Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Синергия" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2013 по делу N А76-22720/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Наумова О.С. (доверенность от 31.01.2012 N 1107);
- общества с ограниченной ответственностью "Синергия" - Кулешов Е.В. (доверенность от 21.01.2013), Платонова С.Б. (доверенность от 18.02.2013).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Синергия" (далее - ООО "Синергия", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 09.02.2005 N 12-7139 за период с 10.04.2012 по 28.02.2013 в размере 638 801 руб. 38 коп., неустойки (0,3%) в размере 116 600 руб. 18 коп., неустойки (0,1%) в размере 119 978 руб. 21 коп., расторжении договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 407,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23 (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 130, 142).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 23.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третье лицо, л.д. 90-94).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.03.2013 (резолютивная часть решения объявлена 28.02.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Синергия" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что Комитет в настоящем случае не имел права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании пункта 5.2 договора аренды, так как сторонами договора не было достигнуто соглашение по изменению условия договора по арендной плате в части методики ее расчета. Также отмечает, что ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности по начисленной неустойке за период с 10.01.2008 по 11.11.2009 в размере 107 538 руб. 25 коп., однако суд не принял это во внимание.
От лиц, участвующих в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей Комитета и ООО "Синергия" и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица.
В судебном заседании представители подателя жалобы доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали в полном объеме.
Представитель Комитета против доводов апелляционной жалобы возражал.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и ООО "Синергия" (арендатор) заключен договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139 (л. д. 13-14), согласно которому Комитет передает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилые помещения (помещение), расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23, общей площадью 407,90 кв. м, помещение - полуподвал, назначение помещения - гостиница.
Пунктом 2 срок действия договора установлен с 01.01.2005 по 30.12.2020.
Согласно пункту 4.2.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату.
Согласно пункту 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца.
Перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города (пункт 5.2 договора).
Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд (пункт 6.5.7 договора).
В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором аренды, Комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.6 договора).
Актом сдачи-приемки от 01.01.2005 помещение передано арендатору (л. д. 26).
Право собственности арендодателя на объект аренды подтверждено представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права, выданным 21.01.2005 (л. д. 34).
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды зарегистрирован 05.04.2005 (л. д. 31).
В адрес ответчика 18.10.2012 было направлено уведомление Комитета N 17275 о наличии у арендатора задолженности по арендной плате с предложением о погашении задолженности и неустойки, а также о расторжении договора аренды (л. д. 11).
В связи с невыполнением ответчиком требований Комитета последний обратился в арбитражный суд с указанными выше исковыми требованиями.
При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции ответчик заявил о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в части неустойки, а также о пропуске срока исковой давности по неустойке, начисленной за период с 10.01.2008 по декабрь 2009 года (л. д. 97, 120).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом доказан факт ненадлежащего исполнения ООО "Синергия" обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки подлежат удовлетворению. Суд не усмотрел оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд указал, что нарушение условия договора о внесении арендной платы является существенным нарушением условий договора, в связи с чем требования истца о расторжении договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139 и выселении ответчика из занимаемого помещения являются обоснованными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика суммы основанного долга в размере 638 801 руб. 38 коп.
Довод подателя жалобы о том, что при исчислении арендной платы Комитет необоснованно изменил методику исчисления, не может быть принят.
Так, в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.
Из изложенного условия договора аренды следует, что стороны договорились о том, что размер арендной платы исчисляется на основании действующего в соответствующий период порядка ее исчисления, установленного актами органа местного самоуправления. При этом изменение величины арендной платы производится автоматически с момента введения в действие соответствующего акта органа местного самоуправления, независимо от того, изменяется ли лишь базовая ставка арендной платы или порядок ее расчета.
Из материалов дела следует, что с момента заключения договора на все последующие периоды истцом и ответчиком подписывались расчеты арендной платы в качестве приложения N 1 к договору аренды (л. д. 14 оборот - 23). При этом из данных расчетов следует, что в 2006 году по сравнению с 2005 годом в формулу расчета арендной платы введен коэффициент К6 - коэффициент территориального расположения (постановление главы города Челябинска от 27.12.2005 N 1508-п "Об аренде нежилых помещений в 2006 году, находящихся в муниципальной собственности"), иные изменения в формулу расчета арендной платы не вносились. Изменялся лишь показатель базовой ставки арендной платы.
Таким образом, в настоящем случае из условий договора аренды следует, что изменение величины арендной платы производилось во исполнение условия договора, согласованного сторонами, условие договора об арендной плате истцом в одностороннем порядке не изменялось.
При этом арендатор оплачивал арендную плату в размере, согласованном в расчетах за 2008 год - 28.02.2011 (л. д. 8, в том числе оборот).
Доказательства уплаты арендных платежей в установленном размере в полном объеме ответчик не представил.
Соответственно, истцом правомерно начислена неустойка за нарушение ООО "Синергия" обязательства по уплате арендной платы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
По смыслу пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, само по себе не является основанием для ее уменьшения по указанной статье.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 42 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства в рассматриваемом споре лежит на ответчике.
Между тем, заявление ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным, доказательства того, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, отсутствуют.
Однако, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в части взысканной арбитражным судом первой инстанции неустойки в размере 0,3% обжалуемое решение подлежит изменению в силу следующего.
Как отмечено выше, при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по неустойке, начисленной за период с 10.01.2008 по декабрь 2009 года.
Между тем, в обжалуемом решении данное заявление не рассмотрено.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом обращения Комитета с исковыми требованиями в суд 28.11.2012 считает, что истцом пропущен срок исковой давности по сумме неустойки (0,3%), начисленной за период с 10.01.2008 по 11.11.2009 (л. д. 8), что составляет 107 538 руб. 25 коп.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о наличии перерыва течения срока исковой давности в указанной части.
Так, из представленного Комитетом расчета неустойки по ставке 0,3% (л. д. 8) следует, что ответчиком арендная плата вносилась, однако с просрочкой. Между тем, истец не представил доказательства того, что в оплаченные ответчиком суммы входила и сумма неустойки.
Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств дела, в частности, относятся: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований.
Однако, в соответствии с разъяснениям, содержащимся в пункте 23 названного постановления, признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (неустойки, процентов за пользование денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и соответственно не может расцениваться как перерыв течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.
Таким образом, арбитражным судом апелляционной инстанции принимается соответствующий довод апелляционной жалобы.
В связи с указанным с ООО "Синергия" подлежит взысканию неустойка 0,3% в размере 9061 руб. 93 коп. и 0,1% в заявленном истцом размере 119 978 руб. 21 коп., всего 129 040 руб. 14 коп.
Арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 6.5.7 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд.
Из материалов дела (л. д. 132) следует, что ответчиком было допущено указанное нарушение.
Доказательства уплаты суммы задолженности в полном объеме ответчик не представил.
Соответственно, имеются основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Доводы о необоснованном расторжении арбитражным судом первой инстанции договора аренды податель жалобы не привел.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания занимаемого помещения, требование Комитета о выселении ответчика из помещения также является обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С ООО "Синергия" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 25 988 руб. 29 коп.
В силу изменения обжалуемого решения с Комитета в пользу ООО "Синергия" подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 15.05.2013 N 45.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2013 по делу N А76-22720/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Синергия" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате в размере 638 801 руб. 38 коп., неустойку в сумме 129 040 руб. 14 коп., всего 767 841 руб. 52 коп.
Расторгнуть договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139.
Выселить общество с ограниченной ответственностью "Синергия" из нежилого помещения площадью 407,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Синергия" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 25 988 руб. 29 коп.".
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Синергия" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 15.05.2013 N 45.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2013 N 18АП-4546/2013 ПО ДЕЛУ N А76-22720/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2013 г. N 18АП-4546/2013
Дело N А76-22720/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Синергия" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2013 по делу N А76-22720/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Наумова О.С. (доверенность от 31.01.2012 N 1107);
- общества с ограниченной ответственностью "Синергия" - Кулешов Е.В. (доверенность от 21.01.2013), Платонова С.Б. (доверенность от 18.02.2013).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Синергия" (далее - ООО "Синергия", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 09.02.2005 N 12-7139 за период с 10.04.2012 по 28.02.2013 в размере 638 801 руб. 38 коп., неустойки (0,3%) в размере 116 600 руб. 18 коп., неустойки (0,1%) в размере 119 978 руб. 21 коп., расторжении договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 407,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23 (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 130, 142).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 23.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третье лицо, л.д. 90-94).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.03.2013 (резолютивная часть решения объявлена 28.02.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Синергия" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что Комитет в настоящем случае не имел права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании пункта 5.2 договора аренды, так как сторонами договора не было достигнуто соглашение по изменению условия договора по арендной плате в части методики ее расчета. Также отмечает, что ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности по начисленной неустойке за период с 10.01.2008 по 11.11.2009 в размере 107 538 руб. 25 коп., однако суд не принял это во внимание.
От лиц, участвующих в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей Комитета и ООО "Синергия" и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица.
В судебном заседании представители подателя жалобы доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали в полном объеме.
Представитель Комитета против доводов апелляционной жалобы возражал.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и ООО "Синергия" (арендатор) заключен договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139 (л. д. 13-14), согласно которому Комитет передает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилые помещения (помещение), расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23, общей площадью 407,90 кв. м, помещение - полуподвал, назначение помещения - гостиница.
Пунктом 2 срок действия договора установлен с 01.01.2005 по 30.12.2020.
Согласно пункту 4.2.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату.
Согласно пункту 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца.
Перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города (пункт 5.2 договора).
Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд (пункт 6.5.7 договора).
В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором аренды, Комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.6 договора).
Актом сдачи-приемки от 01.01.2005 помещение передано арендатору (л. д. 26).
Право собственности арендодателя на объект аренды подтверждено представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права, выданным 21.01.2005 (л. д. 34).
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды зарегистрирован 05.04.2005 (л. д. 31).
В адрес ответчика 18.10.2012 было направлено уведомление Комитета N 17275 о наличии у арендатора задолженности по арендной плате с предложением о погашении задолженности и неустойки, а также о расторжении договора аренды (л. д. 11).
В связи с невыполнением ответчиком требований Комитета последний обратился в арбитражный суд с указанными выше исковыми требованиями.
При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции ответчик заявил о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в части неустойки, а также о пропуске срока исковой давности по неустойке, начисленной за период с 10.01.2008 по декабрь 2009 года (л. д. 97, 120).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом доказан факт ненадлежащего исполнения ООО "Синергия" обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки подлежат удовлетворению. Суд не усмотрел оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд указал, что нарушение условия договора о внесении арендной платы является существенным нарушением условий договора, в связи с чем требования истца о расторжении договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139 и выселении ответчика из занимаемого помещения являются обоснованными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика суммы основанного долга в размере 638 801 руб. 38 коп.
Довод подателя жалобы о том, что при исчислении арендной платы Комитет необоснованно изменил методику исчисления, не может быть принят.
Так, в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.
Из изложенного условия договора аренды следует, что стороны договорились о том, что размер арендной платы исчисляется на основании действующего в соответствующий период порядка ее исчисления, установленного актами органа местного самоуправления. При этом изменение величины арендной платы производится автоматически с момента введения в действие соответствующего акта органа местного самоуправления, независимо от того, изменяется ли лишь базовая ставка арендной платы или порядок ее расчета.
Из материалов дела следует, что с момента заключения договора на все последующие периоды истцом и ответчиком подписывались расчеты арендной платы в качестве приложения N 1 к договору аренды (л. д. 14 оборот - 23). При этом из данных расчетов следует, что в 2006 году по сравнению с 2005 годом в формулу расчета арендной платы введен коэффициент К6 - коэффициент территориального расположения (постановление главы города Челябинска от 27.12.2005 N 1508-п "Об аренде нежилых помещений в 2006 году, находящихся в муниципальной собственности"), иные изменения в формулу расчета арендной платы не вносились. Изменялся лишь показатель базовой ставки арендной платы.
Таким образом, в настоящем случае из условий договора аренды следует, что изменение величины арендной платы производилось во исполнение условия договора, согласованного сторонами, условие договора об арендной плате истцом в одностороннем порядке не изменялось.
При этом арендатор оплачивал арендную плату в размере, согласованном в расчетах за 2008 год - 28.02.2011 (л. д. 8, в том числе оборот).
Доказательства уплаты арендных платежей в установленном размере в полном объеме ответчик не представил.
Соответственно, истцом правомерно начислена неустойка за нарушение ООО "Синергия" обязательства по уплате арендной платы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
По смыслу пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, само по себе не является основанием для ее уменьшения по указанной статье.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 42 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства в рассматриваемом споре лежит на ответчике.
Между тем, заявление ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным, доказательства того, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, отсутствуют.
Однако, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в части взысканной арбитражным судом первой инстанции неустойки в размере 0,3% обжалуемое решение подлежит изменению в силу следующего.
Как отмечено выше, при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по неустойке, начисленной за период с 10.01.2008 по декабрь 2009 года.
Между тем, в обжалуемом решении данное заявление не рассмотрено.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом обращения Комитета с исковыми требованиями в суд 28.11.2012 считает, что истцом пропущен срок исковой давности по сумме неустойки (0,3%), начисленной за период с 10.01.2008 по 11.11.2009 (л. д. 8), что составляет 107 538 руб. 25 коп.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о наличии перерыва течения срока исковой давности в указанной части.
Так, из представленного Комитетом расчета неустойки по ставке 0,3% (л. д. 8) следует, что ответчиком арендная плата вносилась, однако с просрочкой. Между тем, истец не представил доказательства того, что в оплаченные ответчиком суммы входила и сумма неустойки.
Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств дела, в частности, относятся: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований.
Однако, в соответствии с разъяснениям, содержащимся в пункте 23 названного постановления, признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (неустойки, процентов за пользование денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и соответственно не может расцениваться как перерыв течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.
Таким образом, арбитражным судом апелляционной инстанции принимается соответствующий довод апелляционной жалобы.
В связи с указанным с ООО "Синергия" подлежит взысканию неустойка 0,3% в размере 9061 руб. 93 коп. и 0,1% в заявленном истцом размере 119 978 руб. 21 коп., всего 129 040 руб. 14 коп.
Арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 6.5.7 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд.
Из материалов дела (л. д. 132) следует, что ответчиком было допущено указанное нарушение.
Доказательства уплаты суммы задолженности в полном объеме ответчик не представил.
Соответственно, имеются основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Доводы о необоснованном расторжении арбитражным судом первой инстанции договора аренды податель жалобы не привел.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания занимаемого помещения, требование Комитета о выселении ответчика из помещения также является обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С ООО "Синергия" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 25 988 руб. 29 коп.
В силу изменения обжалуемого решения с Комитета в пользу ООО "Синергия" подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 15.05.2013 N 45.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2013 по делу N А76-22720/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Синергия" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате в размере 638 801 руб. 38 коп., неустойку в сумме 129 040 руб. 14 коп., всего 767 841 руб. 52 коп.
Расторгнуть договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139.
Выселить общество с ограниченной ответственностью "Синергия" из нежилого помещения площадью 407,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Синергия" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 25 988 руб. 29 коп.".
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Синергия" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 15.05.2013 N 45.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)