Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Карпушиной Т.Н.
Судей: Лесненко С.Ю., Шведова А.А.
при участии:
от истца: Лапкина О.В., доверенность от 13.05.2013 б/н
от ответчика: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
на решение от 13.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013
по делу N А51-13245/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Ветошкевич А.В., Култышев С.Б., Синицына С.М.
По иску общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
к обществу с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент"
о взыскании 67 967 руб. 43 коп.
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент"
к обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
о признании незаключенными договоров аренды и дополнительных соглашений к ним и взыскании 354 533 руб. 11 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" (далее - общество "ДВ Реалти", ОГРН 1072540001192; место нахождения: 690003, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент" (далее - общество "Юнион Шип Менеджмент", ОГРН 1102540002102, место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21б) о взыскании 67 967 руб. 43 коп., из которых 41 335 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б, 26 612 руб. 43 коп. - пени,
Иск основан на положениях статей 309, 606, 607, 614 ГК РФ и обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в установленный договором срок.
До принятия судом первой инстанции решения по существу спора общество "Юнион Шип Менеджмент" в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило встречный иск к обществу "ДВ Реалти" о признании незаключенными подписанных между сторонами:
- - договора аренды от 26.04.2010 N ДВР 10/004Б, дополнительного соглашения к нему от 21.07.2010 N 1 в части передачи в аренду вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42, общей площадью 16, 2 кв. м;
- - договора аренды от 16.04.2011 N ДВР 11/003Б, дополнительного соглашения к нему от 01.06.2011 N 1 в части передачи в аренду вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42, общей площадью 16, 2 кв. м и дополнительного соглашения от 31.01.2012 N 2 в части передачи в аренду части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 7, 5 кв. м;
- - договора аренды от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б в части передачи в аренду вспомогательных помещений NN 16, 17, 19, 20, 21, общей площадью 7, 5 кв. м
Кроме того, общество "Юнион Шип Менеджмент" просило взыскать с общества "ДВ Реалти" 354 533 руб. 11 коп., включая 312 625 руб. 17 коп. неосновательного обогащения и 41 907 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Встречные исковые требования обоснованы тем, что по условиям договоров аренды невозможно индивидуализировать части названных нежилых помещений, переданных в аренду, в связи с чем договоры и дополнительные соглашения к ним в оспариваемой части считаются незаключенными, а взимание обществом "ДВ Реалти" платы за пользование частью этих помещений - необоснованным.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.12.2012, признаны незаключенными подписанные обществом "ДВ Реалти" и обществом "Юнион Шип Менеджмент":
- договор аренды от 26.04.2010 N ДВР 10/004Б и дополнительное соглашение к нему от 21.07.2010 N 1 в части передачи части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 16,2 кв. м
- - договор аренды от 16.04.2011 N ДВР 11/003Б и дополнительные соглашения к нему от 01.06.2011 N 1 и от 31.01.2012 N 2 в части передачи части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 16,2 кв. м и 7,5 кв. м соответственно;
- - договор аренды от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б в части передачи части вспомогательных помещений NN 16, 17, 19, 20, 21 общей площадью 7, 5 кв. м
В порядке статьи 170 АПК РФ (с учетом частичного удовлетворения первоначального иска на сумму 8 371 руб. 09 коп. пеней) с общества "ДВ Реалти" в пользу общества "Юнион Шип Менеджмент" взыскано 312 625 руб. 17 коп. неосновательного обогащения и 33 536 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также распределены понесенные сторонами судебные расходы.
Решение в части признания незаключенными вышеуказанных сделок и взыскания в пользу общества "Юнион Шип Менеджмент" неосновательного обогащения мотивировано отсутствием в оспариваемых сделках достаточных признаков, позволяющих идентифицировать предмет аренды, что свидетельствует о незаключенности сделок в части передачи в аренду вспомогательных помещений. Частично удовлетворяя иск общества "ДВ Реалти", суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается просрочка исполнения обществом "Юнион Шип Менеджмент" обязательства по внесению арендной платы за основное помещение без учета дополнительных помещений. При этом судом на основании части 5 статьи 170 АПК РФ произведен зачет сумм первоначального и встречного исков.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 решение от 13.12.2012 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ДВ Реалти" просит решение от 13.12.2012 и постановление от 19.05.2013 отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином составе суда.
В обоснование жалобы (с учетом дополнений к ней) приведены доводы о неправильном применении судами положений статей 431, 432, 606, 607, 1102, 1109 ГК РФ; о неполном выяснении значимых для дела обстоятельств; о неверной квалификации функционального назначения спорных помещений.
В отзыве на кассационную жалобу и в дополнениях к отзыву общество "Юнион Шип Менеджмент" выражает несогласие с изложенными в кассационной жалобе доводами, просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения и ходатайствует о разрешении видеозаписи судебного заседания суда кассационной инстанции.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель общества "ДВ Реалти" поддержал доводы кассационной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.
Представитель общества "Юнион Шип Менеджмент", извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В связи с этим основания для удовлетворения ходатайства данного общества о разрешении провести видеозапись судебного заседания отсутствуют ввиду неявки лица, намеренного провести видеозапись.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.11.2008 серии 25АБ N 066786 общество "ДВ Реалти" является собственником нежилых помещений общей площадью 1 324, 9 кв. м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а (лит. А, назначение - учрежденческое, этажи 1, 2, номера на поэтажном плане 1-36, 42-44; 1-43 (I)).
26.04.2010 между обществом "ДВ Реалти" (арендодатель) и обществом "Юнион Шип Менеджмент" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N ДВР 10/004Б г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а (с учетом дополнительного соглашения от 21.07.2010 N 1), по условиям которого арендодатель передает на срок 11 месяцев, а арендатор принимает и обязуется своевременно выплачивать арендную плату за расположенные на первом этаже здания и индивидуализированные на поэтажном плане (приложение N 1) помещения NN 25, 43 площадью 40, 4 кв. м, условный номер помещения - 115; часть вспомогательных помещений N 24 общей площадью 3, 8 кв. м, помещения NN 6,7 площадью 47, 1 кв. м, условный номер помещения - 104; часть вспомогательных помещений NN 4, 42, 10, 11, 14, 15 общей площадью 16, 2 кв. м, а также помещения NN 31, 32 площадью 44, 8 кв. м, условный номер помещения - 109. Общая площадь аренды 152, 3 кв. м.
В силу пункта 4.1 указанного договора размер арендной платы составляет 900 рублей за 1 кв. м помещений в месяц. Общая сумма ежемесячной арендной платы в соответствии с приложением N 4 к договору с 24.04.2010 по 20.07.2010 составляла 97 290 руб., а с 21.07.2010 до окончания срока действия договора - 137 070 руб.
16.04.2011 общество "ДВ Реалти" (арендодатель) и общество "Юнион Шип Менеджмент" (арендатор) на аналогичных условиях заключили договор аренды нежилых помещений N ДВР 11/003Б (в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2011 N 1) в отношении нежилых помещений, расположенных в том же здании на 1-ом этаже, помещения N 6, 7, 24, 25, 43 площадью 91, 3 кв. м, условные номера офисов - 104,115; и части вспомогательных помещений N 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 16, 2 кв. м, указанных на поэтажном плане.
До 01.06.2011 общая площадь аренды составляла 152, 3 кв. м, размер ежемесячной арендной платы - 137 070 руб., после 01.06.2011 общая площадь аренды составила 107, 5 кв. м, размер ежемесячной арендной платы - 96 750 руб.
Дополнительным соглашением от 31.01.2012 N 2 стороны с 01.02.2012 изменили предмет договора аренды от 16.04.2011 N 11/003Б в части площади нежилых помещений, после чего общая площадь арендуемых помещений составила 51, 6 кв. м, а размер ежемесячной арендной платы - 46 440 руб.
По договору от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б общество "ДВ Реалти" передало обществу "Юнион Шип Менеджмент" в аренду индивидуализированные на поэтажном плане (приложение N 1 к договору) нежилые помещения N 24, 25, 43 площадью 44, 1 кв. м, условный номер офиса - 115, часть вспомогательных помещений N 16, 17, 19, 20, 21 общей площадью 7,5 кв. м. Общая площадь аренды составила 51,6 кв. м, общая сумма ежемесячной арендной платы - 46 440 руб.
27.04.2012 общество "ДВ Реалти" направило обществу "Юнион Шип Менеджмент" претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате по договору от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б. Поскольку указанная претензия ответчиком оставлена без ответа, общество "ДВ Реалти" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности.
Общество "Юнион Шип Менеджмент", ссылаясь на незаключенность вышеуказанных договоров аренды и дополнительных соглашений к ним в части вспомогательных помещений, также обратилось в арбитражный суд со встречным иском, в том числе о взыскании неосновательного обогащения.
Пункт 5 статьи 10 ГК РФ предполагает добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска о взыскании основного долга и удовлетворяя встречный иск о признании договоров аренды незаключенными и о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что условия оспариваемых договоров не позволяют установить конкретное имущество - части вспомогательных помещений, передаваемых в аренду, в связи с чем пришли к выводу о несогласованности сторонами предмета спорных договоров в указанной части и их незаключенности в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Исходя из этого суды пришли к выводу об отсутствии на стороне арендатора предусмотренной договором обязанности по оплате пользования вспомогательными помещениями и возникновении на стороне арендодателя неосновательного обогащения в размере необоснованно полученной платы в части указанных помещений.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что спорные вспомогательные помещения относятся к местам общего пользования, открытым для свободного доступа неограниченного круга лиц, плата за которые согласно пункту 3 приложения N 4 к спорным договорам уже включена в состав арендных платежей.
Требования общества "ДВ Реалти" о взыскании договорной неустойки и требования общества "Юнион Шип Менеджмент" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами разрешены судами по правилам статей 330, 333, 395, 1107 ГК РФ, в результате чего суды в порядке статьи 170 АПК РФ произвели зачет удовлетворенных требований в данной части первоначального и встречного исков.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По смыслу статьи 607 ГК РФ необходимость согласования предмета договора аренды в первую очередь направлена на устранение неопределенности в дальнейшем исполнении сторонами договора аренды, в том числе в части передачи имущества арендатору и его использовании.
Арбитражные суды обеих инстанций, толкуя условия спорных договоров аренды в части передачи в пользование части вспомогательных помещений, не учли фактическое поведение сторон, свидетельствующее о фактической передаче арендатору в аренду части вспомогательных помещений и длительном исполнении сторонами условий спорных договоров в 2010-2012 г.г.
Как из видно из дела, на стадии заключения данных сделок и в процессе использования арендуемых помещений, в том числе вспомогательных, у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договоров, затруднения при исполнении их условий, неопределенность по составу арендуемого имущества и размеру арендных платежей. Факт использования вспомогательных помещений арендатором не опровергнут.
При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73, основания для признания спорных договоров аренды незаключенными у арбитражных судов отсутствовали.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Доказательств того, что определенный сторонами в договоре размер арендной платы несоразмерен встречному представлению и при ее формировании арендодатель действовал недобросовестно с целью получения необоснованной выгоды за счет арендатора, в материалах дела не имеется.
Поскольку исполнение договоров аренды осуществлялось сторонами на согласованных условиях, неосновательное обогащение на стороне арендодателя возникнуть не могло. Проценты за пользование чужими денежными средствами в такой ситуации начислению также не подлежат.
Возражения общества "Юнион Шип Менеджмент" о невозможности передачи в аренду части помещения, используемого несколькими лицами, и о недопустимости взимания за это платы, судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих правоотношения сторон, а также противоречат фактическим обстоятельствам спора, согласно которым наличие у сторон неопределенности в предмете аренды не подтверждено.
Таким образом, поскольку выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора, установленным судами, принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
Учитывая, что для разрешения настоящего спора не требуется оценки имеющихся в деле доказательств или выяснения иных значимых для дела обстоятельств, не установленных судами, суд кассационной инстанции считает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Размер задолженности ответчика по арендной плате по первоначальному иску проверен кассационным судом и признан арифметически верным, нормативно обоснованным и соответствующим условиям договора аренды от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б. Возражений против предъявленной к взысканию суммы долга по арендной плате обществом "Юнион Шип Менеджмент" не заявлено. Доказательств погашения данным обществом задолженности в размере 41 355 руб. не представлено.
Неустойка за просрочку внесения арендной платы начислена арендодателем по правилам статьи 330 ГК РФ и в соответствии с условиями пункта 4.9 договора аренды от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б, поэтому также подлежит взысканию с арендатора.
Как видно из дела, ходатайство общества "Юнион Шип Менеджмент" о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено путем снижения суммы пеней с 26 612 руб. 43 коп. до 8 371 руб. 09 коп., исходя из двукратной учетной ставки Банка России.
Проверив правильность расчета суммы сниженных на основании статьи 333 ГК РФ пеней, суд кассационной инстанции соглашается с выводами и расчетами суда первой инстанции и апелляционного суда в данной части первоначального иска и считает, что требование общества "ДВ Реалти" о взыскании пеней подлежит удовлетворению в размере 8 371 руб. 09 коп.
Принимая во внимание результат рассмотрения настоящего спора, все понесенные обществом "ДВ Реалти" и документально подтвержденные судебные расходы (в том числе расходы на уплату государственной пошлины по иску и за подачу апелляционной и кассационной жалоб в размере 6 718 руб. 70 коп., расходы на уплату государственной пошлины по обеспечительным мерам в размере 2 000 руб., расходы на предоставление информации из ЕГРЮЛ в размере 800 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., а всего - 34 518 руб. 70 коп.) в силу статей 104, 110 АПК РФ относятся на ответчика по первоначальному иску - общество "Юнион Шип Менеджмент", а соответствующие расходы последнего возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 13.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 по делу N А51-13245/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент" (ОГРН 1102540002102, место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21б) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" (ОГРН 1072540001192, место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а) 41 355 руб. основного долга по арендной плате, 8 371 руб. 09 коп. пеней, 34 518 руб. 70 коп. судебных расходов, а всего 84 244 руб. 79 коп.
В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" отказать.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в размере 2 980 руб. 47 коп.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по встречному иску в размере 1 990 руб. 87 коп.
Выдать справки на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.Н.КАРПУШИНА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 10.06.2013 N Ф03-1905/2013 ПО ДЕЛУ N А51-13245/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N Ф03-1905/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Карпушиной Т.Н.
Судей: Лесненко С.Ю., Шведова А.А.
при участии:
от истца: Лапкина О.В., доверенность от 13.05.2013 б/н
от ответчика: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
на решение от 13.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013
по делу N А51-13245/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Ветошкевич А.В., Култышев С.Б., Синицына С.М.
По иску общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
к обществу с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент"
о взыскании 67 967 руб. 43 коп.
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент"
к обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
о признании незаключенными договоров аренды и дополнительных соглашений к ним и взыскании 354 533 руб. 11 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" (далее - общество "ДВ Реалти", ОГРН 1072540001192; место нахождения: 690003, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент" (далее - общество "Юнион Шип Менеджмент", ОГРН 1102540002102, место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21б) о взыскании 67 967 руб. 43 коп., из которых 41 335 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б, 26 612 руб. 43 коп. - пени,
Иск основан на положениях статей 309, 606, 607, 614 ГК РФ и обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в установленный договором срок.
До принятия судом первой инстанции решения по существу спора общество "Юнион Шип Менеджмент" в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило встречный иск к обществу "ДВ Реалти" о признании незаключенными подписанных между сторонами:
- - договора аренды от 26.04.2010 N ДВР 10/004Б, дополнительного соглашения к нему от 21.07.2010 N 1 в части передачи в аренду вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42, общей площадью 16, 2 кв. м;
- - договора аренды от 16.04.2011 N ДВР 11/003Б, дополнительного соглашения к нему от 01.06.2011 N 1 в части передачи в аренду вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42, общей площадью 16, 2 кв. м и дополнительного соглашения от 31.01.2012 N 2 в части передачи в аренду части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 7, 5 кв. м;
- - договора аренды от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б в части передачи в аренду вспомогательных помещений NN 16, 17, 19, 20, 21, общей площадью 7, 5 кв. м
Кроме того, общество "Юнион Шип Менеджмент" просило взыскать с общества "ДВ Реалти" 354 533 руб. 11 коп., включая 312 625 руб. 17 коп. неосновательного обогащения и 41 907 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Встречные исковые требования обоснованы тем, что по условиям договоров аренды невозможно индивидуализировать части названных нежилых помещений, переданных в аренду, в связи с чем договоры и дополнительные соглашения к ним в оспариваемой части считаются незаключенными, а взимание обществом "ДВ Реалти" платы за пользование частью этих помещений - необоснованным.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.12.2012, признаны незаключенными подписанные обществом "ДВ Реалти" и обществом "Юнион Шип Менеджмент":
- договор аренды от 26.04.2010 N ДВР 10/004Б и дополнительное соглашение к нему от 21.07.2010 N 1 в части передачи части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 16,2 кв. м
- - договор аренды от 16.04.2011 N ДВР 11/003Б и дополнительные соглашения к нему от 01.06.2011 N 1 и от 31.01.2012 N 2 в части передачи части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) NN 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 16,2 кв. м и 7,5 кв. м соответственно;
- - договор аренды от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б в части передачи части вспомогательных помещений NN 16, 17, 19, 20, 21 общей площадью 7, 5 кв. м
В порядке статьи 170 АПК РФ (с учетом частичного удовлетворения первоначального иска на сумму 8 371 руб. 09 коп. пеней) с общества "ДВ Реалти" в пользу общества "Юнион Шип Менеджмент" взыскано 312 625 руб. 17 коп. неосновательного обогащения и 33 536 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также распределены понесенные сторонами судебные расходы.
Решение в части признания незаключенными вышеуказанных сделок и взыскания в пользу общества "Юнион Шип Менеджмент" неосновательного обогащения мотивировано отсутствием в оспариваемых сделках достаточных признаков, позволяющих идентифицировать предмет аренды, что свидетельствует о незаключенности сделок в части передачи в аренду вспомогательных помещений. Частично удовлетворяя иск общества "ДВ Реалти", суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается просрочка исполнения обществом "Юнион Шип Менеджмент" обязательства по внесению арендной платы за основное помещение без учета дополнительных помещений. При этом судом на основании части 5 статьи 170 АПК РФ произведен зачет сумм первоначального и встречного исков.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 решение от 13.12.2012 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ДВ Реалти" просит решение от 13.12.2012 и постановление от 19.05.2013 отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином составе суда.
В обоснование жалобы (с учетом дополнений к ней) приведены доводы о неправильном применении судами положений статей 431, 432, 606, 607, 1102, 1109 ГК РФ; о неполном выяснении значимых для дела обстоятельств; о неверной квалификации функционального назначения спорных помещений.
В отзыве на кассационную жалобу и в дополнениях к отзыву общество "Юнион Шип Менеджмент" выражает несогласие с изложенными в кассационной жалобе доводами, просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения и ходатайствует о разрешении видеозаписи судебного заседания суда кассационной инстанции.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель общества "ДВ Реалти" поддержал доводы кассационной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.
Представитель общества "Юнион Шип Менеджмент", извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В связи с этим основания для удовлетворения ходатайства данного общества о разрешении провести видеозапись судебного заседания отсутствуют ввиду неявки лица, намеренного провести видеозапись.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.11.2008 серии 25АБ N 066786 общество "ДВ Реалти" является собственником нежилых помещений общей площадью 1 324, 9 кв. м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а (лит. А, назначение - учрежденческое, этажи 1, 2, номера на поэтажном плане 1-36, 42-44; 1-43 (I)).
26.04.2010 между обществом "ДВ Реалти" (арендодатель) и обществом "Юнион Шип Менеджмент" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N ДВР 10/004Б г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а (с учетом дополнительного соглашения от 21.07.2010 N 1), по условиям которого арендодатель передает на срок 11 месяцев, а арендатор принимает и обязуется своевременно выплачивать арендную плату за расположенные на первом этаже здания и индивидуализированные на поэтажном плане (приложение N 1) помещения NN 25, 43 площадью 40, 4 кв. м, условный номер помещения - 115; часть вспомогательных помещений N 24 общей площадью 3, 8 кв. м, помещения NN 6,7 площадью 47, 1 кв. м, условный номер помещения - 104; часть вспомогательных помещений NN 4, 42, 10, 11, 14, 15 общей площадью 16, 2 кв. м, а также помещения NN 31, 32 площадью 44, 8 кв. м, условный номер помещения - 109. Общая площадь аренды 152, 3 кв. м.
В силу пункта 4.1 указанного договора размер арендной платы составляет 900 рублей за 1 кв. м помещений в месяц. Общая сумма ежемесячной арендной платы в соответствии с приложением N 4 к договору с 24.04.2010 по 20.07.2010 составляла 97 290 руб., а с 21.07.2010 до окончания срока действия договора - 137 070 руб.
16.04.2011 общество "ДВ Реалти" (арендодатель) и общество "Юнион Шип Менеджмент" (арендатор) на аналогичных условиях заключили договор аренды нежилых помещений N ДВР 11/003Б (в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2011 N 1) в отношении нежилых помещений, расположенных в том же здании на 1-ом этаже, помещения N 6, 7, 24, 25, 43 площадью 91, 3 кв. м, условные номера офисов - 104,115; и части вспомогательных помещений N 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 16, 2 кв. м, указанных на поэтажном плане.
До 01.06.2011 общая площадь аренды составляла 152, 3 кв. м, размер ежемесячной арендной платы - 137 070 руб., после 01.06.2011 общая площадь аренды составила 107, 5 кв. м, размер ежемесячной арендной платы - 96 750 руб.
Дополнительным соглашением от 31.01.2012 N 2 стороны с 01.02.2012 изменили предмет договора аренды от 16.04.2011 N 11/003Б в части площади нежилых помещений, после чего общая площадь арендуемых помещений составила 51, 6 кв. м, а размер ежемесячной арендной платы - 46 440 руб.
По договору от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б общество "ДВ Реалти" передало обществу "Юнион Шип Менеджмент" в аренду индивидуализированные на поэтажном плане (приложение N 1 к договору) нежилые помещения N 24, 25, 43 площадью 44, 1 кв. м, условный номер офиса - 115, часть вспомогательных помещений N 16, 17, 19, 20, 21 общей площадью 7,5 кв. м. Общая площадь аренды составила 51,6 кв. м, общая сумма ежемесячной арендной платы - 46 440 руб.
27.04.2012 общество "ДВ Реалти" направило обществу "Юнион Шип Менеджмент" претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате по договору от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б. Поскольку указанная претензия ответчиком оставлена без ответа, общество "ДВ Реалти" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности.
Общество "Юнион Шип Менеджмент", ссылаясь на незаключенность вышеуказанных договоров аренды и дополнительных соглашений к ним в части вспомогательных помещений, также обратилось в арбитражный суд со встречным иском, в том числе о взыскании неосновательного обогащения.
Пункт 5 статьи 10 ГК РФ предполагает добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска о взыскании основного долга и удовлетворяя встречный иск о признании договоров аренды незаключенными и о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что условия оспариваемых договоров не позволяют установить конкретное имущество - части вспомогательных помещений, передаваемых в аренду, в связи с чем пришли к выводу о несогласованности сторонами предмета спорных договоров в указанной части и их незаключенности в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Исходя из этого суды пришли к выводу об отсутствии на стороне арендатора предусмотренной договором обязанности по оплате пользования вспомогательными помещениями и возникновении на стороне арендодателя неосновательного обогащения в размере необоснованно полученной платы в части указанных помещений.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что спорные вспомогательные помещения относятся к местам общего пользования, открытым для свободного доступа неограниченного круга лиц, плата за которые согласно пункту 3 приложения N 4 к спорным договорам уже включена в состав арендных платежей.
Требования общества "ДВ Реалти" о взыскании договорной неустойки и требования общества "Юнион Шип Менеджмент" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами разрешены судами по правилам статей 330, 333, 395, 1107 ГК РФ, в результате чего суды в порядке статьи 170 АПК РФ произвели зачет удовлетворенных требований в данной части первоначального и встречного исков.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По смыслу статьи 607 ГК РФ необходимость согласования предмета договора аренды в первую очередь направлена на устранение неопределенности в дальнейшем исполнении сторонами договора аренды, в том числе в части передачи имущества арендатору и его использовании.
Арбитражные суды обеих инстанций, толкуя условия спорных договоров аренды в части передачи в пользование части вспомогательных помещений, не учли фактическое поведение сторон, свидетельствующее о фактической передаче арендатору в аренду части вспомогательных помещений и длительном исполнении сторонами условий спорных договоров в 2010-2012 г.г.
Как из видно из дела, на стадии заключения данных сделок и в процессе использования арендуемых помещений, в том числе вспомогательных, у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договоров, затруднения при исполнении их условий, неопределенность по составу арендуемого имущества и размеру арендных платежей. Факт использования вспомогательных помещений арендатором не опровергнут.
При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73, основания для признания спорных договоров аренды незаключенными у арбитражных судов отсутствовали.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Доказательств того, что определенный сторонами в договоре размер арендной платы несоразмерен встречному представлению и при ее формировании арендодатель действовал недобросовестно с целью получения необоснованной выгоды за счет арендатора, в материалах дела не имеется.
Поскольку исполнение договоров аренды осуществлялось сторонами на согласованных условиях, неосновательное обогащение на стороне арендодателя возникнуть не могло. Проценты за пользование чужими денежными средствами в такой ситуации начислению также не подлежат.
Возражения общества "Юнион Шип Менеджмент" о невозможности передачи в аренду части помещения, используемого несколькими лицами, и о недопустимости взимания за это платы, судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих правоотношения сторон, а также противоречат фактическим обстоятельствам спора, согласно которым наличие у сторон неопределенности в предмете аренды не подтверждено.
Таким образом, поскольку выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора, установленным судами, принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
Учитывая, что для разрешения настоящего спора не требуется оценки имеющихся в деле доказательств или выяснения иных значимых для дела обстоятельств, не установленных судами, суд кассационной инстанции считает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Размер задолженности ответчика по арендной плате по первоначальному иску проверен кассационным судом и признан арифметически верным, нормативно обоснованным и соответствующим условиям договора аренды от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б. Возражений против предъявленной к взысканию суммы долга по арендной плате обществом "Юнион Шип Менеджмент" не заявлено. Доказательств погашения данным обществом задолженности в размере 41 355 руб. не представлено.
Неустойка за просрочку внесения арендной платы начислена арендодателем по правилам статьи 330 ГК РФ и в соответствии с условиями пункта 4.9 договора аренды от 16.03.2012 N ДВР 12/007Б, поэтому также подлежит взысканию с арендатора.
Как видно из дела, ходатайство общества "Юнион Шип Менеджмент" о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено путем снижения суммы пеней с 26 612 руб. 43 коп. до 8 371 руб. 09 коп., исходя из двукратной учетной ставки Банка России.
Проверив правильность расчета суммы сниженных на основании статьи 333 ГК РФ пеней, суд кассационной инстанции соглашается с выводами и расчетами суда первой инстанции и апелляционного суда в данной части первоначального иска и считает, что требование общества "ДВ Реалти" о взыскании пеней подлежит удовлетворению в размере 8 371 руб. 09 коп.
Принимая во внимание результат рассмотрения настоящего спора, все понесенные обществом "ДВ Реалти" и документально подтвержденные судебные расходы (в том числе расходы на уплату государственной пошлины по иску и за подачу апелляционной и кассационной жалоб в размере 6 718 руб. 70 коп., расходы на уплату государственной пошлины по обеспечительным мерам в размере 2 000 руб., расходы на предоставление информации из ЕГРЮЛ в размере 800 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., а всего - 34 518 руб. 70 коп.) в силу статей 104, 110 АПК РФ относятся на ответчика по первоначальному иску - общество "Юнион Шип Менеджмент", а соответствующие расходы последнего возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 13.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 по делу N А51-13245/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент" (ОГРН 1102540002102, место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21б) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" (ОГРН 1072540001192, место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а) 41 355 руб. основного долга по арендной плате, 8 371 руб. 09 коп. пеней, 34 518 руб. 70 коп. судебных расходов, а всего 84 244 руб. 79 коп.
В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" отказать.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в размере 2 980 руб. 47 коп.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Юнион Шип Менеджмент" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по встречному иску в размере 1 990 руб. 87 коп.
Выдать справки на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.Н.КАРПУШИНА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)