Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 7 июля 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, О.В. Лыткиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: от истца - Кобликовой В.Ю., представителя, доверенность от 30.10.2007 N 9058 (ксерокопия в деле), ответчик извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 1, пункта 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 10.06.2008 N 96259, 96260, 96258,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны, г. Волгоград, общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга", г. Ростов-на-Дону,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 февраля 2008 года по делу N А12-16347/07-с14, принятое судьей Н.В. Даншиной,
по иску предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны, г. Волгоград,
к обществу с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга", г. Ростов-на-Дону,
о взыскании 295078 руб. 24 коп.
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга",
г. Ростов-на-Дону,
к предпринимателю без образования юридического лица Яковлевой Яне Ивановне, г. Волгоград,
о взыскании 63046 руб. 80 коп.
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратился предприниматель без образования юридического лица Яковлева Яна Ивановна с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" о взыскании 295078 руб. 24 коп., в том числе 256937 руб. задолженности по арендной плате за период с 1 по 7 августа 2007 года, 21240 руб. 16 коп. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей за период с 22 июля по 6 августа 2007 года, 6153 руб. 21 коп. коммунальных платежей за июль, август 2007 года, 10747 руб. 87 коп. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства по уплате аренды за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года.
Ответчик предъявил встречный иск о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 63046 руб. 80 коп., в том числе 40613 руб. 80 коп. переплаты за аренду нежилого помещения за период с января 2005 года по июль 2007 года, 22433 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2005 года по июнь 2007 года.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 февраля 2008 года первоначальный иск удовлетворен частично: с общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" взыскано в пользу предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 292052 руб. 01 коп., в том числе 260277 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате за период с 1 по 7 августа 2007 года, 31774 руб. 58 коп. пени за просрочку исполнения обязательства, прекращено производство по делу в части взыскания коммунальных платежей в сумме 2812 руб. 78 коп., в остальной части иска отказано.
Встречный иск удовлетворен также частично: с предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" 61520 руб. 80 коп., в том числе 40613 руб. 80 коп. переплаты по аренде за период с января 2005 года по июль 2007 года, 20907 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части встречного иска отказано.
В результате зачета взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" в пользу предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 230531 руб. 21 коп. и 5006 руб. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине.
Не согласившись с принятым судебным актом, с апелляционными жалобами обратились общество с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга", предприниматель без образования юридического лица Яковлева Яна Ивановна.
Общество с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" считает, что решение суда первой инстанции от 19 февраля 2008 года подлежит изменению в части взыскания пени за просрочку исполнения обязательства за июль, август 2007 года, взысканию с истца в пользу ответчика по встречному иску пени в сумме 22433 руб.
Предприниматель без образования юридического лица Яковлева Я.И. считает, что решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, взыскать в ее пользу с ответчика задолженность по аренде в сумме 295078 руб. 24 коп., во взыскании процентов по встречному иску в сумме 20907 руб. отказать.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, выступлении присутствующего в заседании представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению по следующим основаниям.
В судебном заседании объявлен перерыв до 7 июля 2008 года до 9 час. 20 мин.
Апелляционные жалобы заявителей рассматриваются в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.е. законность и обоснованность решения проверяется только в обжалуемой части решения, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.
Как видно из материалов дела, предприниматель без образования юридического лица Яковлева Я.И. (арендодатель) заключила с обществом с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" (арендатор) договор аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование встроенное нежилое помещение, в подвальной части площадью 379 кв. м, на первом этаже 324,8 кв. м по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 16, на срок с 1 декабря 2003 года по 1 марта 2009 года. Размер арендной платы определен в пункте 3.1 договора. Истец передал арендуемое помещение ответчику по акту приема-передачи от 21 ноября 2003 года. Дополнительным соглашением от 4 марта 2004 года N 1 стороны согласовали площадь арендуемого нежилого помещения и размер арендной платы: в подвальном помещении 345,9 кв. м, на первом этаже - 305,8 кв. м, стоимость 1 кв. м на первом этаже составляет 1900 руб. (без НДС), в подвальном помещении - 980 руб. (без НДС). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 21 мая 2004 года, следовательно, с указанного времени оно вступило в действие. Новый акт приема-передачи был оформлен сторонами 4 марта 2004 года.
Соглашением от 7 августа 2007 года стороны расторгли договор аренды от 21 ноября 2003 года N 7. Арендованное имущество было возвращено собственнику по акту приема-передачи от 7 августа 2007 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Предприниматель без образования юридического лица Яковлева считает, что судом первой инстанции неправильно определена задолженность по арендной плате за период с 1 августа по 7 августа 2007 года, т.к. она не могла знать индекс инфляции потребительских цен на август 2007 года, поскольку официальная статистика обнародовалась после 15 числа каждого месяца, а счет был выставлен на оплату 7 августа 2007 года.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, следовательно, ежемесячное изменение арендной платы не соответствует требованиям, содержащимся в законе, несмотря на то, что предусмотрено в договоре.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Кроме того, в соответствии с положениями статей 131, 165, 452, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, т.е. если договор аренды заключается на срок более одного года и требует государственной регистрации, то и соглашения об изменении его условий подлежат государственной регистрации.
В пункте 2 дополнительного соглашения от 4 марта 2004 года к договору аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года стороны определили ежемесячное изменение арендной платы, что противоречит императивным нормам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то же время в дополнительном соглашении не предусмотрено одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем.
Ответчик не оспаривает в своей апелляционной жалобе взысканный судом первой инстанции размер арендной платы за период с 1 по 7 августа 2007 года в сумме 256937 руб., а также 3340 руб. 43 коп. коммунальных платежей.
Предприниматель без образования юридического лица Яковлева Я.И. не исполнила определение арбитражного суда апелляционной инстанции от 13 мая 2008 года в части представления дополнительных доказательств в подтверждение размера арендной платы, т.е. не доказала, что счета от 7 августа 2007 года N 25, от 12 сентября 2007 года N 27 оформленные истцом, содержат неправильное указание размеров арендной платы и коммунальных платежей.
В подтверждение уплаты коммунальных платежей по счету от 15 августа 2007 года N 24 ответчик представил платежное поручение от 2 октября 2007 года N 66 на сумму 2812 руб. 78 коп. Суд обоснованно прекратил производство по делу в этой части, т.к. по состоянию на 23 октября 2007 года, т.е. на день обращения с иском в суд, задолженность уже была ответчиком погашена. Истец не представил доказательств неполучения этой суммы.
Суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 31774 руб. 58 коп. пени за просрочку исполнения обязательства, т.е. за период с 22 июля по 6 августа 2007 года - 21240 руб. 16 коп. (такую сумму заявил истец), за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года - 10534 руб. 42 коп. (истец заявил 10747 руб. 87 коп.).
Ответчик оспаривает сумму пени за июль 2007 года, считая, что следует с учетом норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации произвести расчет, исходя из положений пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции исследовал возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства, т.к. не установил, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. (Пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 тюля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Поскольку ответчик не оспаривает размер неустойки за период с 22 июля по 6 августа 2007 года по иным основаниям, то суд апелляционной инстанции не считает (с учетом пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что требования общества с ограниченной ответственности "Иманго-Волга" в этой части подлежат удовлетворению.
При взыскании размера неустойки за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года суд первой инстанции не учел, что стороны расторгли договор аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года N 7 соглашением от 7 августа 2007 года.
В силу пунктов 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения такого соглашения, если иное не вытекает из соглашения.
В соглашении стороны не предусмотрели действие отдельных пунктов договора до полного исполнения сторонами обязательств, следовательно, после подписания соглашения от 7 августа 2007 года о расторжении договора аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года N 7, прекращены обязательства сторон, в том числе и по применению пункта 4.7 договора.
Таким образом, пеня за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года на основании пункта 4.7 договора аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года N 7 не подлежит взысканию, в связи с прекращением действия договора. (Пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2005 года N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств").
Кроме того, указанная сумма пени 10747 руб. 87 коп. не доказана истцом документами первичного бухгалтерского учета, расчет пени не представлен, требования суда апелляционной инстанции, изложенные в определении от 13 мая 2008 года, истцом не исполнены, законность и обоснованность начисления пени невозможно проверить, т.к. неизвестна сумма арендной платы, на которую начислялась пеня.
Истец вправе заявить соответствующие требования на основании норм статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При рассмотрении спора в суде первой инстанции требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истцом не были заявлены. Согласно пункту 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Ответчик во встречном исковом заявлении просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 22433 руб., исходя из ставки рефинансирования 11% годовых. Ответчик неправильно применяет разъяснения, данные в пункте 3 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 года N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" с дополнением, внесенным от 04.12.2000 N 34/15.
Действительно, ставка рефинансирования должна приниматься во внимание, которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки, но с учетом размера ставки банковского процента, который указан в пункте 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, ответчик не учел, что он допустил переплату по арендным платежам за период с января 2005 года по июль 2007 года. Поскольку договором аренды от 21 ноября 2003 года N 7 не определен порядок и срок возврата возможной переплаты, то в данном случае следует применять положения пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые определяют срок исполнения обязательства, если такое срок не определен договором.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Требование о возврате переплаты арендных платежей ответчик заявил во встречном исковом заявлении 14 января 2008 года, следовательно, в силу вышеназванных норм права проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат взысканию за период с марта 2005 года по июнь 2007 года, т.к. в указанный период времени ответчик не предъявлял к истцу требование о возврате излишне уплаченного.
Неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неприменение закона, подлежащего применению, является основанием для изменения обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 19 февраля 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" в пользу предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 10534 руб. 42 коп. пени за просрочку исполнения обязательства за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года; по встречному иску - в части взыскания с предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" 20907 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2005 года по июнь 2007 года.
В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" в пользу предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 240903 руб. 79 коп., в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине - 6318 руб. 08 коп.
Исполнительный лист выдать взыскателю в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копию постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2008 ПО ДЕЛУ N А12-16347/07-С14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2008 г. по делу N А12-16347/07-с14
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 7 июля 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, О.В. Лыткиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: от истца - Кобликовой В.Ю., представителя, доверенность от 30.10.2007 N 9058 (ксерокопия в деле), ответчик извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 1, пункта 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 10.06.2008 N 96259, 96260, 96258,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны, г. Волгоград, общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга", г. Ростов-на-Дону,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 февраля 2008 года по делу N А12-16347/07-с14, принятое судьей Н.В. Даншиной,
по иску предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны, г. Волгоград,
к обществу с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга", г. Ростов-на-Дону,
о взыскании 295078 руб. 24 коп.
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга",
г. Ростов-на-Дону,
к предпринимателю без образования юридического лица Яковлевой Яне Ивановне, г. Волгоград,
о взыскании 63046 руб. 80 коп.
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратился предприниматель без образования юридического лица Яковлева Яна Ивановна с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" о взыскании 295078 руб. 24 коп., в том числе 256937 руб. задолженности по арендной плате за период с 1 по 7 августа 2007 года, 21240 руб. 16 коп. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей за период с 22 июля по 6 августа 2007 года, 6153 руб. 21 коп. коммунальных платежей за июль, август 2007 года, 10747 руб. 87 коп. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства по уплате аренды за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года.
Ответчик предъявил встречный иск о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 63046 руб. 80 коп., в том числе 40613 руб. 80 коп. переплаты за аренду нежилого помещения за период с января 2005 года по июль 2007 года, 22433 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2005 года по июнь 2007 года.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 февраля 2008 года первоначальный иск удовлетворен частично: с общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" взыскано в пользу предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 292052 руб. 01 коп., в том числе 260277 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате за период с 1 по 7 августа 2007 года, 31774 руб. 58 коп. пени за просрочку исполнения обязательства, прекращено производство по делу в части взыскания коммунальных платежей в сумме 2812 руб. 78 коп., в остальной части иска отказано.
Встречный иск удовлетворен также частично: с предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" 61520 руб. 80 коп., в том числе 40613 руб. 80 коп. переплаты по аренде за период с января 2005 года по июль 2007 года, 20907 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части встречного иска отказано.
В результате зачета взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" в пользу предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 230531 руб. 21 коп. и 5006 руб. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине.
Не согласившись с принятым судебным актом, с апелляционными жалобами обратились общество с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга", предприниматель без образования юридического лица Яковлева Яна Ивановна.
Общество с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" считает, что решение суда первой инстанции от 19 февраля 2008 года подлежит изменению в части взыскания пени за просрочку исполнения обязательства за июль, август 2007 года, взысканию с истца в пользу ответчика по встречному иску пени в сумме 22433 руб.
Предприниматель без образования юридического лица Яковлева Я.И. считает, что решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, взыскать в ее пользу с ответчика задолженность по аренде в сумме 295078 руб. 24 коп., во взыскании процентов по встречному иску в сумме 20907 руб. отказать.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, выступлении присутствующего в заседании представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению по следующим основаниям.
В судебном заседании объявлен перерыв до 7 июля 2008 года до 9 час. 20 мин.
Апелляционные жалобы заявителей рассматриваются в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.е. законность и обоснованность решения проверяется только в обжалуемой части решения, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.
Как видно из материалов дела, предприниматель без образования юридического лица Яковлева Я.И. (арендодатель) заключила с обществом с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" (арендатор) договор аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование встроенное нежилое помещение, в подвальной части площадью 379 кв. м, на первом этаже 324,8 кв. м по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 16, на срок с 1 декабря 2003 года по 1 марта 2009 года. Размер арендной платы определен в пункте 3.1 договора. Истец передал арендуемое помещение ответчику по акту приема-передачи от 21 ноября 2003 года. Дополнительным соглашением от 4 марта 2004 года N 1 стороны согласовали площадь арендуемого нежилого помещения и размер арендной платы: в подвальном помещении 345,9 кв. м, на первом этаже - 305,8 кв. м, стоимость 1 кв. м на первом этаже составляет 1900 руб. (без НДС), в подвальном помещении - 980 руб. (без НДС). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 21 мая 2004 года, следовательно, с указанного времени оно вступило в действие. Новый акт приема-передачи был оформлен сторонами 4 марта 2004 года.
Соглашением от 7 августа 2007 года стороны расторгли договор аренды от 21 ноября 2003 года N 7. Арендованное имущество было возвращено собственнику по акту приема-передачи от 7 августа 2007 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Предприниматель без образования юридического лица Яковлева считает, что судом первой инстанции неправильно определена задолженность по арендной плате за период с 1 августа по 7 августа 2007 года, т.к. она не могла знать индекс инфляции потребительских цен на август 2007 года, поскольку официальная статистика обнародовалась после 15 числа каждого месяца, а счет был выставлен на оплату 7 августа 2007 года.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, следовательно, ежемесячное изменение арендной платы не соответствует требованиям, содержащимся в законе, несмотря на то, что предусмотрено в договоре.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Кроме того, в соответствии с положениями статей 131, 165, 452, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, т.е. если договор аренды заключается на срок более одного года и требует государственной регистрации, то и соглашения об изменении его условий подлежат государственной регистрации.
В пункте 2 дополнительного соглашения от 4 марта 2004 года к договору аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года стороны определили ежемесячное изменение арендной платы, что противоречит императивным нормам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то же время в дополнительном соглашении не предусмотрено одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем.
Ответчик не оспаривает в своей апелляционной жалобе взысканный судом первой инстанции размер арендной платы за период с 1 по 7 августа 2007 года в сумме 256937 руб., а также 3340 руб. 43 коп. коммунальных платежей.
Предприниматель без образования юридического лица Яковлева Я.И. не исполнила определение арбитражного суда апелляционной инстанции от 13 мая 2008 года в части представления дополнительных доказательств в подтверждение размера арендной платы, т.е. не доказала, что счета от 7 августа 2007 года N 25, от 12 сентября 2007 года N 27 оформленные истцом, содержат неправильное указание размеров арендной платы и коммунальных платежей.
В подтверждение уплаты коммунальных платежей по счету от 15 августа 2007 года N 24 ответчик представил платежное поручение от 2 октября 2007 года N 66 на сумму 2812 руб. 78 коп. Суд обоснованно прекратил производство по делу в этой части, т.к. по состоянию на 23 октября 2007 года, т.е. на день обращения с иском в суд, задолженность уже была ответчиком погашена. Истец не представил доказательств неполучения этой суммы.
Суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 31774 руб. 58 коп. пени за просрочку исполнения обязательства, т.е. за период с 22 июля по 6 августа 2007 года - 21240 руб. 16 коп. (такую сумму заявил истец), за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года - 10534 руб. 42 коп. (истец заявил 10747 руб. 87 коп.).
Ответчик оспаривает сумму пени за июль 2007 года, считая, что следует с учетом норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации произвести расчет, исходя из положений пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции исследовал возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства, т.к. не установил, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. (Пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 тюля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Поскольку ответчик не оспаривает размер неустойки за период с 22 июля по 6 августа 2007 года по иным основаниям, то суд апелляционной инстанции не считает (с учетом пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что требования общества с ограниченной ответственности "Иманго-Волга" в этой части подлежат удовлетворению.
При взыскании размера неустойки за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года суд первой инстанции не учел, что стороны расторгли договор аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года N 7 соглашением от 7 августа 2007 года.
В силу пунктов 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения такого соглашения, если иное не вытекает из соглашения.
В соглашении стороны не предусмотрели действие отдельных пунктов договора до полного исполнения сторонами обязательств, следовательно, после подписания соглашения от 7 августа 2007 года о расторжении договора аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года N 7, прекращены обязательства сторон, в том числе и по применению пункта 4.7 договора.
Таким образом, пеня за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года на основании пункта 4.7 договора аренды нежилых помещений от 21 ноября 2003 года N 7 не подлежит взысканию, в связи с прекращением действия договора. (Пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2005 года N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств").
Кроме того, указанная сумма пени 10747 руб. 87 коп. не доказана истцом документами первичного бухгалтерского учета, расчет пени не представлен, требования суда апелляционной инстанции, изложенные в определении от 13 мая 2008 года, истцом не исполнены, законность и обоснованность начисления пени невозможно проверить, т.к. неизвестна сумма арендной платы, на которую начислялась пеня.
Истец вправе заявить соответствующие требования на основании норм статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При рассмотрении спора в суде первой инстанции требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истцом не были заявлены. Согласно пункту 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Ответчик во встречном исковом заявлении просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 22433 руб., исходя из ставки рефинансирования 11% годовых. Ответчик неправильно применяет разъяснения, данные в пункте 3 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 года N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" с дополнением, внесенным от 04.12.2000 N 34/15.
Действительно, ставка рефинансирования должна приниматься во внимание, которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки, но с учетом размера ставки банковского процента, который указан в пункте 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, ответчик не учел, что он допустил переплату по арендным платежам за период с января 2005 года по июль 2007 года. Поскольку договором аренды от 21 ноября 2003 года N 7 не определен порядок и срок возврата возможной переплаты, то в данном случае следует применять положения пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые определяют срок исполнения обязательства, если такое срок не определен договором.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Требование о возврате переплаты арендных платежей ответчик заявил во встречном исковом заявлении 14 января 2008 года, следовательно, в силу вышеназванных норм права проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат взысканию за период с марта 2005 года по июнь 2007 года, т.к. в указанный период времени ответчик не предъявлял к истцу требование о возврате излишне уплаченного.
Неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неприменение закона, подлежащего применению, является основанием для изменения обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 19 февраля 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" в пользу предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 10534 руб. 42 коп. пени за просрочку исполнения обязательства за период с 21 августа по 30 сентября 2007 года; по встречному иску - в части взыскания с предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" 20907 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2005 года по июнь 2007 года.
В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Иманго-Волга" в пользу предпринимателя без образования юридического лица Яковлевой Яны Ивановны 240903 руб. 79 коп., в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине - 6318 руб. 08 коп.
Исполнительный лист выдать взыскателю в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копию постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)