Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Лигр": Воробьева И.В., директора, приказ от 01.04.2010;
- от открытого акционерного общества "Воронежоблхимчистка": Давыдова М.В., представителя по доверенности б/н от 18.05.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лигр" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2012 года по делу N А14-11048/2012 (судья Мироненко И.В.) по исковому заявлению открытого акционерного общества "Воронежоблхимчистка" (ОГРН 1033600009970) к обществу с ограниченной ответственностью "Лигр" (ОГРН 1103668006276) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 30.09.2011 года в сумме 30 853 руб. 08 коп.; задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.04.2012 года в сумме 74 393 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 20.06.2012 года в сумме 4 975 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.06.2012 года в сумме 4 263 руб. 38 коп.
установил:
Открытое акционерное общество "Воронежоблхимчистка" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лигр" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 30.09.2011 года в сумме 30 853 руб. 08 коп.; задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.04.2012 года в сумме 74 393 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 20.06.2012 года в сумме 4 975 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.06.2012 года в сумме 4 263 руб. 38 коп. (с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнений).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, ООО "Лигр" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, не доказаны требования о возмещении затрат на отопление, поскольку в арендуемом помещении данная услуга не оказывалась.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 года апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось.
ОАО "Воронежоблхимчистка" в материалы дела представлен отзыв и пояснения на апелляционную жалобу, согласно которому, истец просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции 07.02.2013 года представитель ООО "Лигр" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ОАО "Воронежоблхимчистка" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва, дополнений и пояснений, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ОАО "Воронежоблхимчистка" (арендодатель) и ООО "Лигр" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения б/н от 15 октября 2010 года, по условиям которого арендодатель сдает принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 29, общей площадью 64,6 кв. м, для использования под торговлю - 45 кв. м, офис - 19,6 кв. м.
По акту приема-передачи от 15.10.2010 года указанное нежилое помещения передано ответчику.
В пункте 1.3. договора стороны установили срок действия договора - с 15.10.2010 года по 30.09.2011 года.
В соответствии с п. 2.1. договора, за пользование помещением арендатор уплачивает основную и дополнительную арендную плату. Арендатор ежемесячно, авансом, не позднее 10 числа текущего месяца производит оплату арендных платежей за последующий месяц в соответствии с настоящим договором (п. 2.2.) и не позднее 30 числа текущего месяца производит оплату всех сопутствующих платежей, указанных в п. 2.3. настоящего договора.
Общая сумма арендной платы составляет 25 840 руб. в месяц (400 руб. за 1 кв. м арендуемой площади). Размер арендной платы может быть изменен в соответствии с действующим законодательством.
Дополнительно арендатор оплачивает следующие расходы (э/энергия, т/энергия, вода, канализация), которые возмещаются арендодателю на основании показаний отдельных счетчиков и счетов, выставляемых поставщиками, уличное освещение и освещение внутренних помещений, подключенных к приборам учета 5% от месячного расходы электроэнергии по счетчику.
01.10.2011 года между ОАО "Воронежоблхимчистка" (арендодатель) и ООО "Лигр" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому, арендодатель сдает принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 29, общей площадью 64,6 кв. м, для использования под торговлю - 45 кв. м, офис - 19,6 кв. м.
По акту приема-передачи от 01.10.2011 года указанное нежилое помещение передано ответчику.
В пункте 1.3. договора стороны установили срок его действия - с 01.10.2011 года по 29.09.2012 года.
Как следует из п. 2.1. договора, за пользование помещением арендатор уплачивает основную и дополнительную арендную плату. Арендатор ежемесячно, авансом, не позднее 10 числа текущего месяца производит оплату арендных платежей за последующий месяц в соответствии с настоящим договором (п. 2.2.) и не позднее 30 числа текущего месяца производит оплату всех сопутствующих платежей, указанных в п. 2.3. настоящего договора.
Общая сумма арендной платы составляет 25 840 руб. в месяц (400 руб. за 1 кв. м арендуемой площади). Размер арендной платы может быть изменен в соответствии с действующим законодательством. Дополнительно арендатор оплачивает следующие расходы (э/энергия, т/энергия, вода, канализация), которые возмещаются арендодателю на основании показаний отдельных счетчиков и счетов, выставляемых поставщиками, уличное освещение и освещение внутренних помещений, подключенных к приборам учета 5% от месячного расходы электроэнергии по счетчику.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договорам аренды от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Материалами дела подтверждается, что между сторонами возникли обязательственные отношения по исполнению договоров аренды от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Размер, условия и сроки внесения арендной платы и расходов по содержанию помещения (электроэнергия, теплоэнергия, вода, канализация) определены сторонами в п.п. 2.1., 2.2., 2.3. спорных договоров.
Согласно п.п. 6 п. 3.1. спорных договоров аренды, арендатор обязан вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы, оговоренные в п. 2.3., в порядке и на условиях договора.
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факт неисполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела.
Довод заявителя жалобы о необоснованном включении в сумму задолженности расходов на оплату тепловой и электрической энергии, ввиду отсутствия отопления в арендуемых помещениях, не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела, что подтверждается следующим.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
По смыслу указанной нормы в ее нормативном единстве с п. 1 и п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ, предоставляющей права арендатору в случае передачи имущества с недостатками, указанные недостатки должны быть существенными, то есть полностью или частично препятствовать пользованию арендованным имуществом.
Факт пользования спорным имуществом в заявленный период подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.
При передаче помещения ответчику, в актах приема-передачи от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года были отражены технические характеристики передаваемого в аренду помещения и указано, что в помещении имеется центральное отопление.
Указанные акты подписаны ответчиком без замечаний.
Доказательств обращения ответчика к ОАО "Воронежоблхимчистка", в период действия первого договора, с претензиями об отсутствии отопления суду не представлено. Кроме того, сам факт заключения второго договора аренды того же помещения свидетельствует о том, что арендуемое помещение соответствовало всем требованиям ответчика.
Письмо ООО "Лигр" исх. N 3 от 28.11.2011 года и фотографии арендуемого помещения не свидетельствуют о том, что спорное нежилое помещение не отапливалось в зимний период. Указанное письмо было направлено в адрес истца лишь 28.11.2011 года.
Из акта показаний электросчетчика N 002427409, в отношении ООО "Лигр", не следует, что в зимний период у ответчика значительно увеличивался объем потребляемой электроэнергии в связи с необходимостью использования электрических отопительных приборов.
Кроме того, согласно заключению 01-01-09 от 21.01.2009 года, выполненные работы по перепланировке и переоборудованию помещений, связанные с изменением конфигурации не несущих перегородок 1-го этажа нежилого здания лит. А, расположенного по ул. Средне-Московская, 29, не противоречат требованиям СНиП и не влияют на прочность несущих и ограждающих конструкций обследуемых помещений в целом, а значит не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и не превышают предельные параметры разрешенного использования. В указанном заключении также имеется ссылка на СНиП 2.0.02-89* "Общественные здания и сооружения".
Согласно п. 3.1. СНиП 2.0.02-89* отопление, вентиляцию, кондиционирование воздуха и аварийную противодымную вентиляцию общественных зданий следует проектировать в соответствии со СНиП 2.04.05-91* и требованиями настоящего раздела.
Отдельные ветви систем водяного отопления следует предусматривать для следующих помещений: конференц-зала или обеденного зала в столовых с производственными помещениями при них (для конференц-залов с числом мест до 400 и обеденных залов - до 160, при их размещении в общем объеме здания отдельные ветви допускается не предусматривать); зрительного зала (включая эстраду); сцены (универсальной эстрады); вестибюля, фойе, кулуаров; танцевального зала; малых залов в зданиях театров, клубов, включая сцену; библиотек с фондом 200 тыс. единиц хранения и более (для читальных, лекционных залов и хранилищ); предприятий розничной торговли (для разгрузочных помещений и торговых залов площадью 400 м 2 и более); жилых помещений в составе общественных зданий (пункт 3.4. СНиП 2.0.02-89*).
В соответствии с техническим паспортом, площадь арендованного помещения (торгового зала) составляет 69,8 кв. м, в связи с чем, устройство отдельной ветви системы отопления в данном помещении не обязательно, что не противоречит требованиям СНиП.
Вместе с тем, из технического паспорта, по состоянию на 19.01.2009 года, следует, что спорное нежилое помещение, номер на поэтажном плане 6 (торговый зал), относится к отапливаемым помещениям и не граничит с наружными стенами здания.
Задолженность по оплате тепловой и электрической энергии подтверждается счетами, счетами-фактурами, платежными документами, актами оказания услуг по дополнительной арендной плате, актами об отпуске тепловой энергии, электрической энергии за спорный период.
При таких обстоятельствах, истец правомерно определил размер подлежащей взысканию арендной платы, доказательств иного суду не представлено.
Указание заявителя жалобы на отсутствие у истца полномочий на сдачу спорного нежилого помещения в аренду с января 2012 года, в связи с продажей здания, не обосновано и подлежит отклонению ввиду нижеследующего.
Спорное помещение, являющееся предметом договоров аренды от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года, является частью нежилого здания лит.А, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34, площадью 682,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 29.
На момент заключения договоров аренды от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года, здание, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 29, принадлежало ОАО "Воронежоблхимчистка" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АВ N 283481, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 05.03.2009 года.
На основании договора купли-продажи от 16.01.2012 года, акта приема-передачи от 16.01.2012 года и протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 30.12.2011 года, право собственности на часть нежилого здания лит.А., этаж 1, номера на поэтажном плане общей площадью 682,1 кв. м, расположенная по адресу: г. Воронеж, ул. Средне-Московская, 29, зарегистрировано за Меляковым Алексеем Юрьевичем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АГ N 445872 от 23.01.2012 года.
В силу п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
23 января 2012 года между Меляковым Алексеем Юрьевичем (принципал) и ОАО "Воронежоблхимчистка" (агент) заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет принципала юридические и фактические действия, направленные на управление объектами недвижимости, указанными в п. 1.2. настоящего договора, принадлежащими на праве собственности принципалу, а также на их содержание и сдачу в аренду (п. 1.1. договора).
Поручение, указанное в п. 1.1 агентского договора, действует в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Средне-Московская, д. 29, а именно: часть нежилого здания лит.А, площадью 682,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34; часть нежилого здания лит.А, площадью 668,8 кв., этаж 2, номера на поэтажном плане 35-87; сарай, расположенный на дворовой территории, лит. Г, площадью 32,8 кв. м, инвентарный номер: 2448 (п. 1.2. агентского договора).
В соответствии с п.п. 1.3., 1.4. агентского договора, агент вправе совершать все необходимые юридические и фактические действия, необходимые для исполнения своих обязательств по настоящему договору, в том числе: заключать, изменять и расторгать любые договоры, включая договоры аренды и договоры на предоставление коммунальных услуг, осуществлять все действия по исполнению договоров, в том числе заключенных ранее, взимать арендную плату и иные платежи, уплачивать все необходимые платежи, осуществлять действия по взысканию задолженности, в том числе в судебном порядке. Права и обязанности по сделками, совершенным агентом во исполнение настоящего договора, возникают непосредственного у агента.
При таких обстоятельствах, в спорный период у истца имелись полномочия по передаче в аренду спорного нежилого помещения и получению арендной платы и иных платежей, связанных с содержанием данного помещения. Доказательств обратного суду не представлено.
Согласно статье 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтверждается материалами дела.
По правилам п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Для кредитора юридического лица размер процентов определяется существующей в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В силу п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Как указано в п. 3. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 14 от 08.10.1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки.
Истцом заявлено ко взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 20.06.2012 года в сумме 4 975 руб. 27 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.06.2012 года в сумме 4 263 руб. 38 коп.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен истцом исходя из ставки рефинансирования 8%. Процентная ставка рефинансирования Центрального Банка России на день предъявления иска и на дату вынесения решения составляла 8,25% (Указание Банка России от 23.12.2011 года N 2758-У).
Изложенное позволяет считать правомерными выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы представленные доказательства, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2012 по делу N А14-11048/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.02.2013 ПО ДЕЛУ N А14-11048/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2013 г. по делу N А14-11048/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Лигр": Воробьева И.В., директора, приказ от 01.04.2010;
- от открытого акционерного общества "Воронежоблхимчистка": Давыдова М.В., представителя по доверенности б/н от 18.05.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лигр" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2012 года по делу N А14-11048/2012 (судья Мироненко И.В.) по исковому заявлению открытого акционерного общества "Воронежоблхимчистка" (ОГРН 1033600009970) к обществу с ограниченной ответственностью "Лигр" (ОГРН 1103668006276) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 30.09.2011 года в сумме 30 853 руб. 08 коп.; задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.04.2012 года в сумме 74 393 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 20.06.2012 года в сумме 4 975 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.06.2012 года в сумме 4 263 руб. 38 коп.
установил:
Открытое акционерное общество "Воронежоблхимчистка" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лигр" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 30.09.2011 года в сумме 30 853 руб. 08 коп.; задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.04.2012 года в сумме 74 393 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 20.06.2012 года в сумме 4 975 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.06.2012 года в сумме 4 263 руб. 38 коп. (с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнений).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, ООО "Лигр" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, не доказаны требования о возмещении затрат на отопление, поскольку в арендуемом помещении данная услуга не оказывалась.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 года апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось.
ОАО "Воронежоблхимчистка" в материалы дела представлен отзыв и пояснения на апелляционную жалобу, согласно которому, истец просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции 07.02.2013 года представитель ООО "Лигр" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ОАО "Воронежоблхимчистка" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва, дополнений и пояснений, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ОАО "Воронежоблхимчистка" (арендодатель) и ООО "Лигр" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения б/н от 15 октября 2010 года, по условиям которого арендодатель сдает принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 29, общей площадью 64,6 кв. м, для использования под торговлю - 45 кв. м, офис - 19,6 кв. м.
По акту приема-передачи от 15.10.2010 года указанное нежилое помещения передано ответчику.
В пункте 1.3. договора стороны установили срок действия договора - с 15.10.2010 года по 30.09.2011 года.
В соответствии с п. 2.1. договора, за пользование помещением арендатор уплачивает основную и дополнительную арендную плату. Арендатор ежемесячно, авансом, не позднее 10 числа текущего месяца производит оплату арендных платежей за последующий месяц в соответствии с настоящим договором (п. 2.2.) и не позднее 30 числа текущего месяца производит оплату всех сопутствующих платежей, указанных в п. 2.3. настоящего договора.
Общая сумма арендной платы составляет 25 840 руб. в месяц (400 руб. за 1 кв. м арендуемой площади). Размер арендной платы может быть изменен в соответствии с действующим законодательством.
Дополнительно арендатор оплачивает следующие расходы (э/энергия, т/энергия, вода, канализация), которые возмещаются арендодателю на основании показаний отдельных счетчиков и счетов, выставляемых поставщиками, уличное освещение и освещение внутренних помещений, подключенных к приборам учета 5% от месячного расходы электроэнергии по счетчику.
01.10.2011 года между ОАО "Воронежоблхимчистка" (арендодатель) и ООО "Лигр" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому, арендодатель сдает принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 29, общей площадью 64,6 кв. м, для использования под торговлю - 45 кв. м, офис - 19,6 кв. м.
По акту приема-передачи от 01.10.2011 года указанное нежилое помещение передано ответчику.
В пункте 1.3. договора стороны установили срок его действия - с 01.10.2011 года по 29.09.2012 года.
Как следует из п. 2.1. договора, за пользование помещением арендатор уплачивает основную и дополнительную арендную плату. Арендатор ежемесячно, авансом, не позднее 10 числа текущего месяца производит оплату арендных платежей за последующий месяц в соответствии с настоящим договором (п. 2.2.) и не позднее 30 числа текущего месяца производит оплату всех сопутствующих платежей, указанных в п. 2.3. настоящего договора.
Общая сумма арендной платы составляет 25 840 руб. в месяц (400 руб. за 1 кв. м арендуемой площади). Размер арендной платы может быть изменен в соответствии с действующим законодательством. Дополнительно арендатор оплачивает следующие расходы (э/энергия, т/энергия, вода, канализация), которые возмещаются арендодателю на основании показаний отдельных счетчиков и счетов, выставляемых поставщиками, уличное освещение и освещение внутренних помещений, подключенных к приборам учета 5% от месячного расходы электроэнергии по счетчику.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договорам аренды от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Материалами дела подтверждается, что между сторонами возникли обязательственные отношения по исполнению договоров аренды от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Размер, условия и сроки внесения арендной платы и расходов по содержанию помещения (электроэнергия, теплоэнергия, вода, канализация) определены сторонами в п.п. 2.1., 2.2., 2.3. спорных договоров.
Согласно п.п. 6 п. 3.1. спорных договоров аренды, арендатор обязан вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы, оговоренные в п. 2.3., в порядке и на условиях договора.
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факт неисполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела.
Довод заявителя жалобы о необоснованном включении в сумму задолженности расходов на оплату тепловой и электрической энергии, ввиду отсутствия отопления в арендуемых помещениях, не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела, что подтверждается следующим.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
По смыслу указанной нормы в ее нормативном единстве с п. 1 и п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ, предоставляющей права арендатору в случае передачи имущества с недостатками, указанные недостатки должны быть существенными, то есть полностью или частично препятствовать пользованию арендованным имуществом.
Факт пользования спорным имуществом в заявленный период подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.
При передаче помещения ответчику, в актах приема-передачи от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года были отражены технические характеристики передаваемого в аренду помещения и указано, что в помещении имеется центральное отопление.
Указанные акты подписаны ответчиком без замечаний.
Доказательств обращения ответчика к ОАО "Воронежоблхимчистка", в период действия первого договора, с претензиями об отсутствии отопления суду не представлено. Кроме того, сам факт заключения второго договора аренды того же помещения свидетельствует о том, что арендуемое помещение соответствовало всем требованиям ответчика.
Письмо ООО "Лигр" исх. N 3 от 28.11.2011 года и фотографии арендуемого помещения не свидетельствуют о том, что спорное нежилое помещение не отапливалось в зимний период. Указанное письмо было направлено в адрес истца лишь 28.11.2011 года.
Из акта показаний электросчетчика N 002427409, в отношении ООО "Лигр", не следует, что в зимний период у ответчика значительно увеличивался объем потребляемой электроэнергии в связи с необходимостью использования электрических отопительных приборов.
Кроме того, согласно заключению 01-01-09 от 21.01.2009 года, выполненные работы по перепланировке и переоборудованию помещений, связанные с изменением конфигурации не несущих перегородок 1-го этажа нежилого здания лит. А, расположенного по ул. Средне-Московская, 29, не противоречат требованиям СНиП и не влияют на прочность несущих и ограждающих конструкций обследуемых помещений в целом, а значит не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и не превышают предельные параметры разрешенного использования. В указанном заключении также имеется ссылка на СНиП 2.0.02-89* "Общественные здания и сооружения".
Согласно п. 3.1. СНиП 2.0.02-89* отопление, вентиляцию, кондиционирование воздуха и аварийную противодымную вентиляцию общественных зданий следует проектировать в соответствии со СНиП 2.04.05-91* и требованиями настоящего раздела.
Отдельные ветви систем водяного отопления следует предусматривать для следующих помещений: конференц-зала или обеденного зала в столовых с производственными помещениями при них (для конференц-залов с числом мест до 400 и обеденных залов - до 160, при их размещении в общем объеме здания отдельные ветви допускается не предусматривать); зрительного зала (включая эстраду); сцены (универсальной эстрады); вестибюля, фойе, кулуаров; танцевального зала; малых залов в зданиях театров, клубов, включая сцену; библиотек с фондом 200 тыс. единиц хранения и более (для читальных, лекционных залов и хранилищ); предприятий розничной торговли (для разгрузочных помещений и торговых залов площадью 400 м 2 и более); жилых помещений в составе общественных зданий (пункт 3.4. СНиП 2.0.02-89*).
В соответствии с техническим паспортом, площадь арендованного помещения (торгового зала) составляет 69,8 кв. м, в связи с чем, устройство отдельной ветви системы отопления в данном помещении не обязательно, что не противоречит требованиям СНиП.
Вместе с тем, из технического паспорта, по состоянию на 19.01.2009 года, следует, что спорное нежилое помещение, номер на поэтажном плане 6 (торговый зал), относится к отапливаемым помещениям и не граничит с наружными стенами здания.
Задолженность по оплате тепловой и электрической энергии подтверждается счетами, счетами-фактурами, платежными документами, актами оказания услуг по дополнительной арендной плате, актами об отпуске тепловой энергии, электрической энергии за спорный период.
При таких обстоятельствах, истец правомерно определил размер подлежащей взысканию арендной платы, доказательств иного суду не представлено.
Указание заявителя жалобы на отсутствие у истца полномочий на сдачу спорного нежилого помещения в аренду с января 2012 года, в связи с продажей здания, не обосновано и подлежит отклонению ввиду нижеследующего.
Спорное помещение, являющееся предметом договоров аренды от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года, является частью нежилого здания лит.А, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34, площадью 682,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 29.
На момент заключения договоров аренды от 15.10.2010 года и от 01.10.2011 года, здание, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 29, принадлежало ОАО "Воронежоблхимчистка" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АВ N 283481, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 05.03.2009 года.
На основании договора купли-продажи от 16.01.2012 года, акта приема-передачи от 16.01.2012 года и протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 30.12.2011 года, право собственности на часть нежилого здания лит.А., этаж 1, номера на поэтажном плане общей площадью 682,1 кв. м, расположенная по адресу: г. Воронеж, ул. Средне-Московская, 29, зарегистрировано за Меляковым Алексеем Юрьевичем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АГ N 445872 от 23.01.2012 года.
В силу п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
23 января 2012 года между Меляковым Алексеем Юрьевичем (принципал) и ОАО "Воронежоблхимчистка" (агент) заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет принципала юридические и фактические действия, направленные на управление объектами недвижимости, указанными в п. 1.2. настоящего договора, принадлежащими на праве собственности принципалу, а также на их содержание и сдачу в аренду (п. 1.1. договора).
Поручение, указанное в п. 1.1 агентского договора, действует в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Средне-Московская, д. 29, а именно: часть нежилого здания лит.А, площадью 682,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34; часть нежилого здания лит.А, площадью 668,8 кв., этаж 2, номера на поэтажном плане 35-87; сарай, расположенный на дворовой территории, лит. Г, площадью 32,8 кв. м, инвентарный номер: 2448 (п. 1.2. агентского договора).
В соответствии с п.п. 1.3., 1.4. агентского договора, агент вправе совершать все необходимые юридические и фактические действия, необходимые для исполнения своих обязательств по настоящему договору, в том числе: заключать, изменять и расторгать любые договоры, включая договоры аренды и договоры на предоставление коммунальных услуг, осуществлять все действия по исполнению договоров, в том числе заключенных ранее, взимать арендную плату и иные платежи, уплачивать все необходимые платежи, осуществлять действия по взысканию задолженности, в том числе в судебном порядке. Права и обязанности по сделками, совершенным агентом во исполнение настоящего договора, возникают непосредственного у агента.
При таких обстоятельствах, в спорный период у истца имелись полномочия по передаче в аренду спорного нежилого помещения и получению арендной платы и иных платежей, связанных с содержанием данного помещения. Доказательств обратного суду не представлено.
Согласно статье 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтверждается материалами дела.
По правилам п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Для кредитора юридического лица размер процентов определяется существующей в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В силу п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Как указано в п. 3. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 14 от 08.10.1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки.
Истцом заявлено ко взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 года за период с 15.10.2010 года по 20.06.2012 года в сумме 4 975 руб. 27 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 года за период с 01.10.2011 года по 20.06.2012 года в сумме 4 263 руб. 38 коп.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен истцом исходя из ставки рефинансирования 8%. Процентная ставка рефинансирования Центрального Банка России на день предъявления иска и на дату вынесения решения составляла 8,25% (Указание Банка России от 23.12.2011 года N 2758-У).
Изложенное позволяет считать правомерными выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы представленные доказательства, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2012 по делу N А14-11048/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)