Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2012 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Потихониной Ж.Н.,
судей Барковой В.М.,
Сурненкова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.,
при участии:
от ООО "Ди-Стар Центр": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Бунтушкина В.И.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ди-Стар Центр" на определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.04.2012 года по делу N А08-27/2011,
установил:
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 18.04.2011 года в отношении ООО "Орбита" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.
Сведения о введении в отношении ООО "Орбита" процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 28.05.2011 года.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.
Банников Михаил Дмитриевич обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о включении требований в размере 1 620 000 руб., как обеспеченных залогом в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
В рамках рассмотрения настоящего требования определением суда от 28 февраля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Бизнес АРТ".
Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 16.03.2012 года правоспособность ООО "Бизнес АРТ" прекращена в связи с исключением из ЕГРЮЛ 10.03.2010 года.
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 27.04.2012 года требования Банникова М.Д. о включении требования в размере 1 620 000 руб. в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" признаны обоснованными.
Включены в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" и признаны подлежащими удовлетворению в третью очередь требования Банникова М.Д. в сумме 1 620 000 руб. основного долга по договору, как обеспеченные залогом (ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Не согласившись с данным определением, ООО "Ди-Стар Центр" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить.
В судебное заседание представители ООО "Ди-Стар Центр", Банникова М.Д. и иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
Через канцелярию суда в электронном виде от Банникова М.Д. поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
К материалам дела приобщены поступившие через канцелярию суда в электронном виде от Банникова М.Д. возражения на апелляционную жалобу.
К материалам дела приобщено поступившие через канцелярию суда от ООО "Ди-Стар Центр" дополнение к апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Белгородской области от 18.04.2011 года в отношении ООО "Орбита" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.
Сведения о введении в отношении ООО "Орбита" процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 28.05.2011 года.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.
Согласно п. 1 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 100 настоящего Федерального закона, реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
В соответствии с п. 1 ст. 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов. Кредитор, предъявивший свои требования, обязан возместить внешнему управляющему расходы на уведомление кредиторов, о предъявлении таких требований.
Заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке ст. 100 Закона о банкротстве.
Как установлено судом первой инстанции, 11 февраля 2011 года между ООО "Орбита" (застройщик) и Банниковым Михаилом Дмитриевичем (инвестор) подписан договор на инвестирование строительства N 38 (далее - договор), который 15 февраля 2011 года прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию. Договор нашел свое отражение в бухгалтерской отчетности должника (бухгалтерская справка N 4 от 11.02.2011 года.
Согласно условиям договора застройщик взял на себя обязательство по заданию и за счет инвестора организовать и обеспечить строительство торгово-административного здания в г. Белгород по ул. Серафимовича, 63, и предоставить инвестору помещение общей проектной площадью 108 кв. м, а инвестор - обязательство по оплате строительства в соответствии с условиями договора.
Стоимость общей площади помещения составила 1 620 000 рублей (п. 3.1 договора).
Соглашением о зачете части кредиторской задолженности по договору цессии от 11.02.2011 года стороны ООО "Орбита" и Банников М.Д. договорились о зачете части (в сумме 1 620 000 рублей) кредиторской задолженности общества перед инвестором в счет оплаты договора N 38 на инвестирование строительства от 11.02.2011 года, что нашло свое подтверждение в бухгалтерской справке N 4 от 11.02.2011 года, карточке счета 76.5, акте зачета взаимных требований, акте сверки взаимных расчетов.
В соответствии с п. 3.2. договора оплата по настоящему договору произведена путем зачета части кредиторской задолженности в сумме 1 620 000 рублей ООО "Орбита" перед Банниковым М.Д., образовавшейся согласно договору цессии от 02.11.2009 года.
Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что документами, подтверждающими полный расчет инвестора по договору на инвестирование строительства нежилого помещения, являются: соглашение о зачете кредиторской задолженности по договору цессии от 02.11.2009 года в оплату по договору N 38 на инвестирование строительства от 11.02.2011 года и справка о полной оплате по договору, выданная застройщиком.
Представленные заявителем в подтверждение фактических обстоятельств дела и оснований заявленных требований документы иными лицами, участвующими в деле не оспорены, об их фальсификации не заявлено.
В отношении договора цессии от 02.11.2009 года судом первой инстанции правильно установлены следующие обстоятельства.
Письмами исх. N 91 и N 92 от 30.10.2009 года ООО "Орбита" в лице директора Воронкова М.М. и главного бухгалтера Шкирмановой С.А. просило инвесторов Банникова М.Д. и Федорова М.В. погасить обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес АРТ" кредиторскую задолженность ООО "Орбита" в сумме 11 743 674 руб., образовавшуюся в результате выполнения строительно-монтажных работ на объекте по адресу: г. Белгород, ул. Серафимовича, 63. Согласно данным письмам, в случае погашения инвесторами кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ" застройщик гарантировал в счет погашения возникающих при этом перед инвесторами денежных обязательств ООО "Орбита", в последующем зачесть 11 743 674 рублей в счет оплаты за свободные площади по вновь заключенным с инвесторами договорам на долевое участие в строительстве.
02.11.2009 года между ООО "Бизнес АРТ", с одной стороны, и Федоровым М.В. и Банниковым М.Д., с другой стороны, заключен договор уступки права (цессии), согласно условиям которого цедент уступил кредиторскую задолженность ООО "Орбита" в размере 11 743 674 рублей цессионариям. Размер кредиторской задолженности застройщика перед ООО "Бизнес АРТ" отражен в акте сверки взаимных расчетов между ними по состоянию на 31.10.2009 года (п. 1.1. договора цессии).
Договор уступки прав нашел свое отражение в акте зачета взаимных требований ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ" по состоянию на 02.11.2009 года и акте сверки взаимных расчетов. Таким образом, после состоявшегося зачета задолженность ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ" отсутствовала, однако возникла перед инвесторами Федоровым М.В. и Банниковым М.Д.
Квитанциями к приходным кассовым ордерам N 133 и N 134 от 02.11.2009 года Федоров М.В. и Банников М.Д. в равных долях по 5 871 837 рублей оплатили в кассу ООО "Бизнес АРТ".11.743 674 рублей, исполнив свои обязательства по договору цессии (п. п. 2.3, 3.1 договора).
Актом приема-передачи документов к договору уступки права (цессии) от 02.11.2009 года цессионариям были переданы документы во исполнение цедентом своих обязательств по договору цессии (п. 2.1. договора цессии).
О состоявшейся уступке был извещен застройщик, о чем свидетельствует отметка об уведомлении на договоре цессии от 02.11.2009 года (с подписью директора и оттиском печати).
ООО "Орбита" произошедшую уступку права требования отразило в своей бухгалтерской документации, о чем свидетельствуют бухгалтерская справка N 46 от 02.11.2009 года, акты сверок от 05.11.2009 года между Банниковым М.Д. и Федоровым М.В. и ООО "Орбита" по договору цессии от 02.11.2009 года, карточки счета 76.5 за 4-й квартал 2009 года.
Кредиторская задолженность ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ" в уступленном объеме подтверждается следующими доказательствами.
ООО "Орбита" выполняло функцию заказчика-застройщика при строительстве торгово-административного здания по ул. Серафимовича, 63 в г. Белгороде.
Генеральным подрядчиком выступало ООО "Регионжилстрой" согласно договору строительного подряда N б/н от 13.04.2006 года.
01 сентября 2006 года между ООО "Регионжилстрой" и ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" был заключен договор подряда на строительство (с учетом дополнительного соглашения от 25.12.2007 года, согласно которому ООО "Регионжилстрой" сдало, а ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" приняло на себя подряд по строительству торгового центра по улице Корочанская города Белгорода и обязалось полностью завершить строительство и сдать готовый объект ООО "Регионжилстрой".
04 мая 2008 года между ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" и ООО "Бизнес АРТ" был заключен договор субподряда N М-5/08, согласно которому ООО "Бизнес АРТ" приняло на себя подряд по строительству собственными и привлеченными силами и средствами объекта - "Торгово-административное здание, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Корочанская-Серафимовича".
Таким образом, у ООО "Орбита", как заказчика строительства, перед ООО "Регионжилстрой", как генерального подрядчика, с 2006 года по состоянию на 30.09.2008 года за выполненные ранее и частично неоплаченные работы образовалась задолженность, которая согласно договору перевода требования по кредиторской задолженности составляла 16 774 803,58 рублей.
Часть общей в размере 16 774 803,58 рублей ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой" в размере 10 247 538,21 рублей договором перевода требования по кредиторской задолженности от 30.09.2008 года была для ускорения расчетов переведена на ООО "Бизнес АРТ" - непосредственного исполнителя строительно-монтажных работ, поскольку ООО "Регионжилстрой" (как генподрядчик) имел кредиторскую задолженность перед ООО "Бизнес АРТ" (как субподрядчиком) в сумме 10 247 538,21 рублей. Образование данной задолженности подтверждается следующим.
ООО "Бизнес АРТ" по договору от 04.05.2008 года субподряда N М-5/08 выполнил в пользу ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" работы на сумму 10 247 538,21 рублей за период с мая по сентябрь 2008 года.
Актом зачета взаимных требований от 30.09.2008 года трех юридических лиц - ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис", ООО "Регионжилстрой" и ООО "Бизнес АРТ" на сумму 10 247 538,21 рублей для ускорения расчетов был произведен зачет данный суммы, по результатам которого задолженность ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" перед ООО "Бизнес АРТ" отсутствовала, и была переведена на ООО "Регионжилстрой". С данным зачетом был согласен директор ООО "Орбита". В акте зачета стороны конкретно определили суммы задолженности и основания их возникновения (даты и номера счетов-фактур к актам выполненных работ за СМР на спорном объекте всех трех обществ).
В связи с этим по состоянию на 30.09.2008 года ООО "Орбита" имело общую кредиторскую задолженность с сумме 16 774 803,58 рублей, из которых за выполненные СМР на объекте перед ООО "Регионжилстрой" на сумму 6 497 265,37 рублей, перед ООО "Бизнес АРТ" на сумму 10 247 538,21 рублей. Стороны отразили данные факты в актах сверок взаимных расчетов, что также нашло отражение в бухгалтерии должника.
Определением арбитражного суда от 20.02.2012 года в рамках рассмотрения настоящего дела отказано во включении требований кредитора ООО "Регионжилстрой" в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" на сумму 1 224 000 рублей.
В рамках рассмотрения указанного требования судом был установлен факт оплаты ООО "Регионжилстрой" поставленных в его адрес ООО "Орбита" строительных материалов и оплаченных последним в октябре 2008 года тремя платежами в полном объеме, что нашло отражение в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2008 года.
В октябре и ноябре 2008 года ООО "Регионжилстрой" были выполнены работы на объекте, которые нашли свое отражение в актах выполненных работ формы КС-2, КС-3, счетах-фактурах, локально-сметных расчетах.
Выпиской по лицевому счету ООО "Орбита" подтверждается частичная оплата в октябре 2008 года ООО "Орбита" ООО "Регионжилстрой" выполненных ранее работ, что также отражено в акте сверки.
В результате по состоянию на 31.12.2008 года задолженность ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой" составляла 5 179 135,53 рублей.
Оставшаяся в размере 5 179 135,53 рублей задолженность ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой" в полном размере договором перевода требования по кредиторской задолженности от 31.12.2008 года была для ускорения расчетов переведена на ООО "Бизнес АРТ" - непосредственного исполнителя строительно-монтажных работ, поскольку ООО "Регионжилстрой" (как генподрядчик) имел кредиторскую задолженность перед ООО "Бизнес АРТ" (как субподрядчиком) в сумме 5179135,53 рублей. Образование данной задолженности подтверждается следующим.
Актом зачета взаимных требований от 31.12.2008 года трех юридических лиц - ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис", ООО "Регионжилстрой" и ООО "Бизнес АРТ" на сумму 5 179 135,53 рублей для ускорения расчетов был произведен зачет, в результате которого задолженность ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" (6 565 119,94 рублей) за выполненные работы перед ООО "Бизнес АРТ" была уменьшена на 5 179 135,53 рублей (сумма оставшейся задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой") и составила 1 385 984,01 рублей. С данным зачетом был согласен директор ООО "Орбита". В акте зачета стороны конкретно определили суммы задолженности и основания их возникновения (даты и номера счетов-фактур к актам выполненных работ за СМР на спорном объекте всех трех обществ). Данный зачет отражен в акте сверки по состоянию на 31.12.2008 года между ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ", а также в бухгалтерской справке N 79 от 31.12.2008 года.
31.12.2008 года соглашением о расторжении договора строительного подряда N б/н от 13.04.2006 года договор строительного подряда между ООО "Регионжилстрой" и ООО "Орбита" расторгнут. Задолженность по состоянию на 31.12.2008 года ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой" отсутствовала.
23 июня 2008 года между ООО "Орбита" и непосредственно ООО "Бизнес АРТ" заключен договор строительного подряда N М-6/08, согласно условиям которого подрядчик по заданию заказчика согласно проектно-сметной документации, предоставленной заказчиком, используя материалы заказчика, либо используя собственные строительные материалы, принял на себя подряд по поэтапному выполнению строительных работ на объекте. Стоимость данного договора стороны определили в 15 000 000 рублей.
Стоимость выполненных в рамках исполнения данного договора строительно-монтажных работ подтверждена формами КС-3 - справками о стоимости выполненных работ и затрат N 7 от 31.07.2008 года на сумму 7 850 000 рублей (с учетом НДС), N 3 от 31.03.2009 года на сумму 3 400 000 рублей (с учетом НДС), N 8 от 31.08.2009 года на сумму 3 600 000 рублей (с учетом НДС), и соответствующими им счетами-фактурами N 54 от 31.07.2008 года, N 22 от 31.03.2009 года, N 65 от 31.08.2009 года соответственно, а также формами КС-2 - актами о приемке выполненных работ за июль 2008 года, март 2009 года, август 2009 года.
05 мая 2008 года между ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ" заключен предварительный договор N 21 инвестирования административного здания, во исполнение которого будущий инвестор перечислил 06.10.2008 года на счет застройщика 1 312 000 рублей, что подтверждается выпиской по счету должника в банке. Поступление данной суммы отражено в акте сверки взаимных расчетов.
29 августа 2008 года между ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ" заключен договор N 26 на инвестирование строительства, во исполнение которого инвестор перечислил 02.09.2008 года на счет застройщика 1 000 000 рублей, что подтверждается выпиской по счету должника в банке. Поступление данной суммы отражено в акте сверки взаимных расчетов.
Позднее, соглашениями от 03.02.2009 года данные договоры долевого участия были сторонами расторгнуты, и ООО "Бизнес АРТ" просило застройщика возвратить уплаченные в счет оплаты данных договоров денежные средства, которые возвращены не были, в результате чего образовалась кредиторская задолженность.
Учитывая изложенные обстоятельства суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договоров между ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ" от 05 мая 2008 года и 29 августа 2008 года на инвестирование строительства ввиду того, что не прошли в установленном законом порядке государственную регистрацию. Вместе с тем, арбитражный суд области правильно исходил из доказанности факта осуществления ООО "Бизнес АРТ" действий, направленных на исполнение обязательств по данным договорам - перечисления денежных средств на счет застройщика ООО "Орбита". Таким образом, наличие кредиторской задолженности застройщика перед ООО "Бизнес АРТ" в сумме 2 312 000 рублей правомерно признан доказанным.
Данные документы иными лицами, участвующими в деле не оспорены, об их фальсификации не заявлено, документального опровержения не представлено.
При таких обстоятельствах, по договору N 38 справкой от 11 февраля 2011 года, подписанной директором и главным бухгалтером застройщика, и скрепленной печатью общества, подтверждено, что оплату за нежилое помещение согласно договору N 38 на инвестирование строительства от 11 февраля 2011 года Банников М.Д. произвел полностью в размере 1 620 000 рублей. Кроме того, из материалов дела следует, что судом области обозревался подлинник данного документа.
Дополнительным соглашением от 07.06.2011 года к договору N 38 на инвестирование строительства от 11 февраля 2011 года, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 07 июля 2011 года, стороны дополнили договор пунктом 3.4. следующего содержания: "Оплату договора N 38 на инвестирование строительства от 11 февраля 2011 года инвестор произвел полностью в размере 1 620 000 рублей. Финансовых претензий по оплате договора N 38 на инвестирование строительства от 11 февраля 2011 года к инвестору у застройщика нет, что подтверждается справкой об оплате по данному договору, выданной 11 февраля 2011 года застройщиком инвестору и являющейся окончательным документом, подтверждающим факт оплаты по данному договору".
Ссылаясь на неисполнение ООО "Орбита" обязательств по договору, а именно - объект недвижимости не был сдан в эксплуатацию и передан в установленный договором срок, Банников М.Д. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Исходя из п. 1 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 100 настоящего Федерального закона, реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
В соответствии с п. 1 ст. 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов.
Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
Удовлетворяя требования Банников М.Д. в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что установлены фактические обстоятельства дела, имеющие определяющее значение для правильного разрешения спора, - внесение Банниковым М.Д. денежных средств на счет подрядной организации по указанию должника, состоявшийся договор уступки права требования с подтверждением оснований и размера уступленного права, зачет данных сумм в счет исполнения участником долевого строительства обязательств по договору на инвестирование строительства.
Данные операции не противоречат действующему законодательству, и стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе предусмотреть такие способы расчетов и исполнения обязательств.
Из совокупной оценки представленных в дело документов видно, что стороны данных гражданско-правовых отношений были информированы об основаниях состоявшихся расчетных операций, суммах задолженности, основаниях их возникновения, сроках их уплаты, и каждая из сторон по согласованию с другими высказывала свое волеизъявление на совершение конкретных действий.
Согласно п. 2.2. договора на инвестирование строительства планируемый срок ввода здания в эксплуатацию в соответствии с требованиями нормативно-технической документации - 3-й квартал 2010 года.
В обязанности застройщика согласно п. п. 4.4.2, 4.4.4 и 4.4.5. договора входили: ввод здания в эксплуатацию в сроки, предусмотренные в п. 2.2. договора, и передача не позднее одного месяца со дня ввода в эксплуатацию здания, при условии стопроцентной оплаты инвестором стоимости площадей, правоустанавливающие документы; передача в установленном порядке здание соответствующей эксплуатирующей организации.
В силу пункта 1.2. договора на инвестирование строительства застройщик обязан передать площади, а инвестор - принять их в месячный срок со дня ввода торгово-административного здания в эксплуатацию.
Вышеназванным дополнительным соглашением к договору 07.06.2011 года, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 07 июля 2011 года, стороны также изменили пункт 2.2. договора, касающийся срока ввода здания в эксплуатацию, и определили его как 4-й квартал 2011 года.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В связи с данным фактом, полагая, что срок исполнения обязательства по договору на инвестирование строительства наступил в соответствии со ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Банников М.Д. направил застройщику ООО "Орбита" в лице конкурсного управляющего Берестового Ю.Д. требование об исполнении обязательства по договору или возврате денежных средств, в котором поставил в известность должника, что в случае невозможности передачи в семидневный срок с даты получения настоящего требования причитающегося инвестору помещения, руководствуясь ч. ч. 1, 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (иных оснований для расторжения не заявлялось) считать договор N 38 расторгнутым в одностороннем порядке, в связи с чем возвратить инвестору денежные средства, уплаченные по данному договору в размере 1 620 000 рублей.
Данное требование было получено конкурсным управляющим, о чем свидетельствуют опись вложений в ценное письмо, почтовая квитанция об отправке от 22.12.2011 года, почтовое уведомление с подписью Берестового Ю.Д. в получении 10.01.2012 года.
Как следует из материалов дела, данное требование было получено конкурсным управляющим, о чем свидетельствуют опись вложений в ценное письмо, почтовая квитанция об отправке от 22.12.2011 года, почтовое уведомление с подписью Берестового Ю.Д. в получении 10.01.2012 года. Заявитель направлял повторно данное требование 27.01.2012 года (т. 1, л.д. 123-126) и 19.03.2012 года.
До настоящего времени ответа на требование инвестором от конкурсного управляющего ООО "Орбита" не получено.
В пункте 5.2. договора на инвестирование строительства предусмотрено, что расторжение настоящего договора в одностороннем порядке недопустимо.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу данной нормы права расторжение договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором возможно лишь по решению суда. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут лишь в случае одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
В пункте 5.2. договора на инвестирование строительства предусмотрено, что инвесторы вправе расторгнуть договор на любой стадии его исполнения, как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. ч. 2, 3 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В рассматриваемом случае стороны предусмотрели срок передачи объекта инвестору как после ввода торгово-административного здания в эксплуатацию в четвертом квартале 2011 года (п. п. 1.2, 2.2 договора инвестирования с учетом дополнительного соглашения).
Как установлено судом первой инстанции и не оспорено конкурсным управляющим ООО "Орбита", в указанный срок должник принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства дольщикам не исполнил.
В связи с изложенным, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении застройщиком установленного п. п. 1.2, 2.2 договора срока ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
При нарушении застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, нарушается срок передачи застройщиком помещения инвесторам.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").
Доказательств возврата денежных средств в связи с расторжением договора застройщиком не представлено.
Для включения требований конкурсного кредитора в реестр требований кредиторов необходимо доказать, что обязательство должника перед кредитором является денежным применительно к абзацу 4 статьи 2 Закона о банкротстве.
В рассматриваемом случае преобразование характера требования представляет собой самостоятельный способ защиты прав и интересов кредитора по неденежным обязательствам в конкурсном праве с целью наделения его статусом конкурсного кредитора, обращающегося с требованием о возмещения убытков или взыскания основного денежного долга.
Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяет понятие договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве по передаче соответствующего объекта участнику долевого строительства возможно только при наличии полученного застройщиком разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию.
Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 8.3 договора на инвестирование строительства предусмотрено, что договор считается исполненным с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.
Судом установлено и не оспаривается конкурсным управляющим, иными кредиторами, что до настоящего времени должник принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства инвестору не исполнил, застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства не существует.
Доказательств возврата денежных средств в связи с расторжением договора застройщиком не представлено.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор на инвестирование строительства N 38 от 11.02.2011 года расторгнут в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств и наступлением срока их исполнения.
Признавая заявленные Банниковым М.Д. требования подлежащими включению в реестр требований кредиторов ООО "Орбита", арбитражный первой инстанции правомерно руководствовался нормами ст. ст. 4, 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" ст. ст. 421, 450 ГК РФ, ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходил из установленного факта наличия у инвестора правовых оснований для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, в связи с чем пришел к правильному выводу об обоснованности произведенного им расчета заявленных в арбитражный суд требований.
Согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
- 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно п. 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ст. 13 ФЗ N 214-ФЗ).
Согласно п. 19 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.
На основании статьи 13 Федерального закона (N 214-ФЗ) одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
В подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства (на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства), содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и листа этого подраздела, содержащего запись об ипотеке в силу закона.
Таким образом, на дату вынесения настоящего определения требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка, однако, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства, причем запись о таком обременении вносится в ЕГРП регистрирующим органом самостоятельно.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, конкурсный управляющий, конкурсные кредиторы не отрицают факт наличия объекта незавершенного строительства с неопределенной степенью готовности.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года следует, что право аренды земельного участка за ООО "Орбита" зарегистрировано сроком до 28.01.2011 года.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из указанной нормы права следует, что для признания договора возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие одновременно двух условий: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, арендодатель против этого не возражает.
Учитывая изложенные нормы права, суд первой инстанции правомерно исходил из того факта, что лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств обращения администрации г. Белгорода (арендодателя) либо ООО "Орбита" (арендатора) в лице конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, а также документальных доказательств наличия возражений какой-либо стороны договора против возобновления договора на неопределенный срок. Ввиду чего имеются все основания полагать, что договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок.
Следует отметить, что исходя из смысла ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При этом согласно ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.
Договор от 11.02.2011 года N 38 на инвестирование строительства, несмотря на факт одностороннего его расторжения по инициативе инвестора, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года, в связи с чем в силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ обязательства должника как застройщика перед Банниковым М.Д. как участником долевого устроительства считаются обеспеченными залогом, в том числе в части возврата денежных средств, внесенных по договору.
Согласно положениям ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, считает обжалуемое определение законным и обоснованным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в связи с применением судом первой инстанции норм материального права, не подлежащих применению в данном деле, им был сделан неправильный вывод об оплате цены договора инвестирования, подлежит отклонению на основании вышеизложенных положений.
Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.
Обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.
Руководствуясь п. 1 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.04.2012 года по делу N А08-27/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Ди-Стар Центр" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Ж.Н.ПОТИХОНИНА
Судьи
В.М.БАРКОВА
А.А.СУРНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2012 ПО ДЕЛУ N А08-27/2011
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2012 г. по делу N А08-27/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2012 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Потихониной Ж.Н.,
судей Барковой В.М.,
Сурненкова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.,
при участии:
от ООО "Ди-Стар Центр": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Бунтушкина В.И.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ди-Стар Центр" на определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.04.2012 года по делу N А08-27/2011,
установил:
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 18.04.2011 года в отношении ООО "Орбита" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.
Сведения о введении в отношении ООО "Орбита" процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 28.05.2011 года.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.
Банников Михаил Дмитриевич обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о включении требований в размере 1 620 000 руб., как обеспеченных залогом в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
В рамках рассмотрения настоящего требования определением суда от 28 февраля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Бизнес АРТ".
Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 16.03.2012 года правоспособность ООО "Бизнес АРТ" прекращена в связи с исключением из ЕГРЮЛ 10.03.2010 года.
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 27.04.2012 года требования Банникова М.Д. о включении требования в размере 1 620 000 руб. в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" признаны обоснованными.
Включены в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" и признаны подлежащими удовлетворению в третью очередь требования Банникова М.Д. в сумме 1 620 000 руб. основного долга по договору, как обеспеченные залогом (ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Не согласившись с данным определением, ООО "Ди-Стар Центр" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить.
В судебное заседание представители ООО "Ди-Стар Центр", Банникова М.Д. и иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
Через канцелярию суда в электронном виде от Банникова М.Д. поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
К материалам дела приобщены поступившие через канцелярию суда в электронном виде от Банникова М.Д. возражения на апелляционную жалобу.
К материалам дела приобщено поступившие через канцелярию суда от ООО "Ди-Стар Центр" дополнение к апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Белгородской области от 18.04.2011 года в отношении ООО "Орбита" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.
Сведения о введении в отношении ООО "Орбита" процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 28.05.2011 года.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.
Согласно п. 1 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 100 настоящего Федерального закона, реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
В соответствии с п. 1 ст. 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов. Кредитор, предъявивший свои требования, обязан возместить внешнему управляющему расходы на уведомление кредиторов, о предъявлении таких требований.
Заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке ст. 100 Закона о банкротстве.
Как установлено судом первой инстанции, 11 февраля 2011 года между ООО "Орбита" (застройщик) и Банниковым Михаилом Дмитриевичем (инвестор) подписан договор на инвестирование строительства N 38 (далее - договор), который 15 февраля 2011 года прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию. Договор нашел свое отражение в бухгалтерской отчетности должника (бухгалтерская справка N 4 от 11.02.2011 года.
Согласно условиям договора застройщик взял на себя обязательство по заданию и за счет инвестора организовать и обеспечить строительство торгово-административного здания в г. Белгород по ул. Серафимовича, 63, и предоставить инвестору помещение общей проектной площадью 108 кв. м, а инвестор - обязательство по оплате строительства в соответствии с условиями договора.
Стоимость общей площади помещения составила 1 620 000 рублей (п. 3.1 договора).
Соглашением о зачете части кредиторской задолженности по договору цессии от 11.02.2011 года стороны ООО "Орбита" и Банников М.Д. договорились о зачете части (в сумме 1 620 000 рублей) кредиторской задолженности общества перед инвестором в счет оплаты договора N 38 на инвестирование строительства от 11.02.2011 года, что нашло свое подтверждение в бухгалтерской справке N 4 от 11.02.2011 года, карточке счета 76.5, акте зачета взаимных требований, акте сверки взаимных расчетов.
В соответствии с п. 3.2. договора оплата по настоящему договору произведена путем зачета части кредиторской задолженности в сумме 1 620 000 рублей ООО "Орбита" перед Банниковым М.Д., образовавшейся согласно договору цессии от 02.11.2009 года.
Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что документами, подтверждающими полный расчет инвестора по договору на инвестирование строительства нежилого помещения, являются: соглашение о зачете кредиторской задолженности по договору цессии от 02.11.2009 года в оплату по договору N 38 на инвестирование строительства от 11.02.2011 года и справка о полной оплате по договору, выданная застройщиком.
Представленные заявителем в подтверждение фактических обстоятельств дела и оснований заявленных требований документы иными лицами, участвующими в деле не оспорены, об их фальсификации не заявлено.
В отношении договора цессии от 02.11.2009 года судом первой инстанции правильно установлены следующие обстоятельства.
Письмами исх. N 91 и N 92 от 30.10.2009 года ООО "Орбита" в лице директора Воронкова М.М. и главного бухгалтера Шкирмановой С.А. просило инвесторов Банникова М.Д. и Федорова М.В. погасить обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес АРТ" кредиторскую задолженность ООО "Орбита" в сумме 11 743 674 руб., образовавшуюся в результате выполнения строительно-монтажных работ на объекте по адресу: г. Белгород, ул. Серафимовича, 63. Согласно данным письмам, в случае погашения инвесторами кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ" застройщик гарантировал в счет погашения возникающих при этом перед инвесторами денежных обязательств ООО "Орбита", в последующем зачесть 11 743 674 рублей в счет оплаты за свободные площади по вновь заключенным с инвесторами договорам на долевое участие в строительстве.
02.11.2009 года между ООО "Бизнес АРТ", с одной стороны, и Федоровым М.В. и Банниковым М.Д., с другой стороны, заключен договор уступки права (цессии), согласно условиям которого цедент уступил кредиторскую задолженность ООО "Орбита" в размере 11 743 674 рублей цессионариям. Размер кредиторской задолженности застройщика перед ООО "Бизнес АРТ" отражен в акте сверки взаимных расчетов между ними по состоянию на 31.10.2009 года (п. 1.1. договора цессии).
Договор уступки прав нашел свое отражение в акте зачета взаимных требований ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ" по состоянию на 02.11.2009 года и акте сверки взаимных расчетов. Таким образом, после состоявшегося зачета задолженность ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ" отсутствовала, однако возникла перед инвесторами Федоровым М.В. и Банниковым М.Д.
Квитанциями к приходным кассовым ордерам N 133 и N 134 от 02.11.2009 года Федоров М.В. и Банников М.Д. в равных долях по 5 871 837 рублей оплатили в кассу ООО "Бизнес АРТ".11.743 674 рублей, исполнив свои обязательства по договору цессии (п. п. 2.3, 3.1 договора).
Актом приема-передачи документов к договору уступки права (цессии) от 02.11.2009 года цессионариям были переданы документы во исполнение цедентом своих обязательств по договору цессии (п. 2.1. договора цессии).
О состоявшейся уступке был извещен застройщик, о чем свидетельствует отметка об уведомлении на договоре цессии от 02.11.2009 года (с подписью директора и оттиском печати).
ООО "Орбита" произошедшую уступку права требования отразило в своей бухгалтерской документации, о чем свидетельствуют бухгалтерская справка N 46 от 02.11.2009 года, акты сверок от 05.11.2009 года между Банниковым М.Д. и Федоровым М.В. и ООО "Орбита" по договору цессии от 02.11.2009 года, карточки счета 76.5 за 4-й квартал 2009 года.
Кредиторская задолженность ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ" в уступленном объеме подтверждается следующими доказательствами.
ООО "Орбита" выполняло функцию заказчика-застройщика при строительстве торгово-административного здания по ул. Серафимовича, 63 в г. Белгороде.
Генеральным подрядчиком выступало ООО "Регионжилстрой" согласно договору строительного подряда N б/н от 13.04.2006 года.
01 сентября 2006 года между ООО "Регионжилстрой" и ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" был заключен договор подряда на строительство (с учетом дополнительного соглашения от 25.12.2007 года, согласно которому ООО "Регионжилстрой" сдало, а ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" приняло на себя подряд по строительству торгового центра по улице Корочанская города Белгорода и обязалось полностью завершить строительство и сдать готовый объект ООО "Регионжилстрой".
04 мая 2008 года между ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" и ООО "Бизнес АРТ" был заключен договор субподряда N М-5/08, согласно которому ООО "Бизнес АРТ" приняло на себя подряд по строительству собственными и привлеченными силами и средствами объекта - "Торгово-административное здание, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Корочанская-Серафимовича".
Таким образом, у ООО "Орбита", как заказчика строительства, перед ООО "Регионжилстрой", как генерального подрядчика, с 2006 года по состоянию на 30.09.2008 года за выполненные ранее и частично неоплаченные работы образовалась задолженность, которая согласно договору перевода требования по кредиторской задолженности составляла 16 774 803,58 рублей.
Часть общей в размере 16 774 803,58 рублей ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой" в размере 10 247 538,21 рублей договором перевода требования по кредиторской задолженности от 30.09.2008 года была для ускорения расчетов переведена на ООО "Бизнес АРТ" - непосредственного исполнителя строительно-монтажных работ, поскольку ООО "Регионжилстрой" (как генподрядчик) имел кредиторскую задолженность перед ООО "Бизнес АРТ" (как субподрядчиком) в сумме 10 247 538,21 рублей. Образование данной задолженности подтверждается следующим.
ООО "Бизнес АРТ" по договору от 04.05.2008 года субподряда N М-5/08 выполнил в пользу ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" работы на сумму 10 247 538,21 рублей за период с мая по сентябрь 2008 года.
Актом зачета взаимных требований от 30.09.2008 года трех юридических лиц - ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис", ООО "Регионжилстрой" и ООО "Бизнес АРТ" на сумму 10 247 538,21 рублей для ускорения расчетов был произведен зачет данный суммы, по результатам которого задолженность ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" перед ООО "Бизнес АРТ" отсутствовала, и была переведена на ООО "Регионжилстрой". С данным зачетом был согласен директор ООО "Орбита". В акте зачета стороны конкретно определили суммы задолженности и основания их возникновения (даты и номера счетов-фактур к актам выполненных работ за СМР на спорном объекте всех трех обществ).
В связи с этим по состоянию на 30.09.2008 года ООО "Орбита" имело общую кредиторскую задолженность с сумме 16 774 803,58 рублей, из которых за выполненные СМР на объекте перед ООО "Регионжилстрой" на сумму 6 497 265,37 рублей, перед ООО "Бизнес АРТ" на сумму 10 247 538,21 рублей. Стороны отразили данные факты в актах сверок взаимных расчетов, что также нашло отражение в бухгалтерии должника.
Определением арбитражного суда от 20.02.2012 года в рамках рассмотрения настоящего дела отказано во включении требований кредитора ООО "Регионжилстрой" в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" на сумму 1 224 000 рублей.
В рамках рассмотрения указанного требования судом был установлен факт оплаты ООО "Регионжилстрой" поставленных в его адрес ООО "Орбита" строительных материалов и оплаченных последним в октябре 2008 года тремя платежами в полном объеме, что нашло отражение в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2008 года.
В октябре и ноябре 2008 года ООО "Регионжилстрой" были выполнены работы на объекте, которые нашли свое отражение в актах выполненных работ формы КС-2, КС-3, счетах-фактурах, локально-сметных расчетах.
Выпиской по лицевому счету ООО "Орбита" подтверждается частичная оплата в октябре 2008 года ООО "Орбита" ООО "Регионжилстрой" выполненных ранее работ, что также отражено в акте сверки.
В результате по состоянию на 31.12.2008 года задолженность ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой" составляла 5 179 135,53 рублей.
Оставшаяся в размере 5 179 135,53 рублей задолженность ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой" в полном размере договором перевода требования по кредиторской задолженности от 31.12.2008 года была для ускорения расчетов переведена на ООО "Бизнес АРТ" - непосредственного исполнителя строительно-монтажных работ, поскольку ООО "Регионжилстрой" (как генподрядчик) имел кредиторскую задолженность перед ООО "Бизнес АРТ" (как субподрядчиком) в сумме 5179135,53 рублей. Образование данной задолженности подтверждается следующим.
Актом зачета взаимных требований от 31.12.2008 года трех юридических лиц - ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис", ООО "Регионжилстрой" и ООО "Бизнес АРТ" на сумму 5 179 135,53 рублей для ускорения расчетов был произведен зачет, в результате которого задолженность ООО "Торговый Дом "Белпромгазсервис" (6 565 119,94 рублей) за выполненные работы перед ООО "Бизнес АРТ" была уменьшена на 5 179 135,53 рублей (сумма оставшейся задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой") и составила 1 385 984,01 рублей. С данным зачетом был согласен директор ООО "Орбита". В акте зачета стороны конкретно определили суммы задолженности и основания их возникновения (даты и номера счетов-фактур к актам выполненных работ за СМР на спорном объекте всех трех обществ). Данный зачет отражен в акте сверки по состоянию на 31.12.2008 года между ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ", а также в бухгалтерской справке N 79 от 31.12.2008 года.
31.12.2008 года соглашением о расторжении договора строительного подряда N б/н от 13.04.2006 года договор строительного подряда между ООО "Регионжилстрой" и ООО "Орбита" расторгнут. Задолженность по состоянию на 31.12.2008 года ООО "Орбита" перед ООО "Регионжилстрой" отсутствовала.
23 июня 2008 года между ООО "Орбита" и непосредственно ООО "Бизнес АРТ" заключен договор строительного подряда N М-6/08, согласно условиям которого подрядчик по заданию заказчика согласно проектно-сметной документации, предоставленной заказчиком, используя материалы заказчика, либо используя собственные строительные материалы, принял на себя подряд по поэтапному выполнению строительных работ на объекте. Стоимость данного договора стороны определили в 15 000 000 рублей.
Стоимость выполненных в рамках исполнения данного договора строительно-монтажных работ подтверждена формами КС-3 - справками о стоимости выполненных работ и затрат N 7 от 31.07.2008 года на сумму 7 850 000 рублей (с учетом НДС), N 3 от 31.03.2009 года на сумму 3 400 000 рублей (с учетом НДС), N 8 от 31.08.2009 года на сумму 3 600 000 рублей (с учетом НДС), и соответствующими им счетами-фактурами N 54 от 31.07.2008 года, N 22 от 31.03.2009 года, N 65 от 31.08.2009 года соответственно, а также формами КС-2 - актами о приемке выполненных работ за июль 2008 года, март 2009 года, август 2009 года.
05 мая 2008 года между ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ" заключен предварительный договор N 21 инвестирования административного здания, во исполнение которого будущий инвестор перечислил 06.10.2008 года на счет застройщика 1 312 000 рублей, что подтверждается выпиской по счету должника в банке. Поступление данной суммы отражено в акте сверки взаимных расчетов.
29 августа 2008 года между ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ" заключен договор N 26 на инвестирование строительства, во исполнение которого инвестор перечислил 02.09.2008 года на счет застройщика 1 000 000 рублей, что подтверждается выпиской по счету должника в банке. Поступление данной суммы отражено в акте сверки взаимных расчетов.
Позднее, соглашениями от 03.02.2009 года данные договоры долевого участия были сторонами расторгнуты, и ООО "Бизнес АРТ" просило застройщика возвратить уплаченные в счет оплаты данных договоров денежные средства, которые возвращены не были, в результате чего образовалась кредиторская задолженность.
Учитывая изложенные обстоятельства суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договоров между ООО "Орбита" и ООО "Бизнес АРТ" от 05 мая 2008 года и 29 августа 2008 года на инвестирование строительства ввиду того, что не прошли в установленном законом порядке государственную регистрацию. Вместе с тем, арбитражный суд области правильно исходил из доказанности факта осуществления ООО "Бизнес АРТ" действий, направленных на исполнение обязательств по данным договорам - перечисления денежных средств на счет застройщика ООО "Орбита". Таким образом, наличие кредиторской задолженности застройщика перед ООО "Бизнес АРТ" в сумме 2 312 000 рублей правомерно признан доказанным.
Данные документы иными лицами, участвующими в деле не оспорены, об их фальсификации не заявлено, документального опровержения не представлено.
При таких обстоятельствах, по договору N 38 справкой от 11 февраля 2011 года, подписанной директором и главным бухгалтером застройщика, и скрепленной печатью общества, подтверждено, что оплату за нежилое помещение согласно договору N 38 на инвестирование строительства от 11 февраля 2011 года Банников М.Д. произвел полностью в размере 1 620 000 рублей. Кроме того, из материалов дела следует, что судом области обозревался подлинник данного документа.
Дополнительным соглашением от 07.06.2011 года к договору N 38 на инвестирование строительства от 11 февраля 2011 года, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 07 июля 2011 года, стороны дополнили договор пунктом 3.4. следующего содержания: "Оплату договора N 38 на инвестирование строительства от 11 февраля 2011 года инвестор произвел полностью в размере 1 620 000 рублей. Финансовых претензий по оплате договора N 38 на инвестирование строительства от 11 февраля 2011 года к инвестору у застройщика нет, что подтверждается справкой об оплате по данному договору, выданной 11 февраля 2011 года застройщиком инвестору и являющейся окончательным документом, подтверждающим факт оплаты по данному договору".
Ссылаясь на неисполнение ООО "Орбита" обязательств по договору, а именно - объект недвижимости не был сдан в эксплуатацию и передан в установленный договором срок, Банников М.Д. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Исходя из п. 1 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 100 настоящего Федерального закона, реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
В соответствии с п. 1 ст. 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов.
Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
Удовлетворяя требования Банников М.Д. в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что установлены фактические обстоятельства дела, имеющие определяющее значение для правильного разрешения спора, - внесение Банниковым М.Д. денежных средств на счет подрядной организации по указанию должника, состоявшийся договор уступки права требования с подтверждением оснований и размера уступленного права, зачет данных сумм в счет исполнения участником долевого строительства обязательств по договору на инвестирование строительства.
Данные операции не противоречат действующему законодательству, и стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе предусмотреть такие способы расчетов и исполнения обязательств.
Из совокупной оценки представленных в дело документов видно, что стороны данных гражданско-правовых отношений были информированы об основаниях состоявшихся расчетных операций, суммах задолженности, основаниях их возникновения, сроках их уплаты, и каждая из сторон по согласованию с другими высказывала свое волеизъявление на совершение конкретных действий.
Согласно п. 2.2. договора на инвестирование строительства планируемый срок ввода здания в эксплуатацию в соответствии с требованиями нормативно-технической документации - 3-й квартал 2010 года.
В обязанности застройщика согласно п. п. 4.4.2, 4.4.4 и 4.4.5. договора входили: ввод здания в эксплуатацию в сроки, предусмотренные в п. 2.2. договора, и передача не позднее одного месяца со дня ввода в эксплуатацию здания, при условии стопроцентной оплаты инвестором стоимости площадей, правоустанавливающие документы; передача в установленном порядке здание соответствующей эксплуатирующей организации.
В силу пункта 1.2. договора на инвестирование строительства застройщик обязан передать площади, а инвестор - принять их в месячный срок со дня ввода торгово-административного здания в эксплуатацию.
Вышеназванным дополнительным соглашением к договору 07.06.2011 года, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 07 июля 2011 года, стороны также изменили пункт 2.2. договора, касающийся срока ввода здания в эксплуатацию, и определили его как 4-й квартал 2011 года.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В связи с данным фактом, полагая, что срок исполнения обязательства по договору на инвестирование строительства наступил в соответствии со ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Банников М.Д. направил застройщику ООО "Орбита" в лице конкурсного управляющего Берестового Ю.Д. требование об исполнении обязательства по договору или возврате денежных средств, в котором поставил в известность должника, что в случае невозможности передачи в семидневный срок с даты получения настоящего требования причитающегося инвестору помещения, руководствуясь ч. ч. 1, 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (иных оснований для расторжения не заявлялось) считать договор N 38 расторгнутым в одностороннем порядке, в связи с чем возвратить инвестору денежные средства, уплаченные по данному договору в размере 1 620 000 рублей.
Данное требование было получено конкурсным управляющим, о чем свидетельствуют опись вложений в ценное письмо, почтовая квитанция об отправке от 22.12.2011 года, почтовое уведомление с подписью Берестового Ю.Д. в получении 10.01.2012 года.
Как следует из материалов дела, данное требование было получено конкурсным управляющим, о чем свидетельствуют опись вложений в ценное письмо, почтовая квитанция об отправке от 22.12.2011 года, почтовое уведомление с подписью Берестового Ю.Д. в получении 10.01.2012 года. Заявитель направлял повторно данное требование 27.01.2012 года (т. 1, л.д. 123-126) и 19.03.2012 года.
До настоящего времени ответа на требование инвестором от конкурсного управляющего ООО "Орбита" не получено.
В пункте 5.2. договора на инвестирование строительства предусмотрено, что расторжение настоящего договора в одностороннем порядке недопустимо.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу данной нормы права расторжение договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором возможно лишь по решению суда. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут лишь в случае одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
В пункте 5.2. договора на инвестирование строительства предусмотрено, что инвесторы вправе расторгнуть договор на любой стадии его исполнения, как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. ч. 2, 3 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В рассматриваемом случае стороны предусмотрели срок передачи объекта инвестору как после ввода торгово-административного здания в эксплуатацию в четвертом квартале 2011 года (п. п. 1.2, 2.2 договора инвестирования с учетом дополнительного соглашения).
Как установлено судом первой инстанции и не оспорено конкурсным управляющим ООО "Орбита", в указанный срок должник принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства дольщикам не исполнил.
В связи с изложенным, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении застройщиком установленного п. п. 1.2, 2.2 договора срока ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
При нарушении застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, нарушается срок передачи застройщиком помещения инвесторам.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").
Доказательств возврата денежных средств в связи с расторжением договора застройщиком не представлено.
Для включения требований конкурсного кредитора в реестр требований кредиторов необходимо доказать, что обязательство должника перед кредитором является денежным применительно к абзацу 4 статьи 2 Закона о банкротстве.
В рассматриваемом случае преобразование характера требования представляет собой самостоятельный способ защиты прав и интересов кредитора по неденежным обязательствам в конкурсном праве с целью наделения его статусом конкурсного кредитора, обращающегося с требованием о возмещения убытков или взыскания основного денежного долга.
Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяет понятие договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве по передаче соответствующего объекта участнику долевого строительства возможно только при наличии полученного застройщиком разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию.
Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 8.3 договора на инвестирование строительства предусмотрено, что договор считается исполненным с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.
Судом установлено и не оспаривается конкурсным управляющим, иными кредиторами, что до настоящего времени должник принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства инвестору не исполнил, застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства не существует.
Доказательств возврата денежных средств в связи с расторжением договора застройщиком не представлено.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор на инвестирование строительства N 38 от 11.02.2011 года расторгнут в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств и наступлением срока их исполнения.
Признавая заявленные Банниковым М.Д. требования подлежащими включению в реестр требований кредиторов ООО "Орбита", арбитражный первой инстанции правомерно руководствовался нормами ст. ст. 4, 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" ст. ст. 421, 450 ГК РФ, ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходил из установленного факта наличия у инвестора правовых оснований для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, в связи с чем пришел к правильному выводу об обоснованности произведенного им расчета заявленных в арбитражный суд требований.
Согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
- 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно п. 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ст. 13 ФЗ N 214-ФЗ).
Согласно п. 19 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.
На основании статьи 13 Федерального закона (N 214-ФЗ) одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
В подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства (на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства), содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и листа этого подраздела, содержащего запись об ипотеке в силу закона.
Таким образом, на дату вынесения настоящего определения требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка, однако, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства, причем запись о таком обременении вносится в ЕГРП регистрирующим органом самостоятельно.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, конкурсный управляющий, конкурсные кредиторы не отрицают факт наличия объекта незавершенного строительства с неопределенной степенью готовности.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года следует, что право аренды земельного участка за ООО "Орбита" зарегистрировано сроком до 28.01.2011 года.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из указанной нормы права следует, что для признания договора возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие одновременно двух условий: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, арендодатель против этого не возражает.
Учитывая изложенные нормы права, суд первой инстанции правомерно исходил из того факта, что лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств обращения администрации г. Белгорода (арендодателя) либо ООО "Орбита" (арендатора) в лице конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, а также документальных доказательств наличия возражений какой-либо стороны договора против возобновления договора на неопределенный срок. Ввиду чего имеются все основания полагать, что договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок.
Следует отметить, что исходя из смысла ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При этом согласно ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.
Договор от 11.02.2011 года N 38 на инвестирование строительства, несмотря на факт одностороннего его расторжения по инициативе инвестора, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года, в связи с чем в силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ обязательства должника как застройщика перед Банниковым М.Д. как участником долевого устроительства считаются обеспеченными залогом, в том числе в части возврата денежных средств, внесенных по договору.
Согласно положениям ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, считает обжалуемое определение законным и обоснованным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в связи с применением судом первой инстанции норм материального права, не подлежащих применению в данном деле, им был сделан неправильный вывод об оплате цены договора инвестирования, подлежит отклонению на основании вышеизложенных положений.
Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.
Обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.
Руководствуясь п. 1 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.04.2012 года по делу N А08-27/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Ди-Стар Центр" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Ж.Н.ПОТИХОНИНА
Судьи
В.М.БАРКОВА
А.А.СУРНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)