Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 18.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "БИТ" (г. Смоленск, ОГРН 1026701448465, ИНН 6730003887), ответчика - индивидуального предпринимателя Михалевой Натальи Николаевны (Смоленский район, ДРСУ-5, ОГРН 304671435700018; ИНН 671400034906) и третьего лица - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212; ИНН 6730042526), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михалевой Натальи Николаевны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 по делу N А62-3894/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 18.07.2013 по делу N А62-3655/2013 к производству принято исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "БИТ" о взыскании с индивидуальных предпринимателей Бутаева М.Ч., Гарновой И.В., Прохоренкова П.П., Ходеевой И.В., Амирова А.А., Кузьменкова Д.В., Ростопчиной В.П., Макаровой И.Л., Череда Е.И., Фомченковой С.Г., Максимовой Т.П., Мелехова В.В., Кирица О.Я., Фадеенковой Е.В., Щелконоговой В.Б., Шерстковой И.В., Михалевой Н.Н., Тимофеева В.В., Суздалевой И.В., Шутенковой Е.В, Логанковой Н.Н., Приходько О.Н. задолженности по арендной плате в общей сумме 525 240 рублей.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2013 по делу N А62-3655/2013 требования к указанным ответчикам выделены в отдельные производства с присвоением делам регистрационных номеров: А62-3884/2013, А62-3882/2013, А62-3886/2013, А62-3891/2013, А62-3895/2013, А62-3899/2013, А62-3901/2013, А62-3902/2013, А62-3900/2013, А62-3883/2013, А62-3898/2013, А62-3885/2013, А62-3897/2013, А62-3888/2013, А62-3896/2013, А62-3894/2013, А62-3893/2013, А62-3892/2013, А62-3890/2013, А62-3889/2013 и А62-3887/2013.
Указанным определением от 19.07.2013 по делу N А62-3655/2013 требование общества с ограниченной ответственностью "БИТ" (далее - ООО "БИТ", общество, арендодатель, организатор, истец) к индивидуальному предпринимателю Михалевой Наталье Николаевне (далее - ответчик, арендатор, участник, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 16 800 рублей выделено в отдельное производство, с присвоением номера А62-3894/2013.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - третье лицо, департамент).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что у истца отсутствовали полномочия на сдачу в аренду ответчику торгового места. Считает, что договор аренды не соответствует утвержденной форме, поскольку отсутствовали акты приема-передачи.
Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
От ответчика в апелляционный суд поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, ООО "БИТ" является организатором специализированной ярмарки для торговли сезонными вещевыми товарами и обувью на зимне-весенний сезон 2013 года "Ярмарка - каждый день" на территории по ул. 2-я Садовая (приказ ООО "БИТ" от 14.12.2012 N 22, т. 1, л.д. 21).
01.04.2013 между истцом и ответчиком заключен договор аренды торгового места N 92 (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого организатор ярмарки предоставил, а участник ярмарки принял в аренду торговое место, номер которого указан в разрешении (т. 1, л.д. 13).
Согласно разрешению от 01.04.2013 N 92 на предоставление торгового места на территории ярмарки ответчику предоставлено торговое место N 92 площадью 8,4 кв. м на территории ярмарки по ул. 2-ая Садовая (т. 1, л.д. 118).
Срок действия договора аренды определен сторонами с 01.04.2013 на 1 месяц (пункт 1.2 договора аренды).
Пунктом 3.1 договора установлено, что оплата за пользование торговым местом составляет 1 000 рублей за кв. м площади.
Согласно пункту 2.3.5 договора при прекращении договора участник ярмарки обязан возвратить организатору ярмарки предоставленное торговое место в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
Из позиции истца следует, что ответчик арендную плату за апрель - май 2013 года не оплатил, торговое место не освободил.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы арендодателем арендатору вручена претензия от 01.05.2013 о необходимости уплаты в срок до 05.05.2013 задолженности по арендной плате за апрель 2013 года в сумме 8 400 рублей (1000 ? 8,4 кв. м). Указанной претензией ответчик также проинформирован о возможности освободить торговое место в добровольном порядке (т. 1, л.д. 12).
12.05.2013 ответчику вручено уведомление о расторжении договора на предоставление торгового места с 12.05.2013 по причине невнесения арендной платы за торговое место (т. 1, л.д. 11).
Поскольку задолженность ответчика по арендной плате за апрель и май 2013 года не оплачена, истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в спорном периоде арендные правоотношения были возобновлены сторонами на неопределенный срок, торговое место истцу не возвращено и находилось в фактическом пользовании ответчика для осуществления им деятельности по продаже товаров на территории организованной истцом ярмарки, доказательств погашения образовавшейся задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено.
Апелляционный суд согласен с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках) данный закон регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность.
Статья 2 Закона о розничных рынках указывает, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, регулируется не только данным Федеральным законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлении торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2013 по делу N А82-3890/2012, резолютивная часть постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации размещена 19.11.2013 на сайте ВАС РФ).
Суд первой инстанции, при разрешении спора руководствуясь частью 1 статьи 11 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", порядком организации на территории Смоленской области ярмарок и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на них и требований к организации продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на ярмарках на территории Смоленской области, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 25.08.2010 N 498, пунктами 1.1, 2.3.3 договора аренды, обоснованно пришел к выводу о возникновении между сторонами правоотношений, содержащих элементы договора аренды и возмездного оказания услуг по организации торговли на территории специализированной ярмарки (пункт 2 статьи 421, главы 34 и 39 ГК РФ).
Факт предоставления ответчику торгового места N 92 для осуществления деятельности по продаже товаров на территории ярмарки подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривался.
Согласно пункту 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Доказательства того, что по указанному в договоре адресу проведение ярмарки, соответствующие мероприятия по организации ярмарки истцом не осуществлялись или ярмарка не проводилась, в материалах дела отсутствуют, на наличие таких обстоятельств ответчик не ссылался, с письменными претензиями к истцу не обращался.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Неопределенность по предмету договора аренды у сторон отсутствовала, в период с января по март 2013 года договор исполнялся сторонами, что подтверждено материалами дела, в том числе доводами ответчика в отзыве на исковое заявление.
Отсутствие передаточного акта, составленного сторонами в виде отдельного документа, в данном случае не имеет правового значения, поскольку предоставление торгового места истцом и его принятие ответчиком зафиксированы сторонами в пункте 1.1 договора, что не противоречит требованиям части 1 статьи 655 ГК РФ. В подписанном ответчиком договоре в письменной форме выражена его воля пользоваться торговым местом.
Факт использования в спорном периоде торгового места ответчиком не оспорен.
С учетом изложенного апелляционным судом отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды не соответствует утвержденной форме, поскольку отсутствовали акты приема-передачи.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Учитывая, что после окончания срока, предусмотренного пунктом 1.2 договора, ответчик продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений истца, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Поскольку в спорном периоде арендные правоотношения возобновлены сторонами на неопределенный срок, торговое место истцу не возвращено и находилось в фактическом пользовании ответчика для осуществления им деятельности по продаже товаров на территории организованной истцом ярмарки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате за апрель - май 2013 года в общей сумме 16 800 рублей, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что у истца отсутствовали полномочия на сдачу в аренду ответчику торгового места, были предметом оценки суда первой инстанции, с выводом которого апелляционный суд согласен.
Как установлено судом первой инстанции, земельный участок по адресу: г. Смоленск, ул. 2-ая Садовая, на котором находится предоставленное в аренду торговое место, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу областного закона от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" распоряжение такими земельными участками в г. Смоленске отнесено к компетенции департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент).
09.02.1999 между муниципальным образованием г. Смоленск и ООО "БИТ" был заключен договор N 1293 аренды земельного участка площадью 3273 кв. м с кадастровым номером 67:27:01 30 13:0020 по адресу: г. Смоленск, ул. 2-ая Садовая, на неопределенный срок (т. 1, л.д. 20).
Письмом от 12.11.2012 N 20847/09 департамент уведомил ООО "БИТ" о прекращении договора аренды от 09.02.1999 N 1293 по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Уведомление получено истцом 26.11.2012.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.07.2013 по делу N А62-866/2013.
В производстве Арбитражного суда Смоленской области находится дело N А62-2718/2013 по иску департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области к ООО "БИТ" об освобождении земельного участка площадью 3273 кв. м по адресу: г. Смоленск, ул. 2-ая Садовая, с кадастровым номером 67:27:013013:20 и возвращении по акту приема-передачи. Определением Арбитражного суда Смоленской области от 11.09.2013 производство по делу N А62-2718/2013 приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу N А62-5299/2012.
Таким образом, в настоящее время после прекращения арендных правоотношений указанный земельный участок находится в фактическом пользовании ООО "БИТ", им не освобожден и по акту приема-передачи арендодателю не возвращен. ООО "БИТ" вносит плату за фактическое пользование названным земельным участком (т. 1, л.д. 122) на основании расчета департамента от 27.06.2013 N 08837/09 (т. 1, л.д. 46).
Между тем правоотношения между департаментом и ООО "БИТ", в том числе по уплате последним платы за фактическое пользование земельным участком, не изменяют права и обязанности ответчика по договору, заключенному между истцом и ответчиком (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29.11.2013 по делу N А62-1631/2013).
Согласно абзацу четвертому пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.
Вместе с тем, наличие либо отсутствие таких оснований предметом рассмотрения по настоящему делу не является, а предмет договора аренды торгового места, заключенного между истцом и ответчиком и содержащего элементы договора аренды и возмездного оказания услуг по организации торговли на территории специализированной ярмарки, не тождественен передаче в аренду земельного участка, полномочиями по распоряжению которым обладает департамент.
Предметом спора по настоящему делу является взыскание с ответчика задолженности по арендной плате за апрель - май 2013 года в общей сумме 16 800 рублей (1000 рублей за один кв. м ? 8,4 кв. м ? 2 месяца).
В материалы дела представлено уведомление о расторжении договора на предоставление торгового места с 12.05.2013 по причине невнесения арендной платы за торговое место, которое вручено ответчику 12.05.2013.
Вместе с тем, указанное уведомление доказательством расторжения договора по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ) не является и правомерно квалифицировано судом как предупреждение о прекращении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 2.3.5 договора аренды также предусмотрена обязанность участника ярмарки возвратить организатору предоставленное торговое место в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Доказательства возвращения ответчиком истцу торгового места, принятого им по условиям договора, в материалах дела отсутствуют.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения ответчика о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Иск арендатора о возврате арендных платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит
Настоящий спор не является спором о праве собственности на торговое место, являющееся предметом аренды, принадлежность истцу торгового места не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.
В данном случае факт пользования ответчиком в спорный период объектом аренды по договору подтвержден материалами дела, в связи с чем последний обязан вносить арендную плату.
Судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы, не имеется.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 по делу N А62-3894/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.12.2013 ПО ДЕЛУ N А62-3894/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2013 г. по делу N А62-3894/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 18.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "БИТ" (г. Смоленск, ОГРН 1026701448465, ИНН 6730003887), ответчика - индивидуального предпринимателя Михалевой Натальи Николаевны (Смоленский район, ДРСУ-5, ОГРН 304671435700018; ИНН 671400034906) и третьего лица - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212; ИНН 6730042526), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михалевой Натальи Николаевны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 по делу N А62-3894/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 18.07.2013 по делу N А62-3655/2013 к производству принято исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "БИТ" о взыскании с индивидуальных предпринимателей Бутаева М.Ч., Гарновой И.В., Прохоренкова П.П., Ходеевой И.В., Амирова А.А., Кузьменкова Д.В., Ростопчиной В.П., Макаровой И.Л., Череда Е.И., Фомченковой С.Г., Максимовой Т.П., Мелехова В.В., Кирица О.Я., Фадеенковой Е.В., Щелконоговой В.Б., Шерстковой И.В., Михалевой Н.Н., Тимофеева В.В., Суздалевой И.В., Шутенковой Е.В, Логанковой Н.Н., Приходько О.Н. задолженности по арендной плате в общей сумме 525 240 рублей.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2013 по делу N А62-3655/2013 требования к указанным ответчикам выделены в отдельные производства с присвоением делам регистрационных номеров: А62-3884/2013, А62-3882/2013, А62-3886/2013, А62-3891/2013, А62-3895/2013, А62-3899/2013, А62-3901/2013, А62-3902/2013, А62-3900/2013, А62-3883/2013, А62-3898/2013, А62-3885/2013, А62-3897/2013, А62-3888/2013, А62-3896/2013, А62-3894/2013, А62-3893/2013, А62-3892/2013, А62-3890/2013, А62-3889/2013 и А62-3887/2013.
Указанным определением от 19.07.2013 по делу N А62-3655/2013 требование общества с ограниченной ответственностью "БИТ" (далее - ООО "БИТ", общество, арендодатель, организатор, истец) к индивидуальному предпринимателю Михалевой Наталье Николаевне (далее - ответчик, арендатор, участник, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 16 800 рублей выделено в отдельное производство, с присвоением номера А62-3894/2013.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - третье лицо, департамент).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что у истца отсутствовали полномочия на сдачу в аренду ответчику торгового места. Считает, что договор аренды не соответствует утвержденной форме, поскольку отсутствовали акты приема-передачи.
Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
От ответчика в апелляционный суд поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, ООО "БИТ" является организатором специализированной ярмарки для торговли сезонными вещевыми товарами и обувью на зимне-весенний сезон 2013 года "Ярмарка - каждый день" на территории по ул. 2-я Садовая (приказ ООО "БИТ" от 14.12.2012 N 22, т. 1, л.д. 21).
01.04.2013 между истцом и ответчиком заключен договор аренды торгового места N 92 (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого организатор ярмарки предоставил, а участник ярмарки принял в аренду торговое место, номер которого указан в разрешении (т. 1, л.д. 13).
Согласно разрешению от 01.04.2013 N 92 на предоставление торгового места на территории ярмарки ответчику предоставлено торговое место N 92 площадью 8,4 кв. м на территории ярмарки по ул. 2-ая Садовая (т. 1, л.д. 118).
Срок действия договора аренды определен сторонами с 01.04.2013 на 1 месяц (пункт 1.2 договора аренды).
Пунктом 3.1 договора установлено, что оплата за пользование торговым местом составляет 1 000 рублей за кв. м площади.
Согласно пункту 2.3.5 договора при прекращении договора участник ярмарки обязан возвратить организатору ярмарки предоставленное торговое место в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
Из позиции истца следует, что ответчик арендную плату за апрель - май 2013 года не оплатил, торговое место не освободил.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы арендодателем арендатору вручена претензия от 01.05.2013 о необходимости уплаты в срок до 05.05.2013 задолженности по арендной плате за апрель 2013 года в сумме 8 400 рублей (1000 ? 8,4 кв. м). Указанной претензией ответчик также проинформирован о возможности освободить торговое место в добровольном порядке (т. 1, л.д. 12).
12.05.2013 ответчику вручено уведомление о расторжении договора на предоставление торгового места с 12.05.2013 по причине невнесения арендной платы за торговое место (т. 1, л.д. 11).
Поскольку задолженность ответчика по арендной плате за апрель и май 2013 года не оплачена, истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в спорном периоде арендные правоотношения были возобновлены сторонами на неопределенный срок, торговое место истцу не возвращено и находилось в фактическом пользовании ответчика для осуществления им деятельности по продаже товаров на территории организованной истцом ярмарки, доказательств погашения образовавшейся задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено.
Апелляционный суд согласен с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках) данный закон регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность.
Статья 2 Закона о розничных рынках указывает, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, регулируется не только данным Федеральным законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлении торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2013 по делу N А82-3890/2012, резолютивная часть постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации размещена 19.11.2013 на сайте ВАС РФ).
Суд первой инстанции, при разрешении спора руководствуясь частью 1 статьи 11 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", порядком организации на территории Смоленской области ярмарок и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на них и требований к организации продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на ярмарках на территории Смоленской области, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 25.08.2010 N 498, пунктами 1.1, 2.3.3 договора аренды, обоснованно пришел к выводу о возникновении между сторонами правоотношений, содержащих элементы договора аренды и возмездного оказания услуг по организации торговли на территории специализированной ярмарки (пункт 2 статьи 421, главы 34 и 39 ГК РФ).
Факт предоставления ответчику торгового места N 92 для осуществления деятельности по продаже товаров на территории ярмарки подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривался.
Согласно пункту 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Доказательства того, что по указанному в договоре адресу проведение ярмарки, соответствующие мероприятия по организации ярмарки истцом не осуществлялись или ярмарка не проводилась, в материалах дела отсутствуют, на наличие таких обстоятельств ответчик не ссылался, с письменными претензиями к истцу не обращался.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Неопределенность по предмету договора аренды у сторон отсутствовала, в период с января по март 2013 года договор исполнялся сторонами, что подтверждено материалами дела, в том числе доводами ответчика в отзыве на исковое заявление.
Отсутствие передаточного акта, составленного сторонами в виде отдельного документа, в данном случае не имеет правового значения, поскольку предоставление торгового места истцом и его принятие ответчиком зафиксированы сторонами в пункте 1.1 договора, что не противоречит требованиям части 1 статьи 655 ГК РФ. В подписанном ответчиком договоре в письменной форме выражена его воля пользоваться торговым местом.
Факт использования в спорном периоде торгового места ответчиком не оспорен.
С учетом изложенного апелляционным судом отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды не соответствует утвержденной форме, поскольку отсутствовали акты приема-передачи.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Учитывая, что после окончания срока, предусмотренного пунктом 1.2 договора, ответчик продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений истца, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Поскольку в спорном периоде арендные правоотношения возобновлены сторонами на неопределенный срок, торговое место истцу не возвращено и находилось в фактическом пользовании ответчика для осуществления им деятельности по продаже товаров на территории организованной истцом ярмарки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате за апрель - май 2013 года в общей сумме 16 800 рублей, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что у истца отсутствовали полномочия на сдачу в аренду ответчику торгового места, были предметом оценки суда первой инстанции, с выводом которого апелляционный суд согласен.
Как установлено судом первой инстанции, земельный участок по адресу: г. Смоленск, ул. 2-ая Садовая, на котором находится предоставленное в аренду торговое место, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу областного закона от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" распоряжение такими земельными участками в г. Смоленске отнесено к компетенции департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент).
09.02.1999 между муниципальным образованием г. Смоленск и ООО "БИТ" был заключен договор N 1293 аренды земельного участка площадью 3273 кв. м с кадастровым номером 67:27:01 30 13:0020 по адресу: г. Смоленск, ул. 2-ая Садовая, на неопределенный срок (т. 1, л.д. 20).
Письмом от 12.11.2012 N 20847/09 департамент уведомил ООО "БИТ" о прекращении договора аренды от 09.02.1999 N 1293 по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Уведомление получено истцом 26.11.2012.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.07.2013 по делу N А62-866/2013.
В производстве Арбитражного суда Смоленской области находится дело N А62-2718/2013 по иску департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области к ООО "БИТ" об освобождении земельного участка площадью 3273 кв. м по адресу: г. Смоленск, ул. 2-ая Садовая, с кадастровым номером 67:27:013013:20 и возвращении по акту приема-передачи. Определением Арбитражного суда Смоленской области от 11.09.2013 производство по делу N А62-2718/2013 приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу N А62-5299/2012.
Таким образом, в настоящее время после прекращения арендных правоотношений указанный земельный участок находится в фактическом пользовании ООО "БИТ", им не освобожден и по акту приема-передачи арендодателю не возвращен. ООО "БИТ" вносит плату за фактическое пользование названным земельным участком (т. 1, л.д. 122) на основании расчета департамента от 27.06.2013 N 08837/09 (т. 1, л.д. 46).
Между тем правоотношения между департаментом и ООО "БИТ", в том числе по уплате последним платы за фактическое пользование земельным участком, не изменяют права и обязанности ответчика по договору, заключенному между истцом и ответчиком (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29.11.2013 по делу N А62-1631/2013).
Согласно абзацу четвертому пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.
Вместе с тем, наличие либо отсутствие таких оснований предметом рассмотрения по настоящему делу не является, а предмет договора аренды торгового места, заключенного между истцом и ответчиком и содержащего элементы договора аренды и возмездного оказания услуг по организации торговли на территории специализированной ярмарки, не тождественен передаче в аренду земельного участка, полномочиями по распоряжению которым обладает департамент.
Предметом спора по настоящему делу является взыскание с ответчика задолженности по арендной плате за апрель - май 2013 года в общей сумме 16 800 рублей (1000 рублей за один кв. м ? 8,4 кв. м ? 2 месяца).
В материалы дела представлено уведомление о расторжении договора на предоставление торгового места с 12.05.2013 по причине невнесения арендной платы за торговое место, которое вручено ответчику 12.05.2013.
Вместе с тем, указанное уведомление доказательством расторжения договора по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ) не является и правомерно квалифицировано судом как предупреждение о прекращении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 2.3.5 договора аренды также предусмотрена обязанность участника ярмарки возвратить организатору предоставленное торговое место в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Доказательства возвращения ответчиком истцу торгового места, принятого им по условиям договора, в материалах дела отсутствуют.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения ответчика о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Иск арендатора о возврате арендных платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит
Настоящий спор не является спором о праве собственности на торговое место, являющееся предметом аренды, принадлежность истцу торгового места не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.
В данном случае факт пользования ответчиком в спорный период объектом аренды по договору подтвержден материалами дела, в связи с чем последний обязан вносить арендную плату.
Судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы, не имеется.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 по делу N А62-3894/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)