Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2008
В полном объеме постановление изготовлено 20.03.2008
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Гричановской Е.В., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.
при участии в судебном заседании:
представители лиц, участвующих в деле, не явились
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Смольнова Геннадия Викторовича
на решение от 18 января 2008 года
по делу N А37-1752/2007-8/13
Арбитражного суда Магаданской области
принятое судьей Дьячковой Э.Л.
по иску индивидуального предпринимателя Смольнова Геннадия Викторовича
к муниципальному унитарному предприятию г. Магадана "Социальное жилье", комитету по управлению муниципальным имуществом г. Магадана
третье лицо: индивидуальный предприниматель Волынкина Галина Андреевна
о переводе прав и обязанностей по договору аренды
Индивидуальный предприниматель Смольнов Геннадий Викторович обратился в Арбитражный суд Магаданской области к муниципальному унитарному предприятию г. Магадана "Социальное жилье" (далее - МУП "Соцжилье"), комитету по управлению муниципальным имуществом г. Магадана (далее - КУМИ) с иском (учитывая уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 01.01.2007 N 2145/729 нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Кольцевая, 26.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен индивидуальный предприниматель Волынкина Галина Андреевна (определение от 25.12.2007).
Решением арбитражного суда от 18.01.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель просит отменить решение от 18.01.2008, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование указывает на неправомерность отказа в заключении договора аренды нежилого помещения на новый срок, так как арендодатель вправе отказать добросовестному арендодателю в заключении договора на новый срок в случае необходимости использования имущества для своих уставных целей, в спорном случае мотивы отказа иные. Указывает на то, что решение о сдаче помещения в аренду при поступлении более одной заявки на аренду объекта муниципальной собственности принимается комиссионно, решение о сдаче в аренду спорного помещения принималось только представителем КУМИ г. Магадана.
В отзыве на апелляционную жалобу МУП "Соцжилье" просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает, что мотивы отказа в заключении договора аренды на новый срок не имеют значения, так как гражданское законодательство предоставляет право арендодателю самостоятельно выбирать кому сдавать в аренду принадлежащее ему имущество. Указывает, что ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в данном случае не применима, так как согласно п. 5.4. договора аренды арендатор по истечении срока договора аренды не имеет преимущественного права на заключение договора аренды имущества на новый срок.
В заседании суда апелляционной инстанции от истца, ответчиков и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители участия не принимали.
Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения не установил, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, с февраля 2004 года истец арендовал муниципальное имущество - нежилое помещение в цокольном этаже здания по адресу: г. Магадан, ул. Кольцевая, 28, общей площадью 15,4 кв. м. В деле представлены договоры аренды, заключенные истцом с МУП "Соцжилье" и КУМИ, от 02.02.2004, от 19.01.2005.
01.12.2005 между МУП "Соцжилье" (арендодатель), КУМИ (арендодатель доли земельного участка) и предпринимателем Смольновым Г.В. (арендатор) с согласия собственника имущества (КУМИ) заключен договор аренды, предметом которого является вышеназванное помещение с целью использования - для выпечки печенья, а также земельный участок (доля земельного участка) площадью 5,69 кв. м, относящийся к арендуемому объекту недвижимости. Срок действия договора определен с 01.12.2005 по 31.10.2006. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2005.
До истечения срока действия договора предприниматель Смольнов Г.В. направил в адрес МУП "Соцжилье" и КУМИ заявления, датированные соответственно 13.09.2006 и 14.10.2006, с просьбой о заключении договора аренды на спорное помещение на новый срок.
Письмами МУП "Соцжилье" от 17.10.2006 N 1129, от 26.10.2006 N 2776 предпринимателю Смольнову Г.В. отказано в заключении договора аренды на новый срок.
Истец освободил спорное помещение, передав его по акту от 13.03.2007 арендатору.
11.07.2007 предприниматель Волынкина Г.А. обратилась в КУМИ с заявлением о присоединении нежилого помещения площадью 15,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Кольцевая, 26 к помещению, которое она арендует под магазин по этому же адресу согласно договору аренды муниципального имущества N 2145/729 от 01.01.2007. Данная просьба удовлетворена - на основании дополнительного соглашения от 12.07.2007 N 1 к договору аренды N 2145/729 от 01.01.2007 нежилое помещение передано КУМИ предпринимателю Волынкиной Г.А. по акту приема-передачи.
Истец, ссылаясь на добросовестное исполнение со своей стороны договора аренды и на факт уведомления ответчика о своем желании заключить договор аренды на новый срок, при этом указывая на заключение ответчиком договора аренды с другим лицом, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Установлено, что на момент заключения договора аренды с истцом указанное нежилое помещение принадлежало МУП "Соцжилье" на праве хозяйственного ведения на основании договора от 27.02.2007 N 12. По распоряжению КУМИ от 24.04.2007 N 63-р нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Кольцевая, 26, общей площадью 15,4 кв. м изъято из хозяйственного ведения МУП "Соцжилье" и 07.05.2007 на основании постановления мэра г. Магадана от 07.05.2007 N 1057 включено в состав казны муниципального образования "Город Магадан".
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде, в том числе, перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
В рассматриваемом случае факт добросовестного исполнения своих обязанностей арендатором - истцом по делу, не опровергается ответчиком. Также не оспаривается факт заключения договора аренды в отношении спорного помещения с другим лицом в пределах определенного ст. 621 ГК РФ срока.
Вместе с тем согласно п. 5.4 договора аренды от 01.12.2005 N 186/1036-02378 (на основании которого истец пользовался спорным имуществом) арендатор по истечении срока договора аренды не имеет преимущественного права на заключение договора аренды имущества на новый срок.
Поскольку правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) применяется, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, а в рассматриваемом случае договор аренды такое право исключает, требования истца о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды правомерно отклонено арбитражным судом.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права, а сама жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 18 января 2008 года по делу N А37-1752/2007-8/13 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2008 N 06АП-А37/2008-1/600 ПО ДЕЛУ N А37-1752/2007-8/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2008 г. N 06АП-А37/2008-1/600
Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2008
В полном объеме постановление изготовлено 20.03.2008
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Гричановской Е.В., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.
при участии в судебном заседании:
представители лиц, участвующих в деле, не явились
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Смольнова Геннадия Викторовича
на решение от 18 января 2008 года
по делу N А37-1752/2007-8/13
Арбитражного суда Магаданской области
принятое судьей Дьячковой Э.Л.
по иску индивидуального предпринимателя Смольнова Геннадия Викторовича
к муниципальному унитарному предприятию г. Магадана "Социальное жилье", комитету по управлению муниципальным имуществом г. Магадана
третье лицо: индивидуальный предприниматель Волынкина Галина Андреевна
о переводе прав и обязанностей по договору аренды
Индивидуальный предприниматель Смольнов Геннадий Викторович обратился в Арбитражный суд Магаданской области к муниципальному унитарному предприятию г. Магадана "Социальное жилье" (далее - МУП "Соцжилье"), комитету по управлению муниципальным имуществом г. Магадана (далее - КУМИ) с иском (учитывая уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 01.01.2007 N 2145/729 нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Кольцевая, 26.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен индивидуальный предприниматель Волынкина Галина Андреевна (определение от 25.12.2007).
Решением арбитражного суда от 18.01.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель просит отменить решение от 18.01.2008, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование указывает на неправомерность отказа в заключении договора аренды нежилого помещения на новый срок, так как арендодатель вправе отказать добросовестному арендодателю в заключении договора на новый срок в случае необходимости использования имущества для своих уставных целей, в спорном случае мотивы отказа иные. Указывает на то, что решение о сдаче помещения в аренду при поступлении более одной заявки на аренду объекта муниципальной собственности принимается комиссионно, решение о сдаче в аренду спорного помещения принималось только представителем КУМИ г. Магадана.
В отзыве на апелляционную жалобу МУП "Соцжилье" просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает, что мотивы отказа в заключении договора аренды на новый срок не имеют значения, так как гражданское законодательство предоставляет право арендодателю самостоятельно выбирать кому сдавать в аренду принадлежащее ему имущество. Указывает, что ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в данном случае не применима, так как согласно п. 5.4. договора аренды арендатор по истечении срока договора аренды не имеет преимущественного права на заключение договора аренды имущества на новый срок.
В заседании суда апелляционной инстанции от истца, ответчиков и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители участия не принимали.
Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения не установил, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, с февраля 2004 года истец арендовал муниципальное имущество - нежилое помещение в цокольном этаже здания по адресу: г. Магадан, ул. Кольцевая, 28, общей площадью 15,4 кв. м. В деле представлены договоры аренды, заключенные истцом с МУП "Соцжилье" и КУМИ, от 02.02.2004, от 19.01.2005.
01.12.2005 между МУП "Соцжилье" (арендодатель), КУМИ (арендодатель доли земельного участка) и предпринимателем Смольновым Г.В. (арендатор) с согласия собственника имущества (КУМИ) заключен договор аренды, предметом которого является вышеназванное помещение с целью использования - для выпечки печенья, а также земельный участок (доля земельного участка) площадью 5,69 кв. м, относящийся к арендуемому объекту недвижимости. Срок действия договора определен с 01.12.2005 по 31.10.2006. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2005.
До истечения срока действия договора предприниматель Смольнов Г.В. направил в адрес МУП "Соцжилье" и КУМИ заявления, датированные соответственно 13.09.2006 и 14.10.2006, с просьбой о заключении договора аренды на спорное помещение на новый срок.
Письмами МУП "Соцжилье" от 17.10.2006 N 1129, от 26.10.2006 N 2776 предпринимателю Смольнову Г.В. отказано в заключении договора аренды на новый срок.
Истец освободил спорное помещение, передав его по акту от 13.03.2007 арендатору.
11.07.2007 предприниматель Волынкина Г.А. обратилась в КУМИ с заявлением о присоединении нежилого помещения площадью 15,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Кольцевая, 26 к помещению, которое она арендует под магазин по этому же адресу согласно договору аренды муниципального имущества N 2145/729 от 01.01.2007. Данная просьба удовлетворена - на основании дополнительного соглашения от 12.07.2007 N 1 к договору аренды N 2145/729 от 01.01.2007 нежилое помещение передано КУМИ предпринимателю Волынкиной Г.А. по акту приема-передачи.
Истец, ссылаясь на добросовестное исполнение со своей стороны договора аренды и на факт уведомления ответчика о своем желании заключить договор аренды на новый срок, при этом указывая на заключение ответчиком договора аренды с другим лицом, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Установлено, что на момент заключения договора аренды с истцом указанное нежилое помещение принадлежало МУП "Соцжилье" на праве хозяйственного ведения на основании договора от 27.02.2007 N 12. По распоряжению КУМИ от 24.04.2007 N 63-р нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Кольцевая, 26, общей площадью 15,4 кв. м изъято из хозяйственного ведения МУП "Соцжилье" и 07.05.2007 на основании постановления мэра г. Магадана от 07.05.2007 N 1057 включено в состав казны муниципального образования "Город Магадан".
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде, в том числе, перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
В рассматриваемом случае факт добросовестного исполнения своих обязанностей арендатором - истцом по делу, не опровергается ответчиком. Также не оспаривается факт заключения договора аренды в отношении спорного помещения с другим лицом в пределах определенного ст. 621 ГК РФ срока.
Вместе с тем согласно п. 5.4 договора аренды от 01.12.2005 N 186/1036-02378 (на основании которого истец пользовался спорным имуществом) арендатор по истечении срока договора аренды не имеет преимущественного права на заключение договора аренды имущества на новый срок.
Поскольку правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) применяется, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, а в рассматриваемом случае договор аренды такое право исключает, требования истца о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды правомерно отклонено арбитражным судом.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права, а сама жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 18 января 2008 года по делу N А37-1752/2007-8/13 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)