Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Ильичевой Т.В.,
судей: Рогачевой В.В. и Озерова С.А.,
с участием прокурора: Гавриловой Е.В.,
при секретаре: М.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе И. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2012 года по гражданскому делу N 2-1639/2012 по иску И. к М.В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения истицы И., поддержавшей доводы жалобы, заключение прокурора Гавриловой Е.В. о законности и обоснованности решения суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
И. 10 сентября 2012 года обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к М.В. о признании утратившим право пользования жилым домом N по <адрес>, выселении его из данного жилого помещения со снятием с регистрационного учета.
В обоснование своих требований истица указала, что на основании договора дарения от 10.07.2012 г., заключенного со С.Т., она стала собственницей земельного участка площадью <...> кв. м с расположенным на нем жилым домом, находящихся по адресу: <адрес>. Право собственности на данное имущество зарегистрировано за нею 10.08.2012 г. На момент заключения договора дарения в спорном жилом доме был зарегистрирован и фактически проживал ответчик. До настоящего времени ответчик продолжает проживать в принадлежащем истице жилом помещении; на предложение последней его освободить отвечает отказом. В связи с переходом к истице права собственности на жилой дом право пользования ответчика в отношении данного жилого помещения прекратилось (п. 2 ст. 292 ГК РФ) и он обязан его освободить. Так как в срок, установленный собственником, ответчиком этого сделано не было, он подлежит выселению из спорного жилого дома на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ (л.д. 3).
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2012 года в удовлетворении иска И. отказано (л.д. 38 - 43).
И. подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и принять новое. В обоснование своей жалобы истица указала, что при вынесении решения суд не учел, что подписанный 02.12.2003 г. С.Н. и М.В. договор найма спорного жилого дома не может быть признан заключенным, так как в нем отсутствует такое существенное условие, как условие о цене - размере платы за наем. Положения ст. 64 ЖК РФ к спорным отношениям применены быть не могут, так как регулируют отношения, вытекающие из договора социального найма, а не найма жилого помещения. Кроме того, судом не принято во внимание то обстоятельство, что ответчик был вселен в спорное жилое помещение как член семьи его бывшего собственника. В связи с этим после смены собственника он утратил право пользования данным жилым помещением (л.д. 54 - 56).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие ответчика М.В. и представителя третьего лица администрации Серебрянского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (л.д. 64, 66).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
02 декабря 2003 года между С.Н., являвшимся собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и М.В. был заключен договор найма (аренды) вышеуказанного жилого дома помещения, сроком на три года (л.д. 27).
С 11.12.2003 г. М.В. постоянно зарегистрирован в спорном жилом доме (л.д. 7).
После смерти С.Н. спорный жилой дом, а также земельный участок, на котором он находится, перешли в порядке наследования к С.Т., которая 10.07.2012 г. подарила данное имущество И. (л.д. 4).
С 10.08.2012 г. и до настоящего времени собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, является истица И. (л.д. 5 - 6).
В соответствии с п. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В связи с изложенным, в настоящее время наймодателем по договору найма спорного жилого дома от 02.12.2003 г. является И.
Никто из наймодателей (ни С.Н., ни С.Т., ни И.) в установленном п. 2 ст. 684 ГК РФ порядке не предупреждал М.В. об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Последний трехлетний срок договора найма от 02.12.2003 г. истекал 02.12.2012 г. и указанный договор считается продленным на содержащихся в нем условиях до 02.12.2015 г.
Исходя из изложенного, ответчик занимает спорный жилой дом на законных основаниях, приобрел право пользования им на основании договора найма, на момент рассмотрения настоящего дела не утратил данное право и не может быть выселен.
Утверждения истицы о том, что договор найма от 02.12.2003 г. не может быть признан заключенным в связи с отсутствуем в нем условия о цене, не основаны на законе.
Заключенный 02.12.2003 г. между С.Н. и М.В. договор найма отвечает требованиям к такого вида договорам, предъявляемым главой 35 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
В договоре найма от 02.12.2003 г. сторонами, действительно, не был установлен размер платы за жилое помещение.
Вместе с тем, размер платы за жилое помещение не указан в главе 35 ГК РФ в качестве существенного условия договора найма жилого помещения.
При неуказании в договоре найма жилого помещения размера платы за наем подлежит применению п. 3 ст. 424 ГК РФ, из которого следует, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Если ответчик нарушает условия заключенного им 02.12.2003 г. договора найма жилого помещения, истица не лишена возможности с соблюдением установленного ст. 452 ГК РФ порядка обратиться в суд с требованием о расторжении данного договора и выселении ответчика. В рамках настоящего дела требований, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя по договору найма обязательств, истицей не заявлено.
Так как ответчик имеет право пользования спорным жилым домом на основании договора найма, для рассмотрения настоящего дела не имеет правового значения, являлся он или нет членом семьи предыдущего собственника жилого дома и состоит ли он в родственных отношениях с истицей.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесено на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.01.2013 N 33-120/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2013 г. N 33-120/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Ильичевой Т.В.,
судей: Рогачевой В.В. и Озерова С.А.,
с участием прокурора: Гавриловой Е.В.,
при секретаре: М.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе И. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2012 года по гражданскому делу N 2-1639/2012 по иску И. к М.В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения истицы И., поддержавшей доводы жалобы, заключение прокурора Гавриловой Е.В. о законности и обоснованности решения суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
И. 10 сентября 2012 года обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к М.В. о признании утратившим право пользования жилым домом N по <адрес>, выселении его из данного жилого помещения со снятием с регистрационного учета.
В обоснование своих требований истица указала, что на основании договора дарения от 10.07.2012 г., заключенного со С.Т., она стала собственницей земельного участка площадью <...> кв. м с расположенным на нем жилым домом, находящихся по адресу: <адрес>. Право собственности на данное имущество зарегистрировано за нею 10.08.2012 г. На момент заключения договора дарения в спорном жилом доме был зарегистрирован и фактически проживал ответчик. До настоящего времени ответчик продолжает проживать в принадлежащем истице жилом помещении; на предложение последней его освободить отвечает отказом. В связи с переходом к истице права собственности на жилой дом право пользования ответчика в отношении данного жилого помещения прекратилось (п. 2 ст. 292 ГК РФ) и он обязан его освободить. Так как в срок, установленный собственником, ответчиком этого сделано не было, он подлежит выселению из спорного жилого дома на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ (л.д. 3).
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2012 года в удовлетворении иска И. отказано (л.д. 38 - 43).
И. подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и принять новое. В обоснование своей жалобы истица указала, что при вынесении решения суд не учел, что подписанный 02.12.2003 г. С.Н. и М.В. договор найма спорного жилого дома не может быть признан заключенным, так как в нем отсутствует такое существенное условие, как условие о цене - размере платы за наем. Положения ст. 64 ЖК РФ к спорным отношениям применены быть не могут, так как регулируют отношения, вытекающие из договора социального найма, а не найма жилого помещения. Кроме того, судом не принято во внимание то обстоятельство, что ответчик был вселен в спорное жилое помещение как член семьи его бывшего собственника. В связи с этим после смены собственника он утратил право пользования данным жилым помещением (л.д. 54 - 56).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие ответчика М.В. и представителя третьего лица администрации Серебрянского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (л.д. 64, 66).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
02 декабря 2003 года между С.Н., являвшимся собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и М.В. был заключен договор найма (аренды) вышеуказанного жилого дома помещения, сроком на три года (л.д. 27).
С 11.12.2003 г. М.В. постоянно зарегистрирован в спорном жилом доме (л.д. 7).
После смерти С.Н. спорный жилой дом, а также земельный участок, на котором он находится, перешли в порядке наследования к С.Т., которая 10.07.2012 г. подарила данное имущество И. (л.д. 4).
С 10.08.2012 г. и до настоящего времени собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, является истица И. (л.д. 5 - 6).
В соответствии с п. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В связи с изложенным, в настоящее время наймодателем по договору найма спорного жилого дома от 02.12.2003 г. является И.
Никто из наймодателей (ни С.Н., ни С.Т., ни И.) в установленном п. 2 ст. 684 ГК РФ порядке не предупреждал М.В. об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Последний трехлетний срок договора найма от 02.12.2003 г. истекал 02.12.2012 г. и указанный договор считается продленным на содержащихся в нем условиях до 02.12.2015 г.
Исходя из изложенного, ответчик занимает спорный жилой дом на законных основаниях, приобрел право пользования им на основании договора найма, на момент рассмотрения настоящего дела не утратил данное право и не может быть выселен.
Утверждения истицы о том, что договор найма от 02.12.2003 г. не может быть признан заключенным в связи с отсутствуем в нем условия о цене, не основаны на законе.
Заключенный 02.12.2003 г. между С.Н. и М.В. договор найма отвечает требованиям к такого вида договорам, предъявляемым главой 35 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
В договоре найма от 02.12.2003 г. сторонами, действительно, не был установлен размер платы за жилое помещение.
Вместе с тем, размер платы за жилое помещение не указан в главе 35 ГК РФ в качестве существенного условия договора найма жилого помещения.
При неуказании в договоре найма жилого помещения размера платы за наем подлежит применению п. 3 ст. 424 ГК РФ, из которого следует, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Если ответчик нарушает условия заключенного им 02.12.2003 г. договора найма жилого помещения, истица не лишена возможности с соблюдением установленного ст. 452 ГК РФ порядка обратиться в суд с требованием о расторжении данного договора и выселении ответчика. В рамках настоящего дела требований, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя по договору найма обязательств, истицей не заявлено.
Так как ответчик имеет право пользования спорным жилым домом на основании договора найма, для рассмотрения настоящего дела не имеет правового значения, являлся он или нет членом семьи предыдущего собственника жилого дома и состоит ли он в родственных отношениях с истицей.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесено на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)