Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Хмелева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Литвиновой И.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июня 2013 года апелляционные жалобы Ш. и Н. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 февраля 2013 года по гражданскому делу N <...> по иску Ш. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> Открытому акционерному обществу <...> о признании договора долевого участия в строительстве в части недействительным, расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки за просрочку передачи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения представителя истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика
установила:
Ш. обратилась с иском к ООО <...> и после уточнения исковых требований просила признать недействительным пункт 1.2 договора <...> о долевом участии в строительстве жилого дома от <...> в части изменения дольщиком (ответчиком) сроков окончания строительства объекта в случае изменения разрешительной документации на строительство объекта, расторгнуть данный договор взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в размере <...> рублей, неустойку за просрочку передачи квартиры в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>, моральный вред в размере <...> рублей и штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований истца.
Протокольным определением от 15 ноября 2012 года к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ОАО <...>, которое являлось стороной по договору долевого участия в строительстве и в пользу которого на основании решения Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 07 июня 2012 года, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 октября 2012 года, была взыскана задолженность по кредитному договору с истца и Н., обращено взыскание на предмет залога - имущественное право Ш. о передаче в частную собственность квартиры после окончания срока строительства, а Н. была привлечена в качестве третьего лица по делу.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований Ш. к Обществу с ограниченной ответственностью <...>, Открытому акционерному обществу <...> о признании договора долевого участия в строительстве в части недействительным, расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки за просрочку передачи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа отказано.
В апелляционных жалобах истец и третье лицо просят отменить решение суда, считая его незаконным.
Истец, ответчик ООО <...>, третье лицо в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом и заблаговременно, не сообщили причину неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела, истец направил в судебное заседание представителя, при указанных обстоятельствах и с учетом требований статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между сторонами (Ш., ООО <...> и ОАО <...> <...> был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является инвестирование строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <...>; согласно п. 1.1 данного договора по окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию Ш. передается для оформления права собственности отдельная двухкомнатная квартира N <...> общей площадью <...> кв. м (без учета площади остекленных лоджий) в блоке Б, корпус N 1, подъезд N 10 по вышеуказанному адресу.
Во исполнение обязательства по договору по оплате стоимости строительства истцом внесен в пользу ответчика взнос в размере <...> рублей, из которых <...> рублей за счет собственных денежных средств и <...> рублей за счет целевых кредитных средств, предоставляемых ОАО <...> на основании кредитного договора N <...> от <...>.
Истцом заявлено о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора о сроке окончания строительства объекта.
Отклоняя заявленные Ш. исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не нарушены сроки, установленные пп. 1.2 и 3.1.2 договора N <...> от <...>.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
Стороны в п. 1.2 договора установили плановый срок окончания строительства - первый <...> года, т.е. не позднее 31 марта 2009 года. П. 3.2.1 договора предусмотрена передача квартиры в течение 60 рабочих дней со дня утверждения акта сдачи объекта государственной приемочной комиссией, то есть квартира должны быть передана истцу 11 июня 2009 года. При этом предполагаемый срок окончания строительства объекта может быть изменен в случае изменения разрешительной документации на строительство объекта.
Таким образом, толкование условий заключенного между сторонами договора позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали срок передачи квартиры не позднее <...>.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчиком квартиры истцу в согласованный сторонами договора срок. Доказательства изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта либо доказательства наличия обстоятельств, освобождающих от ответственности за нарушение такого обязательства, ответчиком не представлены, при том что бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лежало на ответчике.
Ссылка суда на продление сроков строительства жилого дома до 30 сентября 2013 года не может быть принята во внимание, поскольку продление такого срока постановлениями Правительства Санкт-Петербурга не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи квартиры по договору с истцом, с которым вопрос продления таких сроков не согласовывался и которому какое-либо извещение в порядке, установленном п. 3.1.2 договора, ответчиком не направлялось.
П. 1.2 договора предусмотрено, что в случае изменения разрешительной или проектной документации на строительство объекта срок окончания строительства объекта может быть изменен в одностороннем порядке. Однако доказательства возникновения таких обстоятельств после заключения договора с истцом и положенных в основу изменения сроков окончания строительства объекта не представлены ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.
На основании указанных обстоятельств, руководствуясь положениями п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок окончания строительства был установлен сторонами договора как точный; договор предусматривает возможность изменения срока окончания строительства по соглашению сторон, такое соглашение сторонами не достигнуто; срок передачи квартиры истцу поставлен в зависимость от срока окончания строительства. Поскольку срок исполнения ответчиком обязательства перед истцом о передаче квартиры нарушен, имеются основания для расторжения договора и взыскания внесенных по договору денежных средств.
Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
К регулированию отношений по участию в долевом строительстве жилого дома, разрешение на строительство которого получено до 01 апреля 2005 года, необходимо применять общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах и обязательствах и положения о подряде, Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений". Если же участником долевого строительства является гражданин, осуществивший вложение в непредпринимательских целях, то применению подлежит и Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Согласно статье 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года N 2300-1).
В силу статьи 15 того же Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 ГК Российской Федерации).
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и, тем самым, предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
Коллегия полагает, что дело следовало разрешить, исходя из совокупности предмета и основания иска, доводов истца, возражений ответчика относительно иска, а также иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела, руководствуясь законом, подлежащим применению к данным правоотношениям.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Статья 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляет потребителю право расторжения договора выполнения работ в одностороннем порядке. При этом потребитель может самостоятельно распорядиться данным правом и не нуждается для этого в решении суда.
В соответствии со ст. 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Установление иных последствий расторжения договора гражданином-дольщиком существенно нарушает его права как потребителя.
Несмотря на то, что в силу принципа свободы договора условия договора определяются по усмотрению сторон, тем не менее свобода договора не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод, равно как и условия договора при соблюдении принципа условий договора не должны ущемлять установленные законом права потребителей.
При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора и возврате уплаченной по договору суммы в связи с односторонним отказом от его исполнения, направленное на реализацию его права как потребителя, является правомерным.
Кроме того, к отношениям сторон по делу подлежат применению и положения Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности нормы ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судебная коллегия полагает, что нарушение сроков окончания строительства и передачи квартиры более, чем на три года, для Ш. как потребителя является существенным с учетом также и того, что сумму в размере <...> рублей для оплаты стоимости квартиры по договору от <...> она получила по кредитному договору.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что имеются основания для расторжения договора от <...> N <...> и возврата ответчиком полученной по данному договору денежной суммы, в связи с чем вынесенное решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
В связи с расторжением договора судебная коллегия приходит к выводу о том, что полученные ответчиком во исполнение договора денежные средства подлежат возврату, соответственно взыскивает с ООО <...> в пользу истца <...> рублей.
Придя к выводу о нарушении сроков передачи квартиры и незаконности удержания ответчиком денежных средств, учитывая, что истцом в адрес ответчика направлялись требования о расторжении договора и взыскании денежных средств, судебная коллегия полагает необходимым взыскать проценты, снизив их размер в порядке ст. 333 ГК РФ до <...> рублей.
В силу вышеуказанных положений действующего законодательства, учитывая длительность просрочки, лишение истца возможности получить в пользование приобретенное жилое помещение, исходя из принципа разумности и справедливости, в пользу истца подлежит взысканию 10 000 рублей в счет компенсации морального вреда, а также штраф в размере 50% от присужденной суммы, что составляет <...> рублей.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.
Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место; соответственно, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает права обратить на нее взыскание.
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 07 июня 2012 года, оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 октября 2012 года, по иску ОАО <...>, которым обращено взыскание на имущественные права по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, который истец просит расторгнуть в рамках настоящего дела, защищает право банка на удовлетворение требований за счет заложенного имущества, а настоящее решение - реализации прав залогодержателя не препятствует.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 февраля 2013 года отменить.
Исковые требования Ш. удовлетворить.
Расторгнуть договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, <...>, заключенный между Ш., ООО <...> и ОАО <...>
Взыскать с ООО <...> в пользу Ш. денежные средства, оплаченные по договору, в размере <...> рублей, проценты в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.06.2013 N 33-8485/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. N 33-8485/2013
Судья Хмелева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Литвиновой И.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июня 2013 года апелляционные жалобы Ш. и Н. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 февраля 2013 года по гражданскому делу N <...> по иску Ш. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> Открытому акционерному обществу <...> о признании договора долевого участия в строительстве в части недействительным, расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки за просрочку передачи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения представителя истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика
установила:
Ш. обратилась с иском к ООО <...> и после уточнения исковых требований просила признать недействительным пункт 1.2 договора <...> о долевом участии в строительстве жилого дома от <...> в части изменения дольщиком (ответчиком) сроков окончания строительства объекта в случае изменения разрешительной документации на строительство объекта, расторгнуть данный договор взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в размере <...> рублей, неустойку за просрочку передачи квартиры в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>, моральный вред в размере <...> рублей и штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований истца.
Протокольным определением от 15 ноября 2012 года к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ОАО <...>, которое являлось стороной по договору долевого участия в строительстве и в пользу которого на основании решения Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 07 июня 2012 года, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 октября 2012 года, была взыскана задолженность по кредитному договору с истца и Н., обращено взыскание на предмет залога - имущественное право Ш. о передаче в частную собственность квартиры после окончания срока строительства, а Н. была привлечена в качестве третьего лица по делу.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований Ш. к Обществу с ограниченной ответственностью <...>, Открытому акционерному обществу <...> о признании договора долевого участия в строительстве в части недействительным, расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки за просрочку передачи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа отказано.
В апелляционных жалобах истец и третье лицо просят отменить решение суда, считая его незаконным.
Истец, ответчик ООО <...>, третье лицо в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом и заблаговременно, не сообщили причину неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела, истец направил в судебное заседание представителя, при указанных обстоятельствах и с учетом требований статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между сторонами (Ш., ООО <...> и ОАО <...> <...> был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является инвестирование строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <...>; согласно п. 1.1 данного договора по окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию Ш. передается для оформления права собственности отдельная двухкомнатная квартира N <...> общей площадью <...> кв. м (без учета площади остекленных лоджий) в блоке Б, корпус N 1, подъезд N 10 по вышеуказанному адресу.
Во исполнение обязательства по договору по оплате стоимости строительства истцом внесен в пользу ответчика взнос в размере <...> рублей, из которых <...> рублей за счет собственных денежных средств и <...> рублей за счет целевых кредитных средств, предоставляемых ОАО <...> на основании кредитного договора N <...> от <...>.
Истцом заявлено о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора о сроке окончания строительства объекта.
Отклоняя заявленные Ш. исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не нарушены сроки, установленные пп. 1.2 и 3.1.2 договора N <...> от <...>.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
Стороны в п. 1.2 договора установили плановый срок окончания строительства - первый <...> года, т.е. не позднее 31 марта 2009 года. П. 3.2.1 договора предусмотрена передача квартиры в течение 60 рабочих дней со дня утверждения акта сдачи объекта государственной приемочной комиссией, то есть квартира должны быть передана истцу 11 июня 2009 года. При этом предполагаемый срок окончания строительства объекта может быть изменен в случае изменения разрешительной документации на строительство объекта.
Таким образом, толкование условий заключенного между сторонами договора позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали срок передачи квартиры не позднее <...>.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчиком квартиры истцу в согласованный сторонами договора срок. Доказательства изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта либо доказательства наличия обстоятельств, освобождающих от ответственности за нарушение такого обязательства, ответчиком не представлены, при том что бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лежало на ответчике.
Ссылка суда на продление сроков строительства жилого дома до 30 сентября 2013 года не может быть принята во внимание, поскольку продление такого срока постановлениями Правительства Санкт-Петербурга не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи квартиры по договору с истцом, с которым вопрос продления таких сроков не согласовывался и которому какое-либо извещение в порядке, установленном п. 3.1.2 договора, ответчиком не направлялось.
П. 1.2 договора предусмотрено, что в случае изменения разрешительной или проектной документации на строительство объекта срок окончания строительства объекта может быть изменен в одностороннем порядке. Однако доказательства возникновения таких обстоятельств после заключения договора с истцом и положенных в основу изменения сроков окончания строительства объекта не представлены ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.
На основании указанных обстоятельств, руководствуясь положениями п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок окончания строительства был установлен сторонами договора как точный; договор предусматривает возможность изменения срока окончания строительства по соглашению сторон, такое соглашение сторонами не достигнуто; срок передачи квартиры истцу поставлен в зависимость от срока окончания строительства. Поскольку срок исполнения ответчиком обязательства перед истцом о передаче квартиры нарушен, имеются основания для расторжения договора и взыскания внесенных по договору денежных средств.
Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
К регулированию отношений по участию в долевом строительстве жилого дома, разрешение на строительство которого получено до 01 апреля 2005 года, необходимо применять общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах и обязательствах и положения о подряде, Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений". Если же участником долевого строительства является гражданин, осуществивший вложение в непредпринимательских целях, то применению подлежит и Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Согласно статье 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года N 2300-1).
В силу статьи 15 того же Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 ГК Российской Федерации).
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и, тем самым, предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
Коллегия полагает, что дело следовало разрешить, исходя из совокупности предмета и основания иска, доводов истца, возражений ответчика относительно иска, а также иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела, руководствуясь законом, подлежащим применению к данным правоотношениям.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Статья 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляет потребителю право расторжения договора выполнения работ в одностороннем порядке. При этом потребитель может самостоятельно распорядиться данным правом и не нуждается для этого в решении суда.
В соответствии со ст. 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Установление иных последствий расторжения договора гражданином-дольщиком существенно нарушает его права как потребителя.
Несмотря на то, что в силу принципа свободы договора условия договора определяются по усмотрению сторон, тем не менее свобода договора не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод, равно как и условия договора при соблюдении принципа условий договора не должны ущемлять установленные законом права потребителей.
При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора и возврате уплаченной по договору суммы в связи с односторонним отказом от его исполнения, направленное на реализацию его права как потребителя, является правомерным.
Кроме того, к отношениям сторон по делу подлежат применению и положения Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности нормы ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судебная коллегия полагает, что нарушение сроков окончания строительства и передачи квартиры более, чем на три года, для Ш. как потребителя является существенным с учетом также и того, что сумму в размере <...> рублей для оплаты стоимости квартиры по договору от <...> она получила по кредитному договору.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что имеются основания для расторжения договора от <...> N <...> и возврата ответчиком полученной по данному договору денежной суммы, в связи с чем вынесенное решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
В связи с расторжением договора судебная коллегия приходит к выводу о том, что полученные ответчиком во исполнение договора денежные средства подлежат возврату, соответственно взыскивает с ООО <...> в пользу истца <...> рублей.
Придя к выводу о нарушении сроков передачи квартиры и незаконности удержания ответчиком денежных средств, учитывая, что истцом в адрес ответчика направлялись требования о расторжении договора и взыскании денежных средств, судебная коллегия полагает необходимым взыскать проценты, снизив их размер в порядке ст. 333 ГК РФ до <...> рублей.
В силу вышеуказанных положений действующего законодательства, учитывая длительность просрочки, лишение истца возможности получить в пользование приобретенное жилое помещение, исходя из принципа разумности и справедливости, в пользу истца подлежит взысканию 10 000 рублей в счет компенсации морального вреда, а также штраф в размере 50% от присужденной суммы, что составляет <...> рублей.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.
Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место; соответственно, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает права обратить на нее взыскание.
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 07 июня 2012 года, оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 октября 2012 года, по иску ОАО <...>, которым обращено взыскание на имущественные права по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, который истец просит расторгнуть в рамках настоящего дела, защищает право банка на удовлетворение требований за счет заложенного имущества, а настоящее решение - реализации прав залогодержателя не препятствует.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 февраля 2013 года отменить.
Исковые требования Ш. удовлетворить.
Расторгнуть договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, <...>, заключенный между Ш., ООО <...> и ОАО <...>
Взыскать с ООО <...> в пользу Ш. денежные средства, оплаченные по договору, в размере <...> рублей, проценты в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)