Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Спиридонова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Фролкиной С.В.,
судей Хапаевой С.Б., Мадатовой Н.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 08 ноября 2012 года апелляционную жалобу М. на решение Ивантеевского городского суда Московской области от 31 января 2012 года по делу по иску Ф. к ООО "Стройрегистр", Администрации г. Ивантеевка о признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Мадатовой Н.А.,
объяснения М., его представителя - Ш., представителя Главы г. Ивантеевки - С., представителя ООО "Стройрегистр" - К., Ф.,
Ф. обратилась в суд с иском к ООО "Стройрегистр" о признании права собственности на квартиры N, расположенные по адресу: <адрес>.
Свои требования мотивировала тем, что в ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договоры N, N участия в строительстве многоквартирного дома. После оплаты данных договоров, завершения строительства дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, истица получала объекты долевого строительства в виде двух квартир N. Истица условия договоров выполнила, сторонами был подписан акт приема-передачи спорных квартир, но так как истица не может зарегистрировать право собственности на квартиры, обратилась в суд с данным иском.
Представитель ответчика - ООО "Стройрегистр" исковые требования признало.
Представитель 3-го лица - Администрация г. Ивантеевка Московской области не возражала против удовлетворения исковых требований.
Решением суда исковые требования Ф. удовлетворены.
Апелляционную жалобу подало лицо, не привлеченное к участию в деле, М., указав в жалобе, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО "НТК Рустехноресурс" договор долевого инвестирования, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Податель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда, полагая, что им нарушаются его права.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В силу п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 13 от 19 июня 2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 ст. 330 ГПК РФ выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется. При этом определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, обжалованию не подлежит.
Из апелляционной жалобы усматривается, что обжалуемым решением нарушены права М., не привлеченного к участию в деле.
Рассмотрение дела в отсутствие лица, не привлеченного к участию в деле, вопрос о правах и об обязанностях которого был разрешен судом, привело к тому, что судом не установлены в полном объеме юридически значимые для правильного разрешение спора обстоятельства, в связи с чем судебной коллегией было вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
Судебная коллегия установила, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Ивантеевка Московской области (инвестор) и ЗАО "КОПстройсервис" (застройщик) был заключен инвестиционный контракт N на строительство комплекса жилых домов в <данные изъяты> г. Ивантеевка.
ДД.ММ.ГГГГ к указанному контракту было заключено дополнительное соглашение N 1, по условиям которого ЗАО "КОПстройсервис" с момента заключения соглашения именуется Инвестором и передает все права и обязанности Заказчика по инвестиционному контракту ДД.ММ.ГГГГ ООО "КОПстройсервис-М".
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "НТК Рустехноресурс" подписан договор участия в долевом строительстве N, по которому ООО "НТК Рустехноресурс" приняло на себя обязанности по инвестированию строительства комплекса жилых домов в <данные изъяты> г. Ивантеевка, в том числе и спорного объекта.
<данные изъяты> ООО "НТК Рустехноресурс" подписал с М. договор долевого инвестирования N по которому у М. при уплате инвестиционного взноса в размере <данные изъяты> возникает право требования на результат инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в виде конкретной квартиры N (спорный объект).
26 февраля 2007 года решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N отказано в удовлетворении требований ЗАО "КОПстройсервис" к ООО "НТК Рустехноресурс" о признании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки путем возврата полученных ООО "НТК Рустехноресурс" долей в незавершенном строительством объекте в виде жилых помещений, в том числе и спорного объекта. В обоснование своих требований ЗАО "КОПстройсервис" указало, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном порядке и ООО "НТК Рустехноресурс" не произвело оплату за переданные ему доли в строительстве.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от N решение от 26.02.2007 года оставлено без изменения. Вместе с тем, из текста постановления следует, что вывод суда первой инстанции о надлежащей регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ в Министерстве строительного комплекса Московской области является ошибочным, поскольку договор участия в долевом строительстве, в соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" N 214-ФЗ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что договор от <данные изъяты> между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "НТК Рустехноресурс" является незаключенным и не влечет для сторон никаких обязательств.
Следовательно, ООО "НТК Рустехноресурс" не мог отчуждать М. право требования спорной квартиры, а у М. - право требования спорного объекта не возникло, что подтверждено решением Ивантеевского городского суда Московской области от 20 июня 2008 года по иску М. к ООО "НТК Рустехноресурс", ООО "Стройрегистр" о признании права собственности на долю неоконченного строительством жилого дома, применении последствий недействительности ничтожной сделки, которым в удовлетворении требований М. было отказано. Решение вступило в законную силу 26 августа 2008 года.
Кроме того, в ходе рассмотрения данного дела апелляционной коллегией по правилам суда первой инстанции, М. не предъявлено доказательств тому, что ООО "НТК Рустехноресурс" перечислило ЗАО "КОПстройсервис" полученный от М. инвестиционный взнос в реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта в виде спорной квартиры.
В связи с вышеизложенным, доводы апелляционной жалобы М. о том, что он имеет право требования передачи ему спорной квартиры в собственность правового значения для рассмотрения спора не имеют.
Судебной коллегией также установлено, что ЗАО "КОПстройсервис" было переименовано в ЗАО "КС - Сервис".
Из протокола комиссии по проведению торгов по продаже имущества ЗАО "КС - Сервис" об итогах проведения торгов <данные изъяты> по продаже имущества ЗАО "КС - Сервис" следует, что <данные изъяты> в соответствии с Правилами "Проведения торгов по продаже имущества ЗАО "КС-Сервис", утвержденного конкурсным управляющим ЗАО "КС - Сервис" <данные изъяты> проводится аукцион имущества ЗАО "КС - Сервис", в состав которого входит право требования на получение четырех пятикомнатных квартир и шестнадцати трехкомнатных квартир, в строящемся доме по строительному адресу: <адрес>.
Победителем торгов стало ООО "Стройрегистр".
По результатам торгов между ЗАО "КС - Сервис" и ООО "Стройрегистр" 25 марта 2008 года был заключен договор N купли-продажи имущества ЗАО, в том числе и спорного объекта.
Ни М., ни ООО "НТК Рустехноресурс" договор N купли-продажи имущества ЗАО "КС - Сервис", заключенный между ЗАО "КС - Сервис" и ООО "Стройрегистр" 25 марта 2008 года, не оспаривали.
По условиям договора ЗАО "КС - Сервис" обязуется передать ООО "Стройрегистр" имущество ЗАО "КС - Сервис", принадлежащее ему на праве собственности, а ООО "Стройрегистр" обязуется принять и оплатить указанное имущество в соответствии с условиями договора.
ООО "Стройрегистр" оплатило стоимость приобретенного имущества платежными поручениями в апреле 2008 года.
30 апреля 2008 года между ЗАО "КС - Сервис" и ООО "Стройрегистр" заключен акт N 4 приемки - передачи объекта в виде полностью оплаченного права требования на получение результата инвестиционной деятельности по Контракту, в том числе и квартиры N.
Постановлением Главы г. Ивантеевка Московской области N права и обязанности Инвестора и Застройщика по инвестиционному контракту N на строительство комплекса жилых домов <адрес> переданы ООО "Стройрегистр".
Дополнительным соглашением N Администрация г. Ивантеевка, ЗАО "КС - Сервис", ООО "КОПстройсервис-М" уступило в полном объеме права и обязанности Инвестора и Застройщика ООО "Стройрегистр" в части объекта - комплекса жилых домов по строительному адресу: <адрес> ООО "Стройрегистр" становится застройщиком по инвестиционному контракту.
В Приложении N 2 к дополнительному соглашению N об уступке прав и обязанностей Инвестора и Застройщика и прекращении обязательств Инвестора и Застройщика по Инвестиционному контракту N на строительство комплекса жилых домов в <адрес> определен перечень квартир, реализованных Инвестором - ЗАО "КС - Сервис" (старое наименование - ЗАО "КОПстройсервис") физическим и юридическим лицам, выполнившим обязательства по оплате квартиры, и передаваемых ООО "Стройрегистр" в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> то есть в данном приложении определен перечень квартир обремененных правами других дольщиков.
В Приложении N 2 указана спорная квартира N, соинвестором которой числится ООО "Стройрегистр", то есть спорная квартира на момент передачи ее ООО "Стройрегистру" обременения не имела.
01 августа 2008 года между ООО "Стройрегистр" и Ф. заключены договоры N участия в строительстве многоквартирного дома.
Согласно условиям данных договоров ООО "Стройрегистр" должен был построить объекты долевого строительства, в виде квартир N, расположенных по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в виде жилого дома в эксплуатацию, передать их истице.
Исходя из разрешения на строительство N Администрация <адрес> разрешила ООО "Стройрегистр" строительство жилого дома N 04 сентября 2008 года.
Следовательно, 08 ноября 2007 года, на момент подписания приемосдаточного акта к договору долевого инвестирования, по которому ООО "НТК Рустехноресурс" передало М. квартиру N в доме <адрес>, спорный объект - как квартира, не существовал.
В то же время судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования Ф. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Ф. выполнила условия договора по исполнению своих финансовых обязательств перед ООО "Стройрегистр".
Решениями Ивантеевского городского суда Московской области от 18 июля 2011 года и от 18 октября 2011 года, вступившими в законную силу, за Ф. признано право собственности на долю незавершенного строительством объекта в виде жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляющую квартиру N, расположенную на N, секции N; и квартиру N, расположенную на N корпуса N секции N указанного дома.
22 декабря 2011 года Администрацией г. Ивантеевка было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию секций N корпуса N жилого дома N, расположенного по адресу: <адрес>
На основании акта приема-передачи от 23 декабря 2011 года спорные квартиры были переданы Ф. ООО "Стройрегистр".
Ссылка представителя М. - Ш., при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, на то, что решением Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2010 года по делу N ООО "Стройрегистр" отказано в удовлетворении исковых требований к ЗАО "КС - Сервис" о признании права собственности на объекты, указанные в договоре купли-продажи N, поэтому право собственности на спорный объект - квартиру N за Ф. признано быть не может - не состоятельна.
24 сентября 2010 года Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда по делу N отменено решение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2010 года по делу N, которым отказано ООО "Стройрегистр" в удовлетворении иска к ЗАО "КС - Сервис" о признании права собственности на объекты, указанные в договоре купли-продажи N.
Постановлением вышестоящего суда решение от 24.09.2010 года отменено, производство по делу прекращено, в связи с ликвидацией ответчика ЗАО "КС - Сервис" 09 ноября 2009 года вследствие признания его несостоятельным (банкротом), до вынесения решения арбитражным судом по иску ООО "Стройрегистр".
На основании п. 4 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время, при рассмотрении названного иска, суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
В п. 60 того же Постановления указано, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
То есть на момент заключения договоров участия в строительстве многоквартирного дома Ф. с ООО "Стройрегистр" от 01 августа 2008 года ответчик по данному иску являлся законным владельцем спорного объекта
В связи с ликвидацией продавца ЗАО "КС - Сервис" покупатель ООО "Стройрегистр" не имел возможности зарегистрировать переход права собственности на приобретенный комплекс жилых домов по строительному адресу: <адрес> поэтому судебная коллегия приходит к выводу о возможности применения к сложившимся правоотношениям ООО "Стройрегистр" и Ф. аналогии закона, в частности ст. ст. 165 и 551 ГК РФ, устанавливающих возможность государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорную квартиру N и квартиру N на основании решения суда.
Отсутствие в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку законодателем срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен.
Принимая во внимание, что вышеприведенные обстоятельства, имеющие значение для дела, не были определены и установлены судом первой инстанции, принятое им решение подлежит отмене.
Вместе с тем, рассмотрев данное дело по правилам производства в суде первой инстанции, установив все юридические значимые обстоятельства, проверив договоры сторон и привлечение к участию в деле в качестве 3-го лица М., судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Ф.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Ивантеевского городского суда от 31 января 2012 года отменить.
Удовлетворить исковые требования Ф.
Признать за Ф. право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес>, и квартиру общей площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-15406/12
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 ноября 2012 г. по делу N 33-15406/12
Судья Спиридонова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Фролкиной С.В.,
судей Хапаевой С.Б., Мадатовой Н.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 08 ноября 2012 года апелляционную жалобу М. на решение Ивантеевского городского суда Московской области от 31 января 2012 года по делу по иску Ф. к ООО "Стройрегистр", Администрации г. Ивантеевка о признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Мадатовой Н.А.,
объяснения М., его представителя - Ш., представителя Главы г. Ивантеевки - С., представителя ООО "Стройрегистр" - К., Ф.,
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к ООО "Стройрегистр" о признании права собственности на квартиры N, расположенные по адресу: <адрес>.
Свои требования мотивировала тем, что в ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договоры N, N участия в строительстве многоквартирного дома. После оплаты данных договоров, завершения строительства дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, истица получала объекты долевого строительства в виде двух квартир N. Истица условия договоров выполнила, сторонами был подписан акт приема-передачи спорных квартир, но так как истица не может зарегистрировать право собственности на квартиры, обратилась в суд с данным иском.
Представитель ответчика - ООО "Стройрегистр" исковые требования признало.
Представитель 3-го лица - Администрация г. Ивантеевка Московской области не возражала против удовлетворения исковых требований.
Решением суда исковые требования Ф. удовлетворены.
Апелляционную жалобу подало лицо, не привлеченное к участию в деле, М., указав в жалобе, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО "НТК Рустехноресурс" договор долевого инвестирования, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Податель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда, полагая, что им нарушаются его права.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В силу п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 13 от 19 июня 2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 ст. 330 ГПК РФ выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется. При этом определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, обжалованию не подлежит.
Из апелляционной жалобы усматривается, что обжалуемым решением нарушены права М., не привлеченного к участию в деле.
Рассмотрение дела в отсутствие лица, не привлеченного к участию в деле, вопрос о правах и об обязанностях которого был разрешен судом, привело к тому, что судом не установлены в полном объеме юридически значимые для правильного разрешение спора обстоятельства, в связи с чем судебной коллегией было вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
Судебная коллегия установила, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Ивантеевка Московской области (инвестор) и ЗАО "КОПстройсервис" (застройщик) был заключен инвестиционный контракт N на строительство комплекса жилых домов в <данные изъяты> г. Ивантеевка.
ДД.ММ.ГГГГ к указанному контракту было заключено дополнительное соглашение N 1, по условиям которого ЗАО "КОПстройсервис" с момента заключения соглашения именуется Инвестором и передает все права и обязанности Заказчика по инвестиционному контракту ДД.ММ.ГГГГ ООО "КОПстройсервис-М".
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "НТК Рустехноресурс" подписан договор участия в долевом строительстве N, по которому ООО "НТК Рустехноресурс" приняло на себя обязанности по инвестированию строительства комплекса жилых домов в <данные изъяты> г. Ивантеевка, в том числе и спорного объекта.
<данные изъяты> ООО "НТК Рустехноресурс" подписал с М. договор долевого инвестирования N по которому у М. при уплате инвестиционного взноса в размере <данные изъяты> возникает право требования на результат инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в виде конкретной квартиры N (спорный объект).
26 февраля 2007 года решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N отказано в удовлетворении требований ЗАО "КОПстройсервис" к ООО "НТК Рустехноресурс" о признании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки путем возврата полученных ООО "НТК Рустехноресурс" долей в незавершенном строительством объекте в виде жилых помещений, в том числе и спорного объекта. В обоснование своих требований ЗАО "КОПстройсервис" указало, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном порядке и ООО "НТК Рустехноресурс" не произвело оплату за переданные ему доли в строительстве.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от N решение от 26.02.2007 года оставлено без изменения. Вместе с тем, из текста постановления следует, что вывод суда первой инстанции о надлежащей регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ в Министерстве строительного комплекса Московской области является ошибочным, поскольку договор участия в долевом строительстве, в соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" N 214-ФЗ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что договор от <данные изъяты> между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "НТК Рустехноресурс" является незаключенным и не влечет для сторон никаких обязательств.
Следовательно, ООО "НТК Рустехноресурс" не мог отчуждать М. право требования спорной квартиры, а у М. - право требования спорного объекта не возникло, что подтверждено решением Ивантеевского городского суда Московской области от 20 июня 2008 года по иску М. к ООО "НТК Рустехноресурс", ООО "Стройрегистр" о признании права собственности на долю неоконченного строительством жилого дома, применении последствий недействительности ничтожной сделки, которым в удовлетворении требований М. было отказано. Решение вступило в законную силу 26 августа 2008 года.
Кроме того, в ходе рассмотрения данного дела апелляционной коллегией по правилам суда первой инстанции, М. не предъявлено доказательств тому, что ООО "НТК Рустехноресурс" перечислило ЗАО "КОПстройсервис" полученный от М. инвестиционный взнос в реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта в виде спорной квартиры.
В связи с вышеизложенным, доводы апелляционной жалобы М. о том, что он имеет право требования передачи ему спорной квартиры в собственность правового значения для рассмотрения спора не имеют.
Судебной коллегией также установлено, что ЗАО "КОПстройсервис" было переименовано в ЗАО "КС - Сервис".
Из протокола комиссии по проведению торгов по продаже имущества ЗАО "КС - Сервис" об итогах проведения торгов <данные изъяты> по продаже имущества ЗАО "КС - Сервис" следует, что <данные изъяты> в соответствии с Правилами "Проведения торгов по продаже имущества ЗАО "КС-Сервис", утвержденного конкурсным управляющим ЗАО "КС - Сервис" <данные изъяты> проводится аукцион имущества ЗАО "КС - Сервис", в состав которого входит право требования на получение четырех пятикомнатных квартир и шестнадцати трехкомнатных квартир, в строящемся доме по строительному адресу: <адрес>.
Победителем торгов стало ООО "Стройрегистр".
По результатам торгов между ЗАО "КС - Сервис" и ООО "Стройрегистр" 25 марта 2008 года был заключен договор N купли-продажи имущества ЗАО, в том числе и спорного объекта.
Ни М., ни ООО "НТК Рустехноресурс" договор N купли-продажи имущества ЗАО "КС - Сервис", заключенный между ЗАО "КС - Сервис" и ООО "Стройрегистр" 25 марта 2008 года, не оспаривали.
По условиям договора ЗАО "КС - Сервис" обязуется передать ООО "Стройрегистр" имущество ЗАО "КС - Сервис", принадлежащее ему на праве собственности, а ООО "Стройрегистр" обязуется принять и оплатить указанное имущество в соответствии с условиями договора.
ООО "Стройрегистр" оплатило стоимость приобретенного имущества платежными поручениями в апреле 2008 года.
30 апреля 2008 года между ЗАО "КС - Сервис" и ООО "Стройрегистр" заключен акт N 4 приемки - передачи объекта в виде полностью оплаченного права требования на получение результата инвестиционной деятельности по Контракту, в том числе и квартиры N.
Постановлением Главы г. Ивантеевка Московской области N права и обязанности Инвестора и Застройщика по инвестиционному контракту N на строительство комплекса жилых домов <адрес> переданы ООО "Стройрегистр".
Дополнительным соглашением N Администрация г. Ивантеевка, ЗАО "КС - Сервис", ООО "КОПстройсервис-М" уступило в полном объеме права и обязанности Инвестора и Застройщика ООО "Стройрегистр" в части объекта - комплекса жилых домов по строительному адресу: <адрес> ООО "Стройрегистр" становится застройщиком по инвестиционному контракту.
В Приложении N 2 к дополнительному соглашению N об уступке прав и обязанностей Инвестора и Застройщика и прекращении обязательств Инвестора и Застройщика по Инвестиционному контракту N на строительство комплекса жилых домов в <адрес> определен перечень квартир, реализованных Инвестором - ЗАО "КС - Сервис" (старое наименование - ЗАО "КОПстройсервис") физическим и юридическим лицам, выполнившим обязательства по оплате квартиры, и передаваемых ООО "Стройрегистр" в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> то есть в данном приложении определен перечень квартир обремененных правами других дольщиков.
В Приложении N 2 указана спорная квартира N, соинвестором которой числится ООО "Стройрегистр", то есть спорная квартира на момент передачи ее ООО "Стройрегистру" обременения не имела.
01 августа 2008 года между ООО "Стройрегистр" и Ф. заключены договоры N участия в строительстве многоквартирного дома.
Согласно условиям данных договоров ООО "Стройрегистр" должен был построить объекты долевого строительства, в виде квартир N, расположенных по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в виде жилого дома в эксплуатацию, передать их истице.
Исходя из разрешения на строительство N Администрация <адрес> разрешила ООО "Стройрегистр" строительство жилого дома N 04 сентября 2008 года.
Следовательно, 08 ноября 2007 года, на момент подписания приемосдаточного акта к договору долевого инвестирования, по которому ООО "НТК Рустехноресурс" передало М. квартиру N в доме <адрес>, спорный объект - как квартира, не существовал.
В то же время судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования Ф. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Ф. выполнила условия договора по исполнению своих финансовых обязательств перед ООО "Стройрегистр".
Решениями Ивантеевского городского суда Московской области от 18 июля 2011 года и от 18 октября 2011 года, вступившими в законную силу, за Ф. признано право собственности на долю незавершенного строительством объекта в виде жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляющую квартиру N, расположенную на N, секции N; и квартиру N, расположенную на N корпуса N секции N указанного дома.
22 декабря 2011 года Администрацией г. Ивантеевка было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию секций N корпуса N жилого дома N, расположенного по адресу: <адрес>
На основании акта приема-передачи от 23 декабря 2011 года спорные квартиры были переданы Ф. ООО "Стройрегистр".
Ссылка представителя М. - Ш., при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, на то, что решением Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2010 года по делу N ООО "Стройрегистр" отказано в удовлетворении исковых требований к ЗАО "КС - Сервис" о признании права собственности на объекты, указанные в договоре купли-продажи N, поэтому право собственности на спорный объект - квартиру N за Ф. признано быть не может - не состоятельна.
24 сентября 2010 года Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда по делу N отменено решение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2010 года по делу N, которым отказано ООО "Стройрегистр" в удовлетворении иска к ЗАО "КС - Сервис" о признании права собственности на объекты, указанные в договоре купли-продажи N.
Постановлением вышестоящего суда решение от 24.09.2010 года отменено, производство по делу прекращено, в связи с ликвидацией ответчика ЗАО "КС - Сервис" 09 ноября 2009 года вследствие признания его несостоятельным (банкротом), до вынесения решения арбитражным судом по иску ООО "Стройрегистр".
На основании п. 4 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время, при рассмотрении названного иска, суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
В п. 60 того же Постановления указано, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
То есть на момент заключения договоров участия в строительстве многоквартирного дома Ф. с ООО "Стройрегистр" от 01 августа 2008 года ответчик по данному иску являлся законным владельцем спорного объекта
В связи с ликвидацией продавца ЗАО "КС - Сервис" покупатель ООО "Стройрегистр" не имел возможности зарегистрировать переход права собственности на приобретенный комплекс жилых домов по строительному адресу: <адрес> поэтому судебная коллегия приходит к выводу о возможности применения к сложившимся правоотношениям ООО "Стройрегистр" и Ф. аналогии закона, в частности ст. ст. 165 и 551 ГК РФ, устанавливающих возможность государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорную квартиру N и квартиру N на основании решения суда.
Отсутствие в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку законодателем срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен.
Принимая во внимание, что вышеприведенные обстоятельства, имеющие значение для дела, не были определены и установлены судом первой инстанции, принятое им решение подлежит отмене.
Вместе с тем, рассмотрев данное дело по правилам производства в суде первой инстанции, установив все юридические значимые обстоятельства, проверив договоры сторон и привлечение к участию в деле в качестве 3-го лица М., судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Ф.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ивантеевского городского суда от 31 января 2012 года отменить.
Удовлетворить исковые требования Ф.
Признать за Ф. право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес>, и квартиру общей площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)