Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 14.01.2013,
Постановление изготовлено в полном объеме 16.01.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца: ИП Герасимов Владимир Валерьевич Пака Б.В. - представитель (дов. б/н от 16.08.2012)
от ответчика: ЗАО "Тандер" Рольщикова В.Е. - представитель (дов. N 2-4/108 от 14.02.2012)
от третьего лица:
ООО "Титульная компания" Вовняковой Е.С. - представитель (дов. б/н от 04.10.2012)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича г. Воронеж на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А14-13542/2011,
установил:
индивидуальный предприниматель Герасимов Владимир Валерьевич (ОГРН 306366410100021), г. Воронеж, обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 1022301596549), г. Краснодар, о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.09.2009 по 20.12.2011 в размере 1 764 090 руб. 72 коп. (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 28.12.2011 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Титульная компания".
01.02.2012 судом принят встречный иск закрытого акционерного общества "Тандер" о признании права на 302/2050 доли в общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Таловский район, р.п. Таловая, ул. Советская д. 171, кадастровый номер 36:29:0101008:0046, общей площадью 2950 кв. м.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2012 (судья Мироненко И.В.) исковые требования ИП Герасимова В.В. удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 (судьи Мокроусова Л.М., Поротиков А.И., Маховая Е.В.) вышеуказанное решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований ИП Герасимова В.В. к ЗАО "Тандер" о взыскании 1 764 090 руб. 72 коп. отказано. Встречный иск удовлетворен. За ЗАО "Тандер" признано право на 151/1025 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в р.п. Таловая, д. 171, Таловского района, Воронежской области, общей площадью 2050 кв. м, с кадастровым номером 36:29:0101008:0046.
Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции и ссылаясь на нарушение норм материального права, ИП Герасимов В.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2011 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2012.
В судебном заседании, представитель ИП Герасимова В.В. поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель ЗАО "Тандер" просил оставить обжалуемый судебный акт в силе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в пределах ст. 286 АПК РФ, правильность применения арбитражными судами двух инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права, кассационная инстанция находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению и считает необходимым постановление апелляционной инстанции от 02.11.2012 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2012, по следующим основаниям.
Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации от 15.11.2007 Герасимову Владимиру Валерьевичу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2050 кв. м, кадастровый номер 36:29:0101008:0046, расположенный по адресу: Воронежская область, Таловский район, р.п. Таловая, ул. Советская, д. 171.
16.01.2008 между ИП Герасимовым В.В. (арендодатель) и ООО "Титульная компания" (арендатор) был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, сроком действия до 16.01.2057. Передача земельного участка подтверждается актом от 16.02.2008.
Данный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.01.2008.
Дополнительным соглашением N 1 от 29.12.2008 размер арендной платы земельного участка определен сторонами в размере 4 966 993 руб. в год.
06.03.2008 между ЗАО "Тандер" (участник долевого строительства) и ООО "Титульная компания" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве нежилого здания торгового центра N ВрФ-1/016/08, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Воронежская область, Таловский район, р.п. Таловая, ул. Советская д. 171 капитальное нежилое здание торгового центра общей площадью 2000 кв. м (площадь является ориентировочной) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи часть нежилого здания, площадью 540 кв. м.
Договор участия в долевом строительстве также зарегистрирован в установленном законом порядке 10.04.2008.
По акту приема-передачи от 05.06.2009 застройщик передал ЗАО "Тандер" объект долевого строительства площадью 568,5 кв. м, право собственности на который общество зарегистрировало 01.08.2009.
Ссылаясь на возникновение у ЗАО "Тандер" обязанности по уплате арендных платежей за пользование земельным участком, занятым принадлежащими обществу торговыми площадями, ИП Герасимов обратился в суд с настоящим иском.
ЗАО "Тандер", считая себя собственником части земельного участка, на котором находятся его торговые помещения, обратился в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Кассационная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции исследовав представленные доказательства и доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ИП Герасимова В.В. о взыскании денежных средств за пользование земельным участком с ЗАО "Тандер".
Согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, собственник здания, строения, сооружения находящимся на чужом земельном участке, имеет право преимущественной покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 данного Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и ч. 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же обьеме, что и прежний собственник недвижимости.
Аналогичная позиция содержится и в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В соответствии с договором участия в долевом строительстве нежилого здания торгового центра N ВрФ-1/016/08 от 06.03.2008, заключенного между ООО "Титульная компания" и ЗАО "Тандер", последнее приобрело право собственности на имущество, расположенное на земельном участке, принадлежащем ИП Герасимову В.В. на праве собственности, и стало землепользователем спорного земельного участка.
Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, данный договор не содержит условий о переходе прав собственности от ИП Герасимова В.В. к ЗАО "Тандер" на земельный участок площадью, пропорциональной площади передаваемых ответчику помещений торгового центра. При заключении настоящего договора ЗАО "Тандер" не обладало никакими правами на переданный для строительства земельный участок.
Согласно же правовой позиции, изложенной в ст. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в том числе, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
С учетом вышеуказанных обстоятельств у ЗАО "Тандер" не возникло право собственности на часть спорного земельного участка, на котором находятся принадлежащие ему торговые помещения. Договор аренды между собственником земельного участка и обществом также отсутствует.
Поскольку согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ пользование землей в Российской Федерации является платным, требования ИП Герасимова В.В. об оплате за фактическое пользование земельным участком являются обоснованными.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Расчет неосновательного обогащения произведен на основании заключения эксперта по определению рыночной стоимости ставки арендной платы, которое ответчиком не оспорено.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 1 764 090 руб. 72 коп. взыскано обоснованно.
Что касается встречного иска, то по мнению кассационной инстанции, в его удовлетворении судом первой инстанции отказано правомерно.
Так, согласно разъяснения, изложенного в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. При этом истцом должны быть представлены доказательства возникновения у него соответствующего права (п. 59 Пленума).
Основания возникновения права, предусмотрены ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае, ссылка ЗАО "Тандер" как на основание возникновения у него права на спорный земельный участок на положения ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является несостоятельной, поскольку данные положения действующего законодательства регулируют особый режим общей долевой собственности в многоквартирных жилых домах и не могут быть применены к правоотношениям сторон настоящего спора.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 5, ст. 288 и 289 АПК РФ,
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А14-13542/2011 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2012.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Л.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 16.01.2013 ПО ДЕЛУ N А14-13542/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 января 2013 г. по делу N А14-13542/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 14.01.2013,
Постановление изготовлено в полном объеме 16.01.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца: ИП Герасимов Владимир Валерьевич Пака Б.В. - представитель (дов. б/н от 16.08.2012)
от ответчика: ЗАО "Тандер" Рольщикова В.Е. - представитель (дов. N 2-4/108 от 14.02.2012)
от третьего лица:
ООО "Титульная компания" Вовняковой Е.С. - представитель (дов. б/н от 04.10.2012)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича г. Воронеж на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А14-13542/2011,
установил:
индивидуальный предприниматель Герасимов Владимир Валерьевич (ОГРН 306366410100021), г. Воронеж, обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 1022301596549), г. Краснодар, о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.09.2009 по 20.12.2011 в размере 1 764 090 руб. 72 коп. (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 28.12.2011 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Титульная компания".
01.02.2012 судом принят встречный иск закрытого акционерного общества "Тандер" о признании права на 302/2050 доли в общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Таловский район, р.п. Таловая, ул. Советская д. 171, кадастровый номер 36:29:0101008:0046, общей площадью 2950 кв. м.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2012 (судья Мироненко И.В.) исковые требования ИП Герасимова В.В. удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 (судьи Мокроусова Л.М., Поротиков А.И., Маховая Е.В.) вышеуказанное решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований ИП Герасимова В.В. к ЗАО "Тандер" о взыскании 1 764 090 руб. 72 коп. отказано. Встречный иск удовлетворен. За ЗАО "Тандер" признано право на 151/1025 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в р.п. Таловая, д. 171, Таловского района, Воронежской области, общей площадью 2050 кв. м, с кадастровым номером 36:29:0101008:0046.
Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции и ссылаясь на нарушение норм материального права, ИП Герасимов В.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2011 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2012.
В судебном заседании, представитель ИП Герасимова В.В. поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель ЗАО "Тандер" просил оставить обжалуемый судебный акт в силе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в пределах ст. 286 АПК РФ, правильность применения арбитражными судами двух инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права, кассационная инстанция находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению и считает необходимым постановление апелляционной инстанции от 02.11.2012 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2012, по следующим основаниям.
Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации от 15.11.2007 Герасимову Владимиру Валерьевичу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2050 кв. м, кадастровый номер 36:29:0101008:0046, расположенный по адресу: Воронежская область, Таловский район, р.п. Таловая, ул. Советская, д. 171.
16.01.2008 между ИП Герасимовым В.В. (арендодатель) и ООО "Титульная компания" (арендатор) был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, сроком действия до 16.01.2057. Передача земельного участка подтверждается актом от 16.02.2008.
Данный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.01.2008.
Дополнительным соглашением N 1 от 29.12.2008 размер арендной платы земельного участка определен сторонами в размере 4 966 993 руб. в год.
06.03.2008 между ЗАО "Тандер" (участник долевого строительства) и ООО "Титульная компания" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве нежилого здания торгового центра N ВрФ-1/016/08, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Воронежская область, Таловский район, р.п. Таловая, ул. Советская д. 171 капитальное нежилое здание торгового центра общей площадью 2000 кв. м (площадь является ориентировочной) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи часть нежилого здания, площадью 540 кв. м.
Договор участия в долевом строительстве также зарегистрирован в установленном законом порядке 10.04.2008.
По акту приема-передачи от 05.06.2009 застройщик передал ЗАО "Тандер" объект долевого строительства площадью 568,5 кв. м, право собственности на который общество зарегистрировало 01.08.2009.
Ссылаясь на возникновение у ЗАО "Тандер" обязанности по уплате арендных платежей за пользование земельным участком, занятым принадлежащими обществу торговыми площадями, ИП Герасимов обратился в суд с настоящим иском.
ЗАО "Тандер", считая себя собственником части земельного участка, на котором находятся его торговые помещения, обратился в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Кассационная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции исследовав представленные доказательства и доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ИП Герасимова В.В. о взыскании денежных средств за пользование земельным участком с ЗАО "Тандер".
Согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, собственник здания, строения, сооружения находящимся на чужом земельном участке, имеет право преимущественной покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 данного Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и ч. 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же обьеме, что и прежний собственник недвижимости.
Аналогичная позиция содержится и в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В соответствии с договором участия в долевом строительстве нежилого здания торгового центра N ВрФ-1/016/08 от 06.03.2008, заключенного между ООО "Титульная компания" и ЗАО "Тандер", последнее приобрело право собственности на имущество, расположенное на земельном участке, принадлежащем ИП Герасимову В.В. на праве собственности, и стало землепользователем спорного земельного участка.
Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, данный договор не содержит условий о переходе прав собственности от ИП Герасимова В.В. к ЗАО "Тандер" на земельный участок площадью, пропорциональной площади передаваемых ответчику помещений торгового центра. При заключении настоящего договора ЗАО "Тандер" не обладало никакими правами на переданный для строительства земельный участок.
Согласно же правовой позиции, изложенной в ст. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в том числе, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
С учетом вышеуказанных обстоятельств у ЗАО "Тандер" не возникло право собственности на часть спорного земельного участка, на котором находятся принадлежащие ему торговые помещения. Договор аренды между собственником земельного участка и обществом также отсутствует.
Поскольку согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ пользование землей в Российской Федерации является платным, требования ИП Герасимова В.В. об оплате за фактическое пользование земельным участком являются обоснованными.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Расчет неосновательного обогащения произведен на основании заключения эксперта по определению рыночной стоимости ставки арендной платы, которое ответчиком не оспорено.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 1 764 090 руб. 72 коп. взыскано обоснованно.
Что касается встречного иска, то по мнению кассационной инстанции, в его удовлетворении судом первой инстанции отказано правомерно.
Так, согласно разъяснения, изложенного в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. При этом истцом должны быть представлены доказательства возникновения у него соответствующего права (п. 59 Пленума).
Основания возникновения права, предусмотрены ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае, ссылка ЗАО "Тандер" как на основание возникновения у него права на спорный земельный участок на положения ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является несостоятельной, поскольку данные положения действующего законодательства регулируют особый режим общей долевой собственности в многоквартирных жилых домах и не могут быть применены к правоотношениям сторон настоящего спора.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 5, ст. 288 и 289 АПК РФ,
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А14-13542/2011 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2012.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Л.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)