Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В., при участии от индивидуального предпринимателя Чеботаревой А.Б. ее представителя Балашова Л.Г. (доверенность от 21.01.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.05.2012 (судья Александрович Е.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-952/2012,
установил:
индивидуальный предприниматель Чеботарева Антонина Борисовна, ОГРНИП 304100131400099 обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185000, Республика Карелия, Петрозаводск, проспект Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация) в предоставлении преимущественного права выкупа помещения, общей площадью 84 кв. м, расположенного по адресу: Петрозаводск, улица Титова, дом 12, изложенного в письме от 30.01.2012 N 1.1.1-40-237, как несоответствующего положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также об обязании Администрации восстановить права заявителя путем обеспечения передачи указанного помещения в собственность предпринимателя в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Решением суда первой инстанции от 24.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.10.2012, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на то, что судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права и являются необоснованными, просит решение и постановление отменить. Администрация указывает, что отсутствуют правовые основания для совершения действий, направленных на приобретение предпринимателем спорного помещения до ввода его в эксплуатацию после реконструкции.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их обоснованными и законными.
В судебном заседании представитель Чеботаревой А.Б. просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 19.05.2004 N 129 (далее - договор аренды), согласно которому арендатору предоставляется в пользование нежилое помещение общей площадью 84 кв. м, расположенное в подвале жилого здания по адресу: Петрозаводск, улица Титова, дом 12, для использования под магазин по продаже непродовольственных товаров и копировальный центр.
В настоящее время договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно представленному акту приема-передачи нежилого помещения от 11.05.2004, являющемуся приложением N 1 к договору аренды, переданное помещение общей площадью 84,0 кв. м является подвалом жилого дома, не предназначено для организации торговли, не снабжено необходимыми для функционирования объекта торговли обособленными помещениями.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что предприниматель для использования помещения в целях, установленных договором аренды, с согласия Администрации выполнила работы по реконструкции нежилого помещения.
Согласно кадастровому паспорту от 19.09.2011 по результатам инвентаризации установлено, что площадь арендуемого помещения в результате реконструкции составляет 84,4 кв. м (в том числе основная 73,3 кв. м и вспомогательная 11,1 кв. м); помещение сформировано как обособленный объект недвижимого имущества.
Предприниматель 08.04.2009 обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Письмом от 25.05.2009 N 11-40-136 Администрация сообщила о временном приостановлении рассмотрения заявления предпринимателя в связи с тем, что в результате реконструкции арендуемого помещения была изменена площадь указанного помещения; Предпринимателю предложено в разумный срок восстановить самовольно снесенные перегородки для приведения площади арендуемого объекта в соответствии с договором аренды либо предоставить акт ввода объекта в эксплуатацию и новый кадастровый паспорт на площадь, образовавшеюся в результате реконструкции.
Письмом от 30.01.2012 N 1.1.1-40-237 Администрация сообщила предпринимателю об отказе в реализации преимущественного права выкупа, указав, что при сравнении данных кадастрового паспорта от 19.09.2011 об арендуемом объекте с его графическим изображением на плане, являющемся приложением N 2 к договору аренды, установлено их несоответствие. Поскольку изменения в договор аренды в части арендуемых площадей сторонами не вносились, предприниматель самовольно заняла площадь подвала и просит о приобретении объекта, который в аренду не получала.
Данный отказ послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с указанными требованиями.
Признавая незаконным оспариваемое решение Администрации, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что разрешив реконструкцию помещений, являвшихся предметом аренды, согласовав проект реконструкции, Администрация тем самым согласилась с изменениями, которые произойдут с помещениями в результате их реконструкции. Суды признали, что такое согласие, по сути, свидетельствует об изменении условий договора о предмете аренды. При таких обстоятельствах суды признали неправомерными возражения Администрации относительно невозможности приобретения предпринимателем арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя предпринимателя, кассационная инстанция, считает, что обжалуемые судебные акции не подлежат отмене.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, о том, что осуществление предпринимателем с согласия арендодателя реконструкции арендуемых помещений не препятствует реализации права предпринимателя на приобретение данных помещений в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Материалами дела подтверждается, что реконструируемые помещения сформированы как самостоятельный объект недвижимости с учетом всех изменений, возникших в результате реконструкции. При таких обстоятельствах возражения Администрации о невозможности продажи помещений до их ввода в эксплуатацию не основаны на законе. Требования Администрации, предъявляемые предпринимателю, препятствуют реализации прав предпринимателя, предоставленных Законом N 159-ФЗ.
Учитывая изложенное, оспариваемое решение обоснованно признано незаконным. Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу N А26-952/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации Петрозаводского городского округа - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 15.02.2013 ПО ДЕЛУ N А26-952/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2013 г. по делу N А26-952/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В., при участии от индивидуального предпринимателя Чеботаревой А.Б. ее представителя Балашова Л.Г. (доверенность от 21.01.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.05.2012 (судья Александрович Е.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-952/2012,
установил:
индивидуальный предприниматель Чеботарева Антонина Борисовна, ОГРНИП 304100131400099 обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185000, Республика Карелия, Петрозаводск, проспект Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация) в предоставлении преимущественного права выкупа помещения, общей площадью 84 кв. м, расположенного по адресу: Петрозаводск, улица Титова, дом 12, изложенного в письме от 30.01.2012 N 1.1.1-40-237, как несоответствующего положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также об обязании Администрации восстановить права заявителя путем обеспечения передачи указанного помещения в собственность предпринимателя в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Решением суда первой инстанции от 24.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.10.2012, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на то, что судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права и являются необоснованными, просит решение и постановление отменить. Администрация указывает, что отсутствуют правовые основания для совершения действий, направленных на приобретение предпринимателем спорного помещения до ввода его в эксплуатацию после реконструкции.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их обоснованными и законными.
В судебном заседании представитель Чеботаревой А.Б. просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 19.05.2004 N 129 (далее - договор аренды), согласно которому арендатору предоставляется в пользование нежилое помещение общей площадью 84 кв. м, расположенное в подвале жилого здания по адресу: Петрозаводск, улица Титова, дом 12, для использования под магазин по продаже непродовольственных товаров и копировальный центр.
В настоящее время договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно представленному акту приема-передачи нежилого помещения от 11.05.2004, являющемуся приложением N 1 к договору аренды, переданное помещение общей площадью 84,0 кв. м является подвалом жилого дома, не предназначено для организации торговли, не снабжено необходимыми для функционирования объекта торговли обособленными помещениями.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что предприниматель для использования помещения в целях, установленных договором аренды, с согласия Администрации выполнила работы по реконструкции нежилого помещения.
Согласно кадастровому паспорту от 19.09.2011 по результатам инвентаризации установлено, что площадь арендуемого помещения в результате реконструкции составляет 84,4 кв. м (в том числе основная 73,3 кв. м и вспомогательная 11,1 кв. м); помещение сформировано как обособленный объект недвижимого имущества.
Предприниматель 08.04.2009 обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Письмом от 25.05.2009 N 11-40-136 Администрация сообщила о временном приостановлении рассмотрения заявления предпринимателя в связи с тем, что в результате реконструкции арендуемого помещения была изменена площадь указанного помещения; Предпринимателю предложено в разумный срок восстановить самовольно снесенные перегородки для приведения площади арендуемого объекта в соответствии с договором аренды либо предоставить акт ввода объекта в эксплуатацию и новый кадастровый паспорт на площадь, образовавшеюся в результате реконструкции.
Письмом от 30.01.2012 N 1.1.1-40-237 Администрация сообщила предпринимателю об отказе в реализации преимущественного права выкупа, указав, что при сравнении данных кадастрового паспорта от 19.09.2011 об арендуемом объекте с его графическим изображением на плане, являющемся приложением N 2 к договору аренды, установлено их несоответствие. Поскольку изменения в договор аренды в части арендуемых площадей сторонами не вносились, предприниматель самовольно заняла площадь подвала и просит о приобретении объекта, который в аренду не получала.
Данный отказ послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с указанными требованиями.
Признавая незаконным оспариваемое решение Администрации, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что разрешив реконструкцию помещений, являвшихся предметом аренды, согласовав проект реконструкции, Администрация тем самым согласилась с изменениями, которые произойдут с помещениями в результате их реконструкции. Суды признали, что такое согласие, по сути, свидетельствует об изменении условий договора о предмете аренды. При таких обстоятельствах суды признали неправомерными возражения Администрации относительно невозможности приобретения предпринимателем арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя предпринимателя, кассационная инстанция, считает, что обжалуемые судебные акции не подлежат отмене.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, о том, что осуществление предпринимателем с согласия арендодателя реконструкции арендуемых помещений не препятствует реализации права предпринимателя на приобретение данных помещений в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Материалами дела подтверждается, что реконструируемые помещения сформированы как самостоятельный объект недвижимости с учетом всех изменений, возникших в результате реконструкции. При таких обстоятельствах возражения Администрации о невозможности продажи помещений до их ввода в эксплуатацию не основаны на законе. Требования Администрации, предъявляемые предпринимателю, препятствуют реализации прав предпринимателя, предоставленных Законом N 159-ФЗ.
Учитывая изложенное, оспариваемое решение обоснованно признано незаконным. Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу N А26-952/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации Петрозаводского городского округа - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)