Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Савельева А.Б., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца - Малышева О.С., по доверенности от 10.10.2012,
от ответчика - Волнухин Д.Н., по доверенности от 07.11.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Авидекс"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2013 по делу N А31-10497/2012, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.,
по иску закрытого акционерного общества "Авидэкс" (ИНН 4401128414, ОГРН 1114401005531)
к открытому акционерному обществу "Красносельское" (ИНН 4415000037, ОГРН 102440226154),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Глазкова Ольга Александровна,
об обязании ОАО "Красносельское" передать по акту приема-передачи нежилое здание и вынесении решения о государственной регистрации договора аренды
и встречному исковому заявлению открытого акционерного общества "Красносельское"
к закрытому акционерному обществу "Авидэкс"
о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 12.09.2012, заключенного между ОАО "Красносельское" и ЗАО "Авидэкс",
установил:
закрытое акционерное общество "Авидэкс" (далее - ЗАО "Авидэкс", истец, заявитель, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к открытому акционерному обществу "Красносельское" (далее - ОАО "Красносельское", ответчик, истец по встречному иску) об обязании ОАО "Красносельское" передать по акту приема-передачи нежилое здание, общей площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4 и вынесении решения о государственной регистрации договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - третье лицо-1, Управление Росреестра).
В свою очередь ОАО "Красносельское" обратилось со встречным иском о признании подписанного сторонами договора недействительным, ссылаясь на нарушение норм о согласовании обществом крупной сделки.
Определением Арбитражного суда Костромской области от 12.11.2012 (т. 1 л.д. 138) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Глазкова Ольга Александровна (далее - третье лицо-2, Глазкова О.А.)
Решением Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2013 в удовлетворении исковых требований ЗАО "Авидэкс" и ОАО "Красносельское" отказано.
ЗАО "Авидэкс" с принятым решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Костромской области в указанной части, и вынести в этой части новый судебный акт об удовлетворении требований о государственной регистрации договора аренды и обязании ОАО "Красносельское" передать по акту приема-передачи нежилое здание.
По мнению ЗАО "Авидэкс" решение суда первой инстанции в оспариваемой части является незаконным и необоснованным.
Заявитель утверждает, что письмо ОАО "Красносельское" с просьбой не производить регистрацию договора аренды с ЗАО "Авидэкс" можно расценивать, как незаконное уклонение арендодателя от государственной регистрации договора. Заявитель считает невозможным заявить о фальсификации доказательств, однако, полагает, что ряд обстоятельств указывает на то, что договор аренды с Глазковой О.А. был подписан позже. Также заявитель указывает на существование двух различных по содержанию протоколов общего собрания N 5 от 12.09.2012, и считает, что протокол, которым зафиксировано решение передать помещение в аренду Глазковой О.А. подписан неуполномоченным лицом. Заявитель утверждает, что поскольку договор аренды с Глазковой О.А. не прошел государственной регистрации, она не стала законным владельцем спорного имущества.
Более подробно доводы заявителя изложены в тексте апелляционной жалобы.
Ответчик и Глазкова О.А. в совместном отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Костромской области законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, Управление Росреестра заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.
Истец и ответчик в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвовали в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования системы видеоконференц-связи.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ОАО "Красносельское" является собственником нежилого здания (магазин) площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4.
12.09.2012 Советом директоров ОАО "Красносельское" принято решение о передаче в аренду ЗАО "Авидэкс" здания магазина площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4, на семь лет с даты заключения договора, с суммой арендной платы 100 000 рублей в месяц, что подтверждается протоколом собрания N 5 (т. 1 л.д. 69).
12.09.2012 между ОАО "Красносельское" (арендодатель) и ЗАО "Авидэкс" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды N 1) (т. 1 л.д. 63-67).
В силу пункта 1.1 договора аренды N 1, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое здание (магазин) площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4 (далее - Помещение).
Пунктом 1.2 договора аренды N 1 стороны согласовали, что передача помещения, указанного в пункте 1.1 договора производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 01.10.2012 и является его неотъемлемой частью.
Пункт 2.1 договора аренды N 1 устанавливает обязанность арендодателя не позднее 01.10.2012 передать арендатору по приемопередаточному акту помещение в состоянии, пригодном для его нормального использования, в соответствии с требованиями СЭС, нормами пожарной и электрической безопасности.
Разделом 3 договора аренды N 1 сторонами согласованы расчеты по договору.
В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды N 1 срок аренды устанавливается семь лет с даты заключения договора.
13.09.2012 ЗАО "Авидэкс" обратилось в Управление Росреестра с заявлением (т. 1 л.д. 59) о проведении государственной регистрации договора аренды N 1, что подтверждается соответствующей распиской (т. 1 л.д. 71-72).
01.10.2012 ЗАО "Авидэкс" представило в Управление Росреестра платежное поручение N 242 от 01.10.2012 об уплате госпошлины за государственную регистрацию договора аренды N 1 (т. 1 л.д. 77-78).
01.10.2012 ОАО "Красносельское" направило в Управление Росреестра заявление от 27.09.2012 об оставлении заявления о государственной регистрации договора аренды N 1 без рассмотрения и возврате документов, указав, что просит считать сделку по передаче Помещения в аренду недействительной (т. 1 л.д. 79).
02.10.2012 Управление Росреестра уведомило ЗАО "Авидэкс" и ОАО "Красносельское" о приостановлении регистрации до 02.11.2012 (т. 1 л.д. 80-82).
12.09.2012 Советом директоров ОАО "Красносельское" принято решение о передаче в аренду Глазковой О.А. нежилого здания (магазин) площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4, на шесть лет с даты заключения договора, с суммой арендной платы 150 000 рублей в месяц, что подтверждается протоколом собрания N 5 (т. 1 л.д. 111).
10.09.2012 между ОАО "Красносельское" (арендодатель) и Глазковой О.А. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды N 2) (т. 1 л.д. 105-108).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 2 арендодатель предоставляет за плату арендатору во временное владение и пользование нежилое здание (магазин) площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4.
Подпункт "а" пункта 2.1 договора аренды N 2 устанавливает обязанность арендодателя по первому требованию арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанное в пункте 1.1 помещение арендатору по акту приема-передачи.
Помещение передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 10.09.2012 (т. 1 л.д. 109).
Пунктом 3.1 договора аренды N 2 сторонами согласовано, что арендная плата составляет 150 000 рублей в месяц.
В силу пункта 5.1 договора аренды N 2, Помещение сдается в аренду сроком на шесть лет с 10.09.2012 по 10.09.2018.
08.10.2012 Глазкова О.А. обратилась в Управление Росреестра с заявлением (т. 1 л.д. 114) о проведении государственной регистрации договора аренды N 2, что подтверждается соответствующей распиской (т. 1 л.д. 112-113).
26.10.2012 Управление Росреестра уведомило Глазкову О.А. о приостановлении регистрации до завершения государственной регистрации сделки (договора аренды от 12.09.2012, сторонами которого являются ОАО "Красносельское" и ЗАО "Авидэкс") (т. 1 л.д. 80-82).
Полагая, что ОАО "Красносельское" не выполнило надлежащим образом свои обязанности по передаче спорного здания и по регистрации договора аренды N 1, истец обратился в суд с настоящим иском.
В свою очередь ответчик, полагая договор аренды N 1 недействительным, обратился в суд со встречным иском.
Заявитель оспаривает решение Арбитражного суда Костромской области от 30.01.2013 в части отказа в удовлетворении первоначального иска.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами; в предусмотренных законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, как разъясняет пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу изложенного, отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что поскольку договор аренды с Глазковой О.А. не прошел государственной регистрации, она не стала законным владельцем спорного имущества.
Кроме этого, в силу положений пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что договор аренды с Глазковой О.А. заключен 10.09.2012 (ранее, чем договор аренды с ЗАО "Авидэкс" от 12.09.2012), а обратного ЗАО "Авидэкс" не доказало, спорное здание передано Глазковой О.А. по акту приема-передачи от 10.09.2012, суд первой инстанции правомерно отказал ЗАО "Авидэкс" в удовлетворении исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что один из представленных протоколов подписан неуполномоченным лицом, отклоняется, как несостоятельный, в силу нижеследующего.
Статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии со статьями 65 и 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле.
Истец, тем не менее, заявлений о фальсификации представленных протоколов не делал.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда в обжалуемой части соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2013 по делу N А31-10497/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Авидэкс" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2013 ПО ДЕЛУ N А31-10497/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2013 г. по делу N А31-10497/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Савельева А.Б., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца - Малышева О.С., по доверенности от 10.10.2012,
от ответчика - Волнухин Д.Н., по доверенности от 07.11.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Авидекс"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2013 по делу N А31-10497/2012, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.,
по иску закрытого акционерного общества "Авидэкс" (ИНН 4401128414, ОГРН 1114401005531)
к открытому акционерному обществу "Красносельское" (ИНН 4415000037, ОГРН 102440226154),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Глазкова Ольга Александровна,
об обязании ОАО "Красносельское" передать по акту приема-передачи нежилое здание и вынесении решения о государственной регистрации договора аренды
и встречному исковому заявлению открытого акционерного общества "Красносельское"
к закрытому акционерному обществу "Авидэкс"
о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 12.09.2012, заключенного между ОАО "Красносельское" и ЗАО "Авидэкс",
установил:
закрытое акционерное общество "Авидэкс" (далее - ЗАО "Авидэкс", истец, заявитель, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к открытому акционерному обществу "Красносельское" (далее - ОАО "Красносельское", ответчик, истец по встречному иску) об обязании ОАО "Красносельское" передать по акту приема-передачи нежилое здание, общей площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4 и вынесении решения о государственной регистрации договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - третье лицо-1, Управление Росреестра).
В свою очередь ОАО "Красносельское" обратилось со встречным иском о признании подписанного сторонами договора недействительным, ссылаясь на нарушение норм о согласовании обществом крупной сделки.
Определением Арбитражного суда Костромской области от 12.11.2012 (т. 1 л.д. 138) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Глазкова Ольга Александровна (далее - третье лицо-2, Глазкова О.А.)
Решением Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2013 в удовлетворении исковых требований ЗАО "Авидэкс" и ОАО "Красносельское" отказано.
ЗАО "Авидэкс" с принятым решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Костромской области в указанной части, и вынести в этой части новый судебный акт об удовлетворении требований о государственной регистрации договора аренды и обязании ОАО "Красносельское" передать по акту приема-передачи нежилое здание.
По мнению ЗАО "Авидэкс" решение суда первой инстанции в оспариваемой части является незаконным и необоснованным.
Заявитель утверждает, что письмо ОАО "Красносельское" с просьбой не производить регистрацию договора аренды с ЗАО "Авидэкс" можно расценивать, как незаконное уклонение арендодателя от государственной регистрации договора. Заявитель считает невозможным заявить о фальсификации доказательств, однако, полагает, что ряд обстоятельств указывает на то, что договор аренды с Глазковой О.А. был подписан позже. Также заявитель указывает на существование двух различных по содержанию протоколов общего собрания N 5 от 12.09.2012, и считает, что протокол, которым зафиксировано решение передать помещение в аренду Глазковой О.А. подписан неуполномоченным лицом. Заявитель утверждает, что поскольку договор аренды с Глазковой О.А. не прошел государственной регистрации, она не стала законным владельцем спорного имущества.
Более подробно доводы заявителя изложены в тексте апелляционной жалобы.
Ответчик и Глазкова О.А. в совместном отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Костромской области законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, Управление Росреестра заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.
Истец и ответчик в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвовали в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования системы видеоконференц-связи.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ОАО "Красносельское" является собственником нежилого здания (магазин) площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4.
12.09.2012 Советом директоров ОАО "Красносельское" принято решение о передаче в аренду ЗАО "Авидэкс" здания магазина площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4, на семь лет с даты заключения договора, с суммой арендной платы 100 000 рублей в месяц, что подтверждается протоколом собрания N 5 (т. 1 л.д. 69).
12.09.2012 между ОАО "Красносельское" (арендодатель) и ЗАО "Авидэкс" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды N 1) (т. 1 л.д. 63-67).
В силу пункта 1.1 договора аренды N 1, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое здание (магазин) площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4 (далее - Помещение).
Пунктом 1.2 договора аренды N 1 стороны согласовали, что передача помещения, указанного в пункте 1.1 договора производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 01.10.2012 и является его неотъемлемой частью.
Пункт 2.1 договора аренды N 1 устанавливает обязанность арендодателя не позднее 01.10.2012 передать арендатору по приемопередаточному акту помещение в состоянии, пригодном для его нормального использования, в соответствии с требованиями СЭС, нормами пожарной и электрической безопасности.
Разделом 3 договора аренды N 1 сторонами согласованы расчеты по договору.
В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды N 1 срок аренды устанавливается семь лет с даты заключения договора.
13.09.2012 ЗАО "Авидэкс" обратилось в Управление Росреестра с заявлением (т. 1 л.д. 59) о проведении государственной регистрации договора аренды N 1, что подтверждается соответствующей распиской (т. 1 л.д. 71-72).
01.10.2012 ЗАО "Авидэкс" представило в Управление Росреестра платежное поручение N 242 от 01.10.2012 об уплате госпошлины за государственную регистрацию договора аренды N 1 (т. 1 л.д. 77-78).
01.10.2012 ОАО "Красносельское" направило в Управление Росреестра заявление от 27.09.2012 об оставлении заявления о государственной регистрации договора аренды N 1 без рассмотрения и возврате документов, указав, что просит считать сделку по передаче Помещения в аренду недействительной (т. 1 л.д. 79).
02.10.2012 Управление Росреестра уведомило ЗАО "Авидэкс" и ОАО "Красносельское" о приостановлении регистрации до 02.11.2012 (т. 1 л.д. 80-82).
12.09.2012 Советом директоров ОАО "Красносельское" принято решение о передаче в аренду Глазковой О.А. нежилого здания (магазин) площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4, на шесть лет с даты заключения договора, с суммой арендной платы 150 000 рублей в месяц, что подтверждается протоколом собрания N 5 (т. 1 л.д. 111).
10.09.2012 между ОАО "Красносельское" (арендодатель) и Глазковой О.А. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды N 2) (т. 1 л.д. 105-108).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 2 арендодатель предоставляет за плату арендатору во временное владение и пользование нежилое здание (магазин) площадью 359,8 кв. метров, инв. N I-2086, лит. А, расположенное по адресу: Костромская обл., Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, ул. Ленина, д. 4.
Подпункт "а" пункта 2.1 договора аренды N 2 устанавливает обязанность арендодателя по первому требованию арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанное в пункте 1.1 помещение арендатору по акту приема-передачи.
Помещение передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 10.09.2012 (т. 1 л.д. 109).
Пунктом 3.1 договора аренды N 2 сторонами согласовано, что арендная плата составляет 150 000 рублей в месяц.
В силу пункта 5.1 договора аренды N 2, Помещение сдается в аренду сроком на шесть лет с 10.09.2012 по 10.09.2018.
08.10.2012 Глазкова О.А. обратилась в Управление Росреестра с заявлением (т. 1 л.д. 114) о проведении государственной регистрации договора аренды N 2, что подтверждается соответствующей распиской (т. 1 л.д. 112-113).
26.10.2012 Управление Росреестра уведомило Глазкову О.А. о приостановлении регистрации до завершения государственной регистрации сделки (договора аренды от 12.09.2012, сторонами которого являются ОАО "Красносельское" и ЗАО "Авидэкс") (т. 1 л.д. 80-82).
Полагая, что ОАО "Красносельское" не выполнило надлежащим образом свои обязанности по передаче спорного здания и по регистрации договора аренды N 1, истец обратился в суд с настоящим иском.
В свою очередь ответчик, полагая договор аренды N 1 недействительным, обратился в суд со встречным иском.
Заявитель оспаривает решение Арбитражного суда Костромской области от 30.01.2013 в части отказа в удовлетворении первоначального иска.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами; в предусмотренных законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, как разъясняет пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу изложенного, отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что поскольку договор аренды с Глазковой О.А. не прошел государственной регистрации, она не стала законным владельцем спорного имущества.
Кроме этого, в силу положений пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что договор аренды с Глазковой О.А. заключен 10.09.2012 (ранее, чем договор аренды с ЗАО "Авидэкс" от 12.09.2012), а обратного ЗАО "Авидэкс" не доказало, спорное здание передано Глазковой О.А. по акту приема-передачи от 10.09.2012, суд первой инстанции правомерно отказал ЗАО "Авидэкс" в удовлетворении исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что один из представленных протоколов подписан неуполномоченным лицом, отклоняется, как несостоятельный, в силу нижеследующего.
Статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии со статьями 65 и 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле.
Истец, тем не менее, заявлений о фальсификации представленных протоколов не делал.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда в обжалуемой части соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2013 по делу N А31-10497/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Авидэкс" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)