Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кондрашкина Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ретунской Н.В.,
судей Филатовой В.Ю., Бугаевой Е.М.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к гаражно-строительному кооперативу "Ока-95" о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов, по апелляционной жалобе гаражно-строительного кооператива "Ока-95" на решение Волжского районного суда от <дата>, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Филатовой В.Ю., объяснения представителя гаражно-строительного кооператива "Ока-95" С., действующей на основании доверенности от <дата>, поддержавшей доводы жалобы, объяснения М., возражавшей против отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному кооперативу (далее - ГСК) "Ока-95" о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов.
Исковые требования обоснованы тем, что между ней и ООО "Алмит" были заключены договора уступки права требования от <дата> на общую сумму 1100000 руб. к ГСК "Ока-95", о чем ответчику направлено уведомление, которое им получено. Согласно актам взаиморасчетов между ООО "Алмит" и ГСК "Ока-95" от <дата> и актам взаиморасчетов между ней и ООО "<данные изъяты>" от <дата> расчеты между сторонами произведены в полном объеме. В соответствии с договором о долевом участии в строительстве от <дата> ГСК "Ока-95", как застройщик, обязалось сдать в эксплуатацию объект строительства: подземную и полуподземную крытую стоянку, расположенную по строительному адресу: <адрес> в <адрес> на пересечении <адрес>, ориентировочно во втором квартале 2009 г. Вместе с тем, в части строительства гаражей N договор ответчиком не исполнен, что является существенным нарушением условий договора. В адрес ответчика было направлено заявление о расторжении договора, ответ на которое до настоящего времени не получен.
В ходе рассмотрения спора истец, в порядке ст. 39 ГПК РФ, неоднократно уточнял исковые требования и просил расторгнуть договор долевого участия в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес> от <дата>, в части финансирования строительства гаражей с условно-строительными номерами N, расположенных на 2.800 уровне вышеуказанных подземной и полуподземной крытых стоянок; взыскать с ГСК "Ока-95" 1100000 руб. по договорам б/н от <дата>, расходы на юридические услуги в сумме 15000 руб.; неустойку в двойном размере в сумме 1051636 руб. 66 коп.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от <дата> расторгнут договор долевого участия в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес> от <дата>, в части финансирования строительства гаражей с условно-строительными номерами N, расположенных на 2.800 уровне вышеуказанных подземной и полуподземной крытых стоянок.
Постановлено взыскать с ГСК "Ока-95" в пользу М. денежные средства в размере 1100000 руб., неустойку 300000 руб., расходы на оплату услуг представителя 10000 руб., а всего 1410000 руб.
Взыскана с ГСК "Ока-95" в доход государства государственная пошлина в размере 15200 руб.
В апелляционной жалобе ГСК "Ока-95" просит решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 февраля 2013 г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, ввиду несоответствия выводов суда изложенным в решении обстоятельствам, неправильного определения юридических значимых обстоятельств, нарушения норм материального и процессуального права. В договоре долевого участия в строительстве не указано, какие конкретно гаражи под условными номерами вошли в долю ООО "Алмит", в связи с чем общество не могло уступить М. права требования передачи в собственность гаражей N и N. Судом первой инстанции неустойка в размере 300000 руб. взыскана на основании ст. 6 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который вступил в силу с 01 апреля 2005 г., в то время как разрешение на строительство было выдано ГСК "Ока-95" администрацией <адрес> <дата>
В возражениях на апелляционную жалобу М. просит решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 февраля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям законности и обоснованности принятого решения суда.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили, представителя для участия в деле не направили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <дата> между ООО "Алмит" (дольщик) и ГСК "Ока-95" (застройщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве, согласно которому дольщик принимает участие в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу на пересечении <адрес> в части финансирования строительства гаражей, количество и характеристики которых указаны в приложении N 1 к договору, с целью дальнейшего оформления права собственности на них, застройщик обязуется сдать в эксплуатацию объект ориентировочно во втором квартале 2009 г. и произвести отделочные и монтажные работы в течение 30 дней со дня сдачи объекта в эксплуатацию (п. 1.1, 2.1 договора).
Договор является возмездным, оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 3.1, 3.3 договора).
Как видно из представленных в материалы дела актов взаиморасчетов от <дата>, составленных между ООО "Алмит" и ГСК "Ока-95", расчеты за гаражи N и N произведены в полном объеме, стороны претензий по оплате договора в части финансирования строительства гаражей не имеют.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Положениями ст. 384 ГПК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (ст. 385 ГК РФ).
Согласно ст. 11 Федерального закона N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
<дата> между ООО "Алмит" ("передающая сторона") и М. ("принимающая сторона") заключены договоры уступки права, по условиям которых ООО "Алмит" передает, а М. принимает на себя право требования, возникшее на основании договора о долевом участии в строительстве от <дата>, к ГСК "Ока-95" передачи в собственность гаражей N условными номерами, расположенных на уровне 2.800 подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес>.
Пунктом 3 договоров предусмотрено, что за уступку права требования "принимающая сторона" в срок до <дата> передает "передающей стороне" наличные денежные средства в размере 550000 руб. по каждому договору.
Расчеты между ООО "Алмит" и М. произведены в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела актами взаиморасчетов от <дата>, согласно которым стороны претензий по оплате договоров друг к другу не имеют.
Во исполнение обязанности об уведомлении ГСК "Ока-95" о переходе права собственности, предусмотренной п. 4 договоров уступки права, М. в адрес ответчика были направлены уведомления, которые получены ФИО7 - председателем ГСК, о чем свидетельствует его роспись и печать ГСК "Ока-95".
Исходя из изложенных норм права и обстоятельств дела, учитывая, что расчеты по договору участия в долевом строительстве между ООО "Алмит" и ГСК "Ока-95", а также по договорам уступки права требования между ООО "Алмит" и М. были произведены в полном объеме, уведомления ГСК "Ока-95" о переходе права требования получены, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что у М. возникло право требования передачи в собственность гаражей N условными номерами, расположенных на уровне 2.800 подземной и полуподземной крытых автостоянок, по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес>. При этом судом установлено, что уведомления, полученные председателем ГСК о переходе права требования не оспорены.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Положениями ч. 1.1 названной статьи предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривалось стороной ответчика, строительство гаражей N и N до настоящего времени не произведено, указанные объекты в собственность истца не переданы.
В связи с нарушением сроков исполнения договора ГСК "Ока-95", М. в адрес ответчика было направлено заявление о расторжении договора, ответ на которое не получен.
Суд первой инстанции признал существенным нарушением условий договора факт невыполнения ответчиком обязанности по строительству объекта и передачи его в собственность истца в установленный договором срок, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований М. о расторжении договора долевого участия в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес> от <дата>, в части финансирования строительства гаражей с условно-строительными номерами N, расположенных на 2.800 уровне вышеуказанных подземной и полуподземной крытых стоянок.
Исходя из положений ст. 10 Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 указанного Закона застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Учитывая, что обязательства по договору о долевом участии в строительстве ответчиком не исполнены, право требования передачи спорных гаражей в собственность перешло к М. в соответствии с требованиями действующего законодательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с ГСК "Ока-95" уплаченных истцом денежных средств в размере 1100000 руб.
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, применяя ст. 333 ГК РФ, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применения мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.
Определяя размер задолженности ответчика, учитывая степень разумности и справедливости, период просрочки исполнения договора, стадию строительства, суммы денежных средств, уплаченных истцом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о взыскании с ГСК "Ока-95" в пользу истца неустойки в размере 300000 руб.
При этом судебная коллегия учитывает, что неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.
С учетом фактических обстоятельств дела, степени разумности и справедливости, на основании положений ст. 100 ГПК РФ, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца в счет расходов на оплату услуг представителя денежные средства в размере 10000 руб.
Согласно представленным в материалы дела актам взаиморасчетов от <дата>, ООО "Алмит" были переданы денежные средства ГСК "Ока-95" за гаражи с условно-строительными номерами N и N, расположенными на расположенных на 2.800 уровне вышеуказанных подземной и полуподземной крытых стоянок по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес>. Из изложенного следует, что сторонами было определено, какие именно гаражи входят в долю ООО "Алмит", в связи с чем доводы жалобы о распоряжении ООО "Алмит" не принадлежащим ему правом являются необоснованными.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании неустойки на основании ст. 6 Федерального закона N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", основаны на неправильном толковании норм права.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 названного Закона, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, фактически между ООО "Алмит" и ГСК "Ока-95" был заключен договор о долевом участии в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, а денежные средства общества были вложены в строительство объекта недвижимости, в связи с чем к указанными правоотношениям должны применяться правила ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе и в части взыскания неустойки.
По мнению судебной коллегии, суд правильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, принял необходимые меры для выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам, требованиям закона и в апелляционной жалобе не опровергнуты.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.
При таком положение оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 февраля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу гаражно-строительного кооператива "Ока-95" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2803
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2013 г. по делу N 33-2803
Судья: Кондрашкина Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ретунской Н.В.,
судей Филатовой В.Ю., Бугаевой Е.М.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к гаражно-строительному кооперативу "Ока-95" о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов, по апелляционной жалобе гаражно-строительного кооператива "Ока-95" на решение Волжского районного суда от <дата>, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Филатовой В.Ю., объяснения представителя гаражно-строительного кооператива "Ока-95" С., действующей на основании доверенности от <дата>, поддержавшей доводы жалобы, объяснения М., возражавшей против отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному кооперативу (далее - ГСК) "Ока-95" о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов.
Исковые требования обоснованы тем, что между ней и ООО "Алмит" были заключены договора уступки права требования от <дата> на общую сумму 1100000 руб. к ГСК "Ока-95", о чем ответчику направлено уведомление, которое им получено. Согласно актам взаиморасчетов между ООО "Алмит" и ГСК "Ока-95" от <дата> и актам взаиморасчетов между ней и ООО "<данные изъяты>" от <дата> расчеты между сторонами произведены в полном объеме. В соответствии с договором о долевом участии в строительстве от <дата> ГСК "Ока-95", как застройщик, обязалось сдать в эксплуатацию объект строительства: подземную и полуподземную крытую стоянку, расположенную по строительному адресу: <адрес> в <адрес> на пересечении <адрес>, ориентировочно во втором квартале 2009 г. Вместе с тем, в части строительства гаражей N договор ответчиком не исполнен, что является существенным нарушением условий договора. В адрес ответчика было направлено заявление о расторжении договора, ответ на которое до настоящего времени не получен.
В ходе рассмотрения спора истец, в порядке ст. 39 ГПК РФ, неоднократно уточнял исковые требования и просил расторгнуть договор долевого участия в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес> от <дата>, в части финансирования строительства гаражей с условно-строительными номерами N, расположенных на 2.800 уровне вышеуказанных подземной и полуподземной крытых стоянок; взыскать с ГСК "Ока-95" 1100000 руб. по договорам б/н от <дата>, расходы на юридические услуги в сумме 15000 руб.; неустойку в двойном размере в сумме 1051636 руб. 66 коп.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от <дата> расторгнут договор долевого участия в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес> от <дата>, в части финансирования строительства гаражей с условно-строительными номерами N, расположенных на 2.800 уровне вышеуказанных подземной и полуподземной крытых стоянок.
Постановлено взыскать с ГСК "Ока-95" в пользу М. денежные средства в размере 1100000 руб., неустойку 300000 руб., расходы на оплату услуг представителя 10000 руб., а всего 1410000 руб.
Взыскана с ГСК "Ока-95" в доход государства государственная пошлина в размере 15200 руб.
В апелляционной жалобе ГСК "Ока-95" просит решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 февраля 2013 г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, ввиду несоответствия выводов суда изложенным в решении обстоятельствам, неправильного определения юридических значимых обстоятельств, нарушения норм материального и процессуального права. В договоре долевого участия в строительстве не указано, какие конкретно гаражи под условными номерами вошли в долю ООО "Алмит", в связи с чем общество не могло уступить М. права требования передачи в собственность гаражей N и N. Судом первой инстанции неустойка в размере 300000 руб. взыскана на основании ст. 6 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который вступил в силу с 01 апреля 2005 г., в то время как разрешение на строительство было выдано ГСК "Ока-95" администрацией <адрес> <дата>
В возражениях на апелляционную жалобу М. просит решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 февраля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям законности и обоснованности принятого решения суда.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили, представителя для участия в деле не направили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <дата> между ООО "Алмит" (дольщик) и ГСК "Ока-95" (застройщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве, согласно которому дольщик принимает участие в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу на пересечении <адрес> в части финансирования строительства гаражей, количество и характеристики которых указаны в приложении N 1 к договору, с целью дальнейшего оформления права собственности на них, застройщик обязуется сдать в эксплуатацию объект ориентировочно во втором квартале 2009 г. и произвести отделочные и монтажные работы в течение 30 дней со дня сдачи объекта в эксплуатацию (п. 1.1, 2.1 договора).
Договор является возмездным, оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 3.1, 3.3 договора).
Как видно из представленных в материалы дела актов взаиморасчетов от <дата>, составленных между ООО "Алмит" и ГСК "Ока-95", расчеты за гаражи N и N произведены в полном объеме, стороны претензий по оплате договора в части финансирования строительства гаражей не имеют.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Положениями ст. 384 ГПК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (ст. 385 ГК РФ).
Согласно ст. 11 Федерального закона N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
<дата> между ООО "Алмит" ("передающая сторона") и М. ("принимающая сторона") заключены договоры уступки права, по условиям которых ООО "Алмит" передает, а М. принимает на себя право требования, возникшее на основании договора о долевом участии в строительстве от <дата>, к ГСК "Ока-95" передачи в собственность гаражей N условными номерами, расположенных на уровне 2.800 подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес>.
Пунктом 3 договоров предусмотрено, что за уступку права требования "принимающая сторона" в срок до <дата> передает "передающей стороне" наличные денежные средства в размере 550000 руб. по каждому договору.
Расчеты между ООО "Алмит" и М. произведены в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела актами взаиморасчетов от <дата>, согласно которым стороны претензий по оплате договоров друг к другу не имеют.
Во исполнение обязанности об уведомлении ГСК "Ока-95" о переходе права собственности, предусмотренной п. 4 договоров уступки права, М. в адрес ответчика были направлены уведомления, которые получены ФИО7 - председателем ГСК, о чем свидетельствует его роспись и печать ГСК "Ока-95".
Исходя из изложенных норм права и обстоятельств дела, учитывая, что расчеты по договору участия в долевом строительстве между ООО "Алмит" и ГСК "Ока-95", а также по договорам уступки права требования между ООО "Алмит" и М. были произведены в полном объеме, уведомления ГСК "Ока-95" о переходе права требования получены, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что у М. возникло право требования передачи в собственность гаражей N условными номерами, расположенных на уровне 2.800 подземной и полуподземной крытых автостоянок, по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес>. При этом судом установлено, что уведомления, полученные председателем ГСК о переходе права требования не оспорены.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Положениями ч. 1.1 названной статьи предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривалось стороной ответчика, строительство гаражей N и N до настоящего времени не произведено, указанные объекты в собственность истца не переданы.
В связи с нарушением сроков исполнения договора ГСК "Ока-95", М. в адрес ответчика было направлено заявление о расторжении договора, ответ на которое не получен.
Суд первой инстанции признал существенным нарушением условий договора факт невыполнения ответчиком обязанности по строительству объекта и передачи его в собственность истца в установленный договором срок, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований М. о расторжении договора долевого участия в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, расположенных по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес> от <дата>, в части финансирования строительства гаражей с условно-строительными номерами N, расположенных на 2.800 уровне вышеуказанных подземной и полуподземной крытых стоянок.
Исходя из положений ст. 10 Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 указанного Закона застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Учитывая, что обязательства по договору о долевом участии в строительстве ответчиком не исполнены, право требования передачи спорных гаражей в собственность перешло к М. в соответствии с требованиями действующего законодательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с ГСК "Ока-95" уплаченных истцом денежных средств в размере 1100000 руб.
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, применяя ст. 333 ГК РФ, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применения мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.
Определяя размер задолженности ответчика, учитывая степень разумности и справедливости, период просрочки исполнения договора, стадию строительства, суммы денежных средств, уплаченных истцом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о взыскании с ГСК "Ока-95" в пользу истца неустойки в размере 300000 руб.
При этом судебная коллегия учитывает, что неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.
С учетом фактических обстоятельств дела, степени разумности и справедливости, на основании положений ст. 100 ГПК РФ, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца в счет расходов на оплату услуг представителя денежные средства в размере 10000 руб.
Согласно представленным в материалы дела актам взаиморасчетов от <дата>, ООО "Алмит" были переданы денежные средства ГСК "Ока-95" за гаражи с условно-строительными номерами N и N, расположенными на расположенных на 2.800 уровне вышеуказанных подземной и полуподземной крытых стоянок по строительному адресу в районе Глебучева оврага между <адрес> и <адрес> в <адрес>. Из изложенного следует, что сторонами было определено, какие именно гаражи входят в долю ООО "Алмит", в связи с чем доводы жалобы о распоряжении ООО "Алмит" не принадлежащим ему правом являются необоснованными.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании неустойки на основании ст. 6 Федерального закона N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", основаны на неправильном толковании норм права.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 названного Закона, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, фактически между ООО "Алмит" и ГСК "Ока-95" был заключен договор о долевом участии в строительстве подземной и полуподземной крытых автостоянок, а денежные средства общества были вложены в строительство объекта недвижимости, в связи с чем к указанными правоотношениям должны применяться правила ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе и в части взыскания неустойки.
По мнению судебной коллегии, суд правильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, принял необходимые меры для выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам, требованиям закона и в апелляционной жалобе не опровергнуты.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.
При таком положение оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 февраля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу гаражно-строительного кооператива "Ока-95" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)