Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Никуловой М.В.,
судей - Рыжовой Е.В., Тиминской О.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Никуловой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного потребительского кооператива "Дружба", пос. Глинищево Брянского района Брянской области (регистрационный номер 20АП-3885/2007) на решение Арбитражного суда Брянской области от 24 сентября 2007 года по делу N А09-4332/077-09 (судья Данилина О.В.), принятое по иску жилищно-строительного потребительского кооператива "Дружба", пос. Глинищево Брянского района Брянской области к Брянской городской администрации, г. Брянск о признании незаконными действий администрации, о признании недействительными протокола конкурса N 2/8 от 28.01.2005 г. и договора аренды земельного участка N 32468 от 14.02.2005 г. и взыскании 407 000 рублей и взыскании 407 000 рублей
при участии в судебном заседании:
от истца: Недодел В.П., председатель, протокол общего собрания учредителей от 19.12.2001 г.; Дворецкий Л.М., адвокат, удостоверение N 132 от 01.02.2003 г., доверенность от 28.05.2007 г.
от ответчика: не явился, извещен судом надлежащим образом
установил:
Жилищно-строительный потребительский кооператив "Дружба" (далее - ЖСПК "Дружба"), пос. Глинищево Брянского района Брянской области обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации, г. Брянск о признании незаконными действий администрации при подготовке и проведении конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 905 кв. м по пр-ту Московскому г. Брянска для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа; о признании недействительными протокола конкурса N 2/8 от 28.01.2005 г. и договора аренды земельного участка N 32468 от 14.02.2005 г., заключенного между истцом и ответчиком и взыскании 407 000 рублей (л.д. 2-6).
До принятия решения по делу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные исковые требования и просил суд признать ничтожным договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.02.2005 г. N 32468 и взыскать с ответчика в пользу ЖСПК "Дружба" 407 000 рублей в качестве неосновательного обогащения, перечисленного по недействительной сделке. От требований о признании незаконными действий администрации при подготовке и проведении конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 905 кв. м по пр-ту Московскому г. Брянска для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа и о признании недействительным протокола конкурса N 2/8 от 28.01.2005 г. истец отказался (л.д. 74-75, 79). Уточнения исковых требований и частичный отказ от иска судом приняты (л.д. 78).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 24.09.2007 г. (судья Данилина О.В.) в удовлетворении исковых требований отказано. В части требований о признании незаконными действий администрации при подготовке и проведении конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 905 кв. м по пр-ту Московскому г. Брянска для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа и о признании недействительными протокола конкурса N 2/8 от 28.01.2005 г. производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания сделки недействительной, указав на ее незаключенность ввиду отсутствия предусмотренной пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЖСПК "Дружба" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. Оспаривая решение арбитражного суда области, заявитель ссылается на неправильное применение первой инстанцией норм материального и процессуального права. Отмечает, что необоснованно не принят во внимание довод истца о невозможности проектирования и строительства гаражей на арендованном земельном участке вследствие наличия отрицательного заключения экологической экспертизы. Полагает ошибочным применение судом к спорным правоотношения нормы пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений к договорам аренды земельных участков. Указывает, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки должно влечь ее недействительность в силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, судом сделан неправильный вывод об отсутствии у сторон каких-либо прав и обязанностей вследствие незаключения договора. Отмечает, что произведенная ответчиком оплата в виде аванса до проведения конкурса предусмотрена гражданским законодательством. Ссылается на ошибочность вывода о возможном наличии на стороне истца необоснованной выгоды, вследствие возврата ему перечисленных ответчику денежных средств за пользование земельным участком. Утверждает, что ЖСПК "Дружба" не пользовалось и не могло пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению ввиду наличия отрицательного заключения экологической экспертизы.
Ответчик письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил, извещенный судом надлежащим образом в суд апелляционной инстанции своих представителей не направил.
С учетом мнения представителей истца, дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие ответчика в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для изменения или отмены решения Арбитражного суда Брянской области от 24.09.2007 года, в силу следующих обстоятельств.
Судом первой инстанции установлено, что 28.01.2005 г. Брянской городской администрацией был проведен конкурс на право заключения договора аренды земельного участка площадью 905 кв. м по пр-ту Московский (в районе школы N 57) в Фокинском районе г. Брянска для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа (л.д. 18-20).
Согласно протоколу конкурсной комиссии N 2/8 от 28.01.2005 г. победителем конкурса был признан ЖСПК "Дружба" (л.д. 20).
14.02.2005 г. между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ЖСПК "Дружба" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 32468 (л.д. 21-22).
По условиям указанного договора арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, площадью 905 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д/н участок ч. 24 (район школы N 57) на срок один год для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа. В свою очередь, арендатор принял на себя обязательства по выполнению в полном объеме условий договора, в том числе - в части целевого использования объекта аренды и уплаты арендных платежей.
Затем, истцом было получено заключение экспертной комиссии Управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Брянской области от 12.10.2005 г. о несоответствии требованиям законодательных актов по вопросам охраны окружающей среды материалов выбора места размещения 10 гаражей боксового типа на спорном земельном участке в связи с отсутствием границ земельного участка школы N 57 и невозможностью организации санитарно-защитной зоны (л.д. 32-33).
Данное обстоятельство не позволило истцу осуществлять использование арендованного земельного участка по целевому назначению и явилось основанием для предъявления настоящего иска в суд.
Анализируя правоотношения сторон на предмет их соответствия требованиям законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности оспариваемого договора аренды земельного участка общей площадью 905 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д/н участок ч. 24 (район школы N 57) и, вследствие этого - отсутствию оснований для признания сделки недействительной.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия считает указанный вывод арбитражного суда области правильным, основанным на нормах действующего законодательства.
В параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены основания недействительности сделок.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь с настоящим иском, ЖСПК "Дружба" указало на недействительность спорной сделки как совершенной под влиянием заблуждения, выразившемся в предоставлении ответчиком при проведении конкурса на право аренды земельного участка информации о положительном заключении Федеральной службы по экологическому надзору по использованию участка.
В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Таким образом, по смыслу указанной нормы, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой.
Из системного толкования указанных материальных норм права следует, что для признания оспоримой сделки недействительной необходима совокупность условий, а именно - подтверждение самого факта совершения указанной сделки и наличие при ее совершении заблуждения одной из сторон, следствием чего явилась неправильно выраженная ей воля.
Одним из видов сделок в силу статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации является договор.
Требования к его совершению (заключению) содержатся в нормах главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено императивное требование, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Ряд таких правил установлен статьями 161 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.
Пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, и устанавливает, что такой договор считается заключенным с момента указанной регистрации.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора установлено, что подписанный сторонами договор аренды земельного участка площадью 905 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, (район школы N 57), сроком действия один год, не прошел государственную регистрацию, а, следовательно, является незаключенными и не порождает правовых последствий (прав и обязанностей сторон).
Поскольку доказательств заключения спорного договора материалы дела не содержат, что свидетельствует об отсутствии самого факта совершения указанной сделки как одного из условий ее возможного признания недействительной, требование истца о признании недействительным договора аренды обоснованно отклонено судом первой инстанции.
Ошибочная ссылка суда области на нормы статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие форму и порядок государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, не повлияла на правильность принятого решения в отношении признания незаключенным договора аренды земельного участка.
Ссылка апеллятора на нормы статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие последствия несоблюдения требований о государственной регистрации сделки в виде ее недействительности, не может быть применена к спорным правоотношениям по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Из гипотезы указанной материальной нормы следует, что несоблюдение требований о государственной регистрации является основанием недействительности сделки лишь в случаях, прямо указанных в законе.
Между тем, пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающим обязательность государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, определено иное последствие несоблюдения указанных требований, а именно - незаключенность договора.
В свою очередь, такой договор не порождает каких-либо прав и обязанностей сторон и к нему не могут быть применены последствия недействительности сделки.
Как правильно указал суд первой инстанции, нарушенные в результате хозяйственной деятельности права и законные интересы истца, могут быть защищены иным, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, способом защиты права.
В ходе проверки решения суда не нашло своего подтверждения и указание апеллятора на возникновение обязательств сторон до момента государственной регистрации договора.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункта 2.1 спорного договора, стороны установили срок аренды в один год - с 01.02.2005 г. по 01.02.2006 г.
При таких обстоятельствах, указанный договор, в силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежал государственной регистрации.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", срок аренды определяется условиями договора. Дополнительно к указанному сделкой сроку, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их правоотношениям, возникшим до его заключения. В этом случае наличие такого условия не влияет на исчисление срока действия договора.
Вместе с тем в указанном разъяснении высшей судебной инстанции устанавливается, что момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как видно из спорного договора, он не содержит условия о распространении отношений сторон на период времени, предшествующий договору, а совершенно однозначно устанавливает срок действия, равный одному году.
При таких обстоятельствах, момент заключения договора должен был определяться соответствующей датой государственной регистрации.
Указание истца на внесение им, как участником торгов по продаже права аренды спорного земельного участка, задатка предусмотрено пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и по существу является обеспечением обязательства лица, выигравшего торги, по заключению в будущем соответствующего договора по их результатам. При заключении такого договора, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (пункт 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в случае признания договора недействительным, сумма задатка может быть возвращена покупателю при применении последствий такой недействительности.
Поскольку в рамках настоящего спора ЖСПК "Дружба", в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказаны основания недействительности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 32468 от 14.02.2005 г., в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано правомерно.
Утверждение истца об отсутствии доказательств пользования им земельным участком и необоснованным получением в связи с этим ответчиком арендной платы, не ограничивает его, при выборе соответствующего способа защиты нарушенного права, обратиться в суд за судебной защитой. В рамках спора о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, такое требование рассмотрено быть не может.
В ходе апелляционного производства по жалобе не нашло своего подтверждения и указание заявителя на то, что судом области не был решен вопрос о вызове надлежащего ответчика по делу - представителя Брянской городской администрации.
Как следует из материалов дела, спорные отношения сложились между истцом и Брянской городской администрацией, которая и явилась ответчиком по настоящему делу. При таких обстоятельствах, у суда не было оснований, предусмотренных статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для замены ненадлежащего ответчика.
С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения или отмены судебного акта первой инстанции.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана правильная правовая квалификация.
Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца - ЖСПК "Дружба".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Брянской области от 24 сентября 2007 года по делу N А09-4332/07-09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЖСПК "Дружба", п. Глинищево Брянского района Брянской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.НИКУЛОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2007 ПО ДЕЛУ N А09-4332/07-09
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2007 г. по делу N А09-4332/07-09
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Никуловой М.В.,
судей - Рыжовой Е.В., Тиминской О.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Никуловой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного потребительского кооператива "Дружба", пос. Глинищево Брянского района Брянской области (регистрационный номер 20АП-3885/2007) на решение Арбитражного суда Брянской области от 24 сентября 2007 года по делу N А09-4332/077-09 (судья Данилина О.В.), принятое по иску жилищно-строительного потребительского кооператива "Дружба", пос. Глинищево Брянского района Брянской области к Брянской городской администрации, г. Брянск о признании незаконными действий администрации, о признании недействительными протокола конкурса N 2/8 от 28.01.2005 г. и договора аренды земельного участка N 32468 от 14.02.2005 г. и взыскании 407 000 рублей и взыскании 407 000 рублей
при участии в судебном заседании:
от истца: Недодел В.П., председатель, протокол общего собрания учредителей от 19.12.2001 г.; Дворецкий Л.М., адвокат, удостоверение N 132 от 01.02.2003 г., доверенность от 28.05.2007 г.
от ответчика: не явился, извещен судом надлежащим образом
установил:
Жилищно-строительный потребительский кооператив "Дружба" (далее - ЖСПК "Дружба"), пос. Глинищево Брянского района Брянской области обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации, г. Брянск о признании незаконными действий администрации при подготовке и проведении конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 905 кв. м по пр-ту Московскому г. Брянска для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа; о признании недействительными протокола конкурса N 2/8 от 28.01.2005 г. и договора аренды земельного участка N 32468 от 14.02.2005 г., заключенного между истцом и ответчиком и взыскании 407 000 рублей (л.д. 2-6).
До принятия решения по делу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные исковые требования и просил суд признать ничтожным договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.02.2005 г. N 32468 и взыскать с ответчика в пользу ЖСПК "Дружба" 407 000 рублей в качестве неосновательного обогащения, перечисленного по недействительной сделке. От требований о признании незаконными действий администрации при подготовке и проведении конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 905 кв. м по пр-ту Московскому г. Брянска для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа и о признании недействительным протокола конкурса N 2/8 от 28.01.2005 г. истец отказался (л.д. 74-75, 79). Уточнения исковых требований и частичный отказ от иска судом приняты (л.д. 78).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 24.09.2007 г. (судья Данилина О.В.) в удовлетворении исковых требований отказано. В части требований о признании незаконными действий администрации при подготовке и проведении конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 905 кв. м по пр-ту Московскому г. Брянска для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа и о признании недействительными протокола конкурса N 2/8 от 28.01.2005 г. производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания сделки недействительной, указав на ее незаключенность ввиду отсутствия предусмотренной пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЖСПК "Дружба" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. Оспаривая решение арбитражного суда области, заявитель ссылается на неправильное применение первой инстанцией норм материального и процессуального права. Отмечает, что необоснованно не принят во внимание довод истца о невозможности проектирования и строительства гаражей на арендованном земельном участке вследствие наличия отрицательного заключения экологической экспертизы. Полагает ошибочным применение судом к спорным правоотношения нормы пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений к договорам аренды земельных участков. Указывает, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки должно влечь ее недействительность в силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, судом сделан неправильный вывод об отсутствии у сторон каких-либо прав и обязанностей вследствие незаключения договора. Отмечает, что произведенная ответчиком оплата в виде аванса до проведения конкурса предусмотрена гражданским законодательством. Ссылается на ошибочность вывода о возможном наличии на стороне истца необоснованной выгоды, вследствие возврата ему перечисленных ответчику денежных средств за пользование земельным участком. Утверждает, что ЖСПК "Дружба" не пользовалось и не могло пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению ввиду наличия отрицательного заключения экологической экспертизы.
Ответчик письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил, извещенный судом надлежащим образом в суд апелляционной инстанции своих представителей не направил.
С учетом мнения представителей истца, дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие ответчика в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для изменения или отмены решения Арбитражного суда Брянской области от 24.09.2007 года, в силу следующих обстоятельств.
Судом первой инстанции установлено, что 28.01.2005 г. Брянской городской администрацией был проведен конкурс на право заключения договора аренды земельного участка площадью 905 кв. м по пр-ту Московский (в районе школы N 57) в Фокинском районе г. Брянска для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа (л.д. 18-20).
Согласно протоколу конкурсной комиссии N 2/8 от 28.01.2005 г. победителем конкурса был признан ЖСПК "Дружба" (л.д. 20).
14.02.2005 г. между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ЖСПК "Дружба" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 32468 (л.д. 21-22).
По условиям указанного договора арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, площадью 905 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д/н участок ч. 24 (район школы N 57) на срок один год для проектирования и строительства 10 гаражей боксового типа. В свою очередь, арендатор принял на себя обязательства по выполнению в полном объеме условий договора, в том числе - в части целевого использования объекта аренды и уплаты арендных платежей.
Затем, истцом было получено заключение экспертной комиссии Управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Брянской области от 12.10.2005 г. о несоответствии требованиям законодательных актов по вопросам охраны окружающей среды материалов выбора места размещения 10 гаражей боксового типа на спорном земельном участке в связи с отсутствием границ земельного участка школы N 57 и невозможностью организации санитарно-защитной зоны (л.д. 32-33).
Данное обстоятельство не позволило истцу осуществлять использование арендованного земельного участка по целевому назначению и явилось основанием для предъявления настоящего иска в суд.
Анализируя правоотношения сторон на предмет их соответствия требованиям законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности оспариваемого договора аренды земельного участка общей площадью 905 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д/н участок ч. 24 (район школы N 57) и, вследствие этого - отсутствию оснований для признания сделки недействительной.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия считает указанный вывод арбитражного суда области правильным, основанным на нормах действующего законодательства.
В параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены основания недействительности сделок.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь с настоящим иском, ЖСПК "Дружба" указало на недействительность спорной сделки как совершенной под влиянием заблуждения, выразившемся в предоставлении ответчиком при проведении конкурса на право аренды земельного участка информации о положительном заключении Федеральной службы по экологическому надзору по использованию участка.
В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Таким образом, по смыслу указанной нормы, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой.
Из системного толкования указанных материальных норм права следует, что для признания оспоримой сделки недействительной необходима совокупность условий, а именно - подтверждение самого факта совершения указанной сделки и наличие при ее совершении заблуждения одной из сторон, следствием чего явилась неправильно выраженная ей воля.
Одним из видов сделок в силу статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации является договор.
Требования к его совершению (заключению) содержатся в нормах главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено императивное требование, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Ряд таких правил установлен статьями 161 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.
Пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, и устанавливает, что такой договор считается заключенным с момента указанной регистрации.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора установлено, что подписанный сторонами договор аренды земельного участка площадью 905 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, (район школы N 57), сроком действия один год, не прошел государственную регистрацию, а, следовательно, является незаключенными и не порождает правовых последствий (прав и обязанностей сторон).
Поскольку доказательств заключения спорного договора материалы дела не содержат, что свидетельствует об отсутствии самого факта совершения указанной сделки как одного из условий ее возможного признания недействительной, требование истца о признании недействительным договора аренды обоснованно отклонено судом первой инстанции.
Ошибочная ссылка суда области на нормы статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие форму и порядок государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, не повлияла на правильность принятого решения в отношении признания незаключенным договора аренды земельного участка.
Ссылка апеллятора на нормы статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие последствия несоблюдения требований о государственной регистрации сделки в виде ее недействительности, не может быть применена к спорным правоотношениям по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Из гипотезы указанной материальной нормы следует, что несоблюдение требований о государственной регистрации является основанием недействительности сделки лишь в случаях, прямо указанных в законе.
Между тем, пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающим обязательность государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, определено иное последствие несоблюдения указанных требований, а именно - незаключенность договора.
В свою очередь, такой договор не порождает каких-либо прав и обязанностей сторон и к нему не могут быть применены последствия недействительности сделки.
Как правильно указал суд первой инстанции, нарушенные в результате хозяйственной деятельности права и законные интересы истца, могут быть защищены иным, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, способом защиты права.
В ходе проверки решения суда не нашло своего подтверждения и указание апеллятора на возникновение обязательств сторон до момента государственной регистрации договора.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункта 2.1 спорного договора, стороны установили срок аренды в один год - с 01.02.2005 г. по 01.02.2006 г.
При таких обстоятельствах, указанный договор, в силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежал государственной регистрации.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", срок аренды определяется условиями договора. Дополнительно к указанному сделкой сроку, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их правоотношениям, возникшим до его заключения. В этом случае наличие такого условия не влияет на исчисление срока действия договора.
Вместе с тем в указанном разъяснении высшей судебной инстанции устанавливается, что момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как видно из спорного договора, он не содержит условия о распространении отношений сторон на период времени, предшествующий договору, а совершенно однозначно устанавливает срок действия, равный одному году.
При таких обстоятельствах, момент заключения договора должен был определяться соответствующей датой государственной регистрации.
Указание истца на внесение им, как участником торгов по продаже права аренды спорного земельного участка, задатка предусмотрено пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и по существу является обеспечением обязательства лица, выигравшего торги, по заключению в будущем соответствующего договора по их результатам. При заключении такого договора, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (пункт 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в случае признания договора недействительным, сумма задатка может быть возвращена покупателю при применении последствий такой недействительности.
Поскольку в рамках настоящего спора ЖСПК "Дружба", в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказаны основания недействительности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 32468 от 14.02.2005 г., в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано правомерно.
Утверждение истца об отсутствии доказательств пользования им земельным участком и необоснованным получением в связи с этим ответчиком арендной платы, не ограничивает его, при выборе соответствующего способа защиты нарушенного права, обратиться в суд за судебной защитой. В рамках спора о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, такое требование рассмотрено быть не может.
В ходе апелляционного производства по жалобе не нашло своего подтверждения и указание заявителя на то, что судом области не был решен вопрос о вызове надлежащего ответчика по делу - представителя Брянской городской администрации.
Как следует из материалов дела, спорные отношения сложились между истцом и Брянской городской администрацией, которая и явилась ответчиком по настоящему делу. При таких обстоятельствах, у суда не было оснований, предусмотренных статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для замены ненадлежащего ответчика.
С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения или отмены судебного акта первой инстанции.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана правильная правовая квалификация.
Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца - ЖСПК "Дружба".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Брянской области от 24 сентября 2007 года по делу N А09-4332/07-09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЖСПК "Дружба", п. Глинищево Брянского района Брянской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.НИКУЛОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)