием "Кофеварка" (пункт 1.2.).
Пунктом 1.3 договора срок аренды устанавливается с 01.07.2005 до 25.07.2006.
Как следует и п. 2.4 арендодатель обязан передать недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 по акту приема-передачи (приложение 2).
Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (приложение 1). Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплаченному.
Пунктом 4.2 договора установлено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% на расчетный счет (далее по тексту).
На основании п. 4.3 договора арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения, а также в случае принятия нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
Арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. В течение 10 календарных дней с момента получения уведомления, арендатор подписывает соглашение об изменении арендной платы и направляет его арендодателю. Изменение арендной платы считается принятым с даты, указанной в соглашении.
Помещение было передано арендодателем и принято арендатором по акту приема-передачи от 01.07.2005 (л.д. 20 т. 1).
К указанному договору сторонами подписаны дополнительные соглашения от 01.10.2008, (л.д. 18 т. 1), от 24.12.2009, (л.д. 19 т. 1), от 01.07.2005 (л.д. 21 т. 1), согласно которым стороны внесли изменения в п. 4.1 договора.
Согласно дополнительному соглашению от 02.06.2010 (л.д. 22-23 т. 1), арендная плата в месяц составляет: 5 500 руб., арендная плата в год составляет 66 000 руб.
Ранее имущество, переданное по договору аренды от 01.07.2005 N 1186-р, являлось собственностью Российской Федерации.
С октября 2012 нежилое помещение N 6 назначение: нежилое, площадь 44,00 кв. м, подвал, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга д. 40, принадлежит Бородулину Д.Г. (общая долевая собственность 1/2), и Кателкину К.Н., (общая долевая собственность 1/2), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 088571 от 10.10.2012, N 034847 от 26.07.2012 (л.д. 33, 99 т. 1).
Дополнительным соглашением от 29.10.2012 (л.д. 27 т. 2) истец предложил ответчику внести изменения в преамбулу договора, согласно которому арендодатель именуется в дальнейшем Кателкин К.Н.
Пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендная плата установлена на основании отчета оценщика N 060/2012 от 01.10.2012 ИП Подрезов Н.В. (далее по тексту), арендная плата составляет 41 052 руб. без НДС в месяц. В арендную плату не включены оплата за коммунальные услуги, электроэнергию, плата за вредное воздействие на окружающую среду, которые арендатор оплачивает самостоятельно организациям, предоставляющим такие услуги".
Пункт 4.3 договора аренды читать в следующей редакции: "арендодатель имеет право изменять размер арендной платы за предоставляемые помещения в одностороннем порядке в размере не менее 10%, но не чаще одного раза в год, уведомив арендатора о предстоящем изменении арендной платы за 10 дней. Стороны обязуются оформлять данное изменение в виде дополнительного соглашения к настоящему договору. В случае несогласия с изменением арендной платы арендатор должен в течение 10 (десяти) дней после получения уведомления об изменении арендной платы письменно уведомить арендодателя о своем несогласии. В течение 30 дней после получения от арендатора уведомления о несогласии с изменением арендной платы арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора, расторгнув его без обращения в суд. При этом датой расторжения договора считается 30-ый день после получения арендатором уведомления арендодателя об одностороннем отказе. В случае не направления арендатором уведомления о несогласии с арендной платой в установленный выше срок, согласие арендатора на изменение арендной платы считается полученным.
Уведомлением истец известил ответчика об увеличении размера арендной платы с 10.11.2012 и необходимости подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 01.07.2005 N 1186-р (л.д. 28 т. 2).
Указанное соглашение и уведомление были получены ответчиком, о чем свидетельствует отметка о получении документов представителем ответчика 29.10.2012. (л.д. 38-44 т. 2).
Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате задолженности (л.д. 37 т. 2).
Факт получения указанных документов ответчиком отрицается.
Из материалов дела следует также, что на основании соглашения о совместном использовании имущества от 11.10.2012, подписанного между Кателкиным К.Н. и Бородулиным Д.Г., стороны договорились о совместном использовании нежилых помещений:
- - N 6, общ. пл. - 44,0 кв. м, расположенного в подвале задания, находящегося по адресу г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40;
- - N 7, общ. пл. - 104, 4 кв. м, расположенного на 1-м этаже здания, находящегося по адресу г. Челябинск, ул. Цвиллинга 40 (л.д. 76-77 т. 1).
Пунктом 2.1 соглашения установлено, что все денежные средства, получаемые с арендаторов совместного имущества, перечисляются на счет Кателкина К.Н.
На основании п. 2.3 соглашения все задолженности по арендной плате, а также иных договоров имеет право взыскивать Кателкин К.Н.
В материалы дела представлен отчет N 060/2012 об оценке рыночной стоимости ставки арендной объектов недвижимого имущества (л.д. 80-97 т. 2) согласно которому среднерыночная арендная ставка 1 кв. м в месяц нежилого помещения на 1-м этаже и в подвале по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга д. 40 составляет 933 руб. за 1 кв. м (л.д. 80-98 т. 1).
Уведомлением Кателкин К.Н. и Бородулин Д.Г. известили ответчика о расторжении договора с 15.03.2013. по основаниям ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - л.д. 25 т. 1).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору явилось основанием для обращения истца с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того что ответчик, доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате задолженности в размере 292 900 руб. 43 коп. суду не представил. Расчет процентов был принят судом как соответствующий последствиям неисполнения основного обязательства и арифметически верный. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ судом не установлено. Отклоняя доводы о неправомерном увеличении размера арендной платы суд первой инстанции исходил из того, что из условий договора следует, что арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости размера арендной платы арендуемого помещения. Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора в судебном порядке суд исходил из того, что указанный договор прекратил свое действие в силу положений ст. 610 ГК РФ. В соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ суд признал подлежащими удовлетворению требования истца о выселении из занимаемого помещения, сославшись на надлежащее уведомление арендатора о расторжении договора.
Выводы суда в обжалуемой части правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между предпринимателями Кателкиным К.Н., Бородулиным Д.Г. и обществом "УралТех-Сервис" возникли на основании договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р.
Договор аренды от 01.07.2005 N 1186-р является заключенным, признаков ничтожности не содержит. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 ГК РФ "Аренда".
На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Первоначально договор аренды от 01.07.2005 N 1186-р был заключен обществом "УралТех-Сервис" с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, затем права и обязанности арендодателя по договору были переданы федеральному государственному унитарному предприятию "Ресурс", далее в связи с выкупом помещения N 6 по договору купли-продажи от 27.06.2012 N 05/2012-КП/Ч предпринимателем Кателкиным К.Н. (право собственности зарегистрировано 26.07.2012 - т. 1, л.д. 47-51) последний заступил на место арендодателя, впоследствии предприниматель Кателкин К.Н. продал 1/2 долю в праве собственности на помещение N 6 по договору купли-продажи от 18.09.2012 N 2 предпринимателю Бородулину Д.Г. (право собственности зарегистрировано 10.10.2012 - т. 1, л.д. 33), который также заступил на место арендодателя.
Довод общества "УралТех-Строй" относительно того, что в рассматриваемом случае истец - предприниматель Кателкин К.Н. не вправе взыскивать задолженность по арендной плате в полном объеме, поскольку является не единственным собственником помещения N 6, судом первой инстанции рассмотрен и правомерно отклонен в связи с наличием между Кателкиным К.Н. и Бородулиным Д.Г. соглашения от 11.10.2012 о совместном использовании имущества, по условиям которого Кателкин К.Н. имеет право взыскивать задолженность по арендной плате в отношении спорного помещения, более того, все денежные средства, получаемые с арендаторов, перечисляются на счет Кателкина К.Н.
Оснований для критической оценки соглашения от 11.10.2012, на чем настаивает апеллянт в жалобе, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Из материалов дела следует, что во исполнение условий договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р обществу "УралТех-Сервис" передано помещение N 6, однако общество свои обязательства по внесению арендной платы в спорный период времени с 26.07.2012 по 31.05.2013 надлежащим образом не исполнило, доказательства погашения задолженности в какой-либо сумме в материалах дела отсутствуют.
Представленный истцом расчет арендной платы суд первой инстанции признал соответствующим условиям договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р, арифметически правильным.
За спорный период времени с 26.07.2012 по 10.11.2012 истец рассчитал арендную плату, исходя из размера 5 500 руб. 00 коп. в месяц в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 02.06.2010 к договору аренды от 01.07.2005 N 1186-р.
За спорный период времени с 11.11.2012 по 31.03.2012 истец рассчитал арендную плату, исходя из размера 933 руб. за 1 кв. м в месяц (41 052 руб. в месяц) на основании уведомления от 29.10.2012 об увеличении арендной платы.
Рыночная стоимость одного квадратного метра определена истцом на основании отчета об оценке арендуемого имущества, из которого усматривается, что рыночная стоимость сданного в аренду имущества объекта увеличилась, следовательно, у арендодателя возникло право и основание для изменения арендной платы, на что истец направлял уведомления об изменении арендной платы.
Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованном указании в отчете об оценке одинаковой рыночной стоимости аренды квадратного метра для первого этажа и подвала отклоняются апелляционной коллегией, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, опровергающих указанное обстоятельство. Сомнение представителя ответчика в достоверности стоимости одного квадратного метра, определенного в отчете об оценке, таковым доказательством не является (ст. 68 АПК РФ).
Расчет истца правомерно признан судом первой инстанции обоснованным, поскольку право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы за предоставляемые помещения в размере не менее 10%, но не чаще одного раза в год, уведомив арендатора о предстоящем изменении арендной платы за 10 дней предусмотрено пунктом 4.3 договора.
Ссылки на наличие иной редакции указанного пункта не подтверждены соответствующими доказательствами.
Уведомлением (л.д. 28 т. 2) истец известил ответчика о том, что с 10.11.2012 арендная плата по договору от 01.07.2005 N 1186-р составляет 933 руб. за кв. м в месяц. Данное уведомление получено ответчиком 29.10.2012, о чем свидетельствует отметка на документе о получении 29.10.2012 уведомления и дополнительного соглашения к договору аренды от 01.07.2005 N 1186-р.
После получения уведомления об увеличении размера арендной платы до 933 руб. за 1 кв. м ответчик продолжал пользоваться помещением N 6 без каких-либо возражений, не вернув его арендодателю.
Довод апеллянта о том, что в период с 11.11.2012 по 31.03.2012 размер арендной платы должен быть рассчитан, исходя из размера 5 500 руб. в месяц на основании дополнительного соглашения от 02.10.2010 N 1186-р, отклоняется судебной коллегией как несостоятельный, противоречащий условиям договора.
В рассматриваемом случае арендодатель реализовал предоставленное ему договором право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
С учетом изложенного, расчет истца, принятый судом первой инстанции является арифметически верным, оснований для его критической оценки не имеется.
Доводы подателя апелляционной жалобы о неправомерном включении в период расчета задолженности за май 2013 года, в то время, как по информации ответчика истец продал иному лицу свою долю в праве собственности на спорное помещение, подлежат отклонению с учетом правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, начисленными на сумму долга, является обоснованным по праву.
Судом первой инстанции обоснованно признаны подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 492 руб. 13 коп. исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка России 8,25%, действующей на день подачи иска.
Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Принимая во внимание названные выше нормы закона, суд апелляционной инстанции исходит из того, что уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.
С учетом изложенного, срок, определяемый в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной.
Арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление (л.д. 25 т. 1), согласно которому Бородулин Д.Г. и Кателкин К.Н. уведомили ответчика о расторжении договора аренды N 1186-р от 01.07.2005 с 15 марта 2013 года, а также предложили освободить занимаемое помещение и передать по акту приема-передачи. Из содержания указанных писем следует, что истец предупредил ответчика, что отказывается от договора.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика оспаривает факт получения указанного уведомления.
Доводы апеллянта о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований о выселении ответчика из спорного помещения, подлежит отклонению в силу следующего.
Спор между сторонами по настоящему делу возбужден в феврале 2013 года, в материалах дела имеется уведомление о получении ответчиком копии определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении настоящего дела 04.03.2013.
В ходе рассмотрения указанного дела была четко выражена воля истца на возврат переданного ответчику недвижимого имущества. По состоянию на момент оглашения резолютивной части решения судом первой инстанции по настоящему делу (21.06.2013) прошло достаточно времени для того, чтобы считать интерес ответчика в получении заведомого предупреждения об отказе истца от продления с ним дальнейших отношений должным образом защищенным.
Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ, кроме предупреждения об отказе от договора аренды, иных требований от участников арендных отношений не содержат. Достаточно, чтобы сторона выразила свою волю прекратить правоотношение, нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ, устанавливающей необходимость заведомого направления такого отказа, - защита интереса арендатора в том, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта, в рассматриваемом случае - земельного участка. Из положений п. 2 ст. 610 ГК РФ следует, что после получения соответствующего предупреждения, арендатор освободит (вернет) объект.
Таким образом, требования истца как арендодателя, в силу ст. 622 ГК РФ являются обоснованными.
Доводы подателя апелляционной жалобы о неполучении уведомления и несоблюдении истцом досудебной процедуры расторжения договора подлежат отклонению как необоснованные.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "УралТех-Сервис".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2013 по делу N А76-2660/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)