Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Шаленова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.
судей Магденко И.Ю., Чеботаревой Е.А.
при секретаре С.К.А.
рассмотрела в судебном заседании 06 июня 2012 года дело по апелляционной жалобе ответчика, истца по встречному иску П.С.И. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 04 апреля 2012 года, которым постановлено:
"Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 28...1997 года, по которому П.С.И. продал, а П.В.Н. купил жилой дом по адресу г. Омск, ул. ...., .....
В удовлетворении исковых требований П.С.И. к П.В.Н. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома по адресу г. Омск ул. ...., заключенного 28...1997 года между П.С.И. и П.В.Н., отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
П.В.Н. обратился в суд с иском к П.С.И. о государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, в обоснование заявленных требований указывал, что его семья с разрешения П.С.И. в ... 1997 года вселилась в дом последнего по адресу г. Омск ул. ..... Поскольку ответчик не имел средств для возврата суммы займа истцу в размере ... долларов, 28....1997 года между П.В.Н. и П.С.И., в лице его представителя по доверенности Н.А.И., был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома в счет возврата суммы долга, договор удостоверен нотариусом. В этом доме семья П.В.Н. проживает более 15 лет, достроила дом и оплачивает соответствующие налоги и коммунальные расходы. В течение последних 15 лет П.С.И. не высказывал претензий по поводу неполного расчета за дом, признав фактическое исполнение договора, на арендные отношения с истцом не указывал. Поскольку П.С.И. уклоняется от надлежащего оформления договора, заявляя о его недействительности, просит суд вынести решение о государственной регистрации сделки. В удовлетворении исковых требований П.С.И. просит отказать, в том числе в связи пропуском срока исковой давности.
П.С.И. обратился в суд со встречным иском к П.В.Н. о признании сделки купли-продажи жилого дома недействительной. В обоснование заявленных требований указывал, что является собственником дома N ... по ул. ... в г. Омске. В связи с финансовыми трудностями не смог возвратить семье П.В.Н. сумму займа в размере, но не ... долларов США, а .... долларов, в связи с чем в ... 1997 года разрешил семье П.В.Н. в счет долга вселиться в его дом на условиях договора аренды. Имея намерение продать спорный жилой дом Н.А.И., получив от последнего задаток и крупную сумму денег в долг, оформил на него доверенность с правом продажи спорного дома и получения денег по договору, не понимая смысла такой доверенности. Считает, что фактически договор покупателем до конца не исполнен, поэтому не имеется оснований для удовлетворения исковых требований П.В.Н. Просил признать договор о продаже жилого дома по адресу: г. Омск, ул. ... недействительным ничтожным, как заключенный с нарушением требований закона без надлежащей государственной регистрации. Указал, что пропустил срок исковой давности по уважительным причинам. Исковые требования П.В.Н. не признал, поскольку последним пропущен срок исковой давности.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные исковые требования.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе П.С.И. просит отменить постановленное судом решение, как незаконное и необоснованное. Указывает, что ни одно из условий договора купли-продажи фактически истцом исполнено не было, денежные средства в указанном в договоре размере ему, либо его представителю Н.А.И. не передавались, он не имел намерения продавать спорный дом. Ссылка в решении суда об указании Н.А.И. на передачу денежных средств в сумме ... млн. рублей покупателями заявителю, не соответствует показаниям, данным Н.А.И. в суде. П.В.Н. не представлено суду доказательств наличия долговых отношений между ним и П.С.И. В решении отсутствует расчет о соответствии суммы займа в размере ... долларов США стоимости жилого дома по договору купли-продажи. Указывает, что является собственником спорного жилого дома в настоящее время на основании решения Ленинского районного суда г. Омска от 1996 года, справки БТИ и учреждения юстиции, поэтому находит необоснованным вывод суда о неприменении к требованиям П.В.Н. срока исковой давности.
В суде апелляционной инстанции П.С.И., его представители М.А.Е., П.Р.Е. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить
Представитель истца М.Н. просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Нарушений, которые могут повлечь отмену или изменение состоявшегося судебного постановления судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Судом первой инстанции было установлено, что 28...1997 года между продавцом П.С.И., чьи интересы по доверенности представлял Н.А.И., и покупателем П.В.Н. был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу г. Омск ул. .... В договоре указано, что продавцу жилой дом принадлежит на основании решения Ленинского районного суда г. Омска от 14...1996 года.
Цена по договору составляла ... млн. рублей. В соответствии с пунктом 2 договора ... млн. рублей должны быть переданы до подписания договора, а ... млн. рублей уплачиваются продавцом покупателю до 01...1997 года. В договоре имеется запись Н.А.И., что ... млн. рублей получены полностью. Данный договор был нотариально удостоверен.
Для заключения договора сторонами была представлена нотариусу нотариально заверенная доверенность от 11....1997 года, согласно которой П.С.И. доверял Н.А.И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий П.С.И. на праве частной собственности жилой дом со всеми служебными постройками, расположенный по адресу г. Омск ул. ...., подписать договор, получить деньги. Для чего предоставил Н.А.И. право подписываться за П.С.И. и выполнять все действия, связанные с данным поручением.
На день заключения договора данная доверенность не была отменена, в этот же день при нотариусе супруга П.С.И. - П.Л.А. дала свое письменное согласие на продажу спорного дома.
После заключения договора был составлен акт о передаче дома от 28 марта 1997 года.
В договоре было указано о том, что он подлежит регистрации в Управлении технической инвентаризации и регистрации Комитета по управлению имуществом г. Омска, однако такая регистрация произведена не была.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что несоблюдение, в случаях установленных законом требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и такая сделка является ничтожной.
В то же время в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Следовательно, Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом того, что требование пункта 3 статьи 165 кодекса носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствуют о том, что указанный договор не был фактически заключен сторонами и не мог быть исполнен.
По действующим положениям Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая сторона в договоре купли-продажи жилого помещения может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор купли-продажи как основание возникновения и прекращения права собственности.
Из смысла норм указанного закона государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Вышеуказанная правовая позиция нашла отражение в Определении Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 года N 154-О.
При рассмотрении требований истца о государственной регистрации сделки в порядке пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ суд вправе принять решение о регистрации такой сделки при наличии следующих условий: 1) сделка была совершена в надлежащей форме; 2) сделка не противоречит закону.
Указанные обстоятельства судом первой инстанции были проверены и установлено следующее.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ).
Представленный истцом в материалы дела договор купли-продажи жилого дома соответствует указанным положениям закона, совершен в надлежащей форме (соблюдена письменная форма договора, в нем оговорены все существенные условия), помимо этого нотариально удостоверен.
При разрешении дела суд принял по внимание, что расчет между сторонами по договору произведен, что следует из самого текста договора, пояснений представителя истца Б.М.Н. и показаний свидетеля Н.А.И.
П.С.И. в судебном заседании данный факт не опроверг, поскольку не отрицал наличие у него долговых обязательств как перед П.В.Н., так и перед Н.А.И. и пояснял, что путем продажи дома намеревался рассчитаться с указанными долгами.
В связи с указанным доводы апелляционной жалобы ответчика с иной оценкой показаний свидетеля Н.А.И. не могут быть учтены как заслуживающие внимание.
Фактическая передача и прием жилого дома между П.С.И. и П.В.Н. были осуществлены, о чем имеется соответствующий акт и не отрицалось П.С.И. в судебном заседании: семья П. была вселена в жилой дом, в течение 15 лет в нем проживает, несет расходы по его содержанию, П.С.И. из дома выселился, снялся с регистрационного учета.
Более того, суд верно учел отсутствие у П.С.И. каких-либо претензий к Н.А.И. и П.В.Н. в течение 15 лет, несмотря на то, что он, как сам пояснял в судебном заседании, изначально знал о заключении договора Н.А.И. как его представителем, что также свидетельствует об исполнении сделки сторонами.
В настоящее время П.С.И. оспаривает действительность совершенной сделки, тем самым уклоняется от ее государственной регистрации.
При установленных обстоятельствах судом первой инстанции был сделан правильный вывод о возможности государственной регистрации сделки по решению суда в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ.
Суждение ответчика в апелляционной жалобе о том, что условия сделки не выполнены сторонами, противоречит обстоятельствам дела и опровергается имеющимися письменными доказательствами.
Следует отметить, что на момент подписания сторонами договора купли-продажи действующие редакции статей 131, 558 Гражданского кодекса РФ предусматривали обязательную регистрацию сделок купли-продажи жилых помещений.
В соответствии с Временным Положением "О единой системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Омска", утвержденным Постановлением главы городского самоуправления г. Омска от 3 марта 1997 г. N 66-п, регистрацию прав на строения, сооружения, расположенные на территории г. Омска, в том числе на жилые дома и их части (квартиры), дачи, гаражи осуществляло Управление технической инвентаризации и регистрации комитета по управлению имуществом города Омска.
В связи с вышеуказанным, является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что государственная регистрация договора не требовалась, но на существо решения он не повлиял.
Судебная коллегия считает возможным указать также на ошибочность выводов суда со ссылкой на статью 208 Гражданского кодекса РФ относительно не применения к иску П.В.Н. срока исковой давности.
Данный вывод суда сделан без учета требований статьи 196 Гражданского кодекса РФ, в силу которой общий срок исковой давности устанавливается в три года, и разъяснений, содержащихся в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки и перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Действующим законодательством не определен какой-либо срок для государственной регистрации сделки или перехода права собственности, не предусмотрены санкции за не совершение действий по государственной регистрации, поскольку предполагается, что стороны гражданских правоотношений заинтересованы в скорейшем оформлении своего изменившегося статуса собственника.
Как поясняла в судебном заседании представитель истца Б.М.Н., длительное время права П.В.Н. на жилое помещение никто не оспаривал, он не собирался отчуждать жилой дом, поэтому считал, что у него нет необходимости для государственной регистрации сделки, о том, что П.С.И. не согласен на регистрацию договора и оспаривает его действительность узнал после предъявления в 2012 году иска П.С.И. о выселении членов его семьи.
Таким образом, к заявленному П.В.Н. иску о государственной регистрации сделки подлежит применению общий срок исковой давности в три года, но он им не пропущен, поскольку о нарушении своего права он узнал не ранее начала 2012 года, что подтверждается материалами дела - определением Ленинского районного суда г. Омска от 08....2012 года о прекращении производства по делу по иску П.С.И. к Б.М.Н. и П.К.В. о выселении.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о невозможности удовлетворения встречного иска П.С.И. о признании сделки купли-продажи недействительной ничтожной по причине пропуска им срока исковой давности.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Поскольку, как было установлено в судебном заседании, исполнение сделки купли-продажи началось после ее заключения, и П.С.И. об этом знал, то срок исковой давности надлежит исчислять с 28...1997 года, и он истцом по встречному иску пропущен, так как обращение в суд последовало 21...2012 года.
Уважительных причин, позволяющих суду по правилам статьи 205 Гражданского кодекса РФ восстановить пропущенный срок исковой давности, установлено не было, неоднократное нахождение П.С.И. в местах лишения свободы основанием к этому не является, поскольку после совершения сделки он был осужден только спустя 2 года, последний раз был освобожден 12...2008 года.
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С учетом вышеприведенных норм права имелись основания для отказа во встречном иске.
Доводы апелляционной жалобы ответчика направлены на переоценку выводов суда и обстоятельств дела в свою пользу, вследствие чего не могут быть достаточными основаниями для отмены решения.
Судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и требованиям закона, постановлено законное и обоснованное решение, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Омска от 04 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.С.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3305/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2012 г. по делу N 33-3305/2012
Председательствующий: Шаленова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.
судей Магденко И.Ю., Чеботаревой Е.А.
при секретаре С.К.А.
рассмотрела в судебном заседании 06 июня 2012 года дело по апелляционной жалобе ответчика, истца по встречному иску П.С.И. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 04 апреля 2012 года, которым постановлено:
"Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 28...1997 года, по которому П.С.И. продал, а П.В.Н. купил жилой дом по адресу г. Омск, ул. ...., .....
В удовлетворении исковых требований П.С.И. к П.В.Н. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома по адресу г. Омск ул. ...., заключенного 28...1997 года между П.С.И. и П.В.Н., отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
П.В.Н. обратился в суд с иском к П.С.И. о государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, в обоснование заявленных требований указывал, что его семья с разрешения П.С.И. в ... 1997 года вселилась в дом последнего по адресу г. Омск ул. ..... Поскольку ответчик не имел средств для возврата суммы займа истцу в размере ... долларов, 28....1997 года между П.В.Н. и П.С.И., в лице его представителя по доверенности Н.А.И., был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома в счет возврата суммы долга, договор удостоверен нотариусом. В этом доме семья П.В.Н. проживает более 15 лет, достроила дом и оплачивает соответствующие налоги и коммунальные расходы. В течение последних 15 лет П.С.И. не высказывал претензий по поводу неполного расчета за дом, признав фактическое исполнение договора, на арендные отношения с истцом не указывал. Поскольку П.С.И. уклоняется от надлежащего оформления договора, заявляя о его недействительности, просит суд вынести решение о государственной регистрации сделки. В удовлетворении исковых требований П.С.И. просит отказать, в том числе в связи пропуском срока исковой давности.
П.С.И. обратился в суд со встречным иском к П.В.Н. о признании сделки купли-продажи жилого дома недействительной. В обоснование заявленных требований указывал, что является собственником дома N ... по ул. ... в г. Омске. В связи с финансовыми трудностями не смог возвратить семье П.В.Н. сумму займа в размере, но не ... долларов США, а .... долларов, в связи с чем в ... 1997 года разрешил семье П.В.Н. в счет долга вселиться в его дом на условиях договора аренды. Имея намерение продать спорный жилой дом Н.А.И., получив от последнего задаток и крупную сумму денег в долг, оформил на него доверенность с правом продажи спорного дома и получения денег по договору, не понимая смысла такой доверенности. Считает, что фактически договор покупателем до конца не исполнен, поэтому не имеется оснований для удовлетворения исковых требований П.В.Н. Просил признать договор о продаже жилого дома по адресу: г. Омск, ул. ... недействительным ничтожным, как заключенный с нарушением требований закона без надлежащей государственной регистрации. Указал, что пропустил срок исковой давности по уважительным причинам. Исковые требования П.В.Н. не признал, поскольку последним пропущен срок исковой давности.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные исковые требования.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе П.С.И. просит отменить постановленное судом решение, как незаконное и необоснованное. Указывает, что ни одно из условий договора купли-продажи фактически истцом исполнено не было, денежные средства в указанном в договоре размере ему, либо его представителю Н.А.И. не передавались, он не имел намерения продавать спорный дом. Ссылка в решении суда об указании Н.А.И. на передачу денежных средств в сумме ... млн. рублей покупателями заявителю, не соответствует показаниям, данным Н.А.И. в суде. П.В.Н. не представлено суду доказательств наличия долговых отношений между ним и П.С.И. В решении отсутствует расчет о соответствии суммы займа в размере ... долларов США стоимости жилого дома по договору купли-продажи. Указывает, что является собственником спорного жилого дома в настоящее время на основании решения Ленинского районного суда г. Омска от 1996 года, справки БТИ и учреждения юстиции, поэтому находит необоснованным вывод суда о неприменении к требованиям П.В.Н. срока исковой давности.
В суде апелляционной инстанции П.С.И., его представители М.А.Е., П.Р.Е. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить
Представитель истца М.Н. просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Нарушений, которые могут повлечь отмену или изменение состоявшегося судебного постановления судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Судом первой инстанции было установлено, что 28...1997 года между продавцом П.С.И., чьи интересы по доверенности представлял Н.А.И., и покупателем П.В.Н. был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу г. Омск ул. .... В договоре указано, что продавцу жилой дом принадлежит на основании решения Ленинского районного суда г. Омска от 14...1996 года.
Цена по договору составляла ... млн. рублей. В соответствии с пунктом 2 договора ... млн. рублей должны быть переданы до подписания договора, а ... млн. рублей уплачиваются продавцом покупателю до 01...1997 года. В договоре имеется запись Н.А.И., что ... млн. рублей получены полностью. Данный договор был нотариально удостоверен.
Для заключения договора сторонами была представлена нотариусу нотариально заверенная доверенность от 11....1997 года, согласно которой П.С.И. доверял Н.А.И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий П.С.И. на праве частной собственности жилой дом со всеми служебными постройками, расположенный по адресу г. Омск ул. ...., подписать договор, получить деньги. Для чего предоставил Н.А.И. право подписываться за П.С.И. и выполнять все действия, связанные с данным поручением.
На день заключения договора данная доверенность не была отменена, в этот же день при нотариусе супруга П.С.И. - П.Л.А. дала свое письменное согласие на продажу спорного дома.
После заключения договора был составлен акт о передаче дома от 28 марта 1997 года.
В договоре было указано о том, что он подлежит регистрации в Управлении технической инвентаризации и регистрации Комитета по управлению имуществом г. Омска, однако такая регистрация произведена не была.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что несоблюдение, в случаях установленных законом требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и такая сделка является ничтожной.
В то же время в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Следовательно, Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом того, что требование пункта 3 статьи 165 кодекса носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствуют о том, что указанный договор не был фактически заключен сторонами и не мог быть исполнен.
По действующим положениям Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая сторона в договоре купли-продажи жилого помещения может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор купли-продажи как основание возникновения и прекращения права собственности.
Из смысла норм указанного закона государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Вышеуказанная правовая позиция нашла отражение в Определении Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 года N 154-О.
При рассмотрении требований истца о государственной регистрации сделки в порядке пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ суд вправе принять решение о регистрации такой сделки при наличии следующих условий: 1) сделка была совершена в надлежащей форме; 2) сделка не противоречит закону.
Указанные обстоятельства судом первой инстанции были проверены и установлено следующее.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ).
Представленный истцом в материалы дела договор купли-продажи жилого дома соответствует указанным положениям закона, совершен в надлежащей форме (соблюдена письменная форма договора, в нем оговорены все существенные условия), помимо этого нотариально удостоверен.
При разрешении дела суд принял по внимание, что расчет между сторонами по договору произведен, что следует из самого текста договора, пояснений представителя истца Б.М.Н. и показаний свидетеля Н.А.И.
П.С.И. в судебном заседании данный факт не опроверг, поскольку не отрицал наличие у него долговых обязательств как перед П.В.Н., так и перед Н.А.И. и пояснял, что путем продажи дома намеревался рассчитаться с указанными долгами.
В связи с указанным доводы апелляционной жалобы ответчика с иной оценкой показаний свидетеля Н.А.И. не могут быть учтены как заслуживающие внимание.
Фактическая передача и прием жилого дома между П.С.И. и П.В.Н. были осуществлены, о чем имеется соответствующий акт и не отрицалось П.С.И. в судебном заседании: семья П. была вселена в жилой дом, в течение 15 лет в нем проживает, несет расходы по его содержанию, П.С.И. из дома выселился, снялся с регистрационного учета.
Более того, суд верно учел отсутствие у П.С.И. каких-либо претензий к Н.А.И. и П.В.Н. в течение 15 лет, несмотря на то, что он, как сам пояснял в судебном заседании, изначально знал о заключении договора Н.А.И. как его представителем, что также свидетельствует об исполнении сделки сторонами.
В настоящее время П.С.И. оспаривает действительность совершенной сделки, тем самым уклоняется от ее государственной регистрации.
При установленных обстоятельствах судом первой инстанции был сделан правильный вывод о возможности государственной регистрации сделки по решению суда в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ.
Суждение ответчика в апелляционной жалобе о том, что условия сделки не выполнены сторонами, противоречит обстоятельствам дела и опровергается имеющимися письменными доказательствами.
Следует отметить, что на момент подписания сторонами договора купли-продажи действующие редакции статей 131, 558 Гражданского кодекса РФ предусматривали обязательную регистрацию сделок купли-продажи жилых помещений.
В соответствии с Временным Положением "О единой системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Омска", утвержденным Постановлением главы городского самоуправления г. Омска от 3 марта 1997 г. N 66-п, регистрацию прав на строения, сооружения, расположенные на территории г. Омска, в том числе на жилые дома и их части (квартиры), дачи, гаражи осуществляло Управление технической инвентаризации и регистрации комитета по управлению имуществом города Омска.
В связи с вышеуказанным, является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что государственная регистрация договора не требовалась, но на существо решения он не повлиял.
Судебная коллегия считает возможным указать также на ошибочность выводов суда со ссылкой на статью 208 Гражданского кодекса РФ относительно не применения к иску П.В.Н. срока исковой давности.
Данный вывод суда сделан без учета требований статьи 196 Гражданского кодекса РФ, в силу которой общий срок исковой давности устанавливается в три года, и разъяснений, содержащихся в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки и перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Действующим законодательством не определен какой-либо срок для государственной регистрации сделки или перехода права собственности, не предусмотрены санкции за не совершение действий по государственной регистрации, поскольку предполагается, что стороны гражданских правоотношений заинтересованы в скорейшем оформлении своего изменившегося статуса собственника.
Как поясняла в судебном заседании представитель истца Б.М.Н., длительное время права П.В.Н. на жилое помещение никто не оспаривал, он не собирался отчуждать жилой дом, поэтому считал, что у него нет необходимости для государственной регистрации сделки, о том, что П.С.И. не согласен на регистрацию договора и оспаривает его действительность узнал после предъявления в 2012 году иска П.С.И. о выселении членов его семьи.
Таким образом, к заявленному П.В.Н. иску о государственной регистрации сделки подлежит применению общий срок исковой давности в три года, но он им не пропущен, поскольку о нарушении своего права он узнал не ранее начала 2012 года, что подтверждается материалами дела - определением Ленинского районного суда г. Омска от 08....2012 года о прекращении производства по делу по иску П.С.И. к Б.М.Н. и П.К.В. о выселении.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о невозможности удовлетворения встречного иска П.С.И. о признании сделки купли-продажи недействительной ничтожной по причине пропуска им срока исковой давности.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Поскольку, как было установлено в судебном заседании, исполнение сделки купли-продажи началось после ее заключения, и П.С.И. об этом знал, то срок исковой давности надлежит исчислять с 28...1997 года, и он истцом по встречному иску пропущен, так как обращение в суд последовало 21...2012 года.
Уважительных причин, позволяющих суду по правилам статьи 205 Гражданского кодекса РФ восстановить пропущенный срок исковой давности, установлено не было, неоднократное нахождение П.С.И. в местах лишения свободы основанием к этому не является, поскольку после совершения сделки он был осужден только спустя 2 года, последний раз был освобожден 12...2008 года.
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С учетом вышеприведенных норм права имелись основания для отказа во встречном иске.
Доводы апелляционной жалобы ответчика направлены на переоценку выводов суда и обстоятельств дела в свою пользу, вследствие чего не могут быть достаточными основаниями для отмены решения.
Судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и требованиям закона, постановлено законное и обоснованное решение, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Омска от 04 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.С.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)