Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 10.12.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей: Сумароковой Т.Я., Красновой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Комета"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "09" октября 2013 г. по делу N А40-57291/13, принятое судьей Скачковой Ю.А.,
по иску КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед"
к ООО "Комета" (ОГРН 21376747725487)
о взыскании,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Зотова И.Ю. по дов. N 77 АБ 0607647 от 18.09.13 г.;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Компания с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (Республика Кипр) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Гуэль" о взыскании задолженности по постоянной арендной плате в сумме 78 527,05 евро по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, но не менее 42,00 руб. за 1 евро за декабрь 2011 г., март, ноябрь, декабрь 2012 г., январь, февраль 2013 г.; задолженности по переменной арендной плате в сумме 54 514,79 руб. за июнь, декабрь 2012 г.; неустойки (пени) в связи с нарушением обязательства по оплате постоянной арендной платы в сумме 80 431,33 евро по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, но не менее 42,00 руб. за 1 евро за период с 01.03.2012 г. по 06.05.2013 г.; неустойки (пени) в связи с нарушением обязательства по оплате переменной арендной платы в сумме 91 991,04 руб. за период с 20.03.2012 г. по 06.05.2013 г.
Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения N СЧ-В2-К от 28.12.2011 г. в части оплаты арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2013 г. исковые требования истца удовлетворены в заявленном им размере.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Комета" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на отсутствие правоустанавливающих документов на спорное помещение и заявление истцом требований о взыскании долга за рамками действия договора аренды.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 09.10.2013 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, между Компанией с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (истец, арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Гуэль" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N СЧ-В2-К от 28 декабря 2011 г.
Предметом договора аренды является предоставление ООО "Гуэль" во временное владение и пользование нежилого помещения общей площадью 427,8, расположенного по адресу: г. Москва, мкр. Северное Чертаново, д. 1А (2 этаж, пом. 1 ком. 43, 48), сроком на 11 месяцев.
Помещение передано арендатору по Акту приема-передачи 28 декабря 2011 г.
В соответствии со статьями 614, 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.
В пункте 1 Приложения N 5 договора аренды стороны согласовали, что арендная плата включает в себя:
- - постоянную арендную плату (базовая ставка и эксплуатационные расходы);
- - переменную арендную плату (рассчитывается из суммы, равной расходам арендодателя по оплате электроэнергии, отопления, холодной и горячей воды, потребляемой арендатором внутри арендуемого помещения, а также расходам арендодателя за вывоз пищевых отходов арендатора, п. 1.3 Приложения N 5).
В соответствии с п. 1.2 Приложения N 5 договора аренды постоянная арендная плата была установлена за период с 28 декабря 2011 года в рублях эквивалентно сумме 18 154,28 евро в месяц, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством.
Дополнительным соглашением от 30 марта 2012 г. к договору аренды стороны договорились внести изменения и дополнения в договор аренды, в связи с чем, с 01 апреля 2012 года базовая часть постоянной арендной платы была установлена в размере 10 940,13 евро в месяц, в том числе НДС, эксплуатационная часть - в размере 3 567,44 евро в месяц, в том числе НДС (п. 5 дополнительного соглашения).
Таким образом, с 01 апреля 2012 года постоянная арендная плата составила 14 154,57 евро в месяц, включая НДС.
Пунктом 1.1.6 договора аренды установлено, что курс евро определяется, исходя из установленного ЦБ РФ на дату совершения платежа. В случае, если курс ЦБ РФ будет ниже 42,00 руб. за 1 евро, то стороны согласились установить расчетный курс - 42,00 руб. за 1 евро.
Согласно п. 2.1 Приложения N 5 договора аренды арендатор обязан ежемесячно, авансом перечислять на расчетный счет арендодателя постоянную арендную плату не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. Оплата переменной арендной платы производится на основании отдельно выставляемых счетов в течение 3 рабочих дней с даты выставления счета на оплату.
Как установлено судом первой инстанции, ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил за декабрь 2011 года, март, ноябрь, декабрь 2012 года, январь, февраль 2013 года, а также не произвел оплату переменной арендной платы за июнь, декабрь 2012 года, в результате чего у него образовалась задолженность в следующем размере: по постоянной арендной плате - 78 527,05 евро; по переменной арендной плате - 54 514,79 руб., которая на момент рассмотрения спора ответчиком не погашена, доказательств обратного не представлено.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу п. 8.5. договора аренды в случае полной или частичной неуплаты арендной платы в срок, определенный договором аренды, арендатор обязался уплатить арендодателю пени в размере 0,3% от включающей НДС не уплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки.
Как следует из расчета истца, сумма неустойки составила 80 431,33 евро за нарушение обязательства по оплате постоянной арендной платы и неустойка в размере 91 991,04 руб. за нарушение обязательства по оплате переменной арендной платы.
Расчет неустойки был проверен судом и признан обоснованным.
Принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца суммы основного долга и неустойки, поскольку заявитель не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом, хотя должен был это сделать в силу ст. ст. 309 - 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя жалобы об отсутствии у истца права собственности на объект аренды был подробно исследован судом первой инстанции и отклонен как необоснованный.
При этом, суд сослался на пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно которому в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорное имущество, право собственности истца на переданные в аренду помещения возникло на основании Инвестиционного контракта от 17.11.2004 г., объект недвижимого имущества был введен в эксплуатацию 30.06.2011 г., то есть до заключения договора аренды.
Ссылка заявителя жалобы на предъявление истцом требований о взыскании арендной платы за рамками договора аренды является несостоятельной, поскольку ни одна из сторон не направила возражения против возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем договор был возобновлен в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "09" октября 2013 г. по делу N А40-57291/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
С.В.КРАСНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2013 N 09АП-40046/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-57291/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. N 09АП-40046/2013-ГК
Дело N А40-57291/13
Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 10.12.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей: Сумароковой Т.Я., Красновой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Комета"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "09" октября 2013 г. по делу N А40-57291/13, принятое судьей Скачковой Ю.А.,
по иску КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед"
к ООО "Комета" (ОГРН 21376747725487)
о взыскании,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Зотова И.Ю. по дов. N 77 АБ 0607647 от 18.09.13 г.;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Компания с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (Республика Кипр) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Гуэль" о взыскании задолженности по постоянной арендной плате в сумме 78 527,05 евро по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, но не менее 42,00 руб. за 1 евро за декабрь 2011 г., март, ноябрь, декабрь 2012 г., январь, февраль 2013 г.; задолженности по переменной арендной плате в сумме 54 514,79 руб. за июнь, декабрь 2012 г.; неустойки (пени) в связи с нарушением обязательства по оплате постоянной арендной платы в сумме 80 431,33 евро по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, но не менее 42,00 руб. за 1 евро за период с 01.03.2012 г. по 06.05.2013 г.; неустойки (пени) в связи с нарушением обязательства по оплате переменной арендной платы в сумме 91 991,04 руб. за период с 20.03.2012 г. по 06.05.2013 г.
Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения N СЧ-В2-К от 28.12.2011 г. в части оплаты арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2013 г. исковые требования истца удовлетворены в заявленном им размере.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Комета" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на отсутствие правоустанавливающих документов на спорное помещение и заявление истцом требований о взыскании долга за рамками действия договора аренды.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 09.10.2013 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, между Компанией с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (истец, арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Гуэль" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N СЧ-В2-К от 28 декабря 2011 г.
Предметом договора аренды является предоставление ООО "Гуэль" во временное владение и пользование нежилого помещения общей площадью 427,8, расположенного по адресу: г. Москва, мкр. Северное Чертаново, д. 1А (2 этаж, пом. 1 ком. 43, 48), сроком на 11 месяцев.
Помещение передано арендатору по Акту приема-передачи 28 декабря 2011 г.
В соответствии со статьями 614, 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.
В пункте 1 Приложения N 5 договора аренды стороны согласовали, что арендная плата включает в себя:
- - постоянную арендную плату (базовая ставка и эксплуатационные расходы);
- - переменную арендную плату (рассчитывается из суммы, равной расходам арендодателя по оплате электроэнергии, отопления, холодной и горячей воды, потребляемой арендатором внутри арендуемого помещения, а также расходам арендодателя за вывоз пищевых отходов арендатора, п. 1.3 Приложения N 5).
В соответствии с п. 1.2 Приложения N 5 договора аренды постоянная арендная плата была установлена за период с 28 декабря 2011 года в рублях эквивалентно сумме 18 154,28 евро в месяц, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством.
Дополнительным соглашением от 30 марта 2012 г. к договору аренды стороны договорились внести изменения и дополнения в договор аренды, в связи с чем, с 01 апреля 2012 года базовая часть постоянной арендной платы была установлена в размере 10 940,13 евро в месяц, в том числе НДС, эксплуатационная часть - в размере 3 567,44 евро в месяц, в том числе НДС (п. 5 дополнительного соглашения).
Таким образом, с 01 апреля 2012 года постоянная арендная плата составила 14 154,57 евро в месяц, включая НДС.
Пунктом 1.1.6 договора аренды установлено, что курс евро определяется, исходя из установленного ЦБ РФ на дату совершения платежа. В случае, если курс ЦБ РФ будет ниже 42,00 руб. за 1 евро, то стороны согласились установить расчетный курс - 42,00 руб. за 1 евро.
Согласно п. 2.1 Приложения N 5 договора аренды арендатор обязан ежемесячно, авансом перечислять на расчетный счет арендодателя постоянную арендную плату не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. Оплата переменной арендной платы производится на основании отдельно выставляемых счетов в течение 3 рабочих дней с даты выставления счета на оплату.
Как установлено судом первой инстанции, ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил за декабрь 2011 года, март, ноябрь, декабрь 2012 года, январь, февраль 2013 года, а также не произвел оплату переменной арендной платы за июнь, декабрь 2012 года, в результате чего у него образовалась задолженность в следующем размере: по постоянной арендной плате - 78 527,05 евро; по переменной арендной плате - 54 514,79 руб., которая на момент рассмотрения спора ответчиком не погашена, доказательств обратного не представлено.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу п. 8.5. договора аренды в случае полной или частичной неуплаты арендной платы в срок, определенный договором аренды, арендатор обязался уплатить арендодателю пени в размере 0,3% от включающей НДС не уплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки.
Как следует из расчета истца, сумма неустойки составила 80 431,33 евро за нарушение обязательства по оплате постоянной арендной платы и неустойка в размере 91 991,04 руб. за нарушение обязательства по оплате переменной арендной платы.
Расчет неустойки был проверен судом и признан обоснованным.
Принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца суммы основного долга и неустойки, поскольку заявитель не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом, хотя должен был это сделать в силу ст. ст. 309 - 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя жалобы об отсутствии у истца права собственности на объект аренды был подробно исследован судом первой инстанции и отклонен как необоснованный.
При этом, суд сослался на пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно которому в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорное имущество, право собственности истца на переданные в аренду помещения возникло на основании Инвестиционного контракта от 17.11.2004 г., объект недвижимого имущества был введен в эксплуатацию 30.06.2011 г., то есть до заключения договора аренды.
Ссылка заявителя жалобы на предъявление истцом требований о взыскании арендной платы за рамками договора аренды является несостоятельной, поскольку ни одна из сторон не направила возражения против возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем договор был возобновлен в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "09" октября 2013 г. по делу N А40-57291/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
С.В.КРАСНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)