Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13.02.2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТМЕД" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.2012 г., принятое судьей Козловым В.Ф., по делу N А40-96656/11-53-848 по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410) к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТМЕД" (ОГРН 5067746762221) о возврате арендованного имущества и по встречному иску о признании расторжения договора незаконным
при участии в судебном заседании представителей: от истца: Коршикова Е.В. по доверенности от 29.12.2012 N 1026-д от ответчика: Петяшин А.Ю. протокол от 04.07.2011 N 4,
установил:
Департамент имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТМЕД" (далее - ответчик) о выселении из нежилого помещения, площадью 138, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 45 (подвал, пом. I, ком. 1 - 5, 7 - 12, 14 - 19), переданного по договору аренды от 25.03.2008 N 01-00385/08 и обязать ответчика передать помещение Департаменту имущества г. Москвы, ссылаясь на ст. ст. 407, 610, 622 Гражданского кодекса РФ.
ООО "ИНВЕСТМЕД" обратилось со встречным иском к Департаменту имущества города Москвы о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным, о признании договора аренды действующим.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2012 года решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2012 года об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Судом кассационной инстанции указано на необходимость проверить доводы ответчика о том, что использование арендуемого помещения для целей размещения тренажерного зала без проведения ремонта было невозможно, документы для согласования переустройства и перепланировки помещений подготовлены для передачи в Мосжилинспекцию, отсутствие возражений на размещение продовольственного магазина со стороны Департамента торговли и услуг города Москвы.
При новом рассмотрении спора решением суда от 18.10.2012 года иск Департамента имущества города Москвы к ООО "ИНВЕСТМЕД" о возврате арендованного имущества удовлетворен, суд обязал выселить ответчика из занимаемого помещения и передать его истцу в освобожденном виде; в удовлетворении встречного иска отказано.
Удовлетворяя иск и отказывая в удовлетворении встречного, суд первой инстанции сослался на то обстоятельство, что поскольку договор аренды прекращен арендодателем в одностороннем порядке, то правовых оснований для занятия ответчиком спорных помещений не имеется.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных требований полностью, в удовлетворении первоначального иска отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильное истолкование закона, не применение закона, подлежащего применению, а именно, ст. 10, п. 1 ст. 611, 612 ГК РФ.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что арендодатель знал о проводимых арендатором работах, так как неоднократно уведомлялся, но никак не реагировал до момента их окончания. По мнению заявителя, суд не дал правовой оценки молчанию ДИгМ, отсутствию реагирования на уведомления арендатора, необоснованно посчитал установленным, что арендодатель не выдавал согласия на перепланировку. Заявитель жалобы усматривает в действиях истца признаки злоупотребления правом, поскольку проделав затратную работу по приведению помещения в надлежащее техническое состояние, исполняя обязанности по содержанию арендованного имущества и поддержанию его в надлежащем состоянии, истец безосновательно нарушил права и законные интересы арендатора, расторгнув договор аренды в одностороннем порядке.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 25.03.2008 N 01-00385/08, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок до 31.12.2012 года было предоставлено нежилое помещение, общей площадью 138,1 кв. м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 45 (подвал, пом. I, ком. 105, 7 - 12, 14 - 19) для использования в целях размещения тренажерного зала, что подтверждается актом приема-передачи от 17.11.2006 года по договору от 24.04.2007 N 1-387/07.
Указанное помещение находится в собственности города Москвы, что подтверждается свидетельством от 13.02.2007 77 АД N 098273. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае использования арендатором объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора, проведение перепланировки (переустройства) объекта аренды или его части без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке; при этом договор считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом, а арендатор обязан освободить объект аренды в течение одного месяца с момента направления такого уведомления.
Факт использования арендатором арендуемого нежилого помещения не по назначению, размещение в помещении магазина продовольственных товаров, а не тренажерного зала, проведение перепланировки и переоборудования помещения в т.ч. углубление пола на 50 - 60 см подтверждается актом осмотра помещения от 20.06.2011 N 01-00465/11 и ответчиком не опровергнуто (т. 1, л.д. 24 - 26).
Арендодатель направил арендатору уведомление от 01.07.2011 N 01-11/003381 о расторжении договора аренды, в котором предложил до 25.09.2010 освободить занимаемое помещение, передав его по акту истцу.
Поскольку отношения сторон прекращены, однако в предложенный в уведомлении срок ответчик помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о выселении ответчика из занимаемого спорного помещения.
Полагая, что односторонние действия арендодателя по расторжению договора незаконны, в них имеются признаки злоупотребления правом, ответчик обратился в суд со встречным иском о признании расторжения договора незаконным, а договора аренды действующим.
Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
По смыслу п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 450 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Поскольку пунктом 8.3 договора аренды предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора, а представленными в материалы дела доказательствами подтверждается использование ответчиком помещения не по целевому назначению, проведение перепланировки и переоборудования помещения в отсутствие согласия собственника, то в силу упомянутых законодательных норм и условий договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец правомерно досрочно отказался от исполнения договора в одностороннем порядке.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Поскольку ответчик не представил суду доказательства освобождения спорного помещения, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Департамента имущества города Москвы о выселении ответчика с занимаемого нежилого помещения и отказа во встречном иске, поскольку в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон, вытекающие из договора аренды в связи с его расторжением считаются прекращенными.
Судом первой инстанции выполнены обязательные для исполнения указания кассационной инстанции, доводам ответчика дана правильная правовая оценка. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у кассационной инстанции не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно истолкован закон, не применен закон, подлежащий применению, а именно, п. 1 ст. 611, 612 ГК РФ, несостоятельны и отклоняются судебной коллегией.
Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (статья 4).
Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено, что ответчик, принимая помещения по акту приема-передачи в 2006 г., о наличии недостатков в акте не указал, от приемки помещения по этому основанию не отказался, по окончании срока действия краткосрочного договора в отношении спорного имущества заключил с истцом долгосрочный договор аренды.
Таким образом, предоставленным законом правами на расторжение договора, на предъявление к арендодателю требований безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы, ответчик не воспользовался, в нарушение условий договора произвел перепланировку (переустройство) объекта аренды без согласования с арендодателем, изменив целевое назначение помещения, следовательно, действовал своей волей и в своем интересе, осуществлял предоставленные ему права арендатора на свой страх и риск.
По смыслу п. 2 ст. 438 ГК РФ молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Следовательно, ответчик, по мнению судебной коллегии, не вправе ссылаться на молчание истца, на отсутствие реагирования арендодателя на его уведомления, как на одобрение его действий, а в последующем односторонний отказ от исполнения договора по указанным основаниям расценить как злоупотребление правом.
Как правильно указывает заявитель жалобы, злоупотребление правом состоит в том, что действия нарушителя формально опираются на принадлежащее ему право, однако при его конкретной реализации они приобретают такие форму и характер, что это приводит к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.
В рассматриваемой же ситуации нарушения прав и обязанностей, установленных сделкой, допущены ответчиком, и истец воспользовался адекватным гражданско-правовым способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ).
При таких условиях предусмотренные договором односторонние действия истца по досрочному расторжению договора, не выходят за пределы действий, необходимых для пресечения допущенных арендатором нарушений, которые признаются законодателем существенными и влекут досрочное расторжение договора (п. 1 ст. 619 ГК РФ).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 г. по делу N А40-96656/11-53-848 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2013 ПО ДЕЛУ N А40-96656/11-53-848
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2013 г. по делу N А40-96656/11-53-848
Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13.02.2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТМЕД" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.2012 г., принятое судьей Козловым В.Ф., по делу N А40-96656/11-53-848 по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410) к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТМЕД" (ОГРН 5067746762221) о возврате арендованного имущества и по встречному иску о признании расторжения договора незаконным
при участии в судебном заседании представителей: от истца: Коршикова Е.В. по доверенности от 29.12.2012 N 1026-д от ответчика: Петяшин А.Ю. протокол от 04.07.2011 N 4,
установил:
Департамент имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТМЕД" (далее - ответчик) о выселении из нежилого помещения, площадью 138, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 45 (подвал, пом. I, ком. 1 - 5, 7 - 12, 14 - 19), переданного по договору аренды от 25.03.2008 N 01-00385/08 и обязать ответчика передать помещение Департаменту имущества г. Москвы, ссылаясь на ст. ст. 407, 610, 622 Гражданского кодекса РФ.
ООО "ИНВЕСТМЕД" обратилось со встречным иском к Департаменту имущества города Москвы о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным, о признании договора аренды действующим.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2012 года решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2012 года об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Судом кассационной инстанции указано на необходимость проверить доводы ответчика о том, что использование арендуемого помещения для целей размещения тренажерного зала без проведения ремонта было невозможно, документы для согласования переустройства и перепланировки помещений подготовлены для передачи в Мосжилинспекцию, отсутствие возражений на размещение продовольственного магазина со стороны Департамента торговли и услуг города Москвы.
При новом рассмотрении спора решением суда от 18.10.2012 года иск Департамента имущества города Москвы к ООО "ИНВЕСТМЕД" о возврате арендованного имущества удовлетворен, суд обязал выселить ответчика из занимаемого помещения и передать его истцу в освобожденном виде; в удовлетворении встречного иска отказано.
Удовлетворяя иск и отказывая в удовлетворении встречного, суд первой инстанции сослался на то обстоятельство, что поскольку договор аренды прекращен арендодателем в одностороннем порядке, то правовых оснований для занятия ответчиком спорных помещений не имеется.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных требований полностью, в удовлетворении первоначального иска отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильное истолкование закона, не применение закона, подлежащего применению, а именно, ст. 10, п. 1 ст. 611, 612 ГК РФ.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что арендодатель знал о проводимых арендатором работах, так как неоднократно уведомлялся, но никак не реагировал до момента их окончания. По мнению заявителя, суд не дал правовой оценки молчанию ДИгМ, отсутствию реагирования на уведомления арендатора, необоснованно посчитал установленным, что арендодатель не выдавал согласия на перепланировку. Заявитель жалобы усматривает в действиях истца признаки злоупотребления правом, поскольку проделав затратную работу по приведению помещения в надлежащее техническое состояние, исполняя обязанности по содержанию арендованного имущества и поддержанию его в надлежащем состоянии, истец безосновательно нарушил права и законные интересы арендатора, расторгнув договор аренды в одностороннем порядке.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 25.03.2008 N 01-00385/08, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок до 31.12.2012 года было предоставлено нежилое помещение, общей площадью 138,1 кв. м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 45 (подвал, пом. I, ком. 105, 7 - 12, 14 - 19) для использования в целях размещения тренажерного зала, что подтверждается актом приема-передачи от 17.11.2006 года по договору от 24.04.2007 N 1-387/07.
Указанное помещение находится в собственности города Москвы, что подтверждается свидетельством от 13.02.2007 77 АД N 098273. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае использования арендатором объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора, проведение перепланировки (переустройства) объекта аренды или его части без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке; при этом договор считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом, а арендатор обязан освободить объект аренды в течение одного месяца с момента направления такого уведомления.
Факт использования арендатором арендуемого нежилого помещения не по назначению, размещение в помещении магазина продовольственных товаров, а не тренажерного зала, проведение перепланировки и переоборудования помещения в т.ч. углубление пола на 50 - 60 см подтверждается актом осмотра помещения от 20.06.2011 N 01-00465/11 и ответчиком не опровергнуто (т. 1, л.д. 24 - 26).
Арендодатель направил арендатору уведомление от 01.07.2011 N 01-11/003381 о расторжении договора аренды, в котором предложил до 25.09.2010 освободить занимаемое помещение, передав его по акту истцу.
Поскольку отношения сторон прекращены, однако в предложенный в уведомлении срок ответчик помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о выселении ответчика из занимаемого спорного помещения.
Полагая, что односторонние действия арендодателя по расторжению договора незаконны, в них имеются признаки злоупотребления правом, ответчик обратился в суд со встречным иском о признании расторжения договора незаконным, а договора аренды действующим.
Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
По смыслу п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 450 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Поскольку пунктом 8.3 договора аренды предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора, а представленными в материалы дела доказательствами подтверждается использование ответчиком помещения не по целевому назначению, проведение перепланировки и переоборудования помещения в отсутствие согласия собственника, то в силу упомянутых законодательных норм и условий договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец правомерно досрочно отказался от исполнения договора в одностороннем порядке.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Поскольку ответчик не представил суду доказательства освобождения спорного помещения, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Департамента имущества города Москвы о выселении ответчика с занимаемого нежилого помещения и отказа во встречном иске, поскольку в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон, вытекающие из договора аренды в связи с его расторжением считаются прекращенными.
Судом первой инстанции выполнены обязательные для исполнения указания кассационной инстанции, доводам ответчика дана правильная правовая оценка. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у кассационной инстанции не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно истолкован закон, не применен закон, подлежащий применению, а именно, п. 1 ст. 611, 612 ГК РФ, несостоятельны и отклоняются судебной коллегией.
Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (статья 4).
Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено, что ответчик, принимая помещения по акту приема-передачи в 2006 г., о наличии недостатков в акте не указал, от приемки помещения по этому основанию не отказался, по окончании срока действия краткосрочного договора в отношении спорного имущества заключил с истцом долгосрочный договор аренды.
Таким образом, предоставленным законом правами на расторжение договора, на предъявление к арендодателю требований безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы, ответчик не воспользовался, в нарушение условий договора произвел перепланировку (переустройство) объекта аренды без согласования с арендодателем, изменив целевое назначение помещения, следовательно, действовал своей волей и в своем интересе, осуществлял предоставленные ему права арендатора на свой страх и риск.
По смыслу п. 2 ст. 438 ГК РФ молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Следовательно, ответчик, по мнению судебной коллегии, не вправе ссылаться на молчание истца, на отсутствие реагирования арендодателя на его уведомления, как на одобрение его действий, а в последующем односторонний отказ от исполнения договора по указанным основаниям расценить как злоупотребление правом.
Как правильно указывает заявитель жалобы, злоупотребление правом состоит в том, что действия нарушителя формально опираются на принадлежащее ему право, однако при его конкретной реализации они приобретают такие форму и характер, что это приводит к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.
В рассматриваемой же ситуации нарушения прав и обязанностей, установленных сделкой, допущены ответчиком, и истец воспользовался адекватным гражданско-правовым способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ).
При таких условиях предусмотренные договором односторонние действия истца по досрочному расторжению договора, не выходят за пределы действий, необходимых для пресечения допущенных арендатором нарушений, которые признаются законодателем существенными и влекут досрочное расторжение договора (п. 1 ст. 619 ГК РФ).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 г. по делу N А40-96656/11-53-848 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)