Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 июля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи А.В. Ветошкевич,
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Распределительные энергетические сети",
апелляционное производство N 05АП-5329/2013
на решение от 15.04.2013
судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-3121/2013 Арбитражного суда Приморского края,
принятое в порядке упрощенного производства,
по иску Управления имущественных отношений Администрации городского округа Закрытое административно-территориального образование Большой Камень Приморского края (ОГРН 1022500580629, ИНН 2503005665)
к обществу с ограниченной ответственностью "Распределительные энергетические сети" (ОГРН 1092503001337)
о взыскании 251328 рублей 01 копейки,
при участии:
- от истца представитель не явился;
- от ответчика: Моховиков А.В. - представитель по доверенности от 11.03.2012 сроком до 11.03.2014,
установил:
Управление имущественных отношений Администрации городского округа ЗАТО Большой Камень (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Распределительные энергетические сети" (далее - ООО "РЭС") о взыскании (с учетом уменьшения исковых требований) задолженности по договору аренды от 01.07.2012 N 381 в сумме 129563 рубля 47 копеек, из которых 125172 рубля - основной долг, 4391 рубль 47 копеек - пеня за просрочку платежей.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2013 с ООО "РЭС" в пользу Управления имущественных отношений администрации городского округа ЗАТО Большой Камень взыскано 4391 рубль 47 копеек пени, в доход федерального бюджета - 2000 рублей государственной пошлины по иску.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "РЭС" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на то, что договор аренды муниципального недвижимого имущества зарегистрирован 05.09.2012, в связи с чем полагает, что правоотношения сторон возникли именно с указанной даты, до государственной регистрации общество фактически не пользовалось переданным ему в аренду имуществом. Также указывает, что судом не оценено платежное поручение от 04.06.2012 N 76, которым ответчик погасил задолженность по арендной плате за январь 2013 года с учетом письма от 28.02.2013 N 54. Ответчик не согласен с расчетом задолженности по пене и полагает, что взыскание пени за февраль 2013 года преждевременно, поскольку арендная плата за февраль 2013 года должна быть внесена до 10.03.2013. По расчету ответчика задолженность по пене за период с сентября 2012 года по январь 2013 года составляет 1689 рублей 80 копеек.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв Управления на апелляционную жалобу, в котором истец просит в удовлетворении жалобы отказать, полагает, что правоотношения сторон по договору аренды возникли с 01.07.2012, когда имущество было фактически передано ответчику, и указывает, что пеня в сумме 141 рубль 46 копеек, начисленная в феврале 2013 года, является пеней за несвоевременное внесение арендной платы за декабрь 2012 года.
Управление, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Ответчик не заявил возражений относительно рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителя ответчика, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 01.07.2012 Управлением (арендодатель) и ООО "РЭС" (арендатор) заключен договор N 381 аренды объектов, находящихся в муниципальной собственности городского округа ЗАТО Большой Камень сроком с 01.07.2012 по 30.06.2017 (далее - договор аренды), по условиям которого на основании протокола окончания приема заявок на участие в торгах в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества от 15.06.2012 N 1 арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование энергообъекты городского округа ЗАТО Большой Камень.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 05.09.2012 Управлением Росреестра по Приморскому краю за N 25-25-08/014/2012-463.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в размере 62586 рублей за каждый месяц, в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки он оплачивает пеню в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Движимое и недвижимое имущество передано арендатору в пользование по акту приема-передачи от 01.07.2012.
Ненадлежащее исполнение ООО "РЭС" обязанности по внесению арендной платы, в результате чего за период с 01.07.2012 по 10.01.2013 у него образовалась задолженность в сумме 247930 рублей, на которую начислена пеня в сумме 3398 рублей 01 копейка, послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из платежного поручения от 30.01.2013 N 237, ООО "РЭС" оплатило задолженность по арендной плате за октябрь, ноябрь и декабрь 2012 года в сумме 185344 рублей. Однако, Управление, полагая, что задолженность за декабрь 2012 года обществом не погашена, уменьшило размер исковых требований и просило взыскать с ООО "РЭС" 125172 рубля основного долга по арендной плате и 4391 рубль 47 копеек пени за просрочку платежей по состоянию на 11.02.2013.
Взыскивая с ООО "РЭС" 4391 рубль 47 копеек пени, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
Как установлено судом, арендованное имущество было передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2012. Согласно пункту 1.4 договора аренды условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.07.2012. Таким образом, у ответчика возникла обязанность оплачивать пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, в том числе за период с 01.07.2012.
Судом отклоняется довод апелляционной жалобы ООО "РЭС" о том, что арендованное имущество фактически не использовалось в период с 01.07.2012 по 05.09.2012, поскольку установлено, что оно было передано ответчику в пользование по акту приема-передачи от 01.07.2012, доказательств обратного ответчиком не предоставлено. Акт приема-передачи движимого и недвижимого имущества подписан сторонами без разногласий. Таким образом, фактическое неиспользование арендатором переданного в пользование имущества не освобождает его от обязанности вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды.
Из материалов дела следует, что платежным поручением от 04.06.2012 N 76 ответчик оплатил 65000 рублей в качестве задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества. Письмом от 28.02.2013 N 54 на имя начальника Управления ответчик просил указанную сумму задатка зачесть в счет погашения задолженности по арендной плате за январь 2013 года. Однако, в связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы в размере 62586 рублей, установленной договором аренды, за июль 2012 года, суд приходит к выводу о том, что истцом часть внесенной платежным поручением от 04.06.2012 N 76 суммы в размере 62586 рублей обоснованно отнесена на арендную плату за июль 2012 года как на наиболее ранний неоплаченный период.
В связи с изложенным суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что оплаченная платежным поручением от 04.06.2012 N 76 сумма должна быть зачтена в качестве оплаты аренды за январь 2013 года, поскольку у ответчика имелись более ранние неоплаченные периоды.
Платежным поручением от 06.11.2012 N 212 ответчик оплатил 62586 рублей в качестве арендной платы по договору аренды за сентябрь 2012 года.
Платежным поручением от 30.01.2013 N 237 ответчик оплатил 185344 рубля по договору аренды за октябрь, ноябрь и декабрь 2012 года. Поскольку арендная плата составляет 62586 рублей в месяц, суд считает, что арендная плата за октябрь и ноябрь 2012 года внесена платежным поручением от 30.01.2013 N 237 в полном объеме, арендная плата за декабрь 2012 года оплачена указанным платежным документов частично в размере 60172 рублей.
Платежным поручением от 26.02.2012 N 262 ответчик оплатил 125172 рубля арендной платы за февраль и март 2013 года. Однако судом установлено, что доказательств внесения арендной платы за август 2012 года в деле не имеется, суд относит часть внесенной платежным поручением от 04.06.2012 N 76 суммы в размере 2414 рублей и часть оплаченной платежным поручением от 26.02.2012 N 262 суммы в размере 60172 рубля (всего 62586 рублей) на арендную плату за август 2012 года.
Поскольку судом установлено, что арендная плата за декабрь 2012 года внесена ответчиком частично в сумме 60172 рублей (платежным поручением от 30.01.2013 N 237), часть внесенной платежным поручением от 26.02.2012 N 262 суммы в размере 2414 рублей суд относит на арендную плату за декабрь 2012 года.
Таким образом, оставшаяся сумма в размере 62586 рублей, оплаченная платежным поручением от 26.02.2012 N 262, является арендной платой за январь 2013 года.
С учетом изложенного из материалов дела следует, что на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчик погасил основную задолженность по арендным платежам в полном объеме на сумму 438102 рубля за спорный период с 01.07.2012 по 31.01.2013, что подтверждается платежными поручениями от 04.06.2012 N 76, от 06.11.2012 N 212, от 30.01.2013 N 237, от 26.02.2013 N 262. Данное обстоятельство истцом не оспаривается.
В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований Управления о взыскании с ООО "РЭС" уточненной задолженности по арендной плате в сумме 125172 рублей, поскольку установил, что спорная задолженность отсутствует.
Управлением также заявлено требование о взыскании пени в сумме 4391 рубля 47 копеек, которое правомерно удовлетворено судом первой инстанции в связи со следующим.
Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, он оплачивает пеню в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Данное условие договора согласовано его сторонами без разногласий.
В силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается, что ответчик исполнял обязательства по внесению арендной платы несвоевременно.
Как следует из расчетов пени, представленных как истцом, так и ответчиком, стороны при расчетах применили процентную ставку рефинансирования в размере 8,25 процентов годовых, установленную указанием Банка России от 13.09.2012 N 2873-У.
Проверив расчеты пени, представленные истцом и ответчиком, и произведя расчет самостоятельно, суд установил, что с учетом допущенных ответчиком периодов просрочки и процентной ставки в размере 8,25 процентов годовых задолженность по пене составляет 4683 рубля 20 копеек.
Вместе с тем, истцом заявлена ко взысканию пеня в меньшем размере - 4391 рубля 47 копеек. Поскольку факт просрочки ответчиком внесения арендных платежей за спорный период с 01.07.2012 по 31.01.2013 судом установлен, условие о неустойке в виде пени сторонами в договоре достигнуто, о снижении размера пени на основании статьи 333 ГК РФ ответчик не просил, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика пеню в сумме 4391 рубля 47 копеек за просрочку осуществления арендных платежей на основании статьи 330 ГК РФ.
Довод апелляционной жалобы ответчика об обоснованности взыскания арендной платы за период начиная лишь с 05.09.2012 в связи с проведенной государственной регистрацией договора аренды судом отклоняется ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку договор аренды от 01.07.2012 N 381 заключен на срок более одного года, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации и согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации.
Вместе с тем в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, с учетом того, что движимое и недвижимое имущество передано истцом ответчику без разногласий, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, ответчик не может быть освобожден от оплаты пользования арендованным имуществом только лишь по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды.
В этой связи довод апеллянта о том, что государственная регистрация договора аренды произведена несвоевременно по вине Управления, не имеет правового значения для рассмотрения дела.
Аргумент апелляционной жалобы ответчика о преждевременном взыскании пени за февраль 2013 года в соответствии с расчетом, представленным в материалы дела истцом не является основанием для изменения или отмены обжалуемого решения, поскольку апелляционным судом произведен расчет пени, в который не включен период февраля 2013 года и согласно которому сумма пени превышает заявленную истцом.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2013 по делу N А51-3121/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2013 N 05АП-5329/2013 ПО ДЕЛУ N А51-3121/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2013 г. N 05АП-5329/2013
Дело N А51-3121/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 25 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 июля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи А.В. Ветошкевич,
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Распределительные энергетические сети",
апелляционное производство N 05АП-5329/2013
на решение от 15.04.2013
судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-3121/2013 Арбитражного суда Приморского края,
принятое в порядке упрощенного производства,
по иску Управления имущественных отношений Администрации городского округа Закрытое административно-территориального образование Большой Камень Приморского края (ОГРН 1022500580629, ИНН 2503005665)
к обществу с ограниченной ответственностью "Распределительные энергетические сети" (ОГРН 1092503001337)
о взыскании 251328 рублей 01 копейки,
при участии:
- от истца представитель не явился;
- от ответчика: Моховиков А.В. - представитель по доверенности от 11.03.2012 сроком до 11.03.2014,
установил:
Управление имущественных отношений Администрации городского округа ЗАТО Большой Камень (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Распределительные энергетические сети" (далее - ООО "РЭС") о взыскании (с учетом уменьшения исковых требований) задолженности по договору аренды от 01.07.2012 N 381 в сумме 129563 рубля 47 копеек, из которых 125172 рубля - основной долг, 4391 рубль 47 копеек - пеня за просрочку платежей.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2013 с ООО "РЭС" в пользу Управления имущественных отношений администрации городского округа ЗАТО Большой Камень взыскано 4391 рубль 47 копеек пени, в доход федерального бюджета - 2000 рублей государственной пошлины по иску.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "РЭС" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на то, что договор аренды муниципального недвижимого имущества зарегистрирован 05.09.2012, в связи с чем полагает, что правоотношения сторон возникли именно с указанной даты, до государственной регистрации общество фактически не пользовалось переданным ему в аренду имуществом. Также указывает, что судом не оценено платежное поручение от 04.06.2012 N 76, которым ответчик погасил задолженность по арендной плате за январь 2013 года с учетом письма от 28.02.2013 N 54. Ответчик не согласен с расчетом задолженности по пене и полагает, что взыскание пени за февраль 2013 года преждевременно, поскольку арендная плата за февраль 2013 года должна быть внесена до 10.03.2013. По расчету ответчика задолженность по пене за период с сентября 2012 года по январь 2013 года составляет 1689 рублей 80 копеек.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв Управления на апелляционную жалобу, в котором истец просит в удовлетворении жалобы отказать, полагает, что правоотношения сторон по договору аренды возникли с 01.07.2012, когда имущество было фактически передано ответчику, и указывает, что пеня в сумме 141 рубль 46 копеек, начисленная в феврале 2013 года, является пеней за несвоевременное внесение арендной платы за декабрь 2012 года.
Управление, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Ответчик не заявил возражений относительно рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителя ответчика, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 01.07.2012 Управлением (арендодатель) и ООО "РЭС" (арендатор) заключен договор N 381 аренды объектов, находящихся в муниципальной собственности городского округа ЗАТО Большой Камень сроком с 01.07.2012 по 30.06.2017 (далее - договор аренды), по условиям которого на основании протокола окончания приема заявок на участие в торгах в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества от 15.06.2012 N 1 арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование энергообъекты городского округа ЗАТО Большой Камень.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 05.09.2012 Управлением Росреестра по Приморскому краю за N 25-25-08/014/2012-463.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в размере 62586 рублей за каждый месяц, в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки он оплачивает пеню в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Движимое и недвижимое имущество передано арендатору в пользование по акту приема-передачи от 01.07.2012.
Ненадлежащее исполнение ООО "РЭС" обязанности по внесению арендной платы, в результате чего за период с 01.07.2012 по 10.01.2013 у него образовалась задолженность в сумме 247930 рублей, на которую начислена пеня в сумме 3398 рублей 01 копейка, послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из платежного поручения от 30.01.2013 N 237, ООО "РЭС" оплатило задолженность по арендной плате за октябрь, ноябрь и декабрь 2012 года в сумме 185344 рублей. Однако, Управление, полагая, что задолженность за декабрь 2012 года обществом не погашена, уменьшило размер исковых требований и просило взыскать с ООО "РЭС" 125172 рубля основного долга по арендной плате и 4391 рубль 47 копеек пени за просрочку платежей по состоянию на 11.02.2013.
Взыскивая с ООО "РЭС" 4391 рубль 47 копеек пени, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
Как установлено судом, арендованное имущество было передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2012. Согласно пункту 1.4 договора аренды условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.07.2012. Таким образом, у ответчика возникла обязанность оплачивать пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, в том числе за период с 01.07.2012.
Судом отклоняется довод апелляционной жалобы ООО "РЭС" о том, что арендованное имущество фактически не использовалось в период с 01.07.2012 по 05.09.2012, поскольку установлено, что оно было передано ответчику в пользование по акту приема-передачи от 01.07.2012, доказательств обратного ответчиком не предоставлено. Акт приема-передачи движимого и недвижимого имущества подписан сторонами без разногласий. Таким образом, фактическое неиспользование арендатором переданного в пользование имущества не освобождает его от обязанности вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды.
Из материалов дела следует, что платежным поручением от 04.06.2012 N 76 ответчик оплатил 65000 рублей в качестве задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества. Письмом от 28.02.2013 N 54 на имя начальника Управления ответчик просил указанную сумму задатка зачесть в счет погашения задолженности по арендной плате за январь 2013 года. Однако, в связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы в размере 62586 рублей, установленной договором аренды, за июль 2012 года, суд приходит к выводу о том, что истцом часть внесенной платежным поручением от 04.06.2012 N 76 суммы в размере 62586 рублей обоснованно отнесена на арендную плату за июль 2012 года как на наиболее ранний неоплаченный период.
В связи с изложенным суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что оплаченная платежным поручением от 04.06.2012 N 76 сумма должна быть зачтена в качестве оплаты аренды за январь 2013 года, поскольку у ответчика имелись более ранние неоплаченные периоды.
Платежным поручением от 06.11.2012 N 212 ответчик оплатил 62586 рублей в качестве арендной платы по договору аренды за сентябрь 2012 года.
Платежным поручением от 30.01.2013 N 237 ответчик оплатил 185344 рубля по договору аренды за октябрь, ноябрь и декабрь 2012 года. Поскольку арендная плата составляет 62586 рублей в месяц, суд считает, что арендная плата за октябрь и ноябрь 2012 года внесена платежным поручением от 30.01.2013 N 237 в полном объеме, арендная плата за декабрь 2012 года оплачена указанным платежным документов частично в размере 60172 рублей.
Платежным поручением от 26.02.2012 N 262 ответчик оплатил 125172 рубля арендной платы за февраль и март 2013 года. Однако судом установлено, что доказательств внесения арендной платы за август 2012 года в деле не имеется, суд относит часть внесенной платежным поручением от 04.06.2012 N 76 суммы в размере 2414 рублей и часть оплаченной платежным поручением от 26.02.2012 N 262 суммы в размере 60172 рубля (всего 62586 рублей) на арендную плату за август 2012 года.
Поскольку судом установлено, что арендная плата за декабрь 2012 года внесена ответчиком частично в сумме 60172 рублей (платежным поручением от 30.01.2013 N 237), часть внесенной платежным поручением от 26.02.2012 N 262 суммы в размере 2414 рублей суд относит на арендную плату за декабрь 2012 года.
Таким образом, оставшаяся сумма в размере 62586 рублей, оплаченная платежным поручением от 26.02.2012 N 262, является арендной платой за январь 2013 года.
С учетом изложенного из материалов дела следует, что на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчик погасил основную задолженность по арендным платежам в полном объеме на сумму 438102 рубля за спорный период с 01.07.2012 по 31.01.2013, что подтверждается платежными поручениями от 04.06.2012 N 76, от 06.11.2012 N 212, от 30.01.2013 N 237, от 26.02.2013 N 262. Данное обстоятельство истцом не оспаривается.
В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований Управления о взыскании с ООО "РЭС" уточненной задолженности по арендной плате в сумме 125172 рублей, поскольку установил, что спорная задолженность отсутствует.
Управлением также заявлено требование о взыскании пени в сумме 4391 рубля 47 копеек, которое правомерно удовлетворено судом первой инстанции в связи со следующим.
Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, он оплачивает пеню в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Данное условие договора согласовано его сторонами без разногласий.
В силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается, что ответчик исполнял обязательства по внесению арендной платы несвоевременно.
Как следует из расчетов пени, представленных как истцом, так и ответчиком, стороны при расчетах применили процентную ставку рефинансирования в размере 8,25 процентов годовых, установленную указанием Банка России от 13.09.2012 N 2873-У.
Проверив расчеты пени, представленные истцом и ответчиком, и произведя расчет самостоятельно, суд установил, что с учетом допущенных ответчиком периодов просрочки и процентной ставки в размере 8,25 процентов годовых задолженность по пене составляет 4683 рубля 20 копеек.
Вместе с тем, истцом заявлена ко взысканию пеня в меньшем размере - 4391 рубля 47 копеек. Поскольку факт просрочки ответчиком внесения арендных платежей за спорный период с 01.07.2012 по 31.01.2013 судом установлен, условие о неустойке в виде пени сторонами в договоре достигнуто, о снижении размера пени на основании статьи 333 ГК РФ ответчик не просил, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика пеню в сумме 4391 рубля 47 копеек за просрочку осуществления арендных платежей на основании статьи 330 ГК РФ.
Довод апелляционной жалобы ответчика об обоснованности взыскания арендной платы за период начиная лишь с 05.09.2012 в связи с проведенной государственной регистрацией договора аренды судом отклоняется ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку договор аренды от 01.07.2012 N 381 заключен на срок более одного года, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации и согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации.
Вместе с тем в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, с учетом того, что движимое и недвижимое имущество передано истцом ответчику без разногласий, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, ответчик не может быть освобожден от оплаты пользования арендованным имуществом только лишь по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды.
В этой связи довод апеллянта о том, что государственная регистрация договора аренды произведена несвоевременно по вине Управления, не имеет правового значения для рассмотрения дела.
Аргумент апелляционной жалобы ответчика о преждевременном взыскании пени за февраль 2013 года в соответствии с расчетом, представленным в материалы дела истцом не является основанием для изменения или отмены обжалуемого решения, поскольку апелляционным судом произведен расчет пени, в который не включен период февраля 2013 года и согласно которому сумма пени превышает заявленную истцом.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2013 по делу N А51-3121/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)