Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Борс Х.З.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - судьи Р.А. Хапачевой
судей - В.В. Безуглова и Ж.К. Панеш
при секретаре - Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ответчиков Б.К.А. и С. на решение Тахтамукайского районного суда от 03 октября 2011 года, которым постановлено:
признать недействительной сделку по отчуждению 1/2 доли земельного участка площадью кв. м с кадастровым номером и расположенного на нем одноэтажного жилого дома площадью кв. м, находящихся по адресу:, совершенную между Б.К.А. и С. в части указания покупателем С.
Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ? доли указанного имущества на Б.К.А. в порядке преимущественного права покупки отчуждаемой доли за рублей, обязав Б.В.Л. выплатить сумму рублей продавцу - Б.К.А. за 1/2 отчуждаемой доли домовладения, расположенного по адресу:.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА исключить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о наличии права собственности С. на 1/2 долю земельного участка, площадью 705 кв. м с кадастровым номером, расположенного на нем одноэтажного жилого дома площадью кв. м, находящихся по адресу:.
Заслушав доклад судьи Панеш Ж.К., судебная коллегия
установила:
Б.В.Л. обратилась в суд с иском к Б.К.А. и С. и просила признать сделку по отчуждению 1/2 доли земельного участка и жилого дома, заключенного между Б.К.А. и С. недействительной. При этом указала, что ДД.ММ.ГГГГ она вступила в брак с ответчиком Б.К.А. От данного брака имеет несовершеннолетнюю дочь ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 17.06.2011 г. истице стало известно об отчуждении недвижимости.
В процессе рассмотрения дела Б.В.Л. дополнила заявленные требования и просила перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи на нее.
Ответчик Б.К.А. с заявленными требованиями не согласился, считая, что до вступления в брак с истицей им была приобретена 1/2 доля жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу. В связи с чем, отчуждая указанную долю, согласия истицы не требовалось, считал требования истицы необоснованными.
Ответчица С. с иском не согласилась, полагая, что ее сын являлся единственным собственником спорного земельного участка и жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ он продал ей 1/2 долю земельного участка и жилого дома, которую приобрел до брака с истицей.
Судом первой инстанции принято изложенное выше решение.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 11.11.2011 г. по кассационной жалобе ответчика решение Тахтамукайского районного суда от 03.10.2011 г. отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении требований истцу отказано.
Истица Б.В.Л., не согласившись с решением кассационной инстанции, обратилась в надзорную инстанцию и просила отменить кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 11 ноября 2011 года и оставить в силе решение Тахтамукайского районного суда от 03.10.2011 г. Считала, что судом были неправильно применены нормы материального и процессуального права, что повлекло принятие незаконного решения.
Постановлением Президиума Верховного суда Республики Адыгея от 11.04.2012 г. отменено кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея и дело направлено на новое кассационное рассмотрение.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела от ДД.ММ.ГГГГ Б.К.А. приобрел по договору купли-продажи 1/2 долю жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу.
В соответствии с имеющимся в материалах дела свидетельством о заключении брака установлено, что Б-вы состоят в браке с ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период брака Б.К.А. приобрел по договору купли-продажи 1/2 долю жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу, который был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, Б.В.Л. является в силу положений ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ собственником, нажитого в период брака, 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:.
ДД.ММ.ГГГГ Б.К.А. продал принадлежащую ему до брака 1/2 долю жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: С.
Удовлетворяя исковые требования истицы, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение требований ст. 250 ГК РФ ответчиком Б.К.А. не было предоставлено истице Б.В.Л. право преимущественной покупки.
Согласно статье 196 ГПК Российской Федерации суд должен определить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон, а также закон, который должен быть применен по данному делу.
При разрешении настоящего спора, обстоятельствами, имеющими значение для дела и подлежащими выяснению, являются: соблюдение сроков для обращения в суд, наличие нарушений преимущественного права покупки участника долевой собственности и подтверждение наличия денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, у участника долевой собственности.
Соблюдение сроков по заявленным требованиям явилось основанием для отмены кассационного определения от 11.11.2011 года судом надзорной инстанции. Президиум Верховного суда Республики Адыгея в постановлении от года указал, что вывод судебной коллегии о пропуске истицей срока для подачи исковых требований свидетельствует о неправильном применении норм материального права.
Из текста искового заявления Б.В.Л. усматривается, что ей о нарушении ее права стало известно лишь ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем она ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с требованием о признании сделки по отчуждению 1/2 доли спорного домовладения, заключенного между Б.К.А. и С. недействительной, основывая свои требования на нормах семейного законодательства. При этом из текста искового заявления следует, что истица полагала, что домовладение целиком было приобретено ею и ее супругом в период брака, а, следовательно, является их совместным имуществом.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству судом было установлено, что 1\\2 доля спорного домовладения и земельного участка ответчиком Б.К.А. была приобретена в г., то есть до брака, а другая 1/2 доля в период брака с истицей.
ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в суд за защитой своего нарушенного права сособственника в суд, ввиду чего требовала признать сделку недействительной, поскольку на отчуждение имущества от нее не было получено согласия. Однако после ознакомления с возражениями ответчиков, изучения правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (протокол судебного заседания л.д.) она заявила требование о переводе на нее прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, как следует из материалов дела о природе совершенной сделки в апреле г. истице стало известно в ходе рассмотрения дела.
Из протокола судебного заседания суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.) следует, что суд разъяснил истице, что изменение исковых требований в устной форме нарушают требования ч. 1 ст. 131 ГПК РФ и по просьбе истицы суд предоставил ей время для надлежащего оформления требований. В установленные судом сроки истица предъявила уточненные требования (л.д.).
Вывод надзорной инстанции о том, что истицей Б.В.Л., не пропущен срок для подачи исковых требований, основан на совокупности исследованных доказательств и с ними судебная коллегия соглашается.
Кроме того, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования истицы о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками является неправомерным, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения пункта 3 статьи 250 ГК РФ, а именно передача прав и обязанностей по действующей сделке.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Как разъяснено в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 г. N 6 "Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам" при удовлетворении в судебном порядке иска о переводе прав и обязанностей договор не может быть признан недействительным. В решении суда указывается о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав.
Из изложенного следует, что вывод суда первой инстанции о признании недействительной сделки по отчуждению 1/2 доли земельного участка и расположенного на нем одноэтажного жилого дома, совершенной между Б.К.А. и С. в части указания покупателем С., неверен, поскольку это невозможно в силу прямого указания закона.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Удовлетворяя иск Б.В.Л., суд первой инстанции исходил из того, что ответчик Б.К.А. не известил истца - участника долевой собственности на объект недвижимости, о продаже своей доли в праве собственности, то есть не выполнил все предусмотренные законодательством действия, направленные на соблюдение права преимущественной покупки.
Исходя из смысла пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, Б.К.Л. как продавец доли обязан был в письменной форме известить Б.В.Л. о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает свою долю.
Эта обязанность ответчиком не выполнена, истица в известность об его намерении продать свою долю и об условиях этой продажи не поставлена, доказательств обратного не предоставлено.
Судебная коллегия считает выводы суда в этой части правильными, должным образом мотивированными.
В части соблюдения требований о подтверждении наличия средств, для разрешения спора о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия, отмечает следующее.
В нарушение ст. 60 ГПК РФ предъявляя настоящий иск, истица Б.В.Л. не подтвердила допустимыми доказательствами возможность приобретения искомой доли за цену, указанную в договоре. Перевод прав и обязанностей покупателя предполагает одновременное взыскание с истца уплаченной по договору суммы.
Из п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007 г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" следует, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
В материалах дела находится незаверенная копия сберегательной книжки, согласно которой на счету Б.В.Л. имеется рублей, приобщенная к материалам дела ДД.ММ.ГГГГ.
Судебная коллегия полагает, что копия представленной книжки в силу ст. 71 ГПК РФ не могла быть принята судом первой инстанции в качестве достаточного и допустимого доказательства довода истца, о ее платежеспособности.
В силу требований ст. 250 ГК РФ обстоятельство платежеспособности истца входит в предмет доказывания, поскольку закон наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю. Невыполнение этого условия может явиться основанием для отказа в иске, поэтому такие последствия должны разъясняться истцу наряду с предложением, обеспечить иск гарантией выплаты.
Для выяснения доводов истицы Б.В.Л. о наличии у нее достаточных денежных средств для перевода прав покупателя по спорной сделке, судебной коллегией в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истице разъяснен порядок зачисления денежных средств на банковский счет Управления Судебного департамента в Республике Адыгея, предоставлены банковские реквизиты и необходимое время для зачисления денежных средств. Б.В.Л., разъяснены правовые последствия невыполнения указанных действий под роспись. Судебное заседание отложено и истице предоставлен срок для зачисления денежных средств на соответствующий банковский счет.
О рассмотрении дела 01.06.2012 года Б.В.Л. была извещена надлежащим образом, однако в назначенное время в судебное заседание не явилась, доказательств, подтверждающих невозможность ее участия в судебном заседании, представлено не было. Доказательств, зачисления денежных средств на банковский счет Управления Судебного департамента в Республике Адыгея, не представила. Доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, препятствующих для зачисления денежных средств, в нарушение ст. 56 ГПК РФ Б.В.Л. не представила. Сберегательную книжку судебной коллегии также не представила.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данной категории дел с учетом разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007 г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", является наряду с установлением соблюдения порядка продажи доли в праве общей долевой собственности, который предусмотрен ч. 2 и ч. 3 ст. 250 ГК РФ, наличие или отсутствие денежных средств у истицы, что не установлено судебной коллегией при предоставлении всех возможностей для подтверждения этого обстоятельства Б.В.Л.
При установленных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что наличие у истицы фактической возможности исполнить обязательства покупателя по оспариваемому договору не усматривается из материалов дела и не установлено судом. Перевод прав и обязанностей покупателя предполагает одновременное взыскание с истца уплаченной по договору суммы. Таким образом, исковые требования Б.В.Л. не подлежали удовлетворению.
В соответствии со ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.
На основании изложенного судебная коллегия находит решение суда, принятое при неправильном установлении обстоятельств по делу, подлежащим отмене, и считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, принять новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления Б.В.Л. к Б.К.А. и С. о признании сделки по отчуждению имущества недействительной, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Тахтамукайского районного суда от 03 октября 2011 года отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении требования Б.В.Л. к Б.К.А. и С. о признании сделки по отчуждению имущества недействительной, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, отказать.
Председательствующий судья
Р.А.ХАПАЧЕВА
Судьи
В.В.БЕЗУГЛОВ
Ж.К.ПАНЕШ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 01.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-391/2012ГОД
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июня 2012 г. по делу N 33-391/2012год
Судья: Борс Х.З.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - судьи Р.А. Хапачевой
судей - В.В. Безуглова и Ж.К. Панеш
при секретаре - Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ответчиков Б.К.А. и С. на решение Тахтамукайского районного суда от 03 октября 2011 года, которым постановлено:
признать недействительной сделку по отчуждению 1/2 доли земельного участка площадью кв. м с кадастровым номером и расположенного на нем одноэтажного жилого дома площадью кв. м, находящихся по адресу:, совершенную между Б.К.А. и С. в части указания покупателем С.
Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ? доли указанного имущества на Б.К.А. в порядке преимущественного права покупки отчуждаемой доли за рублей, обязав Б.В.Л. выплатить сумму рублей продавцу - Б.К.А. за 1/2 отчуждаемой доли домовладения, расположенного по адресу:.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА исключить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о наличии права собственности С. на 1/2 долю земельного участка, площадью 705 кв. м с кадастровым номером, расположенного на нем одноэтажного жилого дома площадью кв. м, находящихся по адресу:.
Заслушав доклад судьи Панеш Ж.К., судебная коллегия
установила:
Б.В.Л. обратилась в суд с иском к Б.К.А. и С. и просила признать сделку по отчуждению 1/2 доли земельного участка и жилого дома, заключенного между Б.К.А. и С. недействительной. При этом указала, что ДД.ММ.ГГГГ она вступила в брак с ответчиком Б.К.А. От данного брака имеет несовершеннолетнюю дочь ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 17.06.2011 г. истице стало известно об отчуждении недвижимости.
В процессе рассмотрения дела Б.В.Л. дополнила заявленные требования и просила перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи на нее.
Ответчик Б.К.А. с заявленными требованиями не согласился, считая, что до вступления в брак с истицей им была приобретена 1/2 доля жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу. В связи с чем, отчуждая указанную долю, согласия истицы не требовалось, считал требования истицы необоснованными.
Ответчица С. с иском не согласилась, полагая, что ее сын являлся единственным собственником спорного земельного участка и жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ он продал ей 1/2 долю земельного участка и жилого дома, которую приобрел до брака с истицей.
Судом первой инстанции принято изложенное выше решение.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 11.11.2011 г. по кассационной жалобе ответчика решение Тахтамукайского районного суда от 03.10.2011 г. отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении требований истцу отказано.
Истица Б.В.Л., не согласившись с решением кассационной инстанции, обратилась в надзорную инстанцию и просила отменить кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 11 ноября 2011 года и оставить в силе решение Тахтамукайского районного суда от 03.10.2011 г. Считала, что судом были неправильно применены нормы материального и процессуального права, что повлекло принятие незаконного решения.
Постановлением Президиума Верховного суда Республики Адыгея от 11.04.2012 г. отменено кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея и дело направлено на новое кассационное рассмотрение.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела от ДД.ММ.ГГГГ Б.К.А. приобрел по договору купли-продажи 1/2 долю жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу.
В соответствии с имеющимся в материалах дела свидетельством о заключении брака установлено, что Б-вы состоят в браке с ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период брака Б.К.А. приобрел по договору купли-продажи 1/2 долю жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу, который был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, Б.В.Л. является в силу положений ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ собственником, нажитого в период брака, 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:.
ДД.ММ.ГГГГ Б.К.А. продал принадлежащую ему до брака 1/2 долю жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: С.
Удовлетворяя исковые требования истицы, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение требований ст. 250 ГК РФ ответчиком Б.К.А. не было предоставлено истице Б.В.Л. право преимущественной покупки.
Согласно статье 196 ГПК Российской Федерации суд должен определить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон, а также закон, который должен быть применен по данному делу.
При разрешении настоящего спора, обстоятельствами, имеющими значение для дела и подлежащими выяснению, являются: соблюдение сроков для обращения в суд, наличие нарушений преимущественного права покупки участника долевой собственности и подтверждение наличия денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, у участника долевой собственности.
Соблюдение сроков по заявленным требованиям явилось основанием для отмены кассационного определения от 11.11.2011 года судом надзорной инстанции. Президиум Верховного суда Республики Адыгея в постановлении от года указал, что вывод судебной коллегии о пропуске истицей срока для подачи исковых требований свидетельствует о неправильном применении норм материального права.
Из текста искового заявления Б.В.Л. усматривается, что ей о нарушении ее права стало известно лишь ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем она ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с требованием о признании сделки по отчуждению 1/2 доли спорного домовладения, заключенного между Б.К.А. и С. недействительной, основывая свои требования на нормах семейного законодательства. При этом из текста искового заявления следует, что истица полагала, что домовладение целиком было приобретено ею и ее супругом в период брака, а, следовательно, является их совместным имуществом.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству судом было установлено, что 1\\2 доля спорного домовладения и земельного участка ответчиком Б.К.А. была приобретена в г., то есть до брака, а другая 1/2 доля в период брака с истицей.
ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в суд за защитой своего нарушенного права сособственника в суд, ввиду чего требовала признать сделку недействительной, поскольку на отчуждение имущества от нее не было получено согласия. Однако после ознакомления с возражениями ответчиков, изучения правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (протокол судебного заседания л.д.) она заявила требование о переводе на нее прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, как следует из материалов дела о природе совершенной сделки в апреле г. истице стало известно в ходе рассмотрения дела.
Из протокола судебного заседания суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.) следует, что суд разъяснил истице, что изменение исковых требований в устной форме нарушают требования ч. 1 ст. 131 ГПК РФ и по просьбе истицы суд предоставил ей время для надлежащего оформления требований. В установленные судом сроки истица предъявила уточненные требования (л.д.).
Вывод надзорной инстанции о том, что истицей Б.В.Л., не пропущен срок для подачи исковых требований, основан на совокупности исследованных доказательств и с ними судебная коллегия соглашается.
Кроме того, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования истицы о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками является неправомерным, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения пункта 3 статьи 250 ГК РФ, а именно передача прав и обязанностей по действующей сделке.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Как разъяснено в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 г. N 6 "Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам" при удовлетворении в судебном порядке иска о переводе прав и обязанностей договор не может быть признан недействительным. В решении суда указывается о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав.
Из изложенного следует, что вывод суда первой инстанции о признании недействительной сделки по отчуждению 1/2 доли земельного участка и расположенного на нем одноэтажного жилого дома, совершенной между Б.К.А. и С. в части указания покупателем С., неверен, поскольку это невозможно в силу прямого указания закона.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Удовлетворяя иск Б.В.Л., суд первой инстанции исходил из того, что ответчик Б.К.А. не известил истца - участника долевой собственности на объект недвижимости, о продаже своей доли в праве собственности, то есть не выполнил все предусмотренные законодательством действия, направленные на соблюдение права преимущественной покупки.
Исходя из смысла пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, Б.К.Л. как продавец доли обязан был в письменной форме известить Б.В.Л. о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает свою долю.
Эта обязанность ответчиком не выполнена, истица в известность об его намерении продать свою долю и об условиях этой продажи не поставлена, доказательств обратного не предоставлено.
Судебная коллегия считает выводы суда в этой части правильными, должным образом мотивированными.
В части соблюдения требований о подтверждении наличия средств, для разрешения спора о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия, отмечает следующее.
В нарушение ст. 60 ГПК РФ предъявляя настоящий иск, истица Б.В.Л. не подтвердила допустимыми доказательствами возможность приобретения искомой доли за цену, указанную в договоре. Перевод прав и обязанностей покупателя предполагает одновременное взыскание с истца уплаченной по договору суммы.
Из п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007 г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" следует, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
В материалах дела находится незаверенная копия сберегательной книжки, согласно которой на счету Б.В.Л. имеется рублей, приобщенная к материалам дела ДД.ММ.ГГГГ.
Судебная коллегия полагает, что копия представленной книжки в силу ст. 71 ГПК РФ не могла быть принята судом первой инстанции в качестве достаточного и допустимого доказательства довода истца, о ее платежеспособности.
В силу требований ст. 250 ГК РФ обстоятельство платежеспособности истца входит в предмет доказывания, поскольку закон наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю. Невыполнение этого условия может явиться основанием для отказа в иске, поэтому такие последствия должны разъясняться истцу наряду с предложением, обеспечить иск гарантией выплаты.
Для выяснения доводов истицы Б.В.Л. о наличии у нее достаточных денежных средств для перевода прав покупателя по спорной сделке, судебной коллегией в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истице разъяснен порядок зачисления денежных средств на банковский счет Управления Судебного департамента в Республике Адыгея, предоставлены банковские реквизиты и необходимое время для зачисления денежных средств. Б.В.Л., разъяснены правовые последствия невыполнения указанных действий под роспись. Судебное заседание отложено и истице предоставлен срок для зачисления денежных средств на соответствующий банковский счет.
О рассмотрении дела 01.06.2012 года Б.В.Л. была извещена надлежащим образом, однако в назначенное время в судебное заседание не явилась, доказательств, подтверждающих невозможность ее участия в судебном заседании, представлено не было. Доказательств, зачисления денежных средств на банковский счет Управления Судебного департамента в Республике Адыгея, не представила. Доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, препятствующих для зачисления денежных средств, в нарушение ст. 56 ГПК РФ Б.В.Л. не представила. Сберегательную книжку судебной коллегии также не представила.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данной категории дел с учетом разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007 г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", является наряду с установлением соблюдения порядка продажи доли в праве общей долевой собственности, который предусмотрен ч. 2 и ч. 3 ст. 250 ГК РФ, наличие или отсутствие денежных средств у истицы, что не установлено судебной коллегией при предоставлении всех возможностей для подтверждения этого обстоятельства Б.В.Л.
При установленных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что наличие у истицы фактической возможности исполнить обязательства покупателя по оспариваемому договору не усматривается из материалов дела и не установлено судом. Перевод прав и обязанностей покупателя предполагает одновременное взыскание с истца уплаченной по договору суммы. Таким образом, исковые требования Б.В.Л. не подлежали удовлетворению.
В соответствии со ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.
На основании изложенного судебная коллегия находит решение суда, принятое при неправильном установлении обстоятельств по делу, подлежащим отмене, и считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, принять новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления Б.В.Л. к Б.К.А. и С. о признании сделки по отчуждению имущества недействительной, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Тахтамукайского районного суда от 03 октября 2011 года отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении требования Б.В.Л. к Б.К.А. и С. о признании сделки по отчуждению имущества недействительной, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, отказать.
Председательствующий судья
Р.А.ХАПАЧЕВА
Судьи
В.В.БЕЗУГЛОВ
Ж.К.ПАНЕШ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)