Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагиной О.К. и Митрофанова О.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коневой М.С.,
при участии от истца Кузнецовой Е.Г. по доверенности от 01.09.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Царица" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 апреля 2010 года по делу N А05-19879/2009 (судья Гуляева И.С.),
общество с ограниченной ответственностью "Царица" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) об урегулировании разногласий по двум договорам купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 16.10.2009 на продажу нежилых помещений общей площадью 165,5 кв. метров и 96,0 кв. метров, расположенных по адресу: г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, ул. Попова, д. 14, возникших между Мэрией и Обществом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "БДО Юникон Архангельск" (далее - ООО "БДО Юникон Архангельск").
Решением суда от 08 апреля 2010 года пункты 1.2 договоров приняты в предложенной Мэрией редакции, пункты 5.2. договоров в редакции, предложенной Обществом.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции решение изменить, изложив пункты 1.2 договоров купли-продажи нежилых помещений в редакции, предложенной Обществом. Считает неправильным вывод суда о том, что оценка, произведенная ООО "БДО Юникон Архангельск", не может носить рекомендательный характер, а носит обязательный характер для государственного органа. Указывает, что факт нарушения ООО "БДО Юникон Архангельск" федеральных стандартов оценки при проведении оценки отчуждаемых объектов доказан.
Ответчик, третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и требования жалобы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 09.09.2009 мэром города Архангельска изданы распоряжения N 1265р и N 1267р "О приватизации муниципального имущества по ул. Попова, 14". В соответствии с распоряжением N 1265р на основании заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования "Город Архангельск" принято решение о приватизации нежилого помещения третьего этажа N 29 - 34, 31а общей площадью 96,0 кв. метров по адресу: г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, ул. Попова, дом 14, а распоряжением N 1267р - нежилого помещения третьего этажа N 21 общей площадью 165,5 кв. метров по этому же адресу.
Обществу предоставлено право приобретения арендуемого имущества по следующим ценам: помещений площадью 165,5 кв. метров по 7 531 900 руб., помещений площадью 96,0 кв. метров по 4 368 960 руб. с рассрочкой платежа на 5 лет.
Мэрия 21.09.2009 направила в адрес Общества проекты двух договоров купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке.
Общество подписало указанные договоры с протоколом разногласий, которые возникли по двум пунктам договора.
В редакции Мэрии пункт 1.2 договора купли продажи помещений площадью 165,5 кв. метров изложен в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 7 531 900 руб. (семь миллионов пятьсот тридцать одна тысяча девятьсот рублей) (без учета НДС)".
Общество предлагает установить цену этого имущества в размере 4 876 000 руб.
В редакции Мэрии пункт 1.2 договора купли-продажи помещений площадью 96,0 кв. метров изложен в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 4 368 960 руб. (четыре миллиона триста шестьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят рублей) (без учета НДС)".
Общество предлагает установить цену этого имущества в размере 2 954 000 руб.
В редакции Мэрии пункт 5.2 обоих договоров изложен в следующей редакции: "За нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности".
Общество предлагает установить размер пеней 0,05 процентов от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 настоящего договора.
Неурегулирование сторонами разногласий по договорам купли-продажи в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
С учетом положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также принимая во внимание, что 09.09.2009 мэром города Архангельска изданы распоряжения N 1265р и N 1267р "О приватизации муниципального имущества по ул. Попова, 14", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по рассматриваемому спору для ответчика заключение договоров является обязательным.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Для определения рыночной стоимости отчуждаемых Обществу объектов Мэрия заключила муниципальный контракт N 33 от 26.08.2009 с ООО "БДО Юникон Архангельск", которое предоставило отчеты об оценке N 172-Оц-Н-08/09 рыночной стоимости нежилых помещений площадью 96,0 кв. метров, N 171-Оц-Н-08/09 - площадью 165,5 кв. метров (далее - Отчеты).
Стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере: помещения площадью 165,9 кв. метров - 7 531 900 рублей, помещения площадью 96,0 кв. метров - 4 368 960 рублей. Именно такая цена отчуждаемых объектов указана Мэрией в проектах договоров в соответствии с данными, содержащимися в Отчетах.
В ходе производства по настоящему делу в связи с наличием спора между сторонами относительно оценки объектов недвижимости по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Лукрум Аудит" (далее - ООО "Лукрум Аудит") Озеровой И.А.
Перед экспертом были поставлены вопросы: соответствуют ли Отчеты Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в определении ошибочно указан номер данного Федерального закона N 153-ФЗ), федеральным стандартам оценки; в случае несоответствия Отчетов указанному закону и федеральным стандартам оценки, в чем заключаются данные несоответствия; могли ли выявленные несоответствия повлиять на определение рыночной цены объектов недвижимости. В случае несоответствия Отчетов указанному закону и федеральным стандартам оценки эксперту поручено определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 22.09.2009.
Согласно пункту 8 части 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены выводы по поставленным вопросам и их обоснования.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.
В экспертных заключениях, представленных суду ООО "Лукрум-Аудит", во исполнение указанного определения сделаны выводы только относительно рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 22.09.2009.
Выводов по остальным вопросам, поставленным судом перед экспертом, экспертные заключения не содержат.
В экспертном заключении по объекту площадью 165.5 кв. м (т. 3, л. 81 - 82) имеются выводы об обстоятельствах, имеющих значение для дела и по поводу которых не были поставлены вопросы, в которых эксперт поясняет причины значительного превышения рыночной стоимости объектов недвижимости в Отчетах. Данные пояснения содержат ссылки на нарушения в Отчетах федеральных стандартов оценки.
Аналогичные пояснения представлены ООО "Лукрум-Аудит" суду в виде заявления по делу (т. 2, л. 118 - 119).
Однако пояснения и ссылки нельзя признать выводами эксперта по поставленным судом вопросам.
В силу пункта 1 статьи 87 АПК при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Истец правом на проведение дополнительной экспертизы не воспользовался.
Таким образом, истцом не доказано, что Отчеты, на основании которых Мэрией в проектах договоров купли-продажи установлена стоимость отчуждаемых Обществу Объектов (пункты 1.2), выполнены с нарушением Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Следовательно, у суда не имелось оснований принять пункты 1.2 договоров в редакции, предложенной Обществом.
Довод подателя жалобы о доказанности факта нарушения федеральных стандартов оценки ООО "БДО Юникон Архангельск" при проведении оценки отчуждаемых объектов на основании изложенного судом апелляционной инстанции отклоняется.
Довод о неправильном выводе суда о том, что оценка, произведенная ООО "БДО Юникон Архангельск", носит обязательный характер для государственного органа, при указанных выше обстоятельствах не может являться основанием для изменения правильного по существу решения суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства исследованы в полном объеме. Нарушения либо неправильного применения норм материального права или процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом не допущено. Оснований для изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 апреля 2010 года по делу N А05-19879/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Царица" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2010 ПО ДЕЛУ N А05-19879/2009
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2010 г. по делу N А05-19879/2009
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагиной О.К. и Митрофанова О.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коневой М.С.,
при участии от истца Кузнецовой Е.Г. по доверенности от 01.09.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Царица" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 апреля 2010 года по делу N А05-19879/2009 (судья Гуляева И.С.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Царица" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) об урегулировании разногласий по двум договорам купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 16.10.2009 на продажу нежилых помещений общей площадью 165,5 кв. метров и 96,0 кв. метров, расположенных по адресу: г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, ул. Попова, д. 14, возникших между Мэрией и Обществом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "БДО Юникон Архангельск" (далее - ООО "БДО Юникон Архангельск").
Решением суда от 08 апреля 2010 года пункты 1.2 договоров приняты в предложенной Мэрией редакции, пункты 5.2. договоров в редакции, предложенной Обществом.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции решение изменить, изложив пункты 1.2 договоров купли-продажи нежилых помещений в редакции, предложенной Обществом. Считает неправильным вывод суда о том, что оценка, произведенная ООО "БДО Юникон Архангельск", не может носить рекомендательный характер, а носит обязательный характер для государственного органа. Указывает, что факт нарушения ООО "БДО Юникон Архангельск" федеральных стандартов оценки при проведении оценки отчуждаемых объектов доказан.
Ответчик, третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и требования жалобы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 09.09.2009 мэром города Архангельска изданы распоряжения N 1265р и N 1267р "О приватизации муниципального имущества по ул. Попова, 14". В соответствии с распоряжением N 1265р на основании заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования "Город Архангельск" принято решение о приватизации нежилого помещения третьего этажа N 29 - 34, 31а общей площадью 96,0 кв. метров по адресу: г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, ул. Попова, дом 14, а распоряжением N 1267р - нежилого помещения третьего этажа N 21 общей площадью 165,5 кв. метров по этому же адресу.
Обществу предоставлено право приобретения арендуемого имущества по следующим ценам: помещений площадью 165,5 кв. метров по 7 531 900 руб., помещений площадью 96,0 кв. метров по 4 368 960 руб. с рассрочкой платежа на 5 лет.
Мэрия 21.09.2009 направила в адрес Общества проекты двух договоров купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке.
Общество подписало указанные договоры с протоколом разногласий, которые возникли по двум пунктам договора.
В редакции Мэрии пункт 1.2 договора купли продажи помещений площадью 165,5 кв. метров изложен в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 7 531 900 руб. (семь миллионов пятьсот тридцать одна тысяча девятьсот рублей) (без учета НДС)".
Общество предлагает установить цену этого имущества в размере 4 876 000 руб.
В редакции Мэрии пункт 1.2 договора купли-продажи помещений площадью 96,0 кв. метров изложен в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 4 368 960 руб. (четыре миллиона триста шестьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят рублей) (без учета НДС)".
Общество предлагает установить цену этого имущества в размере 2 954 000 руб.
В редакции Мэрии пункт 5.2 обоих договоров изложен в следующей редакции: "За нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности".
Общество предлагает установить размер пеней 0,05 процентов от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 настоящего договора.
Неурегулирование сторонами разногласий по договорам купли-продажи в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
С учетом положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также принимая во внимание, что 09.09.2009 мэром города Архангельска изданы распоряжения N 1265р и N 1267р "О приватизации муниципального имущества по ул. Попова, 14", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по рассматриваемому спору для ответчика заключение договоров является обязательным.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Для определения рыночной стоимости отчуждаемых Обществу объектов Мэрия заключила муниципальный контракт N 33 от 26.08.2009 с ООО "БДО Юникон Архангельск", которое предоставило отчеты об оценке N 172-Оц-Н-08/09 рыночной стоимости нежилых помещений площадью 96,0 кв. метров, N 171-Оц-Н-08/09 - площадью 165,5 кв. метров (далее - Отчеты).
Стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере: помещения площадью 165,9 кв. метров - 7 531 900 рублей, помещения площадью 96,0 кв. метров - 4 368 960 рублей. Именно такая цена отчуждаемых объектов указана Мэрией в проектах договоров в соответствии с данными, содержащимися в Отчетах.
В ходе производства по настоящему делу в связи с наличием спора между сторонами относительно оценки объектов недвижимости по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Лукрум Аудит" (далее - ООО "Лукрум Аудит") Озеровой И.А.
Перед экспертом были поставлены вопросы: соответствуют ли Отчеты Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в определении ошибочно указан номер данного Федерального закона N 153-ФЗ), федеральным стандартам оценки; в случае несоответствия Отчетов указанному закону и федеральным стандартам оценки, в чем заключаются данные несоответствия; могли ли выявленные несоответствия повлиять на определение рыночной цены объектов недвижимости. В случае несоответствия Отчетов указанному закону и федеральным стандартам оценки эксперту поручено определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 22.09.2009.
Согласно пункту 8 части 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены выводы по поставленным вопросам и их обоснования.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.
В экспертных заключениях, представленных суду ООО "Лукрум-Аудит", во исполнение указанного определения сделаны выводы только относительно рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 22.09.2009.
Выводов по остальным вопросам, поставленным судом перед экспертом, экспертные заключения не содержат.
В экспертном заключении по объекту площадью 165.5 кв. м (т. 3, л. 81 - 82) имеются выводы об обстоятельствах, имеющих значение для дела и по поводу которых не были поставлены вопросы, в которых эксперт поясняет причины значительного превышения рыночной стоимости объектов недвижимости в Отчетах. Данные пояснения содержат ссылки на нарушения в Отчетах федеральных стандартов оценки.
Аналогичные пояснения представлены ООО "Лукрум-Аудит" суду в виде заявления по делу (т. 2, л. 118 - 119).
Однако пояснения и ссылки нельзя признать выводами эксперта по поставленным судом вопросам.
В силу пункта 1 статьи 87 АПК при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Истец правом на проведение дополнительной экспертизы не воспользовался.
Таким образом, истцом не доказано, что Отчеты, на основании которых Мэрией в проектах договоров купли-продажи установлена стоимость отчуждаемых Обществу Объектов (пункты 1.2), выполнены с нарушением Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Следовательно, у суда не имелось оснований принять пункты 1.2 договоров в редакции, предложенной Обществом.
Довод подателя жалобы о доказанности факта нарушения федеральных стандартов оценки ООО "БДО Юникон Архангельск" при проведении оценки отчуждаемых объектов на основании изложенного судом апелляционной инстанции отклоняется.
Довод о неправильном выводе суда о том, что оценка, произведенная ООО "БДО Юникон Архангельск", носит обязательный характер для государственного органа, при указанных выше обстоятельствах не может являться основанием для изменения правильного по существу решения суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства исследованы в полном объеме. Нарушения либо неправильного применения норм материального права или процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом не допущено. Оснований для изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 апреля 2010 года по делу N А05-19879/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Царица" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Н.МОИСЕЕВА
Судьи
О.К.ЕЛАГИНА
О.В.МИТРОФАНОВ
И.Н.МОИСЕЕВА
Судьи
О.К.ЕЛАГИНА
О.В.МИТРОФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)