Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: А.Н.Барбатова
Судей: Г.А.Камалиевой, И.А.Тарасова
при участии:
- от ООО "Приам": Шалякин А.А., представитель по доверенности от 22.07.2013 б/н;
- от ООО "Океан-3": Кузин А.Н., представитель по доверенности от 29.08.2013 б/н;
- рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Океан-3"
на решение от 06.03.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013
по делу N А51-24776/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Перязева Н.В., в суде апелляционной инстанции судьи Аппакова Т.А., Ветошкевич А.В., Синицина С.М.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Приам"
к обществу с ограниченной ответственностью "Океан-3"
о взыскании 2 337 721 руб. 40 коп., расторжении договора, истребовании имущества
Общество с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141, место нахождения: 690012, Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 49; далее - ООО "Приам") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Океан-3" (ОГРН 1022501895767, место нахождения: 690048, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт 100 лет Владивостоку, 45; далее - ООО "Океан-3") о взыскании 2 237 721 руб. 40 коп., составляющих 1 504 424 руб. 82 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 28.11.2000 N 4/32, 833 296 руб. 58 коп. неустойки, начисленной на сумму основного долга, за период с 01.07.2012 по 31.08.2012; истребовании помещений, расположенных по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453,9 кв. м (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).
Решением от 06.03.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013, исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 65 713 руб. 09 коп. неустойки и возложена обязанность освободить арендованные нежилые помещения в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. В остальной части иска о взыскании долга и пени отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием у ответчика задолженности по арендной плате в размере, определенном в пункте 3.1 договора, которая вместе с тем в период с марта по август 2012 года вносилась с нарушением установленных договором сроков ее внесения, что является основанием для уплаты арендатором пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, и неисполнением ответчиком обязанности по освобождению занимаемых помещений после истечения срока аренды.
В кассационной жалобе (с учетом дополнений к ней) ООО "Океан-3" просит решение и постановление апелляционного суда отменить в части возложения на ответчика обязанности по освобождению помещений и передачи их истцу. В обоснование жалобы приводит доводы о наличии у ООО "Океан-3" преимущественного права за заключение договора аренды на новый срок. Считает, что выставление истцом счетов по арендной плате за январь - март 2013 года и оплата их ответчиком после прекращения договора аренды от 28.11.2000 свидетельствуют о заключении договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 432 ГК РФ. По его мнению, опубликование истцом на сайте Far Post в сети Интернет предложения о сдаче в аренду спорного помещения и направление им в ответ на предложение ответчика о заключении договора на новый срок платежных поручений на оплату аренды спорных помещений подтверждают факт заключения сторонами нового договора на неопределенный срок. Полагает, что применив статью 622 ГК РФ, суды самостоятельно изменили нормативное основание иска без соответствующего ходатайства истца. Кроме того, ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора на момент подачи искового заявления.
В возражениях на кассационную жалобу ООО "Приам" указывает на соблюдение истцом требований закона при отказе от договора и ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей арендатора, в связи с чем просит в удовлетворении жалобы отказать.
16.09.2013 от ООО "Океан-3" поступило ходатайство о приостановлении производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ в связи с невозможностью рассмотрения настоящего спора до разрешения дела N А51-26623/2013 по иску о признании недействительным договора купли-продажи занимаемых ответчиком помещений, заключенного между МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" и ООО "Приам".
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы, приведенные ими в кассационной жалобе и отзыве на нее. Представитель ООО "Океан-3" настаивал на удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу, представитель ООО "Приам" просил в его удовлетворении отказать, ссылаясь на отсутствие оснований для совершения таких процессуальных действий.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 23.09.2013, информация о котором размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.
Обсудив заявленное ООО "Океан-3" ходатайство о приостановлении производства по делу с учетом мнения представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, поскольку наличие в производстве арбитражного суда другого арбитражного дела по иску об оспаривании договора на приобретение ООО "Приам" спорных помещений не свидетельствует о невозможности рассмотрения настоящего дела в суде кассационной инстанции.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения от 06.03.2013, постановления от 24.05.2013, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.
Как установлено судами, 28.11.2000 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Океан-3" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 4/32, по которому арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453, 9 кв. м
Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 08.01.2003 установлен до 31.12.2012.
Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 64 319 рублей 50 копеек без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
24.11.2011 собственником спорного нежилого помещения стало ООО "Приам".
Ссылаясь на нарушение ООО "Океан-3" в период с 01.01.2012 по 31.08.2012 обязательства по внесению арендной платы и отказ ответчика от освобождения арендованного имущества по истечении срока аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Рассматривая дело, арбитражные суды установили, что срок действия договора аренды от 28.11.2000 истек 31.12.2012. Письмом от 21.11.2012 N 2-21/11 ООО "Приам" уведомило арендатора о прекращении действия договора после окончания срока аренды, а 31.12.2012 направило арендатору требование об освобождении помещений. Однако, несмотря на наличие возражений со стороны арендодателя против дальнейшего пользования ООО "Океан-3" арендованным имуществом, ответчик спорные помещения не возвратил.
Установив факт прекращения договора аренды от 28.11.2000 и неисполнение ответчиком обязанности по возврату истцу арендованного имущества, арбитражные суды обоснованно удовлетворили иск в этой части.
В силу требований статьи 622 ГК РФ и пункта 4.3 договора аренды от 28.11.2000 прекращение договора аренды не освобождало ответчика от внесения арендной платы за фактическое пользование нежилыми помещениями после истечения срока аренды, поэтому осуществление сторонами расчетов после 31.12.2012 в данном случае не может считаться действиями, влекущими заключение нового договора.
Довод заявителя о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ такое право принадлежит арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по договору. Вместе с тем при рассмотрении дела арбитражные суды установили факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, что явилось основанием для взыскания с него неустойки. Доводов о несогласии с судебными актами в указанной части кассационная жалоба не содержит.
Его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора неоснователен, поскольку такой порядок в случае прекращения срока действия договора аренды ни законом, ни договором не предусмотрен.
Довод о самостоятельном изменении судами нормативного основания иска без соответствующего ходатайства истца судом кассационной инстанции не принимается. Основанием иска являются юридические факты, обстоятельства, с которыми истец связывает возникновение у него права на иск. При этом суд не связан приведенным заявителем правовым обоснованием требования и при рассмотрении дела по существу, исходя из предмета и основания этого требования, самостоятельно определяет нормы права, подлежащие применению к конкретному спору. Кроме того, в исковом заявлении истец ссылался на статью 622 ГК РФ (т. 1 л.д. 6).
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 06.03.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 по делу N А51-24776/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.БАРБАТОВ
Судьи
Г.А.КАМАЛИЕВА
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 24.09.2013 N Ф03-3591/2013 ПО ДЕЛУ N А51-24776/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г. N Ф03-3591/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: А.Н.Барбатова
Судей: Г.А.Камалиевой, И.А.Тарасова
при участии:
- от ООО "Приам": Шалякин А.А., представитель по доверенности от 22.07.2013 б/н;
- от ООО "Океан-3": Кузин А.Н., представитель по доверенности от 29.08.2013 б/н;
- рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Океан-3"
на решение от 06.03.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013
по делу N А51-24776/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Перязева Н.В., в суде апелляционной инстанции судьи Аппакова Т.А., Ветошкевич А.В., Синицина С.М.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Приам"
к обществу с ограниченной ответственностью "Океан-3"
о взыскании 2 337 721 руб. 40 коп., расторжении договора, истребовании имущества
Общество с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141, место нахождения: 690012, Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 49; далее - ООО "Приам") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Океан-3" (ОГРН 1022501895767, место нахождения: 690048, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт 100 лет Владивостоку, 45; далее - ООО "Океан-3") о взыскании 2 237 721 руб. 40 коп., составляющих 1 504 424 руб. 82 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 28.11.2000 N 4/32, 833 296 руб. 58 коп. неустойки, начисленной на сумму основного долга, за период с 01.07.2012 по 31.08.2012; истребовании помещений, расположенных по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453,9 кв. м (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).
Решением от 06.03.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013, исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 65 713 руб. 09 коп. неустойки и возложена обязанность освободить арендованные нежилые помещения в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. В остальной части иска о взыскании долга и пени отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием у ответчика задолженности по арендной плате в размере, определенном в пункте 3.1 договора, которая вместе с тем в период с марта по август 2012 года вносилась с нарушением установленных договором сроков ее внесения, что является основанием для уплаты арендатором пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, и неисполнением ответчиком обязанности по освобождению занимаемых помещений после истечения срока аренды.
В кассационной жалобе (с учетом дополнений к ней) ООО "Океан-3" просит решение и постановление апелляционного суда отменить в части возложения на ответчика обязанности по освобождению помещений и передачи их истцу. В обоснование жалобы приводит доводы о наличии у ООО "Океан-3" преимущественного права за заключение договора аренды на новый срок. Считает, что выставление истцом счетов по арендной плате за январь - март 2013 года и оплата их ответчиком после прекращения договора аренды от 28.11.2000 свидетельствуют о заключении договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 432 ГК РФ. По его мнению, опубликование истцом на сайте Far Post в сети Интернет предложения о сдаче в аренду спорного помещения и направление им в ответ на предложение ответчика о заключении договора на новый срок платежных поручений на оплату аренды спорных помещений подтверждают факт заключения сторонами нового договора на неопределенный срок. Полагает, что применив статью 622 ГК РФ, суды самостоятельно изменили нормативное основание иска без соответствующего ходатайства истца. Кроме того, ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора на момент подачи искового заявления.
В возражениях на кассационную жалобу ООО "Приам" указывает на соблюдение истцом требований закона при отказе от договора и ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей арендатора, в связи с чем просит в удовлетворении жалобы отказать.
16.09.2013 от ООО "Океан-3" поступило ходатайство о приостановлении производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ в связи с невозможностью рассмотрения настоящего спора до разрешения дела N А51-26623/2013 по иску о признании недействительным договора купли-продажи занимаемых ответчиком помещений, заключенного между МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" и ООО "Приам".
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы, приведенные ими в кассационной жалобе и отзыве на нее. Представитель ООО "Океан-3" настаивал на удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу, представитель ООО "Приам" просил в его удовлетворении отказать, ссылаясь на отсутствие оснований для совершения таких процессуальных действий.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 23.09.2013, информация о котором размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.
Обсудив заявленное ООО "Океан-3" ходатайство о приостановлении производства по делу с учетом мнения представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, поскольку наличие в производстве арбитражного суда другого арбитражного дела по иску об оспаривании договора на приобретение ООО "Приам" спорных помещений не свидетельствует о невозможности рассмотрения настоящего дела в суде кассационной инстанции.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения от 06.03.2013, постановления от 24.05.2013, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.
Как установлено судами, 28.11.2000 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Океан-3" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 4/32, по которому арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 45, общей площадью 1 453, 9 кв. м
Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 08.01.2003 установлен до 31.12.2012.
Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 64 319 рублей 50 копеек без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
24.11.2011 собственником спорного нежилого помещения стало ООО "Приам".
Ссылаясь на нарушение ООО "Океан-3" в период с 01.01.2012 по 31.08.2012 обязательства по внесению арендной платы и отказ ответчика от освобождения арендованного имущества по истечении срока аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Рассматривая дело, арбитражные суды установили, что срок действия договора аренды от 28.11.2000 истек 31.12.2012. Письмом от 21.11.2012 N 2-21/11 ООО "Приам" уведомило арендатора о прекращении действия договора после окончания срока аренды, а 31.12.2012 направило арендатору требование об освобождении помещений. Однако, несмотря на наличие возражений со стороны арендодателя против дальнейшего пользования ООО "Океан-3" арендованным имуществом, ответчик спорные помещения не возвратил.
Установив факт прекращения договора аренды от 28.11.2000 и неисполнение ответчиком обязанности по возврату истцу арендованного имущества, арбитражные суды обоснованно удовлетворили иск в этой части.
В силу требований статьи 622 ГК РФ и пункта 4.3 договора аренды от 28.11.2000 прекращение договора аренды не освобождало ответчика от внесения арендной платы за фактическое пользование нежилыми помещениями после истечения срока аренды, поэтому осуществление сторонами расчетов после 31.12.2012 в данном случае не может считаться действиями, влекущими заключение нового договора.
Довод заявителя о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ такое право принадлежит арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по договору. Вместе с тем при рассмотрении дела арбитражные суды установили факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, что явилось основанием для взыскания с него неустойки. Доводов о несогласии с судебными актами в указанной части кассационная жалоба не содержит.
Его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора неоснователен, поскольку такой порядок в случае прекращения срока действия договора аренды ни законом, ни договором не предусмотрен.
Довод о самостоятельном изменении судами нормативного основания иска без соответствующего ходатайства истца судом кассационной инстанции не принимается. Основанием иска являются юридические факты, обстоятельства, с которыми истец связывает возникновение у него права на иск. При этом суд не связан приведенным заявителем правовым обоснованием требования и при рассмотрении дела по существу, исходя из предмета и основания этого требования, самостоятельно определяет нормы права, подлежащие применению к конкретному спору. Кроме того, в исковом заявлении истец ссылался на статью 622 ГК РФ (т. 1 л.д. 6).
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 06.03.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 по делу N А51-24776/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.БАРБАТОВ
Судьи
Г.А.КАМАЛИЕВА
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)