Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Киньягуловой Т.М., Портянова А.Г.
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам генерального директора ООО "СтройТехЦентр" Ф., представителя Н. - С. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 06 сентября 2012 года по гражданскому делу по иску О. к ООО "СтройТехЦентр" об исполнении обязательств, признании права собственности, взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Киньягуловой Т.М., судебная коллегия
установила:
О. обратилась с исковым заявлением к ООО "СтройТехЦентр" с требованием обязать ответчика исполнить обязательства по договору N ... участия в долевом строительстве от ... года и передать истице по передаточному акту жилое помещение - двухкомнатную ..., расположенную на 13 этаже в ..., инвентарный номер N ..., площадью N ... кв. м, взыскать с ответчика ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. неустойку в размере 490 133 рубля 30 копеек за период с ... года по ... года и госпошлину оплаченную при подаче иска в суд.
В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнила исковые требования и просила суд признать Соглашение об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года, недействительным, признать за О. право собственности на объект долевого строительства - двухкомнатную ..., расположенную на 13 этаже в ..., инвентарный номер 350484, площадью 46,4 кв. м, взыскать с ответчика ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. неустойку в размере 530 633 рублей 76 копеек за период с ... года по ... года, взыскать с ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. госпошлину, оплаченную при подаче иска в суд.
В обоснование иска указано, что согласно Соглашению N ... от ... года, заключенного между Заказчиком ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф. с одной стороны и Пользователями О., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А., Пользователи обязались добровольно сняться с регистрационного учета по адресу: ..., а Заказчик предоставляет Пользователю жилое помещение (квартиру) в строящемся доме (литер 8) на пересечении улиц Тамбовская и Караидельская в ... после завершения строительства во втором полугодии 2008 года. В результате данного Соглашения в собственность Пользователей переходит ..., находящаяся в строящемся жилом доме (литер 8), расположенном по строительному адресу: ..., микрорайон "Караидельский" на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская. Данная квартира находится на 13 этаже и состоит из двух комнат, кухни, ванной комнаты и подсобных помещений полезной площадью 50,76 кв. м. После заключения инвестиционного договора на приобретаемую квартиру, Пользователи обязуются в трехдневный срок сняться с регистрационного учета по адресу: ... фактически освободить домовладение. Заказчик при выполнении п. п. 1, 2, 9 Соглашения имеет право снести хозяйственные постройки и использовать земельный участок, относящийся к дому N ... для строительства.
... года был заключен инвестиционный договор N ... от ... года между "Заказчиком" ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. директора Ф., действующего на основании Устава, договоров: N ... ю/о от ... года "О совместной деятельности на проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями", N ... от ... года "О передаче функций Заказчика по выполнению подготовительного этапа строительства жилого дома (литер 8) со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения на пересечение улиц Караидельская и Тамбовская в микрорайоне "Караидельский" Кировского района г. Уфы" и дополнительных соглашений, с одной стороны и физическими лицами О.А.В., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А. с другой стороны, именуемые "Инвесторы".
В соответствие с данным договором, "Заказчик" обязуется передать "Инвесторам" в общую долевую собственность в равных долях по 1/4 доле квартиру. "Инвесторы" обязуются осуществлять финансирование строительства. Условия платежа определены в п. 2.1 соглашения и заключаются в следующем: "Заказчик" передает "Инвесторам" двух комнатную квартиру N 62 расположенную на 13 этаже строящегося жилого дома (литер 8), расположенном по строительному адресу: ..., в качестве компенсации за изымаемое жилое помещение - жилой дом, в котором они зарегистрированы и проживают, находящийся по адресу: ..., с зачетом его стоимости в выкупную цену. "Инвесторы" обязуются в трехдневный срок, с момента подписания договора сняться с регистрационного учета и фактически освободить домовладение по ....
Ориентировочный срок окончания строительства определен на 2 полугодие 2008 года.
Пунктом 1.2 Договора определено, что после оформления "Заказчиком" права хозяйственного ведения на квартиры в указанном "Объекте", "Заказчик" обязуется передать "Инвесторам" квартиру "62 рыночной стоимостью 2 182 680 рублей, путем заключения договора долевого участия в строительстве. Оформление договора долевого участия считается возвратом инвестиционных средств, а внесенные по настоящему договору денежные средства засчитываются как суммы, вносимые по договору долевого участия.
Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... года между ООО "СтройТехЦентр" и О.А.В. по инвестиционному договору N ... от ... года, задолженность по договору отсутствует.
... года между ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф., действующего на основании Устава и О.А.В., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А., было заключено Соглашение о расторжении инвестиционного договора N ... от ... года. Согласно данному соглашению, Инвестиционный договор N ... от ... года считается расторгнутым, а взаимные обязательства по нему прекращенными с момента заключения между ООО "СтройТехЦентр" и О., договора участия в долевом строительстве N ... от ... года. Заключение Договора участия в долевом строительстве N ... от... года считается возвратом "Заказчиком" "Инвесторам" инвестиционных средств, а внесенные "Инвесторами" инвестиционный взнос по инвестиционному договору N ... от ... года засчитывается в качестве долевого взноса по договору участия в долевом строительстве N ... от ... года.
Согласно договору N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр", в лице генерального директора действующего на основании Устава, договоров: N ... ю/о от ... года "О совместной деятельности на проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями", N ... от ... года "О передаче функций Заказчика по выполнению подготовительного этапа строительства жилого дома (литер 8) со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения на пересечение улиц Караидельская и Тамбовская в микрорайоне "Караидельский" Кировского района г. Уфы" и дополнительных соглашений, с одной стороны ("Заказчик") и физическим лицом О. ("Дольщик"), "Заказчик" обязуется передать "Дольщику", а "Дольщик" оплатить и принять в установленном порядке объект долевого строительства в составе четырехсекционного жилого дома со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями для последующего проживания в нем дольщика: строительный адрес - четырехсекционный жилой дом (литер 8) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями у пересечения улиц Караидельской и Тамбовской в микрорайоне "Караидельская" в Кировском районе городского округа город Уфа РБ; проектное наименование объекта - квартира; проектный номер помещения - 148; проектные характеристики - общая площадь квартиры N ... кв. м, жилая площадь N ... кв. м, количество жилых комнат 2, этаж 13.
Срок окончания строительства и ввод дома в эксплуатацию определен на... года.
Цена договора определена в размере ... рублей. Оплата долевого взноса осуществляется путем передачи жилого помещения общей площадью ... кв. м, в том числе жилой ... кв. м, расположенного в ... в срок не позднее ... года.
Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ, номер регистрации N .... Свои обязательства по договору О. исполнила: - оплатила ... рублей - в срок не позднее ... года, путем передачи жилого помещения общей площадью ... кв. м, в том числе жилой ... кв. м, расположенного в доме номер ... (п. 2.4 Договора).
... года О. обратилась в ООО "СтройТехЦентр" с письмом, в котором просила добровольно исполнить обязательства по договору N ... участия в долевом строительстве.
Согласно письму ООО "СтройТехЦентр", у О. имеется задолженность по договору N ... долевого участия в строительстве от ... года в сумме ... рублей.
Согласно Соглашению об одностороннем отказе от исполнения договора N... участия в долевом строительстве от... года и его расторжении от... года, ответчик ООО "СтройТехЦентр" в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора N ... участия в долевом строительстве от... года, заключенного с О., в связи с тем, что Дольщик не произвел оплату долевого взноса по договору.
В настоящее время объект договора - квартира, прошел техническую инвентаризацию. Согласно Техническому паспорту ... (Литер Б), инвентарный номер N ..., квартира состоит из двух комнат, площадь квартиры составляет N ... кв. м, жилая площадь - N ... кв. м, инвентаризационная стоимость в ценах 2012 года составляет ... рублей.
Решением Кировского районного суда г. Уфы РБ от ... года признано недействительным соглашение об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года, за О. признано право собственности на объект долевого строительства - двухкомнатную ..., расположенную на 13 этаже в ..., инвентарный номер N ..., площадью ... кв. м, с ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. взыскана неустойка в размере ... рублей.
Не согласившись с указанным решением суда поданы апелляционные жалобы директором ООО "СтройТехЦентр" и представителем Н. - С., которая указывает, что решением Кировского районного суда г. Уфы от ... года нарушены права и законные интересы Н., так как в порядке ч. 3 ст. 320 ГПК РФ Н. к участию по делу не был привлечен, дело рассмотрено в его отсутствие.
Согласно договору N... участия в долевом строительстве от ... года ООО "СтройТехЦентр" обязалось передать в собственность Н. объект долевого строительства, квартиру по адресу: ... (л.д. 139 - 141).
Таким образом, решением Кировского районного суда г. Уфы РБ от ... года затрагиваются интересы не привлеченного к участию в деле Н.
Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Согласно ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 г. в силу ч. 4 ст. 13 и ч. 3 ст. 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, т.е. они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.
При таких обстоятельствах судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РБ ... года принято решение о переходе к рассмотрению апелляционных жалоб директора ООО "СтройТехЦентр" и представителя Н. - С. на решение Кировского районного суда г. Уфы РБ от ... года по гражданскому делу по иску О. к ООО "СтройТехЦентр" об исполнении обязательств, признании права собственности, взыскании неустойки по правилам производства в суде первой инстанции.
В суде апелляционной инстанции Н. обратился с исковым заявлением к О., ООО "СтройТехЦентр" о признании договора N ... участия в долевом строительстве от ... года недействительным и признании права собственности на квартиру по адресу: ... (литер А).
В обоснование иска Н. указано, что ... года между ним и ООО "СтройТехЦентр" был заключен договор участия в долевом строительстве N ..., который ... года был зарегистрирован в УФРС по РБ.
Согласно условиям данного договора ответчик был обязан передать Н. объект долевого строительства (строительный адрес на пересечении улиц Караидельской и Тамбовской в микрорайоне "Караидельский" в Кировском районе г. Уфы) в собственность двухкомнатную ..., общей проектной площадью N ... кв. м, расположенную на 13 этаже, а Н. обязался оплатить цену причитающейся квартиры в размере ... руб. и принять квартиру в установленном порядке.
... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия N ... о сроках и порядке оплаты долевого взноса, которое ... года зарегистрировано в УФРС по РБ.
Свои обязательства по оплате Н. исполнил надлежащим образом.... года между сторонами был подписан Акт приема-передачи Объекта (квартира N 148) в составе секций "А" и "Г" четырехсекционного жилого дома (литер 8) на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в Кировском районе г. Уфы.
... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" был заключен договор управления многоквартирным домом помещения N ......, на основании которого Н. начал исполнять обязанности по содержанию своего помещения, оплачивать коммунальные платежи и квартплату.
Считает, что договор N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенный между О. и ООО "СтройТехЦентр" является недействительным, поскольку О. собственником какой-либо доли в доме по адресу: ... не являлась и не могла распоряжаться данным жилым помещение, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Истец Н. также указывает, что О. не оплатила стоимость спорной ....
Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, исследовав материалы дела, выслушав Н., представителей Н. - С., Д., П., представителя ООО "СтройТехЦентр" - Ш., О.А.В., О., представителя О. - Ф., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. ст. 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, согласно постановлению главы Администрации городского округа г. Уфа N ... от ... года "Об изъятии земельных участков у землепользователей, являющихся собственниками домовладений в жилых домах N ..." у собственников, в том числе индивидуального жилого ... изъят земельный участок, после выкупа жилого помещения и компенсации убытков, связанных с изъятием участков.
Также из материалов дела следует, что собственниками индивидуального жилого ... являлись - М., А., О.А.И. по 1/3 доли каждый.
Согласно предварительному договору от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр" и О., О., ООО "СтройТехЦентр" обязуется в течение 1 месяца со дня подписания настоящего договора оформить договор купли-продажи однокомнатной ..., общей площадью 32,3 кв. м, в том числе жилой площадью 19,2 кв. м, в собственность О.А.И., оплатить ее стоимость, оплатить расходы, связанные с оформлением и регистрацией основного договора в Росреестре. О.А.И. и О.В. обязуются в эти же сроки заключить договор купли-продажи указанной квартиры, в течение пяти дней с момента регистрации основного договора в Росреестре сняться с регистрации по месту жительства и освободить занимаемую ими квартиру в .... После подписания договора купли-продажи квартиры О.А.И. обязуется в 20-дневный срок оформить прекращение права собственности на домовладение, расположенное по адресу: РБ, ... (л.д. 90 - 91).
Свои обязательства по данному предварительному договору стороны исполнили.
Согласно предварительному договору от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр" и М., М.О., ООО "СтройТехЦентр" обязуется в течение 1 месяца со дня подписания настоящего договора оформить договор купли-продажи двухкомнатной ..., общей площадью 45,1 кв. м, в том числе жилой площадью 27,0 кв. м, в собственность М. и М.О. по 1/2 доли, оплатить ее стоимость, оплатить расходы, связанные с оформлением и регистрацией основного договора в Росреестре. М. и М.О. обязуются в эти же сроки заключить договор купли-продажи указанной квартиры, в течение пяти дней с момента регистрации основного договора в Росреестре, сняться с регистрации по месту жительства и освободить занимаемую ими квартиру в .... После подписания договора купли-продажи квартиры, М. обязуется в 20-дневный срок оформит прекращение права собственности на домовладение, расположенное по адресу: ... (л.д. 99 - 100).
Свои обязательства по данному предварительному договору стороны так же исполнили.
Согласно Соглашению о прекращении права собственности и выплате денежной компенсации N ... от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр" и А. - собственником 1/3 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ..., стороны пришли к соглашению, что выкупная стоимость 1/3 доли в ..., составляет ... рублей. Указанная сумма выплачивается Собственнику до ... года. Собственник при получении денежных средств обязуется добровольно сняться с регистрационного учета по адресу: ... фактически освободить домовладение в течение 10 дней. Также в течение 10 дней после заключения настоящего соглашения собственник обязуется прекратить право собственности на данное домовладения (л.д. 76 - 77).
Свои обязательства по данному соглашению стороны так же исполнили.
Согласно уведомлению от ... года N ... в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости - жилой дом, адрес: ..., площадь 35,9 кв. м (л.д. 88).
Согласно Соглашению N ... от ... года, заключенному между Заказчиком ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф., с одной стороны, и Пользователями: О., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О., Пользователи обязались добровольно сняться с регистрационного учета по адресу: ..., а Заказчик предоставляет Пользователю жилое помещение (квартиру) в строящемся доме (литер 8) на пересечении улиц Тамбовская и Караидельская в Кировском районе г. Уфы после завершения строительства во втором полугодии 2008 года. В результате данного Соглашения в собственность Пользователей переходит квартира N 62, находящаяся в строящемся жилом доме (литер 8), расположенном по строительному адресу: ..., микрорайон "Караидельский" на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская. Данная квартира находится на 13 этаже и состоит из двух комнат, кухни, ванной комнаты и подсобных помещений полезной площадью 50,76 кв. м. После заключения инвестиционного договора на приобретаемую квартиру, Пользователи обязуются в трехдневный срок сняться с регистрационного учета по адресу: ... фактически освободить домовладение. Заказчик при выполнении п. п. 1, 2, 9 Соглашения имеет право снести хозяйственные постройки и использовать земельный участок, относящийся к дому N ... по ... для строительства (л.д. 72 - 73).
... года был заключен инвестиционный договор N ... от ... года между "Заказчиком" ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф., действующего на основании Устава, договоров: N ... ю/о от ... года "О совместной деятельности на проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями", N ... от ... года "О передаче функций Заказчика по выполнению подготовительного этапа строительства жилого дома (литер 8) со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в микрорайоне "Караидельский" Кировского района г. Уфы" и дополнительных соглашений, с одной стороны, и физическими лицами О.А.В., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А., с другой стороны, именуемые "Инвесторы" (л.д. 21 - 26).
В соответствии с данным договором "Заказчик" обязуется передать "Инвесторам" в общую долевую собственность в равных долях по 1/4 доле каждому квартиру. "Инвесторы" обязуются осуществлять финансирование строительства. Условия платежа определены в п. 2.1 Соглашения и заключаются в следующем: "Заказчик" передает "Инвесторам" двухкомнатную квартиру N 62, расположенную на 13 этаже строящегося жилого дома (литер 8), расположенном по строительному адресу: ... в качестве компенсации за изымаемое жилое помещение - жилой дом, в котором они зарегистрированы и проживают, находящийся по адресу:..., с зачетом его стоимости в выкупную цену. "Инвесторы" обязуются в трехдневный срок с момента подписания договора сняться с регистрационного учета и фактически освободить домовладение по улице Тамбовской дом 13.
Ориентировочный срок окончания строительства определен на 2 полугодие 2008 года.
Согласно п. 1.2 Договора после оформления "Заказчиком" права хозяйственного ведения на квартиры в указанном "Объекте", "Заказчик" обязуется передать "Инвесторам" квартиру 62 рыночной стоимостью ... рублей, путем заключения договора долевого участия в строительстве. Оформление договора долевого участия считается возвратом инвестиционных средств, а внесенные по настоящему договору денежные средства засчитываются как суммы, вносимые по договору долевого участия (л.д. 21).
Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... года между ООО "СтройТехЦентр" и О.А.В. по инвестиционному договору N ... от ... года, задолженность по договору отсутствует (л.д. 27).
... года между ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф., действующего на основании Устава и О..В., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А., было заключено Соглашение о расторжении инвестиционного договора N ... от ... года. Согласно данному соглашению, Инвестиционный договор N ... от... года считается расторгнутым, а взаимные обязательства по нему прекращенными с момента заключения между ООО "СтройТехЦентр" и О. договора участия в долевом строительстве N ... от ... года. Заключение Договора участия в долевом строительстве N ... от ... года считается возвратом "Заказчиком" "Инвесторам" инвестиционных средств, а внесенные "Инвесторами" инвестиционный взнос по инвестиционному договору N ... от... года засчитывается в качестве долевого взноса по договору участия в долевом строительстве N ... от ... года (л.д. 28).
Согласно договору N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр", в лице генерального директора, действующего на основании Устава, договоров: N ... ю/о от ... года "О совместной деятельности на проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями", N ... от ... года "О передаче функций Заказчика по выполнению подготовительного этапа строительства жилого дома (литер 8) со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в микрорайоне "Караидельский" Кировского района г. Уфы" и дополнительных соглашений, с одной стороны ("Заказчик"), и физическим лицом О. ("Дольщик"), "Заказчик" обязуется передать "Дольщику", а "Дольщик" оплатить и принять в установленном порядке объект долевого строительства в составе четырехсекционного жилого дома со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями для последующего проживания в нем дольщика: строительный адрес - четырехсекционный жилой дом (литер 8) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями у пересечения улиц Караидельской и Тамбовской в микрорайоне "Караидельская" в Кировском районе городского округа город Уфа РБ; проектное наименование объекта - квартира; проектный номер помещения - 148; проектные характеристики - общая площадь квартиры ... кв. м, жилая площадь ... кв. м, количество жилых комнат 2, этаж 13 (л.д. 29 - 34).
Срок окончания строительства и ввод дома в эксплуатацию определен на... года.
Цена договора определена в размере ... рублей. Оплата долевого взноса осуществляется путем передачи жилого помещения общей площадью ... кв. м, в том числе жилой 25.1 кв. м, расположенного в доме номер ... в срок не позднее ... года.
Договор N ... участия в долевом строительстве от ... года был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ, номер регистрации N ....
Таким образом, данный договор участия в долевом строительстве соответствует требованиям закона.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
Однако ООО "СтройТехЦентр" свои обязательства по передаче объекта строительства до настоящего момента не исполнило, в предусмотренном договором доме, который сдан в эксплуатацию, квартира истице О. до настоящего времени не передана.
Согласно Соглашению об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года, ответчик ООО "СтройТехЦентр" в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенного с О., в связи с тем, что Дольщик не произвел оплату долевого взноса по договору.
Суд находит несостоятельным довод ответчика о том, что О. не доказан факт передачи жилого ... ответчику со ссылкой на то, что не имеется подписанного сторонами акта приема-передачи, предусмотренного договором (п. 2.4 договора N ...) по следующим основаниям.
Судом установлено, что истец свои обязательства по договору исполнила - в установленный договором срок, она и члены ее семьи снялись с регистрационного учета по адресу ..., что подтверждается печатями о снятии с регистрации ПВС Кировского РУВД в домовой книге; также освободили данный жилой дом, что не опровергается ответчиком, который в своем отзыве указал, что ... в настоящее время снесен.
Поскольку судом установлено, что О. свои обязательства по оплате долевого взноса по договору исполнила в полном объеме, Соглашение об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года не соответствует закону и в соответствии со ст. ст. 166, 168 ГК РФ является недействительным.
Учитывая, что договор N ... участия в долевом строительстве от ... года соответствует требованиям Закона, а также то, что ООО "СтройТехЦентр" свои обязательства по передаче объекта строительства до настоящего момента не исполнило, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования О. подлежат частичному удовлетворению, поскольку согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... года между ООО "СтройТехЦентр" и О.А.В. по инвестиционному договору N ... от ... года, задолженность Опрокидневых по договору отсутствует (л.д. 27).
Кроме того, в соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию неустойка.
С учетом того, что фактически договор N ... участия в долевом строительстве от ... года является безденежным, а обязательства О-вых исполнены путем передачи жилого помещения по..., принадлежащего третьему лицу, а не истцам, то судебная коллегия считает, что указанное обстоятельство является существенным основанием для снижения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ и полагает необходимым определить размер неустойки в размере ... рублей.
Также из материалов дела следует, что ... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" был заключен договор участия в долевом строительстве N ..., который ... года был зарегистрирован в УФРС по РБ (л.д. 139 - 141).
Согласно условиям данного договора ответчик был обязан передать Н. объект долевого строительства (строительный адрес: у пересечения улиц Караидельской и Тамбовской в микрорайоне "Караидельский" в Кировском районе г. Уфы) в собственность двухкомнатную квартиру N 148, общей проектной площадью ... кв. м, расположенную на 13 этаже, а Н. обязался оплатить цену причитающейся квартиры в размере ... руб. и принять квартиру в установленном порядке.
... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия N ... о сроках и порядке оплаты долевого взноса, которое ... года зарегистрировано в УФРС по РБ (л.д. 143).
По утверждению Н. свои обязательства по оплате стоимости квартиры N 148 он исполнил надлежащим образом .... года между сторонами был подписан Акт приема-передачи Объекта (квартира N 148) в составе секций "А" и "Г" четырехсекционного жилого дома (литер 8) на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в Кировском районе г. Уфы (л.д. 142).
... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" был заключен договор управления многоквартирным домом помещения N ... по ..., на основании которого Н. начал исполнять обязанности по содержанию своего помещения, оплачивать коммунальные платежи и квартплату (л.д. 155).
В связи с изложенным Н. просил признать договор N ... участия в долевом строительстве от... года недействительным, а также просил признать право собственности на квартиру по адресу: ...
Однако исковые требования Н. не могут быть удовлетворены, поскольку, во-первых, Н. не является стороной договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и правом оспаривать договор, заключенный между О. и ООО "СтройТехЦентр" не обладает.
Во-вторых, договор N... участия в долевом строительстве от ... года между О. и ООО "СтройТехЦентр" заключен раньше чем договор от ... года между ООО "СтройТехЦентр" и Н., в связи с чем О. обладает преимущественным правом на спорную квартиру по адресу: ... силу первенства договора N... участия в долевом строительстве от ... года, тем более при наличии действительности указанного договора ответчик не должен был заключать другой договор на ....
Кроме того, договор N ... участия в долевом строительстве от ... года прошел государственную регистрацию и он соответствует требованиям Закона.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истицей О. при подаче иска была уплачена госпошлина, исходя из суммы договора долевого участия в строительстве в размере ... рублей, которая подлежит взысканию в ее пользу с ответчика ООО "СтройТехЦентр".
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Уфы РБ от 06 сентября 2012 года отменить и вынести по делу новое решение.
Исковые требования О. удовлетворить частично.
Признать недействительным соглашение об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года.
Признать за О. право собственности на объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру N ..., расположенную на 13 этаже в ... площадью 46,5 кв. м.
Взыскать с ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. неустойку в размере ... рублей.
Взыскать с ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. госпошлину, оплаченную при подаче иска в суд в размере ...
В удовлетворении исковых требований Н. о признании договора N ... участия в долевом строительстве от ... года заключенным между О. и ООО "СтройТехЦентр" недействительным, а также о признании за Н. право собственности на объект долевого строительства - двухкомнатную ..., расположенную на 13 этаже в ... площадью ... кв. м отказать.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
А.Г.ПОРТЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 16.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-12957/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2013 г. по делу N 33-12957/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Киньягуловой Т.М., Портянова А.Г.
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам генерального директора ООО "СтройТехЦентр" Ф., представителя Н. - С. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 06 сентября 2012 года по гражданскому делу по иску О. к ООО "СтройТехЦентр" об исполнении обязательств, признании права собственности, взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Киньягуловой Т.М., судебная коллегия
установила:
О. обратилась с исковым заявлением к ООО "СтройТехЦентр" с требованием обязать ответчика исполнить обязательства по договору N ... участия в долевом строительстве от ... года и передать истице по передаточному акту жилое помещение - двухкомнатную ..., расположенную на 13 этаже в ..., инвентарный номер N ..., площадью N ... кв. м, взыскать с ответчика ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. неустойку в размере 490 133 рубля 30 копеек за период с ... года по ... года и госпошлину оплаченную при подаче иска в суд.
В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнила исковые требования и просила суд признать Соглашение об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года, недействительным, признать за О. право собственности на объект долевого строительства - двухкомнатную ..., расположенную на 13 этаже в ..., инвентарный номер 350484, площадью 46,4 кв. м, взыскать с ответчика ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. неустойку в размере 530 633 рублей 76 копеек за период с ... года по ... года, взыскать с ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. госпошлину, оплаченную при подаче иска в суд.
В обоснование иска указано, что согласно Соглашению N ... от ... года, заключенного между Заказчиком ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф. с одной стороны и Пользователями О., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А., Пользователи обязались добровольно сняться с регистрационного учета по адресу: ..., а Заказчик предоставляет Пользователю жилое помещение (квартиру) в строящемся доме (литер 8) на пересечении улиц Тамбовская и Караидельская в ... после завершения строительства во втором полугодии 2008 года. В результате данного Соглашения в собственность Пользователей переходит ..., находящаяся в строящемся жилом доме (литер 8), расположенном по строительному адресу: ..., микрорайон "Караидельский" на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская. Данная квартира находится на 13 этаже и состоит из двух комнат, кухни, ванной комнаты и подсобных помещений полезной площадью 50,76 кв. м. После заключения инвестиционного договора на приобретаемую квартиру, Пользователи обязуются в трехдневный срок сняться с регистрационного учета по адресу: ... фактически освободить домовладение. Заказчик при выполнении п. п. 1, 2, 9 Соглашения имеет право снести хозяйственные постройки и использовать земельный участок, относящийся к дому N ... для строительства.
... года был заключен инвестиционный договор N ... от ... года между "Заказчиком" ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. директора Ф., действующего на основании Устава, договоров: N ... ю/о от ... года "О совместной деятельности на проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями", N ... от ... года "О передаче функций Заказчика по выполнению подготовительного этапа строительства жилого дома (литер 8) со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения на пересечение улиц Караидельская и Тамбовская в микрорайоне "Караидельский" Кировского района г. Уфы" и дополнительных соглашений, с одной стороны и физическими лицами О.А.В., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А. с другой стороны, именуемые "Инвесторы".
В соответствие с данным договором, "Заказчик" обязуется передать "Инвесторам" в общую долевую собственность в равных долях по 1/4 доле квартиру. "Инвесторы" обязуются осуществлять финансирование строительства. Условия платежа определены в п. 2.1 соглашения и заключаются в следующем: "Заказчик" передает "Инвесторам" двух комнатную квартиру N 62 расположенную на 13 этаже строящегося жилого дома (литер 8), расположенном по строительному адресу: ..., в качестве компенсации за изымаемое жилое помещение - жилой дом, в котором они зарегистрированы и проживают, находящийся по адресу: ..., с зачетом его стоимости в выкупную цену. "Инвесторы" обязуются в трехдневный срок, с момента подписания договора сняться с регистрационного учета и фактически освободить домовладение по ....
Ориентировочный срок окончания строительства определен на 2 полугодие 2008 года.
Пунктом 1.2 Договора определено, что после оформления "Заказчиком" права хозяйственного ведения на квартиры в указанном "Объекте", "Заказчик" обязуется передать "Инвесторам" квартиру "62 рыночной стоимостью 2 182 680 рублей, путем заключения договора долевого участия в строительстве. Оформление договора долевого участия считается возвратом инвестиционных средств, а внесенные по настоящему договору денежные средства засчитываются как суммы, вносимые по договору долевого участия.
Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... года между ООО "СтройТехЦентр" и О.А.В. по инвестиционному договору N ... от ... года, задолженность по договору отсутствует.
... года между ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф., действующего на основании Устава и О.А.В., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А., было заключено Соглашение о расторжении инвестиционного договора N ... от ... года. Согласно данному соглашению, Инвестиционный договор N ... от ... года считается расторгнутым, а взаимные обязательства по нему прекращенными с момента заключения между ООО "СтройТехЦентр" и О., договора участия в долевом строительстве N ... от ... года. Заключение Договора участия в долевом строительстве N ... от... года считается возвратом "Заказчиком" "Инвесторам" инвестиционных средств, а внесенные "Инвесторами" инвестиционный взнос по инвестиционному договору N ... от ... года засчитывается в качестве долевого взноса по договору участия в долевом строительстве N ... от ... года.
Согласно договору N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр", в лице генерального директора действующего на основании Устава, договоров: N ... ю/о от ... года "О совместной деятельности на проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями", N ... от ... года "О передаче функций Заказчика по выполнению подготовительного этапа строительства жилого дома (литер 8) со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения на пересечение улиц Караидельская и Тамбовская в микрорайоне "Караидельский" Кировского района г. Уфы" и дополнительных соглашений, с одной стороны ("Заказчик") и физическим лицом О. ("Дольщик"), "Заказчик" обязуется передать "Дольщику", а "Дольщик" оплатить и принять в установленном порядке объект долевого строительства в составе четырехсекционного жилого дома со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями для последующего проживания в нем дольщика: строительный адрес - четырехсекционный жилой дом (литер 8) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями у пересечения улиц Караидельской и Тамбовской в микрорайоне "Караидельская" в Кировском районе городского округа город Уфа РБ; проектное наименование объекта - квартира; проектный номер помещения - 148; проектные характеристики - общая площадь квартиры N ... кв. м, жилая площадь N ... кв. м, количество жилых комнат 2, этаж 13.
Срок окончания строительства и ввод дома в эксплуатацию определен на... года.
Цена договора определена в размере ... рублей. Оплата долевого взноса осуществляется путем передачи жилого помещения общей площадью ... кв. м, в том числе жилой ... кв. м, расположенного в ... в срок не позднее ... года.
Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ, номер регистрации N .... Свои обязательства по договору О. исполнила: - оплатила ... рублей - в срок не позднее ... года, путем передачи жилого помещения общей площадью ... кв. м, в том числе жилой ... кв. м, расположенного в доме номер ... (п. 2.4 Договора).
... года О. обратилась в ООО "СтройТехЦентр" с письмом, в котором просила добровольно исполнить обязательства по договору N ... участия в долевом строительстве.
Согласно письму ООО "СтройТехЦентр", у О. имеется задолженность по договору N ... долевого участия в строительстве от ... года в сумме ... рублей.
Согласно Соглашению об одностороннем отказе от исполнения договора N... участия в долевом строительстве от... года и его расторжении от... года, ответчик ООО "СтройТехЦентр" в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора N ... участия в долевом строительстве от... года, заключенного с О., в связи с тем, что Дольщик не произвел оплату долевого взноса по договору.
В настоящее время объект договора - квартира, прошел техническую инвентаризацию. Согласно Техническому паспорту ... (Литер Б), инвентарный номер N ..., квартира состоит из двух комнат, площадь квартиры составляет N ... кв. м, жилая площадь - N ... кв. м, инвентаризационная стоимость в ценах 2012 года составляет ... рублей.
Решением Кировского районного суда г. Уфы РБ от ... года признано недействительным соглашение об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года, за О. признано право собственности на объект долевого строительства - двухкомнатную ..., расположенную на 13 этаже в ..., инвентарный номер N ..., площадью ... кв. м, с ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. взыскана неустойка в размере ... рублей.
Не согласившись с указанным решением суда поданы апелляционные жалобы директором ООО "СтройТехЦентр" и представителем Н. - С., которая указывает, что решением Кировского районного суда г. Уфы от ... года нарушены права и законные интересы Н., так как в порядке ч. 3 ст. 320 ГПК РФ Н. к участию по делу не был привлечен, дело рассмотрено в его отсутствие.
Согласно договору N... участия в долевом строительстве от ... года ООО "СтройТехЦентр" обязалось передать в собственность Н. объект долевого строительства, квартиру по адресу: ... (л.д. 139 - 141).
Таким образом, решением Кировского районного суда г. Уфы РБ от ... года затрагиваются интересы не привлеченного к участию в деле Н.
Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Согласно ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 г. в силу ч. 4 ст. 13 и ч. 3 ст. 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, т.е. они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.
При таких обстоятельствах судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РБ ... года принято решение о переходе к рассмотрению апелляционных жалоб директора ООО "СтройТехЦентр" и представителя Н. - С. на решение Кировского районного суда г. Уфы РБ от ... года по гражданскому делу по иску О. к ООО "СтройТехЦентр" об исполнении обязательств, признании права собственности, взыскании неустойки по правилам производства в суде первой инстанции.
В суде апелляционной инстанции Н. обратился с исковым заявлением к О., ООО "СтройТехЦентр" о признании договора N ... участия в долевом строительстве от ... года недействительным и признании права собственности на квартиру по адресу: ... (литер А).
В обоснование иска Н. указано, что ... года между ним и ООО "СтройТехЦентр" был заключен договор участия в долевом строительстве N ..., который ... года был зарегистрирован в УФРС по РБ.
Согласно условиям данного договора ответчик был обязан передать Н. объект долевого строительства (строительный адрес на пересечении улиц Караидельской и Тамбовской в микрорайоне "Караидельский" в Кировском районе г. Уфы) в собственность двухкомнатную ..., общей проектной площадью N ... кв. м, расположенную на 13 этаже, а Н. обязался оплатить цену причитающейся квартиры в размере ... руб. и принять квартиру в установленном порядке.
... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия N ... о сроках и порядке оплаты долевого взноса, которое ... года зарегистрировано в УФРС по РБ.
Свои обязательства по оплате Н. исполнил надлежащим образом.... года между сторонами был подписан Акт приема-передачи Объекта (квартира N 148) в составе секций "А" и "Г" четырехсекционного жилого дома (литер 8) на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в Кировском районе г. Уфы.
... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" был заключен договор управления многоквартирным домом помещения N ......, на основании которого Н. начал исполнять обязанности по содержанию своего помещения, оплачивать коммунальные платежи и квартплату.
Считает, что договор N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенный между О. и ООО "СтройТехЦентр" является недействительным, поскольку О. собственником какой-либо доли в доме по адресу: ... не являлась и не могла распоряжаться данным жилым помещение, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Истец Н. также указывает, что О. не оплатила стоимость спорной ....
Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, исследовав материалы дела, выслушав Н., представителей Н. - С., Д., П., представителя ООО "СтройТехЦентр" - Ш., О.А.В., О., представителя О. - Ф., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. ст. 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, согласно постановлению главы Администрации городского округа г. Уфа N ... от ... года "Об изъятии земельных участков у землепользователей, являющихся собственниками домовладений в жилых домах N ..." у собственников, в том числе индивидуального жилого ... изъят земельный участок, после выкупа жилого помещения и компенсации убытков, связанных с изъятием участков.
Также из материалов дела следует, что собственниками индивидуального жилого ... являлись - М., А., О.А.И. по 1/3 доли каждый.
Согласно предварительному договору от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр" и О., О., ООО "СтройТехЦентр" обязуется в течение 1 месяца со дня подписания настоящего договора оформить договор купли-продажи однокомнатной ..., общей площадью 32,3 кв. м, в том числе жилой площадью 19,2 кв. м, в собственность О.А.И., оплатить ее стоимость, оплатить расходы, связанные с оформлением и регистрацией основного договора в Росреестре. О.А.И. и О.В. обязуются в эти же сроки заключить договор купли-продажи указанной квартиры, в течение пяти дней с момента регистрации основного договора в Росреестре сняться с регистрации по месту жительства и освободить занимаемую ими квартиру в .... После подписания договора купли-продажи квартиры О.А.И. обязуется в 20-дневный срок оформить прекращение права собственности на домовладение, расположенное по адресу: РБ, ... (л.д. 90 - 91).
Свои обязательства по данному предварительному договору стороны исполнили.
Согласно предварительному договору от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр" и М., М.О., ООО "СтройТехЦентр" обязуется в течение 1 месяца со дня подписания настоящего договора оформить договор купли-продажи двухкомнатной ..., общей площадью 45,1 кв. м, в том числе жилой площадью 27,0 кв. м, в собственность М. и М.О. по 1/2 доли, оплатить ее стоимость, оплатить расходы, связанные с оформлением и регистрацией основного договора в Росреестре. М. и М.О. обязуются в эти же сроки заключить договор купли-продажи указанной квартиры, в течение пяти дней с момента регистрации основного договора в Росреестре, сняться с регистрации по месту жительства и освободить занимаемую ими квартиру в .... После подписания договора купли-продажи квартиры, М. обязуется в 20-дневный срок оформит прекращение права собственности на домовладение, расположенное по адресу: ... (л.д. 99 - 100).
Свои обязательства по данному предварительному договору стороны так же исполнили.
Согласно Соглашению о прекращении права собственности и выплате денежной компенсации N ... от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр" и А. - собственником 1/3 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ..., стороны пришли к соглашению, что выкупная стоимость 1/3 доли в ..., составляет ... рублей. Указанная сумма выплачивается Собственнику до ... года. Собственник при получении денежных средств обязуется добровольно сняться с регистрационного учета по адресу: ... фактически освободить домовладение в течение 10 дней. Также в течение 10 дней после заключения настоящего соглашения собственник обязуется прекратить право собственности на данное домовладения (л.д. 76 - 77).
Свои обязательства по данному соглашению стороны так же исполнили.
Согласно уведомлению от ... года N ... в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости - жилой дом, адрес: ..., площадь 35,9 кв. м (л.д. 88).
Согласно Соглашению N ... от ... года, заключенному между Заказчиком ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф., с одной стороны, и Пользователями: О., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О., Пользователи обязались добровольно сняться с регистрационного учета по адресу: ..., а Заказчик предоставляет Пользователю жилое помещение (квартиру) в строящемся доме (литер 8) на пересечении улиц Тамбовская и Караидельская в Кировском районе г. Уфы после завершения строительства во втором полугодии 2008 года. В результате данного Соглашения в собственность Пользователей переходит квартира N 62, находящаяся в строящемся жилом доме (литер 8), расположенном по строительному адресу: ..., микрорайон "Караидельский" на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская. Данная квартира находится на 13 этаже и состоит из двух комнат, кухни, ванной комнаты и подсобных помещений полезной площадью 50,76 кв. м. После заключения инвестиционного договора на приобретаемую квартиру, Пользователи обязуются в трехдневный срок сняться с регистрационного учета по адресу: ... фактически освободить домовладение. Заказчик при выполнении п. п. 1, 2, 9 Соглашения имеет право снести хозяйственные постройки и использовать земельный участок, относящийся к дому N ... по ... для строительства (л.д. 72 - 73).
... года был заключен инвестиционный договор N ... от ... года между "Заказчиком" ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф., действующего на основании Устава, договоров: N ... ю/о от ... года "О совместной деятельности на проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями", N ... от ... года "О передаче функций Заказчика по выполнению подготовительного этапа строительства жилого дома (литер 8) со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в микрорайоне "Караидельский" Кировского района г. Уфы" и дополнительных соглашений, с одной стороны, и физическими лицами О.А.В., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А., с другой стороны, именуемые "Инвесторы" (л.д. 21 - 26).
В соответствии с данным договором "Заказчик" обязуется передать "Инвесторам" в общую долевую собственность в равных долях по 1/4 доле каждому квартиру. "Инвесторы" обязуются осуществлять финансирование строительства. Условия платежа определены в п. 2.1 Соглашения и заключаются в следующем: "Заказчик" передает "Инвесторам" двухкомнатную квартиру N 62, расположенную на 13 этаже строящегося жилого дома (литер 8), расположенном по строительному адресу: ... в качестве компенсации за изымаемое жилое помещение - жилой дом, в котором они зарегистрированы и проживают, находящийся по адресу:..., с зачетом его стоимости в выкупную цену. "Инвесторы" обязуются в трехдневный срок с момента подписания договора сняться с регистрационного учета и фактически освободить домовладение по улице Тамбовской дом 13.
Ориентировочный срок окончания строительства определен на 2 полугодие 2008 года.
Согласно п. 1.2 Договора после оформления "Заказчиком" права хозяйственного ведения на квартиры в указанном "Объекте", "Заказчик" обязуется передать "Инвесторам" квартиру 62 рыночной стоимостью ... рублей, путем заключения договора долевого участия в строительстве. Оформление договора долевого участия считается возвратом инвестиционных средств, а внесенные по настоящему договору денежные средства засчитываются как суммы, вносимые по договору долевого участия (л.д. 21).
Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... года между ООО "СтройТехЦентр" и О.А.В. по инвестиционному договору N ... от ... года, задолженность по договору отсутствует (л.д. 27).
... года между ООО "СтройТехЦентр" в лице ген. Директора Ф., действующего на основании Устава и О..В., действующим в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.П., а также О., действующей в своих интересах и в интересах малолетней дочери О.А., было заключено Соглашение о расторжении инвестиционного договора N ... от ... года. Согласно данному соглашению, Инвестиционный договор N ... от... года считается расторгнутым, а взаимные обязательства по нему прекращенными с момента заключения между ООО "СтройТехЦентр" и О. договора участия в долевом строительстве N ... от ... года. Заключение Договора участия в долевом строительстве N ... от ... года считается возвратом "Заказчиком" "Инвесторам" инвестиционных средств, а внесенные "Инвесторами" инвестиционный взнос по инвестиционному договору N ... от... года засчитывается в качестве долевого взноса по договору участия в долевом строительстве N ... от ... года (л.д. 28).
Согласно договору N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенному между ООО "СтройТехЦентр", в лице генерального директора, действующего на основании Устава, договоров: N ... ю/о от ... года "О совместной деятельности на проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями", N ... от ... года "О передаче функций Заказчика по выполнению подготовительного этапа строительства жилого дома (литер 8) со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в микрорайоне "Караидельский" Кировского района г. Уфы" и дополнительных соглашений, с одной стороны ("Заказчик"), и физическим лицом О. ("Дольщик"), "Заказчик" обязуется передать "Дольщику", а "Дольщик" оплатить и принять в установленном порядке объект долевого строительства в составе четырехсекционного жилого дома со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями для последующего проживания в нем дольщика: строительный адрес - четырехсекционный жилой дом (литер 8) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями у пересечения улиц Караидельской и Тамбовской в микрорайоне "Караидельская" в Кировском районе городского округа город Уфа РБ; проектное наименование объекта - квартира; проектный номер помещения - 148; проектные характеристики - общая площадь квартиры ... кв. м, жилая площадь ... кв. м, количество жилых комнат 2, этаж 13 (л.д. 29 - 34).
Срок окончания строительства и ввод дома в эксплуатацию определен на... года.
Цена договора определена в размере ... рублей. Оплата долевого взноса осуществляется путем передачи жилого помещения общей площадью ... кв. м, в том числе жилой 25.1 кв. м, расположенного в доме номер ... в срок не позднее ... года.
Договор N ... участия в долевом строительстве от ... года был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ, номер регистрации N ....
Таким образом, данный договор участия в долевом строительстве соответствует требованиям закона.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
Однако ООО "СтройТехЦентр" свои обязательства по передаче объекта строительства до настоящего момента не исполнило, в предусмотренном договором доме, который сдан в эксплуатацию, квартира истице О. до настоящего времени не передана.
Согласно Соглашению об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года, ответчик ООО "СтройТехЦентр" в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора N ... участия в долевом строительстве от ... года, заключенного с О., в связи с тем, что Дольщик не произвел оплату долевого взноса по договору.
Суд находит несостоятельным довод ответчика о том, что О. не доказан факт передачи жилого ... ответчику со ссылкой на то, что не имеется подписанного сторонами акта приема-передачи, предусмотренного договором (п. 2.4 договора N ...) по следующим основаниям.
Судом установлено, что истец свои обязательства по договору исполнила - в установленный договором срок, она и члены ее семьи снялись с регистрационного учета по адресу ..., что подтверждается печатями о снятии с регистрации ПВС Кировского РУВД в домовой книге; также освободили данный жилой дом, что не опровергается ответчиком, который в своем отзыве указал, что ... в настоящее время снесен.
Поскольку судом установлено, что О. свои обязательства по оплате долевого взноса по договору исполнила в полном объеме, Соглашение об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года не соответствует закону и в соответствии со ст. ст. 166, 168 ГК РФ является недействительным.
Учитывая, что договор N ... участия в долевом строительстве от ... года соответствует требованиям Закона, а также то, что ООО "СтройТехЦентр" свои обязательства по передаче объекта строительства до настоящего момента не исполнило, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования О. подлежат частичному удовлетворению, поскольку согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ... года между ООО "СтройТехЦентр" и О.А.В. по инвестиционному договору N ... от ... года, задолженность Опрокидневых по договору отсутствует (л.д. 27).
Кроме того, в соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию неустойка.
С учетом того, что фактически договор N ... участия в долевом строительстве от ... года является безденежным, а обязательства О-вых исполнены путем передачи жилого помещения по..., принадлежащего третьему лицу, а не истцам, то судебная коллегия считает, что указанное обстоятельство является существенным основанием для снижения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ и полагает необходимым определить размер неустойки в размере ... рублей.
Также из материалов дела следует, что ... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" был заключен договор участия в долевом строительстве N ..., который ... года был зарегистрирован в УФРС по РБ (л.д. 139 - 141).
Согласно условиям данного договора ответчик был обязан передать Н. объект долевого строительства (строительный адрес: у пересечения улиц Караидельской и Тамбовской в микрорайоне "Караидельский" в Кировском районе г. Уфы) в собственность двухкомнатную квартиру N 148, общей проектной площадью ... кв. м, расположенную на 13 этаже, а Н. обязался оплатить цену причитающейся квартиры в размере ... руб. и принять квартиру в установленном порядке.
... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия N ... о сроках и порядке оплаты долевого взноса, которое ... года зарегистрировано в УФРС по РБ (л.д. 143).
По утверждению Н. свои обязательства по оплате стоимости квартиры N 148 он исполнил надлежащим образом .... года между сторонами был подписан Акт приема-передачи Объекта (квартира N 148) в составе секций "А" и "Г" четырехсекционного жилого дома (литер 8) на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в Кировском районе г. Уфы (л.д. 142).
... года между Н. и ООО "СтройТехЦентр" был заключен договор управления многоквартирным домом помещения N ... по ..., на основании которого Н. начал исполнять обязанности по содержанию своего помещения, оплачивать коммунальные платежи и квартплату (л.д. 155).
В связи с изложенным Н. просил признать договор N ... участия в долевом строительстве от... года недействительным, а также просил признать право собственности на квартиру по адресу: ...
Однако исковые требования Н. не могут быть удовлетворены, поскольку, во-первых, Н. не является стороной договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и правом оспаривать договор, заключенный между О. и ООО "СтройТехЦентр" не обладает.
Во-вторых, договор N... участия в долевом строительстве от ... года между О. и ООО "СтройТехЦентр" заключен раньше чем договор от ... года между ООО "СтройТехЦентр" и Н., в связи с чем О. обладает преимущественным правом на спорную квартиру по адресу: ... силу первенства договора N... участия в долевом строительстве от ... года, тем более при наличии действительности указанного договора ответчик не должен был заключать другой договор на ....
Кроме того, договор N ... участия в долевом строительстве от ... года прошел государственную регистрацию и он соответствует требованиям Закона.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истицей О. при подаче иска была уплачена госпошлина, исходя из суммы договора долевого участия в строительстве в размере ... рублей, которая подлежит взысканию в ее пользу с ответчика ООО "СтройТехЦентр".
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Уфы РБ от 06 сентября 2012 года отменить и вынести по делу новое решение.
Исковые требования О. удовлетворить частично.
Признать недействительным соглашение об одностороннем отказе от исполнения договора N ... участия в долевом строительстве от ... года и его расторжении от ... года.
Признать за О. право собственности на объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру N ..., расположенную на 13 этаже в ... площадью 46,5 кв. м.
Взыскать с ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. неустойку в размере ... рублей.
Взыскать с ООО "СтройТехЦентр" в пользу О. госпошлину, оплаченную при подаче иска в суд в размере ...
В удовлетворении исковых требований Н. о признании договора N ... участия в долевом строительстве от ... года заключенным между О. и ООО "СтройТехЦентр" недействительным, а также о признании за Н. право собственности на объект долевого строительства - двухкомнатную ..., расположенную на 13 этаже в ... площадью ... кв. м отказать.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
А.Г.ПОРТЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)