Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мартынов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Петровой Н.А., Ефимовой И.В.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к М. о взыскании оплаты по договору купли-продажи, встречному исковому заявлению М. к Ч. о признании договора купли-продажи недействительным по апелляционной жалобе М. на решение Ершовского районного суда Саратовской области от 21.05.2013 года, которым исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Петровой Н.А., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений относительно ее доводов, судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в суд с исковыми требованиями к М. о взыскании оплаты по договору купли-продажи.
В обоснование заявленных требований указала, что 02.02.2010 г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого здания - убойного цеха, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 900 000 руб. Ответчик до настоящего времени обязанность по оплате не исполнил, денежные средства не передал. Просила взыскать с М. оплату по договору купли-продажи в размере 900 000 руб.
М. предъявила в суд встречные исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решением Ершовского районного суда Саратовской области от 21.05.2013 г. постановлено:
взыскать с М. денежные средства в размере 900 000 руб. в пользу Ч.
В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе М. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. В обоснование доводов жалобы указывает, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку договор купли-продажи был подписан 02.02.2010 г. Кроме того, в настоящее время спорное нежилое помещении передано по договору купли-продажи иному лицу.
Лица, участвующие в деле в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Как видно из материалов дела, Ч. на праве собственности принадлежит нежилое производственное здание - убойных цех, расположенный по адресу: <адрес>. По договору купли-продажи от 02.02.2010 г. Ч. передала в собственность М. указанное нежилое помещение, последняя обязалась принять и оплатить нежилое здание. Согласно п. 4.1 договора купли-продажи цена продажи нежилого здания согласована сторонами в размере 900 000 руб.
Договором в п. 5.1, 5.2 предусмотрено, что доказательством передачи здания продавцом и принятие его покупателем является подписание договора, дополнительный акт приема-передачи здания составляться не будет.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку М. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи нежилого помещения на оговоренных условиях, у ее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, то есть в установленный срок произвести оплату нежилого помещения.
При этом судебная коллегия отмечает, что принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив договор купли-продажи нежилого помещения, М. тем самым приняла на себя обязательство по оплате переданного имущества, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик уклонился от выполнения своих обязательств по указанному договору и, руководствуясь приведенными выше положениями закона, обоснованно удовлетворил исковые требования Ч. о взыскании с М. оплаты по договору купли-продажи.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что в ходе судебного разбирательства ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ допустимых и достоверных доказательств того, что оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме, либо доказательств расторжения в установленном законом порядке договора, не представлено.
Оценив представленные суду доказательства в совокупности, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска, поскольку ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи в части оплаты спорного помещения, что в значительной степени лишило истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда у судебной коллегии не имеется, так как они основаны на законе и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании.
Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на законе.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований М. по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
На основании ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
При таких обстоятельствах покупатель приобретает статус владельца имущества, причем его владение основано на действительном договоре. Владение в силу действительного договора с собственником является законным владением. Законный владелец вправе защищать свое владение от всех нарушителей, включая собственника, виндикационным и негаторным исками.
Следовательно, фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, необходимого для перехода права собственности.
Приняв во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные М. исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку сделки с нежилыми помещениями не подлежат обязательной государственной регистрации, соответственно отсутствие регистрации не влечет их недействительность.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом пропущен срок исковой давности, является несостоятельным, поскольку п. 4.2 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель обязуется произвести расчет по договору до 01.10.2010 г. Таким образом, течение срока исковой давности началось с момента, когда у истца возникло право предъявить требование об исполнении данного обязательства.
Не состоятельны и не основаны на законе доводы жалобы о том, что в настоящее время спорное нежилое помещение передано по договору купли-продажи Ч. третьему лицу, поскольку доказательств, свидетельствующих о регистрации прав продавца и перехода права собственности к покупателю на спорное недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, как это предусмотрено ст. 2 и 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ответчиком не представлено.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ершовского районного суда Саратовской области от 21.05.2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4913
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2013 г. по делу N 33-4913
Судья: Мартынов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Петровой Н.А., Ефимовой И.В.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к М. о взыскании оплаты по договору купли-продажи, встречному исковому заявлению М. к Ч. о признании договора купли-продажи недействительным по апелляционной жалобе М. на решение Ершовского районного суда Саратовской области от 21.05.2013 года, которым исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Петровой Н.А., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений относительно ее доводов, судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в суд с исковыми требованиями к М. о взыскании оплаты по договору купли-продажи.
В обоснование заявленных требований указала, что 02.02.2010 г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого здания - убойного цеха, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 900 000 руб. Ответчик до настоящего времени обязанность по оплате не исполнил, денежные средства не передал. Просила взыскать с М. оплату по договору купли-продажи в размере 900 000 руб.
М. предъявила в суд встречные исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решением Ершовского районного суда Саратовской области от 21.05.2013 г. постановлено:
взыскать с М. денежные средства в размере 900 000 руб. в пользу Ч.
В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе М. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. В обоснование доводов жалобы указывает, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку договор купли-продажи был подписан 02.02.2010 г. Кроме того, в настоящее время спорное нежилое помещении передано по договору купли-продажи иному лицу.
Лица, участвующие в деле в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Как видно из материалов дела, Ч. на праве собственности принадлежит нежилое производственное здание - убойных цех, расположенный по адресу: <адрес>. По договору купли-продажи от 02.02.2010 г. Ч. передала в собственность М. указанное нежилое помещение, последняя обязалась принять и оплатить нежилое здание. Согласно п. 4.1 договора купли-продажи цена продажи нежилого здания согласована сторонами в размере 900 000 руб.
Договором в п. 5.1, 5.2 предусмотрено, что доказательством передачи здания продавцом и принятие его покупателем является подписание договора, дополнительный акт приема-передачи здания составляться не будет.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку М. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи нежилого помещения на оговоренных условиях, у ее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, то есть в установленный срок произвести оплату нежилого помещения.
При этом судебная коллегия отмечает, что принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив договор купли-продажи нежилого помещения, М. тем самым приняла на себя обязательство по оплате переданного имущества, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик уклонился от выполнения своих обязательств по указанному договору и, руководствуясь приведенными выше положениями закона, обоснованно удовлетворил исковые требования Ч. о взыскании с М. оплаты по договору купли-продажи.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что в ходе судебного разбирательства ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ допустимых и достоверных доказательств того, что оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме, либо доказательств расторжения в установленном законом порядке договора, не представлено.
Оценив представленные суду доказательства в совокупности, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска, поскольку ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи в части оплаты спорного помещения, что в значительной степени лишило истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда у судебной коллегии не имеется, так как они основаны на законе и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании.
Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на законе.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований М. по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
На основании ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
При таких обстоятельствах покупатель приобретает статус владельца имущества, причем его владение основано на действительном договоре. Владение в силу действительного договора с собственником является законным владением. Законный владелец вправе защищать свое владение от всех нарушителей, включая собственника, виндикационным и негаторным исками.
Следовательно, фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, необходимого для перехода права собственности.
Приняв во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные М. исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку сделки с нежилыми помещениями не подлежат обязательной государственной регистрации, соответственно отсутствие регистрации не влечет их недействительность.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом пропущен срок исковой давности, является несостоятельным, поскольку п. 4.2 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель обязуется произвести расчет по договору до 01.10.2010 г. Таким образом, течение срока исковой давности началось с момента, когда у истца возникло право предъявить требование об исполнении данного обязательства.
Не состоятельны и не основаны на законе доводы жалобы о том, что в настоящее время спорное нежилое помещение передано по договору купли-продажи Ч. третьему лицу, поскольку доказательств, свидетельствующих о регистрации прав продавца и перехода права собственности к покупателю на спорное недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, как это предусмотрено ст. 2 и 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ответчиком не представлено.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ершовского районного суда Саратовской области от 21.05.2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)