Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Г.Н. Поповой,
Судей Н.О. Окуловой, В.Я. Голобородько,
при ведении протокола помощником судьи Рахмановой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Д.Ю. Акулинина
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 29 мая 2013 г. по делу N А40-27589/08, вынесенное судьей С.Л. Никифоровым (шифр судьи: 74-86Б)
о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Энергостройкомплект-М"
требование Федякиной Г.Н.
в судебное заявление явились:
от Федякиной Г.Н. - Федякин А.Е. по доверенности от 11.01.2011 г.; Федякина Л.М. по доверенности от 02.03.2012 г.; Кондрашина Е.Я. по доверенности от 02.03.2012 г.
от конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" - Гаврик Т.А. по доверенности от 11.01.2013 г.
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2011 г. ЗАО "Энергостройкомплект-М" (ОГРН 1027739541466, ИНН 7724188617) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Акулинин Денис Юрьевич.
23.11.2011 г. в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Федякиной Г.Н. о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу г. Москва, ул. Сходненская, д. 16, общей площадью 73,9 кв. м, находящейся на 1-м этаже помещений V, комнаты N 1, 3, 4, 5, 6.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2013 г. признано право собственности за Федякиной Галиной Николаевной на нежилое помещение общей площадью 73,9 кв. м, по адресу г. Москва, ул. Сходненская, д. 16 (I этаж помещение V, комнаты N 1, 3, 4, 5, 6).
Конкурсный управляющий должника, не согласившись с данным определением, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на доводы, изложенные в тексте его апелляционной жалобы.
Представитель Федякиной Г.Н. с апелляционной жалобой не согласился, считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Заслушав представителей: конкурсного управляющего должника, Федякиной Г.Н., рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
Как установлено судом первой инстанции, 20.08.2002 г. между Правительством Москвы (администрацией), Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (заказчиком-застройщиком или застройщиком), Открытым Акционерным Обществом Холдинговая Компания "Главмосстрой" (заказчиком-инвестором или инвестором) заключен инвестиционный контракт N ДЖП.02.СЗАО.00361, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов в микрорайоне 11, Южное Тушино Северо-Западного административного округа города Москвы.
В соответствии с договором от 06.06.2003 г. N 002/ЭСК-ЮТ-4700 передачи части правомочий по инвестированию строительства по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, мкрн. 11 (СЗАО), заключенного между ОАО "Компания Главмосстрой" (обществом) и ЗАО "Энергостройкомплект-М" (инвестором) общество передало инвестору часть правомочий по инвестированию 4700 кв. м общей жилой площади в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Москва, Южное Тушино, мкрн. 11 (СЗАО) с правом получения помещений без отделки и оформления их в собственность инвестора.
Согласно раздела 7.3 инвестиционного контракта заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров об инвестировании с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед администрацией за реализацию проекта.
Судом первой инстанции также установлено, что 24.03.2005 г. между ЗАО "Энергостройкомплект-М" (инвестором) и Федякиным Е.А. (соинвестором) был заключен договор N Инд 324/2, предметом которого является привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строительства жилого микрорайона по адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, с последующим оформлением в собственность соинвестора нежилого помещения без отделки, ориентировочной площадью 78,0 кв. м, расположенного по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, корпус 6, секция 1, этаж 1, условный номер помещения - 2; сумма инвестиционного взноса составляла 101 400,00 долларов США; оплата соинвестором была произведена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 10 августа 2005 года N 59988 на сумму 2 877 640 рублей.
25.05.2005 г. между Федякиным Е.А. (сторона-1) и Федякиной Галиной Николаевной (сторона-2) заключено соглашение N 1 о замене лица в обязательстве, в соответствии с условиями которого к стороне-2 перешли в полном объеме все права и обязанности, принадлежащие стороне-1 по договору от 24 марта 2005 г. N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11)., в связи с чем, Федякина Галина Николаевна стала стороной по договору от 24 марта 2005 г. N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11).
Согласно дополнительному соглашению от 06 июня 2011 года к договору от 24 марта 2005 г. N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11), стороны внесли изменения в части указания строительных характеристик не жилого помещения (ориентировочная площадь 78,0 кв. м, расположенного по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, корпус 6, секция 1, этаж 1, условный номер помещения - 2).
По результатам обмеров БТИ, в соответствии с дополнительным соглашением от 06 июня 2011 года к договору от 24 марта 2005 г. N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) стороны установили, что передаче инвестором в собственность соинвестора по договору подлежат комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6 в помещении V на 1 этаже по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 16 общей площадью 94,4 кв. м.
В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 06 июня 2011 года по договору N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24 марта 2005 г. ЗАО "Энергостройкомплект-М" передало Федякиной Г.Н. нежилое помещение общей площадью 73,9 кв. м, находящейся на 1-м этаже помещений V, комнаты N 1, 3, 4, 5, 6 по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 16.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 07.06.2011 г. N 258-ПП Правительство Москвы прекратило реализацию инвестиционного проекта застройки микрорайона 11 района Южное Тушино без применения к ЗАО "Энергостройкомплект-М" штрафных санкций по инвестиционному контракту N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г. путем расторжения инвестиционного контракта в установленном порядке.
Правомерен вывод суда первой инстанции о том, что договор N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24 марта 2005 г., связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, исходя следующего:
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. ст. 6, 9 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществляемое в форме капитальных вложений" финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности через финансирование инвестора - соинвестирование, в этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
Судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что, исходя из системного толкования положений Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ) ЗАО "Энергостройкомплект-М" (должник) не может передать другому лицу имущество по договору купли-продажи или иной сделке по отчуждению имущества, являющееся предметом инвестиционного контракта, до подписания акта о реализации инвестиционного контракта его сторонами, выделения его (ЗАО "Энергостройкомплект-М") доли в натуре и передачи ему данного имущества в собственность в установленном законом порядке; данная позиция выражена также в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 ноября 2009 г. N ВАС-12886/09.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Пунктами 1, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено: предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи); параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи); при рассмотрении споров, связанных с не исполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего: продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем; в то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ); такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11 по делу N А56-70717/2010, общество, надлежащим образом исполнившее свои обязательства по оплате приобретаемых помещений в соответствии с положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", становится их собственником.
30.09.2010 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы было выдано Разрешение N RU77222000-003079 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома, расположенного по адресу: 125363, г. Москва, ул. Сходненская, д. 16 (строительный адрес: СЗАО, Южное Тушино, мкр. 11, корп. 6), в связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наступлении срока исполнения ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязательства по предоставлению Федякиной Г.Н. нежилых помещений.
Несмотря на то, что Федякина Г.Н. имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24 марта 2005 г., она заявила требование о признании своего права собственности на соответствующие нежилые помещения.
В силу норм пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом не надлежащего способа защиты своего права.
Поскольку ЗАО "Энергостройкомплект-М" в нарушение условий договора N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24 марта 2005 г. не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, то требования Федякиной Г.Н., по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество.
Судом первой инстанции в судебном заседании установлено, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" право собственности на спорные жилые помещения не были своевременно зарегистрированы руководством должника в ЕГРП.
В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Кроме того, по смыслу указанной нормы, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Поэтому, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, в том числе, факт нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, отсутствие зарегистрированного права собственности должника на подлежащие передаче Федякиной Г.Н. нежилые помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.
Доводы заявителя жалобы не могут быть приняты апелляционным судом, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, в том числе норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно нормам ст. 421 ГК РФ, стороны свободны в заключении договора; строительные характеристики объекта (предмет договора) отражен в дополнительном соглашении, идентификация помещения с характеристиками нежилого помещения в результате обмеров БТИ отражены в дополнительном соглашении от 06.06.2011 г.; закон также не обязывает застройщика после сдачи дома в эксплуатацию подписывать дополнительные соглашения об идентификации помещений, которые оплачены соинвесторами или иными участниками строительства; согласно акта приема-передачи нежилого помещения от 06.06.2011 г. должник передал Федякиной Г.Н. указанное нежилое помещение, в связи с чем, ссылка заявителя жалобы на то, что с момента присвоения почтового адреса, помещение N 2 в доме N 16 по ул. Сходненская, площадью приближенной к указанной в договоре отсутствует, не может быть принята апелляционным судом, исходя из вышеизложенного.
Доводы заявителя жалобы об отмене доверенности N 279/юр, выданной Кондрашину О.В. генеральным директором Кручининой В.М., 07.06.2011 г. не может быть принята апелляционным судом, так как соглашения заключены должником и подписаны Кондрашиным О.В. ранее даты 07.06.2011 г.; доказательства направления заявления об отмене доверенностей в адрес Кондрашина О.В. заявителем жалобы не представлены в материалы дела.
Ссылка заявителя жалобы на отсутствие акта реализации инвестиционного контракта от 20.08.2002 г. N ДЖП.02.СЗАО.00361 не является основанием для отказа в удовлетворении требований, исходя из материалов дела и нахождения должника в банкротстве с октября 2011 г.
Конкурсный управляющий должника не представил в суд первой инстанции доказательств в подтверждении какого-либо права на спорные помещения после отчуждения им прав на спорные нежилые помещения в адрес Федякиной Г.Н.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены определения.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2013 года по делу N А40-27589/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Д.Ю. Акулинина - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Г.Н.ПОПОВА
Судьи
В.Я.ГОЛОБОРОДЬКО
Н.О.ОКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2013 N 09АП-22537/2013 ПО ДЕЛУ N А40-27589/08
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2013 г. N 09АП-22537/2013
Дело N А40-27589/08
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Г.Н. Поповой,
Судей Н.О. Окуловой, В.Я. Голобородько,
при ведении протокола помощником судьи Рахмановой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Д.Ю. Акулинина
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 29 мая 2013 г. по делу N А40-27589/08, вынесенное судьей С.Л. Никифоровым (шифр судьи: 74-86Б)
о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Энергостройкомплект-М"
требование Федякиной Г.Н.
в судебное заявление явились:
от Федякиной Г.Н. - Федякин А.Е. по доверенности от 11.01.2011 г.; Федякина Л.М. по доверенности от 02.03.2012 г.; Кондрашина Е.Я. по доверенности от 02.03.2012 г.
от конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" - Гаврик Т.А. по доверенности от 11.01.2013 г.
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2011 г. ЗАО "Энергостройкомплект-М" (ОГРН 1027739541466, ИНН 7724188617) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Акулинин Денис Юрьевич.
23.11.2011 г. в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Федякиной Г.Н. о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу г. Москва, ул. Сходненская, д. 16, общей площадью 73,9 кв. м, находящейся на 1-м этаже помещений V, комнаты N 1, 3, 4, 5, 6.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2013 г. признано право собственности за Федякиной Галиной Николаевной на нежилое помещение общей площадью 73,9 кв. м, по адресу г. Москва, ул. Сходненская, д. 16 (I этаж помещение V, комнаты N 1, 3, 4, 5, 6).
Конкурсный управляющий должника, не согласившись с данным определением, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на доводы, изложенные в тексте его апелляционной жалобы.
Представитель Федякиной Г.Н. с апелляционной жалобой не согласился, считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Заслушав представителей: конкурсного управляющего должника, Федякиной Г.Н., рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
Как установлено судом первой инстанции, 20.08.2002 г. между Правительством Москвы (администрацией), Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (заказчиком-застройщиком или застройщиком), Открытым Акционерным Обществом Холдинговая Компания "Главмосстрой" (заказчиком-инвестором или инвестором) заключен инвестиционный контракт N ДЖП.02.СЗАО.00361, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов в микрорайоне 11, Южное Тушино Северо-Западного административного округа города Москвы.
В соответствии с договором от 06.06.2003 г. N 002/ЭСК-ЮТ-4700 передачи части правомочий по инвестированию строительства по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, мкрн. 11 (СЗАО), заключенного между ОАО "Компания Главмосстрой" (обществом) и ЗАО "Энергостройкомплект-М" (инвестором) общество передало инвестору часть правомочий по инвестированию 4700 кв. м общей жилой площади в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Москва, Южное Тушино, мкрн. 11 (СЗАО) с правом получения помещений без отделки и оформления их в собственность инвестора.
Согласно раздела 7.3 инвестиционного контракта заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров об инвестировании с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед администрацией за реализацию проекта.
Судом первой инстанции также установлено, что 24.03.2005 г. между ЗАО "Энергостройкомплект-М" (инвестором) и Федякиным Е.А. (соинвестором) был заключен договор N Инд 324/2, предметом которого является привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строительства жилого микрорайона по адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, с последующим оформлением в собственность соинвестора нежилого помещения без отделки, ориентировочной площадью 78,0 кв. м, расположенного по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, корпус 6, секция 1, этаж 1, условный номер помещения - 2; сумма инвестиционного взноса составляла 101 400,00 долларов США; оплата соинвестором была произведена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 10 августа 2005 года N 59988 на сумму 2 877 640 рублей.
25.05.2005 г. между Федякиным Е.А. (сторона-1) и Федякиной Галиной Николаевной (сторона-2) заключено соглашение N 1 о замене лица в обязательстве, в соответствии с условиями которого к стороне-2 перешли в полном объеме все права и обязанности, принадлежащие стороне-1 по договору от 24 марта 2005 г. N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11)., в связи с чем, Федякина Галина Николаевна стала стороной по договору от 24 марта 2005 г. N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11).
Согласно дополнительному соглашению от 06 июня 2011 года к договору от 24 марта 2005 г. N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11), стороны внесли изменения в части указания строительных характеристик не жилого помещения (ориентировочная площадь 78,0 кв. м, расположенного по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, корпус 6, секция 1, этаж 1, условный номер помещения - 2).
По результатам обмеров БТИ, в соответствии с дополнительным соглашением от 06 июня 2011 года к договору от 24 марта 2005 г. N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) стороны установили, что передаче инвестором в собственность соинвестора по договору подлежат комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6 в помещении V на 1 этаже по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 16 общей площадью 94,4 кв. м.
В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 06 июня 2011 года по договору N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24 марта 2005 г. ЗАО "Энергостройкомплект-М" передало Федякиной Г.Н. нежилое помещение общей площадью 73,9 кв. м, находящейся на 1-м этаже помещений V, комнаты N 1, 3, 4, 5, 6 по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 16.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 07.06.2011 г. N 258-ПП Правительство Москвы прекратило реализацию инвестиционного проекта застройки микрорайона 11 района Южное Тушино без применения к ЗАО "Энергостройкомплект-М" штрафных санкций по инвестиционному контракту N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г. путем расторжения инвестиционного контракта в установленном порядке.
Правомерен вывод суда первой инстанции о том, что договор N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24 марта 2005 г., связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, исходя следующего:
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. ст. 6, 9 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществляемое в форме капитальных вложений" финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности через финансирование инвестора - соинвестирование, в этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
Судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что, исходя из системного толкования положений Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ) ЗАО "Энергостройкомплект-М" (должник) не может передать другому лицу имущество по договору купли-продажи или иной сделке по отчуждению имущества, являющееся предметом инвестиционного контракта, до подписания акта о реализации инвестиционного контракта его сторонами, выделения его (ЗАО "Энергостройкомплект-М") доли в натуре и передачи ему данного имущества в собственность в установленном законом порядке; данная позиция выражена также в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 ноября 2009 г. N ВАС-12886/09.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Пунктами 1, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено: предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи); параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи); при рассмотрении споров, связанных с не исполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего: продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем; в то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ); такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11 по делу N А56-70717/2010, общество, надлежащим образом исполнившее свои обязательства по оплате приобретаемых помещений в соответствии с положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", становится их собственником.
30.09.2010 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы было выдано Разрешение N RU77222000-003079 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома, расположенного по адресу: 125363, г. Москва, ул. Сходненская, д. 16 (строительный адрес: СЗАО, Южное Тушино, мкр. 11, корп. 6), в связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наступлении срока исполнения ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязательства по предоставлению Федякиной Г.Н. нежилых помещений.
Несмотря на то, что Федякина Г.Н. имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24 марта 2005 г., она заявила требование о признании своего права собственности на соответствующие нежилые помещения.
В силу норм пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом не надлежащего способа защиты своего права.
Поскольку ЗАО "Энергостройкомплект-М" в нарушение условий договора N ИДн324/2 (Южное Тушино, мкр. 11) от 24 марта 2005 г. не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, то требования Федякиной Г.Н., по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество.
Судом первой инстанции в судебном заседании установлено, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" право собственности на спорные жилые помещения не были своевременно зарегистрированы руководством должника в ЕГРП.
В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Кроме того, по смыслу указанной нормы, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Поэтому, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, в том числе, факт нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, отсутствие зарегистрированного права собственности должника на подлежащие передаче Федякиной Г.Н. нежилые помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.
Доводы заявителя жалобы не могут быть приняты апелляционным судом, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, в том числе норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно нормам ст. 421 ГК РФ, стороны свободны в заключении договора; строительные характеристики объекта (предмет договора) отражен в дополнительном соглашении, идентификация помещения с характеристиками нежилого помещения в результате обмеров БТИ отражены в дополнительном соглашении от 06.06.2011 г.; закон также не обязывает застройщика после сдачи дома в эксплуатацию подписывать дополнительные соглашения об идентификации помещений, которые оплачены соинвесторами или иными участниками строительства; согласно акта приема-передачи нежилого помещения от 06.06.2011 г. должник передал Федякиной Г.Н. указанное нежилое помещение, в связи с чем, ссылка заявителя жалобы на то, что с момента присвоения почтового адреса, помещение N 2 в доме N 16 по ул. Сходненская, площадью приближенной к указанной в договоре отсутствует, не может быть принята апелляционным судом, исходя из вышеизложенного.
Доводы заявителя жалобы об отмене доверенности N 279/юр, выданной Кондрашину О.В. генеральным директором Кручининой В.М., 07.06.2011 г. не может быть принята апелляционным судом, так как соглашения заключены должником и подписаны Кондрашиным О.В. ранее даты 07.06.2011 г.; доказательства направления заявления об отмене доверенностей в адрес Кондрашина О.В. заявителем жалобы не представлены в материалы дела.
Ссылка заявителя жалобы на отсутствие акта реализации инвестиционного контракта от 20.08.2002 г. N ДЖП.02.СЗАО.00361 не является основанием для отказа в удовлетворении требований, исходя из материалов дела и нахождения должника в банкротстве с октября 2011 г.
Конкурсный управляющий должника не представил в суд первой инстанции доказательств в подтверждении какого-либо права на спорные помещения после отчуждения им прав на спорные нежилые помещения в адрес Федякиной Г.Н.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены определения.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2013 года по делу N А40-27589/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Д.Ю. Акулинина - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Г.Н.ПОПОВА
Судьи
В.Я.ГОЛОБОРОДЬКО
Н.О.ОКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)