Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ханджяна Сергея Аведисовича (ИНН 231800041203, ОГРНИП 304231819000114) - Хваржевой Н.А. (доверенность от 17.09.2012), в отсутствие ответчика - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и третьего лица - администрации муниципального образования город-курорт Сочи, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ханджяна Сергея Аведисовича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013 (судьи Ковалева Н.В., Кузнецов С.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-32682/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Ханджян С.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к Департаменту имущественных отношений г. Сочи (далее - департамент) с иском о понуждении муниципального образования город-курорт Сочи (в лице департамента) заключить с предпринимателем договор аренды (сроком на 49 лет) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 66В.
Иск мотивирован отказом администрации г. Сочи (далее - администрация) заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости (здания магазина).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013, исковое заявление оставлено без рассмотрения.
Судебные инстанции установили, что принадлежащий предпринимателю объект недвижимости (здание магазина) расположен на находящемся в муниципальной собственности земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м по адресу: город-курорт Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 66В. Участок находился в пользовании предпринимателя на основании договора аренды от 15.04.2008 N 4900004598. До истечения срока аренды (02.10.2012) предприниматель обратился с заявлением о предоставлении участка на новый срок. В письме от 17.05.2012 департамент предложил предпринимателю обратиться МБУ "Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг" города Сочи (далее - многофункциональный центр) с заявлением о предоставлении муниципальной услуги "предоставление земельных участков под объектами недвижимости в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование на территории муниципального образования город-курорт Сочи". В письме содержится перечень документов, прилагаемых к заявлению о предоставлении участка в аренду. Согласно расписке (описи) в получении документов от 14.06.2012 представитель предпринимателя сдал в многофункциональный центр пакет документов для заключения договора аренды земельного участка. В письме от 08.09.2012 департамент сообщил арендатору об отказе в продлении срока действия договора аренды, что послужило основанием для обращения последнего в суд. Оставляя иск без рассмотрения, суд руководствовался статьями 432 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11), в соответствии с которыми заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне оферту (проект договора); уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, решение суда о понуждении к заключению договора. Следовательно, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу оферты (проекта договора) и получения от него отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок. Поскольку доказательств направления департаменту проекта договора предприниматель не представил, судебные инстанции пришли к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, что в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) влечет оставление иска без рассмотрения (л. д. 58, 92).
Предприниматель обжаловал определение от 20.02.2013 и апелляционное постановление от 22.03.2013 в кассационном порядке. Ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, заявитель просит в жалобе указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение либо рассмотреть требования по существу. Предприниматель полагает, что у него отсутствует обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора (направлению департаменту проекта договора аренды). Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закрепляет исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение занятого объектом участка в собственность или аренду. Как собственник магазина предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении долгосрочного договора аренды. При обращении за предоставлением соответствующей муниципальной услуги истец приложил документы в соответствии с Перечнем, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475. Обязанности предоставления (направления) в уполномоченный орган проекта договора указанный Приказ не содержит. В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса обязанность по подготовке и направлению предпринимателю подписанного проекта договора аренды лежит на органе местного самоуправления, который также осуществляет подготовку и издание распоряжения о предоставлении земельного участка. Положения статьи 445 Гражданского кодекса регулируют правила заключения договора в обязательном порядке и не распространяются на правоотношения, носящие публичный характер. Поэтому суды неправомерно оставили иск без рассмотрения со ссылкой на несоблюдение досудебного порядка урегулировании спора, установленного статьей 445 Гражданского кодекса.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании, состоявшемся 05.06.2013, объявлен перерыв до 11.06.2013, 14 часов 00 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя предпринимателя, который просил обжалуемые акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, представителей в суд не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации права собственности предпринимателя на здание магазина (литера А) площадью 78,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Лазарева, 66В. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2004 23-АБ N 597569 и выпиской из ЕГРП от 15.05.2012 (л. д. 18, 19). Запись о регистрации права внесена на основании вступившего в законную силу решения Лазаревского районного суда от 28.09.2004 о признании за предпринимателем права собственности на здание магазина (л. д. 8).
Для обеспечения эксплуатации объекта недвижимости сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП за муниципальным образованием, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.05.2012 (л. д. 11).
15 апреля 2008 года муниципальное образование (в лице директора департамента) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 4900004598, по условиям которого арендатору для эксплуатации недвижимого имущества (здания магазина) на срок до 02.10.2012 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м (л. д. 20-22). Договор прошел процедуру государственной регистрации.
Предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка на новый срок. В соответствии с письмом департамента от 17.05.2012 истец 14.06.2012 обратился в многофункциональный центр за оказанием муниципальной услуги (предоставление в аренду земельного участка под объектом недвижимости). Как следует из расписки (описи) от 14.06.2012, предприниматель представил в многофункциональный центр правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок и объект недвижимости, а также кадастровый паспорт земельного участка (л. д. 28).
В письме от 08.09.2012 департамент сообщил предпринимателю о том, что срок действия договора аренды продлеваться не будет. В письме также выражено возражение арендодателя против использования земельного участка по истечении срока действия договора аренды. Вопрос о дальнейшем использовании участка будет решаться в порядке, предусмотренном в статье 272 Гражданского кодекса (л. д. 9).
Ссылаясь на отсутствие у департамента оснований для отказа в заключении договора аренды, предприниматель (как собственник объекта недвижимости) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении муниципального образования (в лице департамента) к заключению долгосрочного договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (аренду) земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления от 24.03.2005 N 11).
Рассмотрение заявлений собственников объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права на земельный участок, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте либо запретом приватизации. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса (пункт 4 постановления от 24.03.2005 N 11).
Таким образом, в случае нарушения исключительного права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса, собственник объекта недвижимости вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса (по правилам искового производства).
Материалы дела подтверждают, что предприниматель реализовал право на судебную защиту, избрав один из двух установленных законом способов восстановления нарушенного права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05), заявив исковое требование об обязании муниципального образования (в лице департамента) заключить договор аренды земельного участка. Такое требование подлежит разрешению с учетом правил о заключении договора в обязательном порядке (абзац 7 пункта 4 постановления от 24.03.2005 N 11).
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Следовательно, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом.
Доказательств направления в уполномоченный орган проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м предприниматель не представил. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о несоблюдении истцом обязательного (досудебного) порядка урегулирования спора и наличии оснований для оставления иска без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы предпринимателя (о неправомерном оставлении иска без рассмотрения, отсутствии у заявителя обязанности по направлению департаменту проекта договора аренды и неприменению к спорным отношениям норм Гражданского кодекса о заключении договора в обязательном порядке) отклоняются. Эти доводы основаны на неправильном толковании заявителем правовых норм (статья 445 Гражданского кодекса, пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса, пункт 4 постановления от 24.03.2005 N 11). Исходя из предмета и оснований заявленного предпринимателем требования (о понуждении муниципального образования (в лице департамента) к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:0044), суд не вправе был возлагать на ответчика обязанность по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направлению его истцу (глава 24 Кодекса).
Кассационный суд полагает необходимым отметить следующее. Собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, являющемся публичной собственностью, вправе использовать любой (каждый) из способов защиты права на приобретение в аренду участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации такого объекта (пункт 4 постановления от 24.03.2005 N 11, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05).
Оставление требований предпринимателя без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора аренды (после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения). Предприниматель вправе также защитить нарушенный интерес по правилам о признании незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) определения от 20.02.2013 и апелляционного постановления от 22.03.2013 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 02.04.2013).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013 по делу N А32-32682/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.06.2013 ПО ДЕЛУ N А32-32682/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. по делу N А32-32682/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ханджяна Сергея Аведисовича (ИНН 231800041203, ОГРНИП 304231819000114) - Хваржевой Н.А. (доверенность от 17.09.2012), в отсутствие ответчика - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и третьего лица - администрации муниципального образования город-курорт Сочи, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ханджяна Сергея Аведисовича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013 (судьи Ковалева Н.В., Кузнецов С.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-32682/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Ханджян С.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к Департаменту имущественных отношений г. Сочи (далее - департамент) с иском о понуждении муниципального образования город-курорт Сочи (в лице департамента) заключить с предпринимателем договор аренды (сроком на 49 лет) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 66В.
Иск мотивирован отказом администрации г. Сочи (далее - администрация) заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости (здания магазина).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013, исковое заявление оставлено без рассмотрения.
Судебные инстанции установили, что принадлежащий предпринимателю объект недвижимости (здание магазина) расположен на находящемся в муниципальной собственности земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м по адресу: город-курорт Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 66В. Участок находился в пользовании предпринимателя на основании договора аренды от 15.04.2008 N 4900004598. До истечения срока аренды (02.10.2012) предприниматель обратился с заявлением о предоставлении участка на новый срок. В письме от 17.05.2012 департамент предложил предпринимателю обратиться МБУ "Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг" города Сочи (далее - многофункциональный центр) с заявлением о предоставлении муниципальной услуги "предоставление земельных участков под объектами недвижимости в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование на территории муниципального образования город-курорт Сочи". В письме содержится перечень документов, прилагаемых к заявлению о предоставлении участка в аренду. Согласно расписке (описи) в получении документов от 14.06.2012 представитель предпринимателя сдал в многофункциональный центр пакет документов для заключения договора аренды земельного участка. В письме от 08.09.2012 департамент сообщил арендатору об отказе в продлении срока действия договора аренды, что послужило основанием для обращения последнего в суд. Оставляя иск без рассмотрения, суд руководствовался статьями 432 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11), в соответствии с которыми заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне оферту (проект договора); уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, решение суда о понуждении к заключению договора. Следовательно, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу оферты (проекта договора) и получения от него отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок. Поскольку доказательств направления департаменту проекта договора предприниматель не представил, судебные инстанции пришли к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, что в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) влечет оставление иска без рассмотрения (л. д. 58, 92).
Предприниматель обжаловал определение от 20.02.2013 и апелляционное постановление от 22.03.2013 в кассационном порядке. Ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, заявитель просит в жалобе указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение либо рассмотреть требования по существу. Предприниматель полагает, что у него отсутствует обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора (направлению департаменту проекта договора аренды). Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закрепляет исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение занятого объектом участка в собственность или аренду. Как собственник магазина предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении долгосрочного договора аренды. При обращении за предоставлением соответствующей муниципальной услуги истец приложил документы в соответствии с Перечнем, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475. Обязанности предоставления (направления) в уполномоченный орган проекта договора указанный Приказ не содержит. В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса обязанность по подготовке и направлению предпринимателю подписанного проекта договора аренды лежит на органе местного самоуправления, который также осуществляет подготовку и издание распоряжения о предоставлении земельного участка. Положения статьи 445 Гражданского кодекса регулируют правила заключения договора в обязательном порядке и не распространяются на правоотношения, носящие публичный характер. Поэтому суды неправомерно оставили иск без рассмотрения со ссылкой на несоблюдение досудебного порядка урегулировании спора, установленного статьей 445 Гражданского кодекса.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании, состоявшемся 05.06.2013, объявлен перерыв до 11.06.2013, 14 часов 00 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя предпринимателя, который просил обжалуемые акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, представителей в суд не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации права собственности предпринимателя на здание магазина (литера А) площадью 78,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Лазарева, 66В. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2004 23-АБ N 597569 и выпиской из ЕГРП от 15.05.2012 (л. д. 18, 19). Запись о регистрации права внесена на основании вступившего в законную силу решения Лазаревского районного суда от 28.09.2004 о признании за предпринимателем права собственности на здание магазина (л. д. 8).
Для обеспечения эксплуатации объекта недвижимости сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП за муниципальным образованием, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.05.2012 (л. д. 11).
15 апреля 2008 года муниципальное образование (в лице директора департамента) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 4900004598, по условиям которого арендатору для эксплуатации недвижимого имущества (здания магазина) на срок до 02.10.2012 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м (л. д. 20-22). Договор прошел процедуру государственной регистрации.
Предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка на новый срок. В соответствии с письмом департамента от 17.05.2012 истец 14.06.2012 обратился в многофункциональный центр за оказанием муниципальной услуги (предоставление в аренду земельного участка под объектом недвижимости). Как следует из расписки (описи) от 14.06.2012, предприниматель представил в многофункциональный центр правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок и объект недвижимости, а также кадастровый паспорт земельного участка (л. д. 28).
В письме от 08.09.2012 департамент сообщил предпринимателю о том, что срок действия договора аренды продлеваться не будет. В письме также выражено возражение арендодателя против использования земельного участка по истечении срока действия договора аренды. Вопрос о дальнейшем использовании участка будет решаться в порядке, предусмотренном в статье 272 Гражданского кодекса (л. д. 9).
Ссылаясь на отсутствие у департамента оснований для отказа в заключении договора аренды, предприниматель (как собственник объекта недвижимости) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении муниципального образования (в лице департамента) к заключению долгосрочного договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (аренду) земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления от 24.03.2005 N 11).
Рассмотрение заявлений собственников объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права на земельный участок, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте либо запретом приватизации. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса (пункт 4 постановления от 24.03.2005 N 11).
Таким образом, в случае нарушения исключительного права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса, собственник объекта недвижимости вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса (по правилам искового производства).
Материалы дела подтверждают, что предприниматель реализовал право на судебную защиту, избрав один из двух установленных законом способов восстановления нарушенного права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05), заявив исковое требование об обязании муниципального образования (в лице департамента) заключить договор аренды земельного участка. Такое требование подлежит разрешению с учетом правил о заключении договора в обязательном порядке (абзац 7 пункта 4 постановления от 24.03.2005 N 11).
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Следовательно, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом.
Доказательств направления в уполномоченный орган проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:0044 площадью 173 кв. м предприниматель не представил. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о несоблюдении истцом обязательного (досудебного) порядка урегулирования спора и наличии оснований для оставления иска без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы предпринимателя (о неправомерном оставлении иска без рассмотрения, отсутствии у заявителя обязанности по направлению департаменту проекта договора аренды и неприменению к спорным отношениям норм Гражданского кодекса о заключении договора в обязательном порядке) отклоняются. Эти доводы основаны на неправильном толковании заявителем правовых норм (статья 445 Гражданского кодекса, пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса, пункт 4 постановления от 24.03.2005 N 11). Исходя из предмета и оснований заявленного предпринимателем требования (о понуждении муниципального образования (в лице департамента) к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:0044), суд не вправе был возлагать на ответчика обязанность по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направлению его истцу (глава 24 Кодекса).
Кассационный суд полагает необходимым отметить следующее. Собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, являющемся публичной собственностью, вправе использовать любой (каждый) из способов защиты права на приобретение в аренду участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации такого объекта (пункт 4 постановления от 24.03.2005 N 11, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05).
Оставление требований предпринимателя без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора аренды (после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения). Предприниматель вправе также защитить нарушенный интерес по правилам о признании незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) определения от 20.02.2013 и апелляционного постановления от 22.03.2013 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 02.04.2013).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013 по делу N А32-32682/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)