Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2013.
Полный текст постановления изготовлен 12.11.2013.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Бушуевой Е.М., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Столярского Анатолия Васильевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 июля 2013 года по делу N А19-4385/2013 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово (ОГРН 1063820000210; 665415, Иркутская обл., г. Черемхово, ул. Ференца Патаки, 6) к индивидуальному предпринимателю Столярскому Анатолию Васильевичу (ОГРН 304382034100032; Иркутская обл., г. Черемхово) об освобождении нежилых помещений и о взыскании 606 040 руб. 28 коп. (суд первой инстанции: Зарубина Т.Б.),
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель не явился, извещен,
от ответчика - Каверзина В.А., представитель по доверенности от 12.09.2013, Малеванный Д..В., представитель по доверенности от 21.06.2013,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к предпринимателю Столярскому Анатолию Васильевичу о признании договора аренды N 4 от 30.12.2011 незаключенным; взыскании неосновательного обогащения в размере 545 644 руб. 28 коп. за период с 05.02.2012 г. по 05.06.2013 г., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 60 396 руб., обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещений, расположенные по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15; передать занимаемые нежилые помещения Комитету по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 08 июля 2013 года исковые требования удовлетворены, с индивидуального предпринимателя Столярского Анатолия Васильевича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово 545 644 руб. 28 коп. неосновательного обогащения, 60 396 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд обязал индивидуального предпринимателя Столярского Анатолия Васильевича освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15 и передать указанные помещения Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово по акту приема-передачи в недельный срок после вступления в законную силу настоящего решения.
С индивидуального предпринимателя Столярского Анатолия Васильевича в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 19120 руб. 81 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой. Указывает, что судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права, судом неверно дана правовая квалификация установленных правоотношений, исследованы не все доказательства по делу.
Истец представил возражения на апелляционную жалобу, в котором указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Истец представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 30.12.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово и ИП Столярским А.В. подписан договор аренды N 4.
Договор аренды N 4 от 30.12.2011 г. в предусмотренном законом порядке не зарегистрирован.
Во исполнение условий договора аренды N 4 от 30.12.2011 истцом передан ответчику (арендатору) во временное пользование за плату имущественный комплекс, состоящий из: 1) отдельно стоящее, одноэтажное, шлакобетонное здание, без подвала общей площадью 124,9 кв. м, 2) отдельно стоящее, одноэтажное, кирпичное, нежилое здание, без подвала общей площадью 50,6 кв. м, 3) нежилое одноэтажное кирпичное здание общей площадью 1174,2 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15.
19.12.2012 ИП Столярским А.В. Комитету направлен протокол разногласий к договору аренды N 4, в котором он предложил Комитету внести в договор существенные для него условия связанные с правом преимущественного выкупа имущества; указанный протокол разногласий Комитетом отклонен письмом от 13.02.2013 г. N 233.
Истец считает указанный договора аренды N 4 от 30.12.2011 незаключенным, однако, в связи с тем, что ответчик в период с 05.02.2012 по 24.06.2013 пользовался указанными нежилыми помещениями (имущественным комплексом), при этом арендные платежи вносил не полностью и несвоевременно.
Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения норм о неосновательном обогащении, истец, обращаясь с настоящим иском (с учетом уточнения) просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с 05.02.2012 г. по 24.06.2013 г. в сумме 545 644 руб. 28 коп. и начисленные за период с 22.02.2012 г. по 24.06.2013 г. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 60396 руб. Кроме того, истец просит обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения и передать их по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора в силу отсутствия его государственной регистрации, доказанности истцом факта пользования ответчиком объектами недвижимого имущества, расположенными по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15, являющимися муниципальной собственностью, Также суд пришел к выводу о правомерности требований истца об обязании ответчика возвратить объекты недвижимого имущества в связи с непредставлением ответчиком доказательств правомерности пользования недвижимым имуществом истца, доказательств возврата недвижимого имущества.
Апелляционный суд не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения по доводам, приведенным в апелляционной жалобе исходя из следующего.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды N 4 от 30.12.2011 исполняется сторонами по настоящее время, помещения эксплуатируются ответчиком, разногласий по поводу места нахождения спорных нежилых помещений и их площади не возникало, арендатор частично исполняет обязанность по уплате арендных платежей арендодателю, стало быть, отсутствуют основания полагать о несогласовании существенных условий договора аренды.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в 15 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Однако договор не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, не может быть признан заключенным.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Судом первой инстанции правильно установлено наличие на стороне ответчика долга по внесению платы за пользование имуществом, переданным по договору. Представленный истцом расчет (исходя из размера арендной платы равной 43 069 руб. с февраля 2011 по февраль 2013 г. и 48 237,28 руб. с 1 марта 2013 г.) проверен судом первой и апелляционной инстанции и признан правильным.
Довод апелляционной жалобы относительно неправильно установленного размера арендной платы, подлежит отклонению, т.к. право на одностороннее изменение арендной платы не чаще одного раза в год было предоставлено ответчику условиями договора аренды N 4 от 30.12.2011 (пунктом 4.2). Уведомление об увеличении размера арендной платы направлено в адрес ответчика 28.02.2013 г.).
Общая сумма задолженности за период с 05.02.2012 г. по 05.06.2013 г. составила 545 644 руб. 28 коп., в связи с чем, и применительно к положениям статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Доводы ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы расходов истца на проведение ремонтных работ в сумме 1 244 472,56 рублей подлежат отклонению.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, по смыслу приведенных законоположений, арендатор, требуя возмещения стоимости затрат по капитальному ремонту путем их зачета в счет арендной платы, по правилам статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен подтвердить, что произведенный ремонт имеет капитальный, а не текущий характер, что арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта, а также представить достоверные доказательства его проведения.
Между тем, в дело не представлено доказательств неотложной необходимости проведения именно капитального ремонта арендуемого здания в целом либо отдельных его конструктивных частей, обращения ответчика к истцу с целью письменного предварительного согласования с арендодателем сметы на проведение работ и подлежащей возмещению суммы, а также с заявлением о зачете произведенных на такой ремонт затрат.
Представленные ответчиком предписания Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Иркутской области в Черемховском районе N 80 от 16.11.2009 г. и N 89 от 26.12.2009 г., о проведении в т.ч. ремонта кровли, локальный ресурсный сметный расчет от 14.03.2013 г., акт о приемке выполненных работ от 14.03.2013 г., по мнению апелляционного суда, не свидетельствуют о факте проведения капитального ремонта арендованного имущества. При этом, в дело не представлено доказательств осуществления оплаты подрядчику 1 244 472,56 рублей, а представителями ответчика в суде пояснено, что оплата не производилась. Таким образом, отсутствуют доказательства несения реальных расходов арендатором по ремонту арендуемых помещений.
Предъявление требования о взыскании с ответчика в качестве санкции за просрочку уплаты арендных платежей - процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, является прерогативой истца.
Поскольку ответчик допустил нарушение своих обязательств по оплате арендной платы, суд первой на основании указанной нормы пришел к правомерному выводу об обоснованности требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Размер подлежащих взысканию процентов также судом проверен и признан правильным.
Обжалуемое решение в части обязания индивидуального предпринимателя Столярского А.В. освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15 и передать указанные помещения Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово по акту приема-передачи подлежит оставлению без изменения.
Договор аренды N 4 от 30.12.2011, несмотря на признание его незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации, связал стороны обязательственными отношениями по аренде спорных помещений.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате за пользование спорным помещением, у истца в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло право на отказ от спорного договора и на требование об освобождении ответчиком занимаемых нежилых помещений.
Письмом от 13.02.2013 N 233 администрация указала на расторжение договора и возврат нежилых помещений и в последующем обратилась в суд с настоящим иском.
Указанное письмо и обращение в суд с иском об освобождении помещений апелляционным судом расценивается как отказ от договора аренды, что соответствует положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, в связи прекращением обязательственных правоотношений между сторонами спора, суд первой инстанции правомерно обязал предпринимателя освободить и передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Черемхово спорные нежилые помещения, а также взыскал задолженность по арендной плате.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения по делу.
Суд первой инстанции полно, объективно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела. Применение судом первой инстанции не подлежащих применению в рассматриваемом споре положений статей 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Излишне уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина платежным поручением N 123 от 05.08.2013 в сумме 7560,41 рублей подлежит возврату из федерального бюджета в соответствии с подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 8 июля 2013 года по делу N А19-4385/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Столярскому Анатолию Васильевичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину 7560 рублей 41 копейку.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.11.2013 ПО ДЕЛУ N А19-4385/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2013 г. по делу N А19-4385/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2013.
Полный текст постановления изготовлен 12.11.2013.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Бушуевой Е.М., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Столярского Анатолия Васильевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 июля 2013 года по делу N А19-4385/2013 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово (ОГРН 1063820000210; 665415, Иркутская обл., г. Черемхово, ул. Ференца Патаки, 6) к индивидуальному предпринимателю Столярскому Анатолию Васильевичу (ОГРН 304382034100032; Иркутская обл., г. Черемхово) об освобождении нежилых помещений и о взыскании 606 040 руб. 28 коп. (суд первой инстанции: Зарубина Т.Б.),
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель не явился, извещен,
от ответчика - Каверзина В.А., представитель по доверенности от 12.09.2013, Малеванный Д..В., представитель по доверенности от 21.06.2013,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к предпринимателю Столярскому Анатолию Васильевичу о признании договора аренды N 4 от 30.12.2011 незаключенным; взыскании неосновательного обогащения в размере 545 644 руб. 28 коп. за период с 05.02.2012 г. по 05.06.2013 г., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 60 396 руб., обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещений, расположенные по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15; передать занимаемые нежилые помещения Комитету по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 08 июля 2013 года исковые требования удовлетворены, с индивидуального предпринимателя Столярского Анатолия Васильевича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово 545 644 руб. 28 коп. неосновательного обогащения, 60 396 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд обязал индивидуального предпринимателя Столярского Анатолия Васильевича освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15 и передать указанные помещения Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово по акту приема-передачи в недельный срок после вступления в законную силу настоящего решения.
С индивидуального предпринимателя Столярского Анатолия Васильевича в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 19120 руб. 81 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой. Указывает, что судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права, судом неверно дана правовая квалификация установленных правоотношений, исследованы не все доказательства по делу.
Истец представил возражения на апелляционную жалобу, в котором указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Истец представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 30.12.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово и ИП Столярским А.В. подписан договор аренды N 4.
Договор аренды N 4 от 30.12.2011 г. в предусмотренном законом порядке не зарегистрирован.
Во исполнение условий договора аренды N 4 от 30.12.2011 истцом передан ответчику (арендатору) во временное пользование за плату имущественный комплекс, состоящий из: 1) отдельно стоящее, одноэтажное, шлакобетонное здание, без подвала общей площадью 124,9 кв. м, 2) отдельно стоящее, одноэтажное, кирпичное, нежилое здание, без подвала общей площадью 50,6 кв. м, 3) нежилое одноэтажное кирпичное здание общей площадью 1174,2 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15.
19.12.2012 ИП Столярским А.В. Комитету направлен протокол разногласий к договору аренды N 4, в котором он предложил Комитету внести в договор существенные для него условия связанные с правом преимущественного выкупа имущества; указанный протокол разногласий Комитетом отклонен письмом от 13.02.2013 г. N 233.
Истец считает указанный договора аренды N 4 от 30.12.2011 незаключенным, однако, в связи с тем, что ответчик в период с 05.02.2012 по 24.06.2013 пользовался указанными нежилыми помещениями (имущественным комплексом), при этом арендные платежи вносил не полностью и несвоевременно.
Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения норм о неосновательном обогащении, истец, обращаясь с настоящим иском (с учетом уточнения) просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с 05.02.2012 г. по 24.06.2013 г. в сумме 545 644 руб. 28 коп. и начисленные за период с 22.02.2012 г. по 24.06.2013 г. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 60396 руб. Кроме того, истец просит обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения и передать их по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора в силу отсутствия его государственной регистрации, доказанности истцом факта пользования ответчиком объектами недвижимого имущества, расположенными по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15, являющимися муниципальной собственностью, Также суд пришел к выводу о правомерности требований истца об обязании ответчика возвратить объекты недвижимого имущества в связи с непредставлением ответчиком доказательств правомерности пользования недвижимым имуществом истца, доказательств возврата недвижимого имущества.
Апелляционный суд не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения по доводам, приведенным в апелляционной жалобе исходя из следующего.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды N 4 от 30.12.2011 исполняется сторонами по настоящее время, помещения эксплуатируются ответчиком, разногласий по поводу места нахождения спорных нежилых помещений и их площади не возникало, арендатор частично исполняет обязанность по уплате арендных платежей арендодателю, стало быть, отсутствуют основания полагать о несогласовании существенных условий договора аренды.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в 15 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Однако договор не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, не может быть признан заключенным.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Судом первой инстанции правильно установлено наличие на стороне ответчика долга по внесению платы за пользование имуществом, переданным по договору. Представленный истцом расчет (исходя из размера арендной платы равной 43 069 руб. с февраля 2011 по февраль 2013 г. и 48 237,28 руб. с 1 марта 2013 г.) проверен судом первой и апелляционной инстанции и признан правильным.
Довод апелляционной жалобы относительно неправильно установленного размера арендной платы, подлежит отклонению, т.к. право на одностороннее изменение арендной платы не чаще одного раза в год было предоставлено ответчику условиями договора аренды N 4 от 30.12.2011 (пунктом 4.2). Уведомление об увеличении размера арендной платы направлено в адрес ответчика 28.02.2013 г.).
Общая сумма задолженности за период с 05.02.2012 г. по 05.06.2013 г. составила 545 644 руб. 28 коп., в связи с чем, и применительно к положениям статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Доводы ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы расходов истца на проведение ремонтных работ в сумме 1 244 472,56 рублей подлежат отклонению.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, по смыслу приведенных законоположений, арендатор, требуя возмещения стоимости затрат по капитальному ремонту путем их зачета в счет арендной платы, по правилам статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен подтвердить, что произведенный ремонт имеет капитальный, а не текущий характер, что арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта, а также представить достоверные доказательства его проведения.
Между тем, в дело не представлено доказательств неотложной необходимости проведения именно капитального ремонта арендуемого здания в целом либо отдельных его конструктивных частей, обращения ответчика к истцу с целью письменного предварительного согласования с арендодателем сметы на проведение работ и подлежащей возмещению суммы, а также с заявлением о зачете произведенных на такой ремонт затрат.
Представленные ответчиком предписания Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Иркутской области в Черемховском районе N 80 от 16.11.2009 г. и N 89 от 26.12.2009 г., о проведении в т.ч. ремонта кровли, локальный ресурсный сметный расчет от 14.03.2013 г., акт о приемке выполненных работ от 14.03.2013 г., по мнению апелляционного суда, не свидетельствуют о факте проведения капитального ремонта арендованного имущества. При этом, в дело не представлено доказательств осуществления оплаты подрядчику 1 244 472,56 рублей, а представителями ответчика в суде пояснено, что оплата не производилась. Таким образом, отсутствуют доказательства несения реальных расходов арендатором по ремонту арендуемых помещений.
Предъявление требования о взыскании с ответчика в качестве санкции за просрочку уплаты арендных платежей - процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, является прерогативой истца.
Поскольку ответчик допустил нарушение своих обязательств по оплате арендной платы, суд первой на основании указанной нормы пришел к правомерному выводу об обоснованности требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Размер подлежащих взысканию процентов также судом проверен и признан правильным.
Обжалуемое решение в части обязания индивидуального предпринимателя Столярского А.В. освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, ул. Бердниковой, 15 и передать указанные помещения Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово по акту приема-передачи подлежит оставлению без изменения.
Договор аренды N 4 от 30.12.2011, несмотря на признание его незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации, связал стороны обязательственными отношениями по аренде спорных помещений.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате за пользование спорным помещением, у истца в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло право на отказ от спорного договора и на требование об освобождении ответчиком занимаемых нежилых помещений.
Письмом от 13.02.2013 N 233 администрация указала на расторжение договора и возврат нежилых помещений и в последующем обратилась в суд с настоящим иском.
Указанное письмо и обращение в суд с иском об освобождении помещений апелляционным судом расценивается как отказ от договора аренды, что соответствует положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, в связи прекращением обязательственных правоотношений между сторонами спора, суд первой инстанции правомерно обязал предпринимателя освободить и передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Черемхово спорные нежилые помещения, а также взыскал задолженность по арендной плате.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения по делу.
Суд первой инстанции полно, объективно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела. Применение судом первой инстанции не подлежащих применению в рассматриваемом споре положений статей 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Излишне уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина платежным поручением N 123 от 05.08.2013 в сумме 7560,41 рублей подлежит возврату из федерального бюджета в соответствии с подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 8 июля 2013 года по делу N А19-4385/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Столярскому Анатолию Васильевичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину 7560 рублей 41 копейку.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)