Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18898/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИЗО, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Яковенко Валентине Семеновне (далее - ИП Яковенко В.С., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды N 3-4817 от 27.01.2010, выселении ИП Яковенко В.С. из нежилого помещения площадью 59,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Обухова, д. 6, взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 10.01.2011 на дату судебного заседания 22.01.2013 в размере 73 142 руб. 03 коп., неустойки (0,1%) за просрочку платежей за период с 01.03.2011 на дату судебного заседания 22.01.2013-21 468 руб. 68 коп. (с учетом увеличения суммы исковых требований, л.д. 63).
Решением суда от 05.02.2013 (резолютивная часть от 29.01.2013) исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в сумме 73 142 руб. 03 коп., неустойка - 26 389 руб. 97 коп., всего 99 532 руб.; предприниматель выселена из нежилого помещения площадью 59,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Обухова, д. 6. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано (л.д. 85-94).
В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции изменить в части расторжения договора аренды, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные Комитетом требования о расторжении договора аренды удовлетворить в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о прекращении договора аренды с 15.08.2012 на основании п. 6.8. договора в силу одностороннего отказа истца от договора, поскольку в направленном истцом в адрес ответчика уведомлении Комитет потребовал расторжения договора аренды на основании п. 6.5.7., 6.7., а не п. 6.8. договора, ввиду чего данное уведомление было направлено на соблюдение досудебного порядка обращения в суд с требованиями о расторжении договора и уведомление нельзя считать односторонним отказом арендодателя от договора.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.
Проверив законность судебного акта в обжалуемой части в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.01.2010 Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды N 3-4817 (л.д. 17-18), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Обухова, д. 6, г. Челябинск, 454000, суммарной площадью 59,9 кв. м. Неотъемлемым приложением к договору аренды является приложение N 2-индивидуализация помещения. Этаж - цоколь, площадь - 27,6 кв. м (назначение - торговый зал магазина "Стройматериалы"), 32,3 кв. м (назначение - подсобные помещения магазина "Стройматериалы").
Пунктом 2.1 договора срок действия настоящего договора устанавливается с 20.01.2010 по 30.12.2010.
Согласно пункту 4.2.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату и по обязательным договорам, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.
Согласно пункту 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложение N 1), на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
Приложением N 1 согласован расчет арендной платы (л.д. 18 оборот, 19-21).
Условиями п. 6.5 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из помещения при оговоренных в пункте существенных нарушениях, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 6.5.7 договора).
Согласно п. 6.7 договора расторжение договора в соответствии с п. 6.5 договора осуществляется Комитетом на основании п. 2 ст. 450 и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендатор обязан в течение 15 дневного срока после отправки Комитетом уведомления оплатить задолженность по занимаемому помещению, неустойку, устранить иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение Комитета расторгнуть договор, и при расторжении договора - освободить помещение.
В п. 6.8 договора также предусмотрено, что в случае продления договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) Комитет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
Согласно пункту 6.6 договора в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Сторонами 01.03.2011 подписано дополнительное соглашение, согласно которому пункт 6.6 договора с 01.03.2011 следует читать в редакции: "В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить комитету пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки" (л.д. 29).
Актом сдачи приемки нежилого помещения объект аренды передан арендатору (л.д. 23).
Право собственности муниципального образования "город Челябинск" на имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 05.10.2009 N 74 АВ 395037 (л.д. 24).
Истцом в адрес ответчика был направлено уведомление от 30.07.2012 N 12289, в котором арендодатель со ссылками на п. 6.5.7, 6.6., 6.7 договора аренды, п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, потребовал уплаты задолженности и неустойки, а также расторжения договора аренды.
В уведомлении также имеется указание на то, что при невыполнении данных требований Комитет обратится в суд с иском о расторжении договора, принудительном выселении, взыскании задолженности и применении мер ответственности (л.д. 13).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика по арендным платежам, что является основанием для их взыскания и начисления пени.
Суд посчитал договор аренды прекращенным на основании п. 6.8. договора в силу одностороннего отказа истца от договора, ввиду чего не нашел оснований для удовлетворения требования о расторжении договора. В силу прекращения договора аренды судом удовлетворены требования о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Выводы суда в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен без указания срока и на определенный срок.
Согласно п. 1 и 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из анализа условий договора аренды следует, что при определении порядка прекращения договорных отношений стороны в договоре пришли к соглашению, согласно которому договор может быть прекращен как путем расторжения в связи с существенным нарушением договорных обязательств, так и в порядке одностороннего отказа от договора при его продлении на неопределенный срок.
Так, условиями п. 6.5 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из помещения при оговоренных в пункте существенных нарушениях, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд (ст. 619 ГК РФ) (п. 6.5.7 договора).
Согласно п. 6.7 договора расторжение договора в соответствии с п. 6.5 договора осуществляется Комитетом на основании п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ. При этом арендатор обязан в течение 15 дневного срока после отправки Комитетом уведомления оплатить задолженность по занимаемому помещению, неустойку, устранить иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение Комитета расторгнуть договор, и при расторжении договора - освободить помещение.
В п. 6.8 договора также предусмотрено, что в случае продления договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) Комитет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
Из направленного истцом ответчику письма от 30.07.2012 N 12289 усматривается, что требуя прекращения договорных отношений, арендодатель ссылался на п. 6.5.7, 6.6., 6.7 договора аренды, а также положения п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ.
Буквальное толкование содержащихся в цитированном письме слов и выражений, оцененных судом применительно к норме ст. 431 ГК РФ, позволяет прийти к убеждению о том, что воля арендодателя была выражена на прекращение между сторонами договорных отношений по правилам п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ, в связи с существенным нарушением арендатором принятых на себя обязательств.
С учетом изложенного, принимая во внимание общий принцип гражданского законодательства о свободе договора и определения условий договора по соглашению сторон, предусмотренный частью 2 статьи 1, частью 1 статьи 9, статьей 421 ГК РФ, вывод суда первой инстанции о прекращении действия договора в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ является необоснованным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Таким образом, процедура расторжения договора аренды состоит из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В указанном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность, а также предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.
При оценке наличия оснований для досрочного расторжения договора, в связи с нарушением арендатором условий договора о внесении арендной платы, апелляционная коллегия приходит к выводу о возможности квалификации уведомления от 30.07.2012 N 12289 в таком качестве.
Так, в письме от 30.07.2012 N 12289 содержится письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в пятнадцатидневный срок с момента отправки письма, предложение расторгнуть договор, а также предупреждение об обращении истца в суд с требованием о расторжении договора при невыполнении требований комитета.
Обстоятельство получения указанного уведомления предпринимателем последним не оспаривается, а также подтверждается представленной в дело копией почтового уведомления (л.д. 67).
Таким образом, принимая во внимание установленное судом обстоятельство ненадлежащего исполнения предпринимателем договорных обязательств в части оплаты арендной платы (п. 6.5.7 договора), а также соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, арбитражный суд апелляционной инстанции находит обоснованным требование Комитета о расторжении договора.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования КУИЗО о расторжении договора аренды N 3-4817 от 27.01.2010.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18898/2012 отменить в части отказа в удовлетворении требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о расторжении договора аренды N 3-4817 от 27.01.2010, а также в части распределения государственной пошлины по иску.
Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в указанной части удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды N 3-4817 от 27.01.2010.
В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18898/2012 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Яковенко Валентины Семеновны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в общей сумме 11 981 руб. 28 коп., а также по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.04.2013 N 18АП-2906/2013 ПО ДЕЛУ N А76-18898/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2013 г. N 18АП-2906/2013
Дело N А76-18898/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18898/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИЗО, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Яковенко Валентине Семеновне (далее - ИП Яковенко В.С., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды N 3-4817 от 27.01.2010, выселении ИП Яковенко В.С. из нежилого помещения площадью 59,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Обухова, д. 6, взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 10.01.2011 на дату судебного заседания 22.01.2013 в размере 73 142 руб. 03 коп., неустойки (0,1%) за просрочку платежей за период с 01.03.2011 на дату судебного заседания 22.01.2013-21 468 руб. 68 коп. (с учетом увеличения суммы исковых требований, л.д. 63).
Решением суда от 05.02.2013 (резолютивная часть от 29.01.2013) исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в сумме 73 142 руб. 03 коп., неустойка - 26 389 руб. 97 коп., всего 99 532 руб.; предприниматель выселена из нежилого помещения площадью 59,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Обухова, д. 6. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано (л.д. 85-94).
В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции изменить в части расторжения договора аренды, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные Комитетом требования о расторжении договора аренды удовлетворить в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о прекращении договора аренды с 15.08.2012 на основании п. 6.8. договора в силу одностороннего отказа истца от договора, поскольку в направленном истцом в адрес ответчика уведомлении Комитет потребовал расторжения договора аренды на основании п. 6.5.7., 6.7., а не п. 6.8. договора, ввиду чего данное уведомление было направлено на соблюдение досудебного порядка обращения в суд с требованиями о расторжении договора и уведомление нельзя считать односторонним отказом арендодателя от договора.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.
Проверив законность судебного акта в обжалуемой части в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.01.2010 Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды N 3-4817 (л.д. 17-18), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Обухова, д. 6, г. Челябинск, 454000, суммарной площадью 59,9 кв. м. Неотъемлемым приложением к договору аренды является приложение N 2-индивидуализация помещения. Этаж - цоколь, площадь - 27,6 кв. м (назначение - торговый зал магазина "Стройматериалы"), 32,3 кв. м (назначение - подсобные помещения магазина "Стройматериалы").
Пунктом 2.1 договора срок действия настоящего договора устанавливается с 20.01.2010 по 30.12.2010.
Согласно пункту 4.2.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату и по обязательным договорам, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.
Согласно пункту 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложение N 1), на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
Приложением N 1 согласован расчет арендной платы (л.д. 18 оборот, 19-21).
Условиями п. 6.5 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из помещения при оговоренных в пункте существенных нарушениях, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 6.5.7 договора).
Согласно п. 6.7 договора расторжение договора в соответствии с п. 6.5 договора осуществляется Комитетом на основании п. 2 ст. 450 и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендатор обязан в течение 15 дневного срока после отправки Комитетом уведомления оплатить задолженность по занимаемому помещению, неустойку, устранить иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение Комитета расторгнуть договор, и при расторжении договора - освободить помещение.
В п. 6.8 договора также предусмотрено, что в случае продления договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) Комитет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
Согласно пункту 6.6 договора в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Сторонами 01.03.2011 подписано дополнительное соглашение, согласно которому пункт 6.6 договора с 01.03.2011 следует читать в редакции: "В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить комитету пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки" (л.д. 29).
Актом сдачи приемки нежилого помещения объект аренды передан арендатору (л.д. 23).
Право собственности муниципального образования "город Челябинск" на имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 05.10.2009 N 74 АВ 395037 (л.д. 24).
Истцом в адрес ответчика был направлено уведомление от 30.07.2012 N 12289, в котором арендодатель со ссылками на п. 6.5.7, 6.6., 6.7 договора аренды, п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, потребовал уплаты задолженности и неустойки, а также расторжения договора аренды.
В уведомлении также имеется указание на то, что при невыполнении данных требований Комитет обратится в суд с иском о расторжении договора, принудительном выселении, взыскании задолженности и применении мер ответственности (л.д. 13).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика по арендным платежам, что является основанием для их взыскания и начисления пени.
Суд посчитал договор аренды прекращенным на основании п. 6.8. договора в силу одностороннего отказа истца от договора, ввиду чего не нашел оснований для удовлетворения требования о расторжении договора. В силу прекращения договора аренды судом удовлетворены требования о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Выводы суда в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен без указания срока и на определенный срок.
Согласно п. 1 и 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из анализа условий договора аренды следует, что при определении порядка прекращения договорных отношений стороны в договоре пришли к соглашению, согласно которому договор может быть прекращен как путем расторжения в связи с существенным нарушением договорных обязательств, так и в порядке одностороннего отказа от договора при его продлении на неопределенный срок.
Так, условиями п. 6.5 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из помещения при оговоренных в пункте существенных нарушениях, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд (ст. 619 ГК РФ) (п. 6.5.7 договора).
Согласно п. 6.7 договора расторжение договора в соответствии с п. 6.5 договора осуществляется Комитетом на основании п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ. При этом арендатор обязан в течение 15 дневного срока после отправки Комитетом уведомления оплатить задолженность по занимаемому помещению, неустойку, устранить иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение Комитета расторгнуть договор, и при расторжении договора - освободить помещение.
В п. 6.8 договора также предусмотрено, что в случае продления договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) Комитет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
Из направленного истцом ответчику письма от 30.07.2012 N 12289 усматривается, что требуя прекращения договорных отношений, арендодатель ссылался на п. 6.5.7, 6.6., 6.7 договора аренды, а также положения п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ.
Буквальное толкование содержащихся в цитированном письме слов и выражений, оцененных судом применительно к норме ст. 431 ГК РФ, позволяет прийти к убеждению о том, что воля арендодателя была выражена на прекращение между сторонами договорных отношений по правилам п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ, в связи с существенным нарушением арендатором принятых на себя обязательств.
С учетом изложенного, принимая во внимание общий принцип гражданского законодательства о свободе договора и определения условий договора по соглашению сторон, предусмотренный частью 2 статьи 1, частью 1 статьи 9, статьей 421 ГК РФ, вывод суда первой инстанции о прекращении действия договора в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ является необоснованным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Таким образом, процедура расторжения договора аренды состоит из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В указанном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность, а также предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.
При оценке наличия оснований для досрочного расторжения договора, в связи с нарушением арендатором условий договора о внесении арендной платы, апелляционная коллегия приходит к выводу о возможности квалификации уведомления от 30.07.2012 N 12289 в таком качестве.
Так, в письме от 30.07.2012 N 12289 содержится письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в пятнадцатидневный срок с момента отправки письма, предложение расторгнуть договор, а также предупреждение об обращении истца в суд с требованием о расторжении договора при невыполнении требований комитета.
Обстоятельство получения указанного уведомления предпринимателем последним не оспаривается, а также подтверждается представленной в дело копией почтового уведомления (л.д. 67).
Таким образом, принимая во внимание установленное судом обстоятельство ненадлежащего исполнения предпринимателем договорных обязательств в части оплаты арендной платы (п. 6.5.7 договора), а также соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, арбитражный суд апелляционной инстанции находит обоснованным требование Комитета о расторжении договора.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования КУИЗО о расторжении договора аренды N 3-4817 от 27.01.2010.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18898/2012 отменить в части отказа в удовлетворении требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о расторжении договора аренды N 3-4817 от 27.01.2010, а также в части распределения государственной пошлины по иску.
Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в указанной части удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды N 3-4817 от 27.01.2010.
В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18898/2012 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Яковенко Валентины Семеновны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в общей сумме 11 981 руб. 28 коп., а также по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)