Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего - председателя Забайкальского краевого суда
Доровского Н.Г.,
членов президиума Шишкиной Н.П., Багдасаровой Л.В., Махмудовой В.И., -
при секретаре С.,
рассмотрел кассационную жалобу Ю. о пересмотре в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 20 ноября 2012 года по гражданскому делу по иску Ю. к Т.Г.М. о выселении из жилого помещения (суд первой инстанции - К.; суд апелляционной инстанции - Т. (предс.), И., С. (докл.)).
В заседании принял участие заместитель прокурора <адрес> Д.
Заслушав и обсудив доклад судьи Багдасаровой Л.В., заключение прокурора Доржиева Б.В. об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции, президиум
установил:
9 апреля 2012 года Ю. обратился с иском к Т.Г.М. об устранении препятствий в пользовании жилым домом N по <адрес>. В обоснование указал, что он (истец) на основании договора купли-продажи от 20.11.1998 является собственником названного жилого дома. В 2002 году он передал дом ответчику в безвозмездное пользование. В настоящее время Ю. желает воспользоваться своим правом владения и распоряжения спорным имуществом, но Т.Г.М. этому препятствует, отказываясь освободить жилище (л.д. 2, 15).
21 мая 2012 года истец в порядке уточнения требований просил о выселении Т.Г.М., Т.Э., Т.А., Т.О.Г., Т.Г.Г. (л.д. 15).
Определением Краснокаменского городского суда от <Дата> к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Т.Е., Т.А., Т.О.Г., Т.Г.Г. (л.д. 19).
Решением Краснокаменского городского суда от <Дата> постановлено: исковые требования удовлетворить; выселить Т.Г.М., <Дата> года рождения, Т.Е., <Дата> года рождения, Т.А., <Дата> года рождения, Т.О.Г., <Дата> года рождения, Т.Г.Г., <Дата> года рождения, из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 20 ноября 2012 года решение отменено с принятием нового решения об отказе в иске.
В кассационной жалобе, поступившей в отдел делопроизводства краевого суда 19 февраля 2013 года, истец выражает несогласие с апелляционным определением, считая его незаконным.
По запросу судьи Забайкальского краевого суда от 21 февраля 2013 года дело истребовано из городского суда; 4 марта 2013 года оно поступило в Забайкальский краевой суд.
Определением судьи Забайкальского краевого суда от 13 марта 2013 года кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
В письменных возражениях относительно кассационной жалобы Т.Г.М. просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Президиум, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, выступлении прокурора, президиум находит апелляционное определение подлежащим отмене по следующим основаниям.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что собственником спорного жилого дома является Ю. (л.д. 4, 26). Между ним и Т.Г.М. была достигнута не имеющая юридического значения устная договоренность о намерениях совершить сделку купли-продажи названного недвижимого имущества. Стороны не едины в своих объяснениях о размере выкупной цены и произведенных Т.Г.М. выплатах. В письменной форме договор о продаже дома не заключен.
При проверке довода ответчика о пропуске Ю. давностного срока суд указал на нераспространение исковой давности на заявленное истцом требование в силу статьи 208 ГК РФ.
Судебная коллегия признала ошибочной квалификацию заявленного иска как негаторного. Одновременно, констатировав совершение и исполнение сторонами недействительной сделки купли-продажи жилого дома, указала на избрание Ю. ненадлежащего способа защиты - виндикации (ст. ст. 301, 302 ГК РФ) вместо предусмотренной статьей 167 ГК РФ реституции.
Президиум, исходя из положений статьи 304 ГК РФ и факта владения спорным имуществом семьей Тумасян, считает верным утверждение судебной коллегии об ошибочности обеспечения городским судом прав невладеющего собственника посредством предоставления ему защиты, касающейся только правомочий пользования и распоряжения.
Вместе с тем с выводами апелляции относительно совершения сторонами недействительного договора купли-продажи жилого дома и обращения Ю. с ненадлежащим требованием (виндикационным иском) суд кассационной инстанции согласиться не может.
Так, действующим гражданским законодательством предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ в редакции на день разрешения спора судом).
При таком правовом регулировании и фактических обстоятельствах (в отсутствие в материалах дела прошедшего регистрацию договора купли-продажи жилого дома, составленного в письменной форме в виде одного документа с указанием в нем цены), у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для вывода о заключении и исполнении сторонами договора купли-продажи.
Поскольку к незаключенному договору такое средство защиты, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, не относится, отмену решения городского суда и отказ в иске по мотиву избрания истцом ненадлежащего способа защиты нельзя признать законными.
Что касается утверждения суда апелляционной инстанции о предъявлении виндикационного иска, то оно, лишенное мотивации, представляется преждевременным.
Так, выше отражено, что истец просил о выселении Т.Г.М. из спорного дома, то есть о возврате собственнику имущества, находящегося в незаконном владении ответчиков.
Между тем защита права владения может осуществляться не только посредством виндикации, но и предъявлением кондикционного требования (гл. 60 ГК РФ).
Учитывая это обстоятельство, а также и то, что передача жилого дома осуществлена по волеизъявлению самого Ю., суду надлежало обосновать юридическую квалификацию иска, от которой зависит подлежащее применению материальное право, в том числе об исковой давности.
В связи с тем, что неправильные суждения коллегии непосредственно повлияли на исход дела, а доводы апелляционной жалобы остались нерассмотренными, апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в целях проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 20 ноября 2012 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Забайкальский краевой суд.
Председательствующий
Н.Г.ДОРОВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 28.03.2013 N 44Г-12-2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2013 г. N 44Г-12-2013
Президиум Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего - председателя Забайкальского краевого суда
Доровского Н.Г.,
членов президиума Шишкиной Н.П., Багдасаровой Л.В., Махмудовой В.И., -
при секретаре С.,
рассмотрел кассационную жалобу Ю. о пересмотре в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 20 ноября 2012 года по гражданскому делу по иску Ю. к Т.Г.М. о выселении из жилого помещения (суд первой инстанции - К.; суд апелляционной инстанции - Т. (предс.), И., С. (докл.)).
В заседании принял участие заместитель прокурора <адрес> Д.
Заслушав и обсудив доклад судьи Багдасаровой Л.В., заключение прокурора Доржиева Б.В. об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции, президиум
установил:
9 апреля 2012 года Ю. обратился с иском к Т.Г.М. об устранении препятствий в пользовании жилым домом N по <адрес>. В обоснование указал, что он (истец) на основании договора купли-продажи от 20.11.1998 является собственником названного жилого дома. В 2002 году он передал дом ответчику в безвозмездное пользование. В настоящее время Ю. желает воспользоваться своим правом владения и распоряжения спорным имуществом, но Т.Г.М. этому препятствует, отказываясь освободить жилище (л.д. 2, 15).
21 мая 2012 года истец в порядке уточнения требований просил о выселении Т.Г.М., Т.Э., Т.А., Т.О.Г., Т.Г.Г. (л.д. 15).
Определением Краснокаменского городского суда от <Дата> к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Т.Е., Т.А., Т.О.Г., Т.Г.Г. (л.д. 19).
Решением Краснокаменского городского суда от <Дата> постановлено: исковые требования удовлетворить; выселить Т.Г.М., <Дата> года рождения, Т.Е., <Дата> года рождения, Т.А., <Дата> года рождения, Т.О.Г., <Дата> года рождения, Т.Г.Г., <Дата> года рождения, из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 20 ноября 2012 года решение отменено с принятием нового решения об отказе в иске.
В кассационной жалобе, поступившей в отдел делопроизводства краевого суда 19 февраля 2013 года, истец выражает несогласие с апелляционным определением, считая его незаконным.
По запросу судьи Забайкальского краевого суда от 21 февраля 2013 года дело истребовано из городского суда; 4 марта 2013 года оно поступило в Забайкальский краевой суд.
Определением судьи Забайкальского краевого суда от 13 марта 2013 года кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
В письменных возражениях относительно кассационной жалобы Т.Г.М. просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Президиум, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, выступлении прокурора, президиум находит апелляционное определение подлежащим отмене по следующим основаниям.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что собственником спорного жилого дома является Ю. (л.д. 4, 26). Между ним и Т.Г.М. была достигнута не имеющая юридического значения устная договоренность о намерениях совершить сделку купли-продажи названного недвижимого имущества. Стороны не едины в своих объяснениях о размере выкупной цены и произведенных Т.Г.М. выплатах. В письменной форме договор о продаже дома не заключен.
При проверке довода ответчика о пропуске Ю. давностного срока суд указал на нераспространение исковой давности на заявленное истцом требование в силу статьи 208 ГК РФ.
Судебная коллегия признала ошибочной квалификацию заявленного иска как негаторного. Одновременно, констатировав совершение и исполнение сторонами недействительной сделки купли-продажи жилого дома, указала на избрание Ю. ненадлежащего способа защиты - виндикации (ст. ст. 301, 302 ГК РФ) вместо предусмотренной статьей 167 ГК РФ реституции.
Президиум, исходя из положений статьи 304 ГК РФ и факта владения спорным имуществом семьей Тумасян, считает верным утверждение судебной коллегии об ошибочности обеспечения городским судом прав невладеющего собственника посредством предоставления ему защиты, касающейся только правомочий пользования и распоряжения.
Вместе с тем с выводами апелляции относительно совершения сторонами недействительного договора купли-продажи жилого дома и обращения Ю. с ненадлежащим требованием (виндикационным иском) суд кассационной инстанции согласиться не может.
Так, действующим гражданским законодательством предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ в редакции на день разрешения спора судом).
При таком правовом регулировании и фактических обстоятельствах (в отсутствие в материалах дела прошедшего регистрацию договора купли-продажи жилого дома, составленного в письменной форме в виде одного документа с указанием в нем цены), у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для вывода о заключении и исполнении сторонами договора купли-продажи.
Поскольку к незаключенному договору такое средство защиты, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, не относится, отмену решения городского суда и отказ в иске по мотиву избрания истцом ненадлежащего способа защиты нельзя признать законными.
Что касается утверждения суда апелляционной инстанции о предъявлении виндикационного иска, то оно, лишенное мотивации, представляется преждевременным.
Так, выше отражено, что истец просил о выселении Т.Г.М. из спорного дома, то есть о возврате собственнику имущества, находящегося в незаконном владении ответчиков.
Между тем защита права владения может осуществляться не только посредством виндикации, но и предъявлением кондикционного требования (гл. 60 ГК РФ).
Учитывая это обстоятельство, а также и то, что передача жилого дома осуществлена по волеизъявлению самого Ю., суду надлежало обосновать юридическую квалификацию иска, от которой зависит подлежащее применению материальное право, в том числе об исковой давности.
В связи с тем, что неправильные суждения коллегии непосредственно повлияли на исход дела, а доводы апелляционной жалобы остались нерассмотренными, апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в целях проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 20 ноября 2012 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Забайкальский краевой суд.
Председательствующий
Н.Г.ДОРОВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)