Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Союз"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2012 г.,
принятое судьей Беловой А.Р., по делу N А40-94002/12-85-287
иску Индивидуального предпринимателя Давлетова Алмаза Аглямовича
(ОГРНИП 308026015900017, ИНН 026000966687)
к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Союз"
(ОГРН 1030204615066, ИНН 0278083465)
о расторжении предварительного договора, взыскании задолженности
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Балов М.В., по доверенности от 14.09.2012 года;
- Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
Давлетов Алмаз Аглямович (далее - Давлетов А.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Союз" (далее - ООО "Альфа-Союз", общество) о расторжении предварительного договора N 0-11/11 от 03.11.2011 и взыскании суммы за заключение основного договора в размере 365 962 руб. 49 коп., единовременного платежа за услуги по организации и проведению выставочно-презентационного мероприятия в размере 16 638 руб. 02 коп., суммы подготовительных работ в размере 456 951 руб. 20 коп., расходов ООО "Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы" за проведение экспертизы в размере 25 544 руб., а также расходов за оказание юридических услуг в размере 86 500 руб. и расходов на проезд представителя в размере 19 894 руб. 10 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 декабря 2012 года исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскан единовременный платеж за услуги по организации и проведению выставочно-презентационного мероприятия в размере 16 638 руб. 02 коп., сумма подготовительных работ в размере 456 951 руб. 20 коп., а также расходы по госпошлине в размере 11 230 руб. 94 коп., расходов за оказание юридических услуг в размере 30 000 рублей, расходы на проезд представителя в размере 19 894 руб. 10 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что денежные средства, полученные ответчиком от истца за фактическое пользование помещением, не могут считаться неосновательным обогащением, поскольку платежи истца за фактическое пользование имуществом ответчика значительно меньше стоимости такого пользования. Требования истца в части взыскания с ответчика обеспечительного платежа в сумме 252 343.38 руб., платы за допуск в помещение для производства подготовительных работ в сумме 8 485,39 руб. и платы за заключение основного договора в сумме 365 962,49 руб. не удовлетворены судом, поскольку установлен допуск истца в помещения и использование помещения, в том числе в коммерческих целях.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Альфа-Союз" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, подготовительные работы, проведенные арендатором, не являются исполнением каких-либо обязательств, следовательно, их стоимость не может быть взыскана с арендодателя.
Апеллянт ссылается на то, что услуги по организации и проведению выставочно-презентационного мероприятия, связанного с официальным открытием здания многофункционального центра, были оказаны арендатору, в связи с чем денежные средства за неоказание данной услуги с арендодателя взысканы неправомерно.
Кроме того, заявитель жалобы возражал относительно суммы на оплату услуг представителя, считая ее завышенной.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.
Как установлено материалами дела, 03.03.2011 между ответчиком - ООО "Альфа-Союз" (арендодатель) и истцом - ИП Давлетовым А.А. (арендатор) заключен предварительный договор N 0-11/11 с приложениями N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6, и дополнительным соглашением от 03.11.2011 к нему (л.д. 11 - 79, т. 1).
В соответствии с договором, стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды нежилого помещения N 0-11, обозначенного на предварительном поэтажном плане - Приложение N 1, расположенного на цокольном этаже многофункционального центра, строительство которого осуществляется на земельном участке, расположенном по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Комсомольская. Договор аренды помещения будет заключен в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительном договором и действующим законодательством.
Соглашение представляет собой договор, не предусмотренный законом, в смысле пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ. В тех частях, где это применимо, к отношениям Сторон по соглашению применяются положения о смешанном договоре в смысле пункта 3 статьи 421 ГК РФ, который включает в себя:
- - предварительный договор в смысле статьи 429 ГК РФ о заключении договора аренды, обязывающий арендодателя и арендатора заключить договор аренды на условиях, в порядке и в сроки, предусмотренные в соглашении;
- - соглашение об обязательствах сторон в период до завершения строительства многофункционального центра и заключения договора аренды;
- - соглашение об использовании помещения до момента подписания краткосрочного и долгосрочного договоров аренды.
Основные положения договора аренды согласованы сторонами в Приложении N 2 к договору, обеспечительный депозит в статье 2, согласно п. 2.1.1 которой арендатор в течение 15 календарных дней после подписания настоящего предварительного договора, выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме, эквивалентной 5 915 условных единиц на основании счета арендодателя. Указанный обеспечительный платеж обеспечивает заключение арендатором основанного договора и надлежащее исполнение арендатором иных обязательств, согласованных настоящим предварительным договором.
После заключения основного договора обеспечительный платеж считается переданным арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по основному договору. При этом обеспечительный платеж находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. В случае надлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по основному договору, обеспечительный платеж может быть зачтен арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы, соответствующего количества последних месяцев срока аренды по основному договору, или подлежит возврату арендатору арендодателем в течение 10 рабочих дней после возврата помещения арендатором и подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения.
Согласно п. 2.1.2 договора арендатор обязуется в срок до 08.11.2011 уплатить арендодателю единовременный платеж за услуги по организации проведения выставочно-презентационного мероприятия, связанного с официальным открытием здания многофункционального центра.
Единовременный платеж за услуги по организации проведения мероприятия уплачивается на основании счета арендодателя и определяется из расчета 10 условных единиц без НДС за 1 кв. м ориентировочной арендуемой площади помещения, указанной в п. 1.4 настоящего предварительного договора.
Услуга оказывается за период, начиная с даты подписания сторонами настоящего предварительного договора до даты официального открытия здания. Услуга по организации проведения мероприятия считается надлежаще оказанной при условии, что состоялось официальное открытие здания многофункционального центра. В течение 5 рабочих дней после даты официального открытия здания арендодатель предоставляет арендатору акт выполненных работ и счет-фактуру.
Единовременный платеж за услуги по организации проведения мероприятия подлежит оплате арендатором вне зависимости от того, совпадают ли дата официального открытия здания и дата открытия помещения, как она определена в настоящем договоре.
В соответствии с п. 2.1.3 предварительного соглашения арендатор в срок до 08.11.2011 обязуется уплатить арендодателю единовременный платеж за услуги по организации допуска арендатора в помещение для производства подготовительных работ, который уплачивается на основании счета арендодателя и определяется из расчета 5,1 условных единиц без НДС за 1 кв. м ориентировочной арендуемой площади помещения, указанной в п. 1.4 предварительного договора.
Иные платежи, уплачиваемые арендатором, предусмотрены в п. 2.2 предварительного договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.11.2011).
Производство отделочных работ в помещении и ведение коммерческой деятельности определено в статье 7 договора, срок действия предварительного договора предусмотрен в статье 3 договора, согласно п. 3.2 которой срок подписания основного договора - в течение 90 календарных дней после получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на здание. При этом, арендодатель направляет арендатору уведомление о получении вышеуказанного свидетельства в течение 30 календарных дней со дня его получения. Заключение договора аренды сторонами согласовано в статье 4 договора.
Предварительный договор вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до заключения основного договора, но не более трех лет с даты подписания предварительного договора.
ИП Давлетов А.А. во исполнение п. 2.2 договора перечислил на счет ответчика плату за заключение основного договора за период с февраля по апрель 2012 года в сумме 365 962,49 руб., что подтверждается платежными поручениями (л.д. 80 - 82, т. 1).
Согласно п. 2.1.1 предварительного договора, истцом был уплачен ответчику обеспечительный платеж в сумме 252 343 рублей 38 коп.
13.03.2012 зарегистрировано право собственности ответчика - ООО "Альфа-Союз" на нежилое 4-этажное здание, общей площадью 40 818 кв. м инв. N 503486, лит. А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 112 (л.д. 117, т. 2).
Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд ИП Давлетов А.А. посчитал, что основанием для расторжения предварительного договора является его нежелание заключить с ответчиком основной договор, в связи с чем, ответчиком необоснованно получены денежные средства от истца: платы за заключение основного договора в общей сумме 365 962,49 руб. и обеспечительный платеж в размере 252 343,38 руб., которые, по мнению истца, подлежат возврату.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
ООО "Альфа-Союз" в адрес истца 13.03.2012 направило уведомление о государственной регистрации права ответчика на здание, в котором расположено помещение.
Согласно п. 3.2 предварительного договора, срок подписания основного договора аренды - в течение 90 календарных дней после получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание.
Таким образом, основной договор аренды должен был быть подписан сторонами в срок до 11.06.2012.
ИП Давлетов А.А. 19.04.2012 обратился к ответчику с информационным письмом (л.д. 119, т. 2), в котором просил о снижении стоимости аренды в два раза, в случае неудовлетворения настоящей просьбы истец намерен расторгнуть предварительный договор.
30.04.2012 предприниматель направил заявление (л.д. 118, т. 2) с требованием расторгнуть договор аренды с 30.04.2012 и возвратить обеспечительный платеж с уплаченным единовременным платежом, предусмотренным п. 2.1.2 договора. Повторно с требованием подписать соглашение о расторжении предварительного договора и возвратить полученные по договору денежные средства истец обратился 25.05.2012 (л.д. 128, т. 2).
ООО "Альфа-Союз" направило в адрес истца уведомление 03.05.2012 исх. N 04-17А/845 (л.д. 120, т. 2) с требованием подписать договор аренды до 11.06.2012, повторное уведомление направлено 16.05.2012 (л.д. 125, т. 2).
Согласно п. 3.3 предварительного договора, в случае если арендатор уклоняется от подписания основного договора в течение 15 и более календарных дней с момента истечения срок, предусмотренного п. 3.2 договора, или от государственной регистрации основного договора, арендодатель имеет право отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке без возмещения арендатору стоимости подготовительных работ, произведенных в соответствии со ст. 7 предварительного договора.
ИП Давлетову А.А. 07.06.2012 сообщено, что в случае непоступления денежных средств на расчетный счет ответчика в срок до 09.06.2012, ответчик в одностороннем внесудебном порядке отказывается от исполнения обязательств по предварительному договору и требует не позднее 12.06.2012 освободить занимаемое помещение (л.д. 132 - 133, т. 2).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предварительный договор считается расторгнутым с 09.06.2012.
Между тем, ИП Давлетов А.А. фактически использовал помещение с 17.11.2011 (л.д. 16 - 56, т. 1, л.д. 136, т. 2).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 03.02.2012 (л.д. 117, т. 2), тогда же состоялось официальное открытие здания многофункционального центра. Истцом в соответствии с условиями предварительного договора, за фактическое пользование помещением с февраля по июнь 2012 года должно было быть перечислено ответчику 524 273,07 руб., из которых оплачено 368 003,43 руб.
Использование помещения в коммерческой деятельности истцом подтверждается, в том числе, деловой перепиской с ответчиком, в которой истец неоднократно указывал на низкую проходимость в туристическом агентстве "Лечу, куда хочу!" и неполучение рассчитываемого дохода, который бы перекрывал расходы по содержанию арендуемого офиса (бутик 013) в ТМЦ "Июнь" (л.д. 118 - 119, т. 2).
Как верно указано в решении арбитражного суда первой инстанции, обязанность ежемесячного перечисления денежных средств за заключение основного договора аренды представляет собой составную часть обязательства по внесению арендной платы, основанием возникновения которого будет именно основной договор аренды.
Такое обязательство возникнуть до заключения основного договора аренды не может. Рассматриваемые пункты предварительного договора направлены на скрытые арендные платежи.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств по еще не заключенному основному договору.
В соответствии с разъяснениями п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Судом установлено, что платежи истца за фактическое пользование имуществом ответчика значительно меньше стоимости такого пользования. Следовательно, денежные средства, полученные ответчиком от истца за фактическое пользование помещением, не могут считаться неосновательным обогащением.
Кроме того, согласно п. 5.6 предварительного договора в случае незаключения основного договора обеспечительный платеж возврату не подлежит, следовательно, у истца в силу ст. 396 ГК РФ, отсутствуют основания требовать взыскания в свою пользу суммы денежных средств, оставление которых у ответчика определено в п. 5.6 договора в качестве отступного (обеспечительный платеж).
На основании изложенного, Арбитражный суд города Москвы пришел к правильному мнению, что требования истца в части взыскания с ответчика обеспечительного платежа в сумме 252 343,38 руб., платы за допуск в помещение для производства подготовительных работ в сумме 8 485,39 руб. и платы за заключение основного договора в сумме 365 962,49 руб. удовлетворению не подлежат. При этом материалам дела установлено допуск истца в помещения и использование помещения, в том числе в коммерческих целях.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что подготовительные работы, проведенные арендатором, не являются исполнением каких-либо обязательств, следовательно, их стоимость не может быть взыскана с арендодателя, неправомерен.
Судами установлено, что ИП Давлетов А.А. во исполнение ст. 7 предварительного договора произвел за свой счет работы по внутренней отделке помещения, оборудованию помещения внутренними витринами и внутренними инженерными системами, включающие монтаж систем электроснабжения, кондиционирования и вентиляции, с окончательной отделкой помещения (л.д. 83 - 103, т. 1, л.д. 1 - 56, т. 2).
Подготовительные работы выполнены в соответствии с проектами ООО "Энергоинновация" N 03-11-11-Э1, ЗАО "Сила" N 007-29-ИОС-ОВ, ООО "Проектное бюро" N 386-01/11.01-АР, которые согласованы с ответчиком.
Имеющие в материалах дела акты, проекты, заключения подтверждают факт проведения истцом в помещении ремонтных подготовительных работ по договору.
Согласно заключению специалиста ООО "Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы" N 58/16 от 15.06.2012 (л.д. 57 - 76, т. 2) общая стоимость подготовительных работ составила 456 951,20 руб.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что подготовительные работы были выполнены в период до окончания строительства, официального открытия здания многофункционального центра и регистрации права собственности ответчика на недвижимое имущество.
Следовательно, ответчик приобрел право собственности на помещение уже с системами электроснабжения, кондиционирования и вентиляции, с окончательной отделкой. Выполненные истцом работы по своему характеру являются неотделимыми, находятся в фактическом владении и пользовании ответчика, в связи с чем, в натуре возвращены быть не могут.
В соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему, неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку помещение было возвращено ответчику с неотделимыми улучшениями, что говорит о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд правомерно посчитал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере 456 951,20 руб.
Ссылка апеллянта на то, что услуги по организации и проведению выставочно-презентационного мероприятия, связанного с официальным открытием здания многофункционального центра были оказаны арендатору, в связи с чем денежные средства за неоказание данной услуги с арендодателя взысканы неправомерно, не может быть принята во внимание, поскольку ответчиком в материалы дела доказательств надлежащего оказания услуг не представлено, подписанный сторонами акт выполненных работ суду также не представлен.
Кроме того, заявитель жалобы возражал относительно суммы на оплату услуг представителя, считая ее завышенной.
Пунктом 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах").
В подтверждение понесенных транспортных расходов и расходов на оказание юридической помощи истец представил: договор от 22.05.2012 N ЮУ_01/120517 на оказание юридических услуг, квитанции к приходно-кассовому ордеру N 3 от 22.05.2012, N 5 от 02.07.2012, договор N М-1909/11-02 от 19.09.2011, контрольные купоны электронных билетов, платежное поручение N 388 от 17.08.2012, отчет комиссионера N 1371, платежные поручения N 314 от 03.07.2012, N 424 от 11.09.2012, N 477 от 15.10.2012, железнодорожные билеты (л.д. 80 - 83 т. 2, л.д. 41 - 53 т. 3).
Принимая решение о взыскании с ответчика судебных расходов в размере 30 000 руб., суд первой инстанции основываясь на своем внутреннем убеждении, объеме, сложности, характере спора, обоснованно пришел к выводу о том, что 30 000 руб. является в данном конкретном случае разумным и адекватным размером оплаты стоимости услуг представителя.
Апелляционная инстанция считает, что указанные выводы суда первой инстанции не противоречат ни нормам АПК РФ, ни представленным в материалы дела доказательствам, при этом оснований для иной оценки степени сложности характера спора и разумности размера расходов на оплату услуг представителя апелляционный суд не усматривает.
Довод заявителя жалобы о том, что сумма судебных расходов завышена судом апелляционной инстанции отклоняется. С учетом сложившейся в городе Москве стоимости оплаты услуг адвокатов судебные расходы в размере 30 000 рублей являются разумными. Доказательств того, что судебные расходы в истребуемой сумме носят чрезмерный характер представителем ответчика не представлено.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2012 по делу N А40-94002/12-85-287 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.03.2013 ПО ДЕЛУ N А40-94002/12-85-287
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2013 г. по делу N А40-94002/12-85-287
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Союз"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2012 г.,
принятое судьей Беловой А.Р., по делу N А40-94002/12-85-287
иску Индивидуального предпринимателя Давлетова Алмаза Аглямовича
(ОГРНИП 308026015900017, ИНН 026000966687)
к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Союз"
(ОГРН 1030204615066, ИНН 0278083465)
о расторжении предварительного договора, взыскании задолженности
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Балов М.В., по доверенности от 14.09.2012 года;
- Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
установил:
Давлетов Алмаз Аглямович (далее - Давлетов А.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Союз" (далее - ООО "Альфа-Союз", общество) о расторжении предварительного договора N 0-11/11 от 03.11.2011 и взыскании суммы за заключение основного договора в размере 365 962 руб. 49 коп., единовременного платежа за услуги по организации и проведению выставочно-презентационного мероприятия в размере 16 638 руб. 02 коп., суммы подготовительных работ в размере 456 951 руб. 20 коп., расходов ООО "Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы" за проведение экспертизы в размере 25 544 руб., а также расходов за оказание юридических услуг в размере 86 500 руб. и расходов на проезд представителя в размере 19 894 руб. 10 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 декабря 2012 года исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскан единовременный платеж за услуги по организации и проведению выставочно-презентационного мероприятия в размере 16 638 руб. 02 коп., сумма подготовительных работ в размере 456 951 руб. 20 коп., а также расходы по госпошлине в размере 11 230 руб. 94 коп., расходов за оказание юридических услуг в размере 30 000 рублей, расходы на проезд представителя в размере 19 894 руб. 10 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что денежные средства, полученные ответчиком от истца за фактическое пользование помещением, не могут считаться неосновательным обогащением, поскольку платежи истца за фактическое пользование имуществом ответчика значительно меньше стоимости такого пользования. Требования истца в части взыскания с ответчика обеспечительного платежа в сумме 252 343.38 руб., платы за допуск в помещение для производства подготовительных работ в сумме 8 485,39 руб. и платы за заключение основного договора в сумме 365 962,49 руб. не удовлетворены судом, поскольку установлен допуск истца в помещения и использование помещения, в том числе в коммерческих целях.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Альфа-Союз" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, подготовительные работы, проведенные арендатором, не являются исполнением каких-либо обязательств, следовательно, их стоимость не может быть взыскана с арендодателя.
Апеллянт ссылается на то, что услуги по организации и проведению выставочно-презентационного мероприятия, связанного с официальным открытием здания многофункционального центра, были оказаны арендатору, в связи с чем денежные средства за неоказание данной услуги с арендодателя взысканы неправомерно.
Кроме того, заявитель жалобы возражал относительно суммы на оплату услуг представителя, считая ее завышенной.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.
Как установлено материалами дела, 03.03.2011 между ответчиком - ООО "Альфа-Союз" (арендодатель) и истцом - ИП Давлетовым А.А. (арендатор) заключен предварительный договор N 0-11/11 с приложениями N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6, и дополнительным соглашением от 03.11.2011 к нему (л.д. 11 - 79, т. 1).
В соответствии с договором, стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды нежилого помещения N 0-11, обозначенного на предварительном поэтажном плане - Приложение N 1, расположенного на цокольном этаже многофункционального центра, строительство которого осуществляется на земельном участке, расположенном по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Комсомольская. Договор аренды помещения будет заключен в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительном договором и действующим законодательством.
Соглашение представляет собой договор, не предусмотренный законом, в смысле пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ. В тех частях, где это применимо, к отношениям Сторон по соглашению применяются положения о смешанном договоре в смысле пункта 3 статьи 421 ГК РФ, который включает в себя:
- - предварительный договор в смысле статьи 429 ГК РФ о заключении договора аренды, обязывающий арендодателя и арендатора заключить договор аренды на условиях, в порядке и в сроки, предусмотренные в соглашении;
- - соглашение об обязательствах сторон в период до завершения строительства многофункционального центра и заключения договора аренды;
- - соглашение об использовании помещения до момента подписания краткосрочного и долгосрочного договоров аренды.
Основные положения договора аренды согласованы сторонами в Приложении N 2 к договору, обеспечительный депозит в статье 2, согласно п. 2.1.1 которой арендатор в течение 15 календарных дней после подписания настоящего предварительного договора, выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме, эквивалентной 5 915 условных единиц на основании счета арендодателя. Указанный обеспечительный платеж обеспечивает заключение арендатором основанного договора и надлежащее исполнение арендатором иных обязательств, согласованных настоящим предварительным договором.
После заключения основного договора обеспечительный платеж считается переданным арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по основному договору. При этом обеспечительный платеж находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. В случае надлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по основному договору, обеспечительный платеж может быть зачтен арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы, соответствующего количества последних месяцев срока аренды по основному договору, или подлежит возврату арендатору арендодателем в течение 10 рабочих дней после возврата помещения арендатором и подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения.
Согласно п. 2.1.2 договора арендатор обязуется в срок до 08.11.2011 уплатить арендодателю единовременный платеж за услуги по организации проведения выставочно-презентационного мероприятия, связанного с официальным открытием здания многофункционального центра.
Единовременный платеж за услуги по организации проведения мероприятия уплачивается на основании счета арендодателя и определяется из расчета 10 условных единиц без НДС за 1 кв. м ориентировочной арендуемой площади помещения, указанной в п. 1.4 настоящего предварительного договора.
Услуга оказывается за период, начиная с даты подписания сторонами настоящего предварительного договора до даты официального открытия здания. Услуга по организации проведения мероприятия считается надлежаще оказанной при условии, что состоялось официальное открытие здания многофункционального центра. В течение 5 рабочих дней после даты официального открытия здания арендодатель предоставляет арендатору акт выполненных работ и счет-фактуру.
Единовременный платеж за услуги по организации проведения мероприятия подлежит оплате арендатором вне зависимости от того, совпадают ли дата официального открытия здания и дата открытия помещения, как она определена в настоящем договоре.
В соответствии с п. 2.1.3 предварительного соглашения арендатор в срок до 08.11.2011 обязуется уплатить арендодателю единовременный платеж за услуги по организации допуска арендатора в помещение для производства подготовительных работ, который уплачивается на основании счета арендодателя и определяется из расчета 5,1 условных единиц без НДС за 1 кв. м ориентировочной арендуемой площади помещения, указанной в п. 1.4 предварительного договора.
Иные платежи, уплачиваемые арендатором, предусмотрены в п. 2.2 предварительного договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.11.2011).
Производство отделочных работ в помещении и ведение коммерческой деятельности определено в статье 7 договора, срок действия предварительного договора предусмотрен в статье 3 договора, согласно п. 3.2 которой срок подписания основного договора - в течение 90 календарных дней после получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на здание. При этом, арендодатель направляет арендатору уведомление о получении вышеуказанного свидетельства в течение 30 календарных дней со дня его получения. Заключение договора аренды сторонами согласовано в статье 4 договора.
Предварительный договор вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до заключения основного договора, но не более трех лет с даты подписания предварительного договора.
ИП Давлетов А.А. во исполнение п. 2.2 договора перечислил на счет ответчика плату за заключение основного договора за период с февраля по апрель 2012 года в сумме 365 962,49 руб., что подтверждается платежными поручениями (л.д. 80 - 82, т. 1).
Согласно п. 2.1.1 предварительного договора, истцом был уплачен ответчику обеспечительный платеж в сумме 252 343 рублей 38 коп.
13.03.2012 зарегистрировано право собственности ответчика - ООО "Альфа-Союз" на нежилое 4-этажное здание, общей площадью 40 818 кв. м инв. N 503486, лит. А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 112 (л.д. 117, т. 2).
Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд ИП Давлетов А.А. посчитал, что основанием для расторжения предварительного договора является его нежелание заключить с ответчиком основной договор, в связи с чем, ответчиком необоснованно получены денежные средства от истца: платы за заключение основного договора в общей сумме 365 962,49 руб. и обеспечительный платеж в размере 252 343,38 руб., которые, по мнению истца, подлежат возврату.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
ООО "Альфа-Союз" в адрес истца 13.03.2012 направило уведомление о государственной регистрации права ответчика на здание, в котором расположено помещение.
Согласно п. 3.2 предварительного договора, срок подписания основного договора аренды - в течение 90 календарных дней после получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание.
Таким образом, основной договор аренды должен был быть подписан сторонами в срок до 11.06.2012.
ИП Давлетов А.А. 19.04.2012 обратился к ответчику с информационным письмом (л.д. 119, т. 2), в котором просил о снижении стоимости аренды в два раза, в случае неудовлетворения настоящей просьбы истец намерен расторгнуть предварительный договор.
30.04.2012 предприниматель направил заявление (л.д. 118, т. 2) с требованием расторгнуть договор аренды с 30.04.2012 и возвратить обеспечительный платеж с уплаченным единовременным платежом, предусмотренным п. 2.1.2 договора. Повторно с требованием подписать соглашение о расторжении предварительного договора и возвратить полученные по договору денежные средства истец обратился 25.05.2012 (л.д. 128, т. 2).
ООО "Альфа-Союз" направило в адрес истца уведомление 03.05.2012 исх. N 04-17А/845 (л.д. 120, т. 2) с требованием подписать договор аренды до 11.06.2012, повторное уведомление направлено 16.05.2012 (л.д. 125, т. 2).
Согласно п. 3.3 предварительного договора, в случае если арендатор уклоняется от подписания основного договора в течение 15 и более календарных дней с момента истечения срок, предусмотренного п. 3.2 договора, или от государственной регистрации основного договора, арендодатель имеет право отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке без возмещения арендатору стоимости подготовительных работ, произведенных в соответствии со ст. 7 предварительного договора.
ИП Давлетову А.А. 07.06.2012 сообщено, что в случае непоступления денежных средств на расчетный счет ответчика в срок до 09.06.2012, ответчик в одностороннем внесудебном порядке отказывается от исполнения обязательств по предварительному договору и требует не позднее 12.06.2012 освободить занимаемое помещение (л.д. 132 - 133, т. 2).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предварительный договор считается расторгнутым с 09.06.2012.
Между тем, ИП Давлетов А.А. фактически использовал помещение с 17.11.2011 (л.д. 16 - 56, т. 1, л.д. 136, т. 2).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 03.02.2012 (л.д. 117, т. 2), тогда же состоялось официальное открытие здания многофункционального центра. Истцом в соответствии с условиями предварительного договора, за фактическое пользование помещением с февраля по июнь 2012 года должно было быть перечислено ответчику 524 273,07 руб., из которых оплачено 368 003,43 руб.
Использование помещения в коммерческой деятельности истцом подтверждается, в том числе, деловой перепиской с ответчиком, в которой истец неоднократно указывал на низкую проходимость в туристическом агентстве "Лечу, куда хочу!" и неполучение рассчитываемого дохода, который бы перекрывал расходы по содержанию арендуемого офиса (бутик 013) в ТМЦ "Июнь" (л.д. 118 - 119, т. 2).
Как верно указано в решении арбитражного суда первой инстанции, обязанность ежемесячного перечисления денежных средств за заключение основного договора аренды представляет собой составную часть обязательства по внесению арендной платы, основанием возникновения которого будет именно основной договор аренды.
Такое обязательство возникнуть до заключения основного договора аренды не может. Рассматриваемые пункты предварительного договора направлены на скрытые арендные платежи.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств по еще не заключенному основному договору.
В соответствии с разъяснениями п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Судом установлено, что платежи истца за фактическое пользование имуществом ответчика значительно меньше стоимости такого пользования. Следовательно, денежные средства, полученные ответчиком от истца за фактическое пользование помещением, не могут считаться неосновательным обогащением.
Кроме того, согласно п. 5.6 предварительного договора в случае незаключения основного договора обеспечительный платеж возврату не подлежит, следовательно, у истца в силу ст. 396 ГК РФ, отсутствуют основания требовать взыскания в свою пользу суммы денежных средств, оставление которых у ответчика определено в п. 5.6 договора в качестве отступного (обеспечительный платеж).
На основании изложенного, Арбитражный суд города Москвы пришел к правильному мнению, что требования истца в части взыскания с ответчика обеспечительного платежа в сумме 252 343,38 руб., платы за допуск в помещение для производства подготовительных работ в сумме 8 485,39 руб. и платы за заключение основного договора в сумме 365 962,49 руб. удовлетворению не подлежат. При этом материалам дела установлено допуск истца в помещения и использование помещения, в том числе в коммерческих целях.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что подготовительные работы, проведенные арендатором, не являются исполнением каких-либо обязательств, следовательно, их стоимость не может быть взыскана с арендодателя, неправомерен.
Судами установлено, что ИП Давлетов А.А. во исполнение ст. 7 предварительного договора произвел за свой счет работы по внутренней отделке помещения, оборудованию помещения внутренними витринами и внутренними инженерными системами, включающие монтаж систем электроснабжения, кондиционирования и вентиляции, с окончательной отделкой помещения (л.д. 83 - 103, т. 1, л.д. 1 - 56, т. 2).
Подготовительные работы выполнены в соответствии с проектами ООО "Энергоинновация" N 03-11-11-Э1, ЗАО "Сила" N 007-29-ИОС-ОВ, ООО "Проектное бюро" N 386-01/11.01-АР, которые согласованы с ответчиком.
Имеющие в материалах дела акты, проекты, заключения подтверждают факт проведения истцом в помещении ремонтных подготовительных работ по договору.
Согласно заключению специалиста ООО "Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы" N 58/16 от 15.06.2012 (л.д. 57 - 76, т. 2) общая стоимость подготовительных работ составила 456 951,20 руб.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что подготовительные работы были выполнены в период до окончания строительства, официального открытия здания многофункционального центра и регистрации права собственности ответчика на недвижимое имущество.
Следовательно, ответчик приобрел право собственности на помещение уже с системами электроснабжения, кондиционирования и вентиляции, с окончательной отделкой. Выполненные истцом работы по своему характеру являются неотделимыми, находятся в фактическом владении и пользовании ответчика, в связи с чем, в натуре возвращены быть не могут.
В соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему, неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку помещение было возвращено ответчику с неотделимыми улучшениями, что говорит о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд правомерно посчитал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере 456 951,20 руб.
Ссылка апеллянта на то, что услуги по организации и проведению выставочно-презентационного мероприятия, связанного с официальным открытием здания многофункционального центра были оказаны арендатору, в связи с чем денежные средства за неоказание данной услуги с арендодателя взысканы неправомерно, не может быть принята во внимание, поскольку ответчиком в материалы дела доказательств надлежащего оказания услуг не представлено, подписанный сторонами акт выполненных работ суду также не представлен.
Кроме того, заявитель жалобы возражал относительно суммы на оплату услуг представителя, считая ее завышенной.
Пунктом 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах").
В подтверждение понесенных транспортных расходов и расходов на оказание юридической помощи истец представил: договор от 22.05.2012 N ЮУ_01/120517 на оказание юридических услуг, квитанции к приходно-кассовому ордеру N 3 от 22.05.2012, N 5 от 02.07.2012, договор N М-1909/11-02 от 19.09.2011, контрольные купоны электронных билетов, платежное поручение N 388 от 17.08.2012, отчет комиссионера N 1371, платежные поручения N 314 от 03.07.2012, N 424 от 11.09.2012, N 477 от 15.10.2012, железнодорожные билеты (л.д. 80 - 83 т. 2, л.д. 41 - 53 т. 3).
Принимая решение о взыскании с ответчика судебных расходов в размере 30 000 руб., суд первой инстанции основываясь на своем внутреннем убеждении, объеме, сложности, характере спора, обоснованно пришел к выводу о том, что 30 000 руб. является в данном конкретном случае разумным и адекватным размером оплаты стоимости услуг представителя.
Апелляционная инстанция считает, что указанные выводы суда первой инстанции не противоречат ни нормам АПК РФ, ни представленным в материалы дела доказательствам, при этом оснований для иной оценки степени сложности характера спора и разумности размера расходов на оплату услуг представителя апелляционный суд не усматривает.
Довод заявителя жалобы о том, что сумма судебных расходов завышена судом апелляционной инстанции отклоняется. С учетом сложившейся в городе Москве стоимости оплаты услуг адвокатов судебные расходы в размере 30 000 рублей являются разумными. Доказательств того, что судебные расходы в истребуемой сумме носят чрезмерный характер представителем ответчика не представлено.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2012 по делу N А40-94002/12-85-287 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
А.П.ТИХОНОВ
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)