Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.
судей Полынкиной Н.А., Никуловой М.В.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Радивон П.С.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Теза" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 по делу N А62-4368/2006 (судья Молокова Е.Г.), принятое по иску ТУ ФАУФИ по Смоленской области к ЗАО "Теза", третье лицо: Смоленская КЭЧ МВО о взыскании задолженности по договору аренды, пени за просрочку платежа, расторжении договора аренды и освобождении здания и по встречному исковому заявлению ЗАО "Теза" к ТУ ФАУФИ по Смоленской области, третье лицо Смоленская КЭЧ МВО о государственной регистрации дополнительного соглашения
при участии:
- от истца: представитель Добровольский М.В. по доверенности от 23.01.2007 N 02-435/ДМ, уд. N 9 от 29.07.2005; от ответчика: представитель Гриценко Е.Ю. по доверенности от 10.08.2006, паспорт <...>; Голенков А.Н. - директор, приказ от 01.06.2006, паспорт <...>;
- от КЭЧ МВО: не явился, извещен
установил:
ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Смоленской области обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ЗАО "Теза" о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 875890,04 рублей; пени за просрочку платежа в размере 105107 рублей, расторжении договора аренды и освобождении здания.
Впоследствии истец в порядке ст. 49 АПК РФ от требования в части взыскания пени в размере 105107 рублей отказался.
ЗАО "Теза" обратилось со встречным иском о государственной регистрации дополнительного соглашения N 20 к договору аренды от 07.08.2003 N 120.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 суд удовлетворил требования ТУ Росимущества по Смоленской области в части взыскания с ЗАО "Теза" задолженности по арендной плате в сумме 875890 руб. В части взыскания пени в размере 105107 руб. производство по делу прекратил. В удовлетворении остальной части первоначального иска и встречного иска отказал.
Не согласившись с указанным решением, ЗАО "Теза" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 отменить и принять новый судебный акт, которым истцу в иске отказать полностью и удовлетворить встречный иск ЗАО "Теза".
По мнению заявителя жалобы, при вынесении решения суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также не применил закон, подлежащий применению.
Заявитель жалобы ссылается на то, что состояние имущества, передаваемого ему в аренду не соответствовало целям его использования, в связи с чем арендатор произвел его капитальный ремонт с согласия арендодателя, стоимость ремонта значительно превышает размер задолженности по арендной плате. Уклонение арендодателя от регистрации дополнительного соглашения к договору аренды способствовало увеличению размера задолженности.
В судебном заседании представитель ЗАО "Теза" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Территориального управления Росимущества по Смоленской области с апелляционной жалобой не согласен, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель Смоленской КЭЧ МВО в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 07.08.2003 между Территориальным управлением Минимущества России по Смоленской области - арендодателем (далее - Территориальное управление),
Смоленской квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа - балансодержателем (далее - КЭЧ) и ЗАО "Теза" - арендатором (далее - Общество) заключен Договор аренды N 120 здания склада, площадью 287 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 18 (далее - Договор).
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что он действует с 07.08.2003 по 08.08.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Договор прошел государственную регистрацию в Регистрационной палате Смоленской области 22.09.2003, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за N 67-01/00-58/2003-0330.
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за объект устанавливается на срок договора, но не более, чем на один год и составляет на момент подписания договора 16221 у.е. в год или 1351,75 у.е. в месяц.
25.12.2003 стороны подписали дополнительное соглашение N 120 к Договору, согласно которому за проведение ремонтно-строительных работ арендуемого объекта, арендатору компенсируется ежемесячно 1279,85 у.е. Соответственно арендная плата по Договору (п. 4 дополнительного соглашения) составляет 71,9 у.е. в месяц на период с 01.01.2004 по 31.12.2005.
Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, в связи с чем, считая его незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ, 12.07.2006 Территориальное управление направило в адрес Общества претензию с предложением добровольно погасить задолженность по арендной плате.
Поскольку ответчик в установленный в претензии срок задолженность не погасил, Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
ЗАО "Теза" обратилось со встречным иском о государственной регистрации дополнительного соглашения N 20 к договору аренды от 07.08.2003 N 120. При этом ЗАО "Теза" ссылалось на то, что передаваемое в аренду имущество находилось в состоянии, требующем ремонта, что послужило причиной заключения дополнительного соглашения о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы; во исполнение п. 7 соглашения 22.07.2006 истцу были направлены документы о произведенных работах; ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой представить документы и представителя для регистрации дополнительного соглашении; 31.08.2004 истец создал комиссию и провел проверку выполнения арендатором условий договора аренды; в актах сверки 2004, 2005 задолженность ответчика перед истцом отсутствовала; в течение 2-х лет собственник имущества не предъявлял арендатору ни одной претензии по поводу уплаты арендных платежей в меньшем размере. Считает требования истца, заявленными в нарушение ст. 10 ГК РФ.
Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции исковые требования по первоначальному иску удовлетворил частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказал полностью.
Апелляционный суд вывод суда первой инстанции считает правильным.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Пунктом 2.3.4 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, установленные договором аренды.
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за объект устанавливается на срок договора, но не более, чем на один год и составляет на момент подписания договора 16221 у.е. в год или 1351, 75 у.е. в месяц.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ считается незаключенным и не порождает для сторон его подписавших каких-либо правовых последствий.
В свою очередь арендная плата вносилась ответчиком в меньшем размере, чем установлено п. 3.1 договора.
Довод заявителя жалобы о том, что переданное в аренду имущество имело недостатки, препятствующие его пользованию в соответствии с целями аренды, несостоятелен, поскольку документально не подтвержден. Согласно акту приема-передачи федерального имущества от 07.08.2003 заявитель получил недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии. Указанный документ отметок о необходимости проведения капитального ремонта передаваемого помещения также не содержит.
Доказательств погашения задолженности в полном объеме ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах, требование ЗАО "Теза" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 875890,04 руб. является правомерным.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательства.
Материалы дела свидетельствуют об отсутствии вины ответчика в образовании задолженности по арендной плате на 01.01.2006, в связи с чем, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора не имеется.
Поскольку на момент подачи встречного иска срок действия дополнительного соглашения фактически прекратился (момент окончания исполнения обязательства - 31.12.2005), то отказ в удовлетворении встречного иска ЗАО "Теза" о государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.12.2003 также является обоснованным.
Также правильным, соответствующим ст. ст. 49, 150 АПК РФ, является и вывод суда первой инстанции о прекращении производства по делу в части требования о взыскании пени в сумме 105107 руб.
Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО "Теза" и отмены принятого решения.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд относит на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 по делу N А62-4368/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "Теза" - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине отнести на ЗАО "Теза".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.02.2007 ПО ДЕЛУ N А62-4368/2006
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2007 г. по делу N А62-4368/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.
судей Полынкиной Н.А., Никуловой М.В.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Радивон П.С.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Теза" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 по делу N А62-4368/2006 (судья Молокова Е.Г.), принятое по иску ТУ ФАУФИ по Смоленской области к ЗАО "Теза", третье лицо: Смоленская КЭЧ МВО о взыскании задолженности по договору аренды, пени за просрочку платежа, расторжении договора аренды и освобождении здания и по встречному исковому заявлению ЗАО "Теза" к ТУ ФАУФИ по Смоленской области, третье лицо Смоленская КЭЧ МВО о государственной регистрации дополнительного соглашения
при участии:
- от истца: представитель Добровольский М.В. по доверенности от 23.01.2007 N 02-435/ДМ, уд. N 9 от 29.07.2005; от ответчика: представитель Гриценко Е.Ю. по доверенности от 10.08.2006, паспорт <...>; Голенков А.Н. - директор, приказ от 01.06.2006, паспорт <...>;
- от КЭЧ МВО: не явился, извещен
установил:
ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Смоленской области обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ЗАО "Теза" о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 875890,04 рублей; пени за просрочку платежа в размере 105107 рублей, расторжении договора аренды и освобождении здания.
Впоследствии истец в порядке ст. 49 АПК РФ от требования в части взыскания пени в размере 105107 рублей отказался.
ЗАО "Теза" обратилось со встречным иском о государственной регистрации дополнительного соглашения N 20 к договору аренды от 07.08.2003 N 120.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 суд удовлетворил требования ТУ Росимущества по Смоленской области в части взыскания с ЗАО "Теза" задолженности по арендной плате в сумме 875890 руб. В части взыскания пени в размере 105107 руб. производство по делу прекратил. В удовлетворении остальной части первоначального иска и встречного иска отказал.
Не согласившись с указанным решением, ЗАО "Теза" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 отменить и принять новый судебный акт, которым истцу в иске отказать полностью и удовлетворить встречный иск ЗАО "Теза".
По мнению заявителя жалобы, при вынесении решения суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также не применил закон, подлежащий применению.
Заявитель жалобы ссылается на то, что состояние имущества, передаваемого ему в аренду не соответствовало целям его использования, в связи с чем арендатор произвел его капитальный ремонт с согласия арендодателя, стоимость ремонта значительно превышает размер задолженности по арендной плате. Уклонение арендодателя от регистрации дополнительного соглашения к договору аренды способствовало увеличению размера задолженности.
В судебном заседании представитель ЗАО "Теза" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Территориального управления Росимущества по Смоленской области с апелляционной жалобой не согласен, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель Смоленской КЭЧ МВО в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 07.08.2003 между Территориальным управлением Минимущества России по Смоленской области - арендодателем (далее - Территориальное управление),
Смоленской квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа - балансодержателем (далее - КЭЧ) и ЗАО "Теза" - арендатором (далее - Общество) заключен Договор аренды N 120 здания склада, площадью 287 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 18 (далее - Договор).
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что он действует с 07.08.2003 по 08.08.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Договор прошел государственную регистрацию в Регистрационной палате Смоленской области 22.09.2003, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за N 67-01/00-58/2003-0330.
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за объект устанавливается на срок договора, но не более, чем на один год и составляет на момент подписания договора 16221 у.е. в год или 1351,75 у.е. в месяц.
25.12.2003 стороны подписали дополнительное соглашение N 120 к Договору, согласно которому за проведение ремонтно-строительных работ арендуемого объекта, арендатору компенсируется ежемесячно 1279,85 у.е. Соответственно арендная плата по Договору (п. 4 дополнительного соглашения) составляет 71,9 у.е. в месяц на период с 01.01.2004 по 31.12.2005.
Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, в связи с чем, считая его незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ, 12.07.2006 Территориальное управление направило в адрес Общества претензию с предложением добровольно погасить задолженность по арендной плате.
Поскольку ответчик в установленный в претензии срок задолженность не погасил, Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
ЗАО "Теза" обратилось со встречным иском о государственной регистрации дополнительного соглашения N 20 к договору аренды от 07.08.2003 N 120. При этом ЗАО "Теза" ссылалось на то, что передаваемое в аренду имущество находилось в состоянии, требующем ремонта, что послужило причиной заключения дополнительного соглашения о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы; во исполнение п. 7 соглашения 22.07.2006 истцу были направлены документы о произведенных работах; ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой представить документы и представителя для регистрации дополнительного соглашении; 31.08.2004 истец создал комиссию и провел проверку выполнения арендатором условий договора аренды; в актах сверки 2004, 2005 задолженность ответчика перед истцом отсутствовала; в течение 2-х лет собственник имущества не предъявлял арендатору ни одной претензии по поводу уплаты арендных платежей в меньшем размере. Считает требования истца, заявленными в нарушение ст. 10 ГК РФ.
Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции исковые требования по первоначальному иску удовлетворил частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказал полностью.
Апелляционный суд вывод суда первой инстанции считает правильным.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Пунктом 2.3.4 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, установленные договором аренды.
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за объект устанавливается на срок договора, но не более, чем на один год и составляет на момент подписания договора 16221 у.е. в год или 1351, 75 у.е. в месяц.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ считается незаключенным и не порождает для сторон его подписавших каких-либо правовых последствий.
В свою очередь арендная плата вносилась ответчиком в меньшем размере, чем установлено п. 3.1 договора.
Довод заявителя жалобы о том, что переданное в аренду имущество имело недостатки, препятствующие его пользованию в соответствии с целями аренды, несостоятелен, поскольку документально не подтвержден. Согласно акту приема-передачи федерального имущества от 07.08.2003 заявитель получил недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии. Указанный документ отметок о необходимости проведения капитального ремонта передаваемого помещения также не содержит.
Доказательств погашения задолженности в полном объеме ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах, требование ЗАО "Теза" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 875890,04 руб. является правомерным.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательства.
Материалы дела свидетельствуют об отсутствии вины ответчика в образовании задолженности по арендной плате на 01.01.2006, в связи с чем, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора не имеется.
Поскольку на момент подачи встречного иска срок действия дополнительного соглашения фактически прекратился (момент окончания исполнения обязательства - 31.12.2005), то отказ в удовлетворении встречного иска ЗАО "Теза" о государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.12.2003 также является обоснованным.
Также правильным, соответствующим ст. ст. 49, 150 АПК РФ, является и вывод суда первой инстанции о прекращении производства по делу в части требования о взыскании пени в сумме 105107 руб.
Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО "Теза" и отмены принятого решения.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд относит на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2006 по делу N А62-4368/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "Теза" - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине отнести на ЗАО "Теза".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)