Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кириллова Евгения Геннадьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2012 по делу N А32-13527/2012 (судья Григорьева Ю.С.) по иску муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации муниципального образования города Новороссийск" к индивидуальному предпринимателю Кириллову Евгению Геннадьевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за предоставление рассрочки платежа,
при участии: от истца - не явился, извещен (уведомление N 34400259402230); от ответчика - Кириллов Е.Г., представитель Азаров С.В. (доверенность от 27.02.201),
установил:
муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации муниципального образования города Новороссийск" обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Кириллову Евгению Геннадьевичу с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере 1 677 329 рублей за период с 01.07.2010 по 30.04.2012, сложившуюся за счет неуплаты ответчиком периодических платежей по договору купли-продажи нежилых помещений в порядке реализации права, предусмотренного Федеральным законом N 159 от 22.07.2008, включая проценты за предоставление рассрочки платежа, а также пени в размере 4 593 595 рублей 50 копеек за период с 08.07.2010 по 01.05.2012.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2012 иск удовлетворен в полном объеме, с индивидуального предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 54 354 рубля 62 копейки государственной пошлины. Суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор содержит все существенные условия, доказательств ничтожности сделки, а также надлежащего выполнения обязанностей по внесению периодических платежей ответчиком не представлено. Поскольку ответчиком не заявлено ходатайства об уменьшении суммы взыскиваемой неустойки суд не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ").
Индивидуальный предприниматель Кириллов Евгений Геннадьевич обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил судебный акт отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд пришел к ошибочному выводу об оспаривании стоимости приобретаемого имущества, поскольку договор в целом является недействительным, ничтожным, нарушающим права ответчика. Судом необоснованно отклонены ходатайства ответчика о вызове свидетелей, приобщении судебной практики, необходимых документов, свидетельствующих об изменении условий заключенного между сторонами договора. Так, учреждение незаконно увеличило сроки рассмотрения заявления о выкупе, что привело к увеличению стоимости выкупаемого имущества. Отчет об оценке выкупаемого имущества от 27.04.2010 не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности", поэтому в постановлении о реализации права выкупа и договоре незаконно указана цена помещения 4 619 000 рублей. Поскольку договор не соответствует императивно установленным нормам, то не влечет правовых последствий, как ничтожная сделка.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, пояснил, что договор является ничтожным, зарегистрирован не был, отчет оценщика выполнен за пределами срока. Предприниматель обращался в суд с требованием о признании договора ничтожным, однако, в удовлетворении иска ему было отказано. Оценка в судебном порядке до заключения договора оспорена не была. В настоящее время ответчик занимает спорное помещение, считает себя арендатором, однако, не уплачивает арендные платежи.
Представители истца, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика и его представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением городской Думы города-героя Новороссийска от 25.11.2008 N 634 был утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества г. Новороссийска на 2009 год, в состав которого вошел объект недвижимости, арендуемый ответчиком.
В соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Управление 03.06.2010 направило истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения первого этажа, литер А, помещений IV, комнаты 1-11, общей площадью 102,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, 216, а 30.06.2010 договор купли-продажи подписан сторонами (т. 1, л.д. 10-13).
Цена объекта недвижимого имущества согласно пункту 2.1 договора составила 4 619 000 рублей. Покупатель обязался оплатить приобретаемое имущество с рассрочкой платежа в течение пяти лет путем ежемесячного внесения равными долями денежных средств согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора. График платежей подписан сторонами (т. 1, л.д. 15-16).
В соответствии с пунктом 2.2 договора на сумму денежных средств, в уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из 1/3 ставки рефинансирования Центробанка РФ, и составляющей 2,58%, уплачиваемые за период времени с момента подписания договора до даты соответствующего платежа.
Согласно пункту 3.3 договора объект находился во владении и пользовании индивидуального предпринимателя Кириллова Евгения Геннадьевича, в связи с чем, не нуждается в передаче от продавца к покупателю.
Пунктом 3.2.3 договора предусматривается обязанность покупателя с участием продавца (пункт 3.1.1) зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора.
Поскольку согласно акту сверки расчетов (т. 1, л.д. 14) ответчик оплатил 16.07.2010-60 000 рублей в счет расчетов по договору, 17.04.2012 истцом ответчику вручено уведомление (т. 1, л.д. 17-18) о необходимости оплаты возникшей задолженности, что ответчиком не произведено, истец обратился в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому изменение цены после заключения договора не допускается. Как следует из договора купли-продажи, стороны не предусмотрели случаи и условия, согласно которым может изменяться цена после его подписания.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 135 от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159 от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Как следует из материалов дела, в соответствии с указанными выше нормами действующего законодательства цена продажи объекта в договоре была определена согласно отчету оценщика ООО "Финансовая компания "Эксперт" N 125/04/2010 от 27.04.2010.
В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что не оспаривал величину стоимости объекта оценки до заключения договора купли-продажи.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, предприниматель, подписав с истцом договор купли-продажи N 54 от 30.06.2010, выразил свое согласие со всеми его условиями, в том числе предусмотренной пунктом 2.1 договора ценой продажи объекта.
Довод ответчика о том, что договор является ничтожным, не принимается судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А32-18559/2010 в иске Кириллова Е.Г. к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" о признании ничтожным договора N 54 купли-продажи нежилого помещения с условием о залоге от 30.06.2010 и об обязании муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, 216, по рыночной стоимости помещения в размере 2 334 000 рублей, отказано.
Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При таких обстоятельствах, довод заявителя апелляционной жалобы о ничтожности договора купли-продажи отклоняется. Суд апелляционной инстанции также учитывает, что материалами дела подтверждено частичное исполнение обязательства по осуществлению оплаты стоимости приобретаемого объекта. 16.07.2010 ответчиком был произведен платеж в размере 60 000 рублей в счет расчетов по договору.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что данный платеж был осуществлен в счет оплаты арендной платы. Данный довод не подтвержден материалами дела. Ответчик не представил доказательств исполнения обязательств в качестве арендатора, кроме того, в судебном заседании ответчик подтвердил, что не уплачивает арендные платежи.
Судом первой инстанции также правомерно на основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 7.3 договора (неустойка (пеня) за нарушение сроков внесения платежей покупателем составляет 0,15% от цены продаваемого имущества за каждый день просрочки исполнения обязательства) взыскана заявленная истцом неустойка, размер которой ответчиком не оспорен.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2012 по делу N А32-13527/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2013 N 15АП-1393/2013 ПО ДЕЛУ N А32-13527/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2013 г. N 15АП-1393/2013
Дело N А32-13527/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кириллова Евгения Геннадьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2012 по делу N А32-13527/2012 (судья Григорьева Ю.С.) по иску муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации муниципального образования города Новороссийск" к индивидуальному предпринимателю Кириллову Евгению Геннадьевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за предоставление рассрочки платежа,
при участии: от истца - не явился, извещен (уведомление N 34400259402230); от ответчика - Кириллов Е.Г., представитель Азаров С.В. (доверенность от 27.02.201),
установил:
муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации муниципального образования города Новороссийск" обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Кириллову Евгению Геннадьевичу с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере 1 677 329 рублей за период с 01.07.2010 по 30.04.2012, сложившуюся за счет неуплаты ответчиком периодических платежей по договору купли-продажи нежилых помещений в порядке реализации права, предусмотренного Федеральным законом N 159 от 22.07.2008, включая проценты за предоставление рассрочки платежа, а также пени в размере 4 593 595 рублей 50 копеек за период с 08.07.2010 по 01.05.2012.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2012 иск удовлетворен в полном объеме, с индивидуального предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 54 354 рубля 62 копейки государственной пошлины. Суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор содержит все существенные условия, доказательств ничтожности сделки, а также надлежащего выполнения обязанностей по внесению периодических платежей ответчиком не представлено. Поскольку ответчиком не заявлено ходатайства об уменьшении суммы взыскиваемой неустойки суд не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ").
Индивидуальный предприниматель Кириллов Евгений Геннадьевич обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил судебный акт отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд пришел к ошибочному выводу об оспаривании стоимости приобретаемого имущества, поскольку договор в целом является недействительным, ничтожным, нарушающим права ответчика. Судом необоснованно отклонены ходатайства ответчика о вызове свидетелей, приобщении судебной практики, необходимых документов, свидетельствующих об изменении условий заключенного между сторонами договора. Так, учреждение незаконно увеличило сроки рассмотрения заявления о выкупе, что привело к увеличению стоимости выкупаемого имущества. Отчет об оценке выкупаемого имущества от 27.04.2010 не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности", поэтому в постановлении о реализации права выкупа и договоре незаконно указана цена помещения 4 619 000 рублей. Поскольку договор не соответствует императивно установленным нормам, то не влечет правовых последствий, как ничтожная сделка.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, пояснил, что договор является ничтожным, зарегистрирован не был, отчет оценщика выполнен за пределами срока. Предприниматель обращался в суд с требованием о признании договора ничтожным, однако, в удовлетворении иска ему было отказано. Оценка в судебном порядке до заключения договора оспорена не была. В настоящее время ответчик занимает спорное помещение, считает себя арендатором, однако, не уплачивает арендные платежи.
Представители истца, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика и его представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением городской Думы города-героя Новороссийска от 25.11.2008 N 634 был утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества г. Новороссийска на 2009 год, в состав которого вошел объект недвижимости, арендуемый ответчиком.
В соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Управление 03.06.2010 направило истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения первого этажа, литер А, помещений IV, комнаты 1-11, общей площадью 102,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, 216, а 30.06.2010 договор купли-продажи подписан сторонами (т. 1, л.д. 10-13).
Цена объекта недвижимого имущества согласно пункту 2.1 договора составила 4 619 000 рублей. Покупатель обязался оплатить приобретаемое имущество с рассрочкой платежа в течение пяти лет путем ежемесячного внесения равными долями денежных средств согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора. График платежей подписан сторонами (т. 1, л.д. 15-16).
В соответствии с пунктом 2.2 договора на сумму денежных средств, в уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из 1/3 ставки рефинансирования Центробанка РФ, и составляющей 2,58%, уплачиваемые за период времени с момента подписания договора до даты соответствующего платежа.
Согласно пункту 3.3 договора объект находился во владении и пользовании индивидуального предпринимателя Кириллова Евгения Геннадьевича, в связи с чем, не нуждается в передаче от продавца к покупателю.
Пунктом 3.2.3 договора предусматривается обязанность покупателя с участием продавца (пункт 3.1.1) зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора.
Поскольку согласно акту сверки расчетов (т. 1, л.д. 14) ответчик оплатил 16.07.2010-60 000 рублей в счет расчетов по договору, 17.04.2012 истцом ответчику вручено уведомление (т. 1, л.д. 17-18) о необходимости оплаты возникшей задолженности, что ответчиком не произведено, истец обратился в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому изменение цены после заключения договора не допускается. Как следует из договора купли-продажи, стороны не предусмотрели случаи и условия, согласно которым может изменяться цена после его подписания.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 135 от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159 от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Как следует из материалов дела, в соответствии с указанными выше нормами действующего законодательства цена продажи объекта в договоре была определена согласно отчету оценщика ООО "Финансовая компания "Эксперт" N 125/04/2010 от 27.04.2010.
В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что не оспаривал величину стоимости объекта оценки до заключения договора купли-продажи.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, предприниматель, подписав с истцом договор купли-продажи N 54 от 30.06.2010, выразил свое согласие со всеми его условиями, в том числе предусмотренной пунктом 2.1 договора ценой продажи объекта.
Довод ответчика о том, что договор является ничтожным, не принимается судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А32-18559/2010 в иске Кириллова Е.Г. к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" о признании ничтожным договора N 54 купли-продажи нежилого помещения с условием о залоге от 30.06.2010 и об обязании муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, 216, по рыночной стоимости помещения в размере 2 334 000 рублей, отказано.
Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При таких обстоятельствах, довод заявителя апелляционной жалобы о ничтожности договора купли-продажи отклоняется. Суд апелляционной инстанции также учитывает, что материалами дела подтверждено частичное исполнение обязательства по осуществлению оплаты стоимости приобретаемого объекта. 16.07.2010 ответчиком был произведен платеж в размере 60 000 рублей в счет расчетов по договору.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что данный платеж был осуществлен в счет оплаты арендной платы. Данный довод не подтвержден материалами дела. Ответчик не представил доказательств исполнения обязательств в качестве арендатора, кроме того, в судебном заседании ответчик подтвердил, что не уплачивает арендные платежи.
Судом первой инстанции также правомерно на основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 7.3 договора (неустойка (пеня) за нарушение сроков внесения платежей покупателем составляет 0,15% от цены продаваемого имущества за каждый день просрочки исполнения обязательства) взыскана заявленная истцом неустойка, размер которой ответчиком не оспорен.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2012 по делу N А32-13527/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)